Contrato de promesa de compraventa

Santiago, veinticuatro de noviembre de dos mil quince.

Vistos:

En autos rol número 10525-2013, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, seguidos ante el Vigésimo Primer Juzgado Civil de Santiago, por sentencia de treinta de abril de dos mil catorce, escrita a fojas 164 y siguientes, se acogió la demanda de precario, sin costas.

El demandado apeló del referido fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago con fecha tres de septiembre de dos mil catorce, según consta a fojas 179, lo confirmó.

En contra de dicha decisión la misma parte dedujo recurso de casación en el fondo, denunciando la infracción de lo dispuesto en el artículo 2195 en relación al artículo 19 del Código Civil, y solicita que se lo acoja y se la anule, dictando acto seguido otra de reemplazo que revoque la de primer grado y desestime la demanda en todas sus partes.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente sostiene que se conculcó el artículo 2195 del Código Civil, porque no se configuraron los requisitos que dicha norma exige para dar lugar a la acción de precario, desde que el demandado posee un título que justifica la tenencia del inmueble sub lite. En efecto, señala que en el mes de diciembre del año 1998 celebró con el antiguo dueño de la propiedad un contrato de promesa de compraventa, en virtud del cual comenzó a usarla y gozarla, además, de obligarse a pagar el impuesto territorial y el crédito hipotecario que la grava. Agrega que reconoce que, debido a los errores cometidos por el profesional anterior, los documentos que acreditan lo expuesto, no obstante encontrarse acompañados en autos, no se hicieron valer en la etapa procesal, pero dan cuenta que la tenencia no deriva de la mera tolerancia del nuevo dueño, sino de un contrato válido, cual es la referida promesa.

En este mismo orden de ideas, señala que la voz “sin previo contrato”, que refiere la norma en estudio, “no se trata de la inexistencia de un vínculo contractual entre el dueño y tenedor, sino de una real inexistencia de título que justifique la tenencia” (sic), y, en la especie, la referida promesa constituye justamente dicho título, por lo tanto, es errada la interpretación de los sentenciadores del grado al estimar que el citado vínculo contractual no es oponible al actor; conclusión que, además, vulnera lo dispuesto en el artículo 19 del Código Civil, porque desatiende el tenor literal del citado artículo 2195, efectuando una distinción que el legislador no hizo, por ende, no le es lícito tampoco al interprete realizar.

En definitiva, concluye que no existe mera tolerancia y menos ignorancia del demandante, porque ha permitido que otro –demandado- pague los dividendos del inmueble que dice propio, y dicha pasividad constituye, desde ya, un supuesto de mala fe y enriquecimiento sin causa.

Por lo señalado, estima que los errores de derecho que denuncia han influido de manera sustancial en lo dispositivo del fallo impugnado, pues si no se hubiera efectuado una equívoca interpretación del artículo 2195 del Código Civil, en relación a la voz “sin previo contrato”, debió ser revocada, y, en su lugar rechazada la demandada, por no concurrir la mera tolerancia.

Segundo: Que son hechos establecidos en la sentencia, los siguientes:

a) El demandante es dueño del inmueble ubicado en domicilio reservado, conforme título de dominio inscrito a fojas 45.056 número 68.285 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago del año 2013.

b) El demandado ocupa la propiedad, y no acreditó la existencia de un título que lo autorice a ocuparlo.

Tercero: Que la sentencia concluye que habiéndose acreditado que el actor es dueño del inmueble sub lite, sin que el demandado haya probado tener algún título que justifique su permanencia en él, procede acoger la demanda. Se agrega, “…Que sin perjuicio de lo anterior, el artículo 2195 del Código Civil, al regular el precario, cuando se refiere a “sin previo contrato”, alude a la ausencia de vínculo contractual entre el propietario y el tenedor de la cosa, y no entre éste y un tercero, puesto que el precario es un hecho, una situación no contractual, entre el propietario y el tenedor lo que ignora o tolera el primero. Siendo de considerar además que se trata de meras impresiones simples de instrumentos sin firma o sello de autenticidad. Documentos, por lo demás, emanados de terceros que no ha comparecido en juicio a dar fe de sus declaraciones…”.

Cuarto: Que, como ha sostenido en forma constante este tribunal, los hechos establecidos por los jueces del fondo resultan inamovibles en sede de casación, en la que se debe resolver si la ley fue o no correctamente aplicada a aquéllos. Sólo por excepción, si los tribunales de la instancia, al fijarlos, infringieron las leyes reguladoras de la prueba, con influencia sustancial en lo dispositivo del fallo, se podrían modificar.

Quinto: Que, de la lectura del recurso, se desprende que el yerro que se denuncia pasa por modificar los hechos establecidos en el proceso, concretamente, que el demandado carece de un título que justifique su ocupación, sin que se denunciara la infracción a las normas reguladoras de la prueba. En efecto, todo el alegato del recurrente supone la existencia de un contrato de promesa de compraventa con un tercero y el pago del crédito hipotecario que grava la propiedad; lo que no se acreditó.

En consecuencia, al no poderse modificar los hechos fijados por los jueces del fondo, sobre cuya base el fallo censurado estimó concurrentes los supuestos que hacen procedente la acción contenida en el artículo 2195 del Código Civil, resulta evidente que dicha norma no podría ser infringida de la manera que se denuncia.

Sexto: Que, lo reflexionado, lleva a concluir que los sentenciadores del fondo no han incurrido en el error de derecho que se denuncia, por lo que el recurso habrá de ser desestimado.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo que disponen los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia de tres de septiembre de dos mil catorce, escrita a fojas 179.

Regístrese y devuélvanse.

Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Jorge Lagos Gatica.

N°29.549-14

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Carlos Künsemüller L., Lamberto Cisternas R., señora Gloria Ana Chevesich R., y los Abogados Integrantes señor Jorge Lagos G., y señora Leonor Etcheberry C. No firma el Ministro señor Cisternas y el Abogado Integrante señor Lagos, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, veinticuatro de noviembre de dos mil quince.

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a veinticuatro de noviembre de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.