Novación

Santiago, veinticuatro de marzo de dos mil dieciséis.

Vistos:

En autos número de rol 22.502-14, caratulados “nombre reservado con Importadora y Comercializadora de Productos e nombre reservado”, seguidos ante el Primer Juzgado Civil de Santiago, por sentencia de dieciséis de febrero de dos mil quince, escrita a fojas 56 y siguientes, se rechazó la demanda, con costas; siendo confirmada por una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago con fecha cinco de mayo último, como consta a fojas 91.

En contra de la última decisión la parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo, denunciando la infracción de una serie de normas legales, y solicita se lo acoja y se anule la sentencia impugnada, acto continuo, sin nueva vista y separadamente, se dicte la de reemplazo que haga lugar a la demanda.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

1° Que el recurrente alude a los antecedentes del proceso y afirma que se infringió lo que disponen los artículos 1489, 1545, 1546, 1551, 1552, 1554, 1560, 1566, 1916 y 1942 y siguientes del Código Civil, que regulan el contrato de arriendo, en especial cuando el arrendatario incurre en incumplimiento, y la forma en que el tribunal debe interpretarlos, transcribiéndolos, y concluye que de la relación de dichas normas aparece que al momento de resolver la procedencia o no de una demanda de resolución de contrato debe interpretárselo conforme lo señalado en los artículos 1560 y 1566 del citado código, luego determinar las obligaciones que debían asumir las partes y si las cumplieron o no, por último, resolver la controversia de acuerdo al contrato y la ley; lo que no ocurrió, porque la demanda fue rechazada no obstante que el demandado no pagó las rentas de arrendamiento, porque se concluyó que el contrato fue modificado incorporándose como arrendadores los hermanos de la demandante.

Afirma que las normas del contrato, del Código Civil y la equidad natural resuelven la controversia de manera diferente, en el sentido que el contrato no puede ser modificado sin el consentimiento expreso del arrendador, y que de haberse aplicado correctamente se habría revocado la sentencia de primera instancia y acogido la demanda.

Solicita, en definitiva, se acoja el recurso y se anule la sentencia, dictándose una de reemplazo que revoque la de primer grado;

2° Que los sentenciadores del fondo dieron por establecidos los siguientes hechos:

-Las partes celebraron un contrato de arriendo respecto de la propiedad ubicada en San Alfonso N° 71, comuna de Santiago, con fecha 11 de octubre de 2012, comprendiendo el primer y segundo piso.

-La demandada adquirió el primer piso de dicho inmueble mediante adjudicación en pública subasta llevada a cabo por el juez partidor de la comunidad hereditaria formada por la actora y sus dos hermanos, subsistiendo el arriendo respecto del segundo piso.

-En el comparendo extraordinario llevado a cabo ante el juez partidor con fecha 21 de enero de 2014, las partes del juicio particional, esto es, los hermanos nombre reservado, asignaron una proporcionalidad de un 35% de la renta al arriendo del local ubicado en el segundo piso.

-El demandado y los otros dos integrantes de la sucesión, doña nombre reservado y don nombre reservado, ambos de apellidos nombre reservado, con fecha 1 de abril de 2014 celebraron un contrato de arriendo respecto del segundo piso de la referida propiedad, acordando dividir la renta pactada equivalente a 22,75 unidades de fomento, para los efectos de su pago, en 22,66 % para doña nombre reservado, 22,67 % para don nombre reservado, y 46,67 % para la actora doña nombre reservado.

-La arrendataria pagó a la actora las rentas de arrendamiento del local ubicado en el segundo piso y que corresponden a los meses de marzo a diciembre de 2014, y

-Los nuevos arrendadores no han alegado la falta de pago de la renta pactada;

3° Que los jueces del fondo, sobre la base del referido contexto fáctico, concluyeron que se modificó el contrato de arriendo primitivo en cuanto a la persona del arrendador, constituida ahora por la sucesión Ugarte, el objeto y el monto de la renta de arrendamiento, resultando improcedente que solo uno de los miembros de la comunidad hereditaria demande su terminación, más aún si la demandante no concurrió al contrato celebrado el 1 de abril de 2014 en el que la renta fue fraccionada, conforme a los porcentajes correspondientes a los derechos hereditarios que le cabría a cada comunero respecto del retazo del inmueble ya individualizado y, por lo mismo, no puede reclamar el pago íntegro de la renta. Agregan que como no se acreditó la existencia del contrato a que se alude en la demanda, por cuanto fue novado o sustituido por otro, y los nuevos arrendadores no se adhirieron a la misma, alegando la falta de pago de la renta pactada, no puede darse por acreditada la mora en su pago por el hecho que la actora no recibió la proporción de su cuota, ya que, al tenor de lo previsto en el artículo 1977 del Código Civil, la terminación puede pedirse por el arrendador para el evento de que no se hubiere pagado a lo menos un mes de renta, en forma total, lo que no acontece en la especie; razón por la que rechazaron la demanda, considerándola temeraria, ya que, por una parte, no compareció “la persona del arrendador en forma íntegra sino solo uno de sus comuneros”, y, por la otra, porque la demandada acreditó que efectuó diversos pagos a la demandante, tornando frágil sus argumentos;

4° Que, en consecuencia, como el discurso del recurrente se fundamenta en la plena vigencia del contrato primitivo, esto es, el que celebró con el demandado con fecha 11 de octubre de 2012, que, afirma, aquél no ha cumplido, soslayando que quedó establecido como hechos de la causa que experimentó modificaciones en lo concerniente a la persona del arrendador, el objeto dado en arriendo y el monto de la renta de arrendamiento, y que el arrendatario no ha incurrido en la falta de pago de las mismas, los que resultan inamovibles para esta Corte, de acuerdo a lo que dispone el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, pues no se denunció la infracción de las denominadas normas reguladoras de la prueba, se debe concluir que el recurso no puede prosperar.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo que disponen los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia de cinco de mayo último, escrita a fojas 91.

Regístrese y devuélvanse, con su agregado.

Redactó la ministra Gloria Ana Chevesich Ruiz.

Rol N° 7211-15

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Sergio Muñoz G., señora Gloria Ana Chevesich R., señores Carlos Cerda F., Manuel Valderrama R., y el Abogado Integrante señor Carlos Pizarro W. No firma el Ministro señor Cerda y el Abogado Integrante señor Pizarro, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con licencia médica el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, veinticuatro de marzo de dos mil dieciséis.