Ocupación ilegal

Santiago, dos de noviembre de dos mil dieciséis.

Vistos:

En autos número de rol 5084-2014, caratulados “nombre reservado e Inversiones Ainoha Limitada con Sociedad Maderera Forestal e Industrial Curanco Limitada", seguidos ante el Primer Juzgado de Letras en lo Civil de Temuco, por sentencia de siete de enero de dos mil quince, escrita fojas 278 y siguientes, se rechazó la demanda de precario; que fue confirmada por una sala de la Corte de Apelaciones de Temuco, con fecha uno de junio del mismo año, según consta a fojas 342.

La parte demandante en contra de la última decisión dedujo recurso de casación en el fondo, denunciando la vulneración de lo dispuesto en el inciso 2º del artículo 2195 del Código Civil, y solicita que se lo acoja y se la anule, acto seguido y separadamente, se dicte la de reemplazo que haga lugar a la demanda, con costas.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

1º Que el recurrente sostiene que es propietario inscrito de dos inmuebles, a saber, un retazo de quince metros de frente a la calle Miguel Faraday por cincuenta metros de fondo, que es parte del predio denominado Lote Uno, y del Lote Dos, resultantes de la subdivisión del denominado Lote Siete raya B de la manzana G del Loteo Barrio Industrial de Temuco, que la demandada ocupa por su mera tolerancia; que dicha parte invocó una promesa de venta que suscribió con el anterior propietario de los inmuebles y de que da cuenta la escritura pública de 6 de diciembre de 2013, otorgada ante notario público de dicha ciudad, don Jorge Tadres Hales, que en la parte final de su cláusula quinta señala que la entrega material de la propiedad se haría conjuntamente con la suscripción de la escritura definitiva de compraventa, omitiendo señalar que, conforme a lo pactado en las estipulaciones quinta y octava, el plazo fatal para suscribirla era el 1 de junio de 2014, lo que no ocurrió; y que el anterior propietario de los inmuebles declaró que como el demandado no dio cumplimiento a la promesa de venta, enajenó al demandante el Lote Dos transcurrido un par de meses de vencido el plazo estipulado, suscribiendo posteriormente respecto del Lote Uno las respectivas escrituras públicas de promesa de venta y de compraventa, y que el demandado ingresó al predio sin su autorización, aprovechando que estaba internado en la ciudad de Santiago, lo que le impidió hacer cualquier gestión tendiente a desalojarlo del predio.

Añade que se conculcó lo que dispone el inciso 2º del artículo 2195 del Código Civil, porque se acreditó que el demandante es propietario de los inmuebles y que el demandado los ocupa, careciendo de un título "que obligue" al primero a tolerar la ocupación, por lo que la detentación lo es precisamente por mera tolerancia.

Indica que la existencia de un título que justifique la tenencia del bien es un elemento central en el juicio de precario, y que la jurisprudencia ha señalado que es la demandada quien debe acreditar que el uso deriva de un título oponible al actor. Pues bien, respecto del retazo parte del Lote Uno, señala que al momento de suscribirse la escritura pública de promesa de venta de 8 de abril de 2014, se obligó por instrumento privado para con su promitente vendedor, don nombre reservado, a enajenar a la demandada un retazo de quince metros de frente por cincuenta metros de fondo, en el entendido que ésta, a más tardar el 1 de junio de 2014, cumpliría la promesa que con aquél suscribió de adquirir el Lote Dos que se anexaría a dicho retazo, lo que no hizo, por lo que, a petición del señor nombre reservado, suscribió una escritura pública de resciliación el “14 de junio de 2014” (sic), ante notario público de Temuco, don Juan Antonio Loyola Opazo, dejando sin efecto el pacto por el cual contrajo la obligación de enajenar a la demandada el retazo individualizado. Además, como en ninguna de las escrituras se establece que el inmueble se entregaría al demandado, es más, su antecesor en el dominio señaló que se introdujo sin su consentimiento, se debe concluir que la demandada respecto del retazo de quince metros de frente por cincuenta metros de fondo, carece de un título que obligue al demandante a tolerar la ocupación.

Señala que la sentencia impugnada no contiene ningún razonamiento referido al Lote Dos, pero que, en todo caso, la escritura pública de 6 de diciembre de 2013 otorgada ante el notario público de Temuco, don Elias Tadres Hales, que da cuenta de la promesa de compraventa que el demandado celebró con don nombre reservado, en sus cláusulas quinta y octava indica que la definitiva de compraventa se otorgaría a más tardar el 1 de junio de 2014, oportunidad en que se haría entrega material de la propiedad, y como la demandada no la suscribió, el propietario quedó liberado de la obligación que contrajo y, en todo caso, las relaciones surgidas entre ellos se deben resolver en la causa rol C 4816-2014 seguida ante el Primer Juzgado Civil de Temuco; y conforme a dicho contexto se celebró la escritura pública de compraventa con don nombre reservado, que se invoca en la demanda.

Luego, alude a los criterios que sobre la materia han adoptado los tribunales y que abonan su postura, concluyendo que se violentó lo que dispone el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil, que exige que el título que esgrima el demandado para justificar la detentación suponga la entrega de la cosa y que sea vinculante para el demandante o, en otras palabras, "lo obligue, le sea oponible", cuyo no es el caso; error de derecho que influyó substancialmente en la parte dispositiva de la sentencia impugnada, porque de haberse interpretado correctamente se habría acogido la demanda de precario.

Solicita, en definitiva, se acoja el recurso y se anule la sentencia impugnada, acto seguido y separadamente, se dicte una de reemplazo que haga lugar a la demanda, con costas;

2° Que los sentenciadores del fondo establecieron como hechos de la causa, los siguientes:

a.-La demandada celebró con don nombre reservado un contrato de promesa de compraventa respecto del inmueble materia del juicio, siendo autorizada para ingresar al mismo.

b.-La demandante al celebrar con el señor nombre reservado un contrato de promesa de compraventa del inmueble denominado Lote Uno, con fecha 8 de abril de 2014, se obligó por instrumento privado a enajenar en favor de la demandada la nuda propiedad de un retazo de aproximados quince metros de frente por cincuenta metros de fondo, que forma parte de dicho lote; compromiso que perdió vigor con la promesa de compraventa que acordaron el 16 de junio de 2014, en relación al mismo inmueble, en virtud de la cual lo resciliaron expresamente, modificando la promesa celebrada en la primera fecha indicada.

c.-La demandante es dueña del bien cuya restitución solicita, y al mes de abril de 2014 sabía que la demandada lo ocupaba en virtud de una autorización dada por el dueño a esa época, el señor nombre reservado.

Luego, señalaron que concurren los dos primeros requisitos del precario –que el demandante sea dueño del bien cuya restitución solicita y que el demandado lo ocupe- y que tratándose del último –que la tenencia lo sea sin título, por ignorancia o mera tolerancia del actor- manifestaron que el precario es una situación de hecho consistente en una ausencia de vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor de la cosa, lo que se traduce en una tenencia permitida, ignorada, tolerada, sin razón ni fundamento, por lo que la restitución debe fundarse en la carencia absoluta de relación jurídica entre quien ocupa y hace uso del bien y su dueño. A contrario sensu, infirieron que no se configura el precario si la tenencia se sustenta en un título al que la ley le reconoce fuerza para justificarla aun cuando su origen no sea convencional ni contractual y que sea oponible al propietario del inmueble, de tal forma que sea la ley quien le obligue a respetarlo y tolerar o aceptar la ocupación de la cosa de la que es dueño por otra persona distinta que no tiene sobre aquélla un derecho real. Y sobre la base de los hechos que dieron por asentados, concluyeron “…que la ocupación que la demandada hace del inmueble no obedece a una ocupación sin previo contrato o título que la justifique, sino por un contrato suscrito entre el anterior dueño de la propiedad, situación contractual que era conocida por la demandante, por lo que la demandada ha justificado mediante este título la ocupación y no obstante que el actor no se encuentra en la posición jurídica de respetar esta tenencia derivada del título que invoca por haberse celebrado con un tercero, no es menos cierto que la ocupación de la demandada le era conocida y respetada incluso desde antes de la celebración del contrato de compraventa del inmueble…”; argumentos que los condujo a desestimar la demanda;

3° Que, como se consignó, un capítulo del recurso está referido a la circunstancia que la sentencia impugnada no contiene ningún razonamiento respecto al denominado Lote Dos. Sin embargo, como los defectos de naturaleza formal en que incurra una sentencia deben ser denunciados a través de un recurso de casación en la forma, en el caso concreto, invocando la causal consagrada en el artículo 768 número 5 del Código de Procedimiento Civil, en relación a lo que dispone el artículo 170 número 4 del mismo código, el recurso en ese aspecto no puede prosperar. Con todo, la atenta lectura de la sentencia que se refuta permite colegir que sí contiene reflexiones sobre el referido tópico, porque, en primer lugar, asienta un hecho concerniente a aquél, el signado con la letra a.- del motivo precedente, y, en segundo lugar, porque para los sentenciadores del fondo, en definitiva, los lotes Uno y Dos conforman un único retazo de terreno, que en diversos pasajes de la sentencia denominan “el inmueble materia del juicio”, “el bien cuya restitución se solicita”, presupuesto fáctico que resulta inamovible pues no se dio por infringidas las llamadas leyes reguladoras de la prueba; concluyendo, al analizar los presupuestos que establece el inciso 2 del artículo 2195 del Código Civil, que consagra la figura del precario, que la demandante es la dueña del bien y que la demandada lo tiene en su poder, los que también son inalterables por el argumento ya señalado;

4° Que, en cuanto al otro capítulo del recurso, conviene tener presente que, atendido lo que previene el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil, para que se configure la institución del precario deben concurrir los siguientes requisitos: que la persona que solicita la restitución de la cosa sea su dueño; que dicha cosa sea ocupada por la persona en contra de la que se formula la petición; que esa detentación lo sea sin previo contrato y, por último, que lo sea por ignorancia o mera tolerancia del dueño. La carga de acreditar los dos primeros presupuestos fácticos corresponde al demandante, y cumplida es el demandado quien debe demostrar que la ocupación está justificada por un título o contrato y que, por lo tanto, no obedece a ignorancia o a mera tolerancia.

La figura jurídica del precario, como lo ha señalado esta Corte de manera reiterada, es una mera cuestión de hecho, la total ausencia de vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor de la cosa cuya restitución se reclama, y constituye un obstáculo para que se presente que respecto de éste concurra alguna clase de justificación para ocuparla, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno; contexto que autoriza afirmar que el título al que alude la disposición legal mencionada es uno que permita constatar la presencia de una determinada situación jurídica que descarte que la ocupación de la cosa es simplemente sufrida o soportada por su actual dueño, y no a que emane de aquél ni que se trate de uno que cumpla con la ritualidad que le sea aplicable, por ende, es suficiente que permita desvirtuar que el origen de la ocupación de la cosa se sustenta en una situación de hecho exclusivamente soportada por el dueño que exige recuperarla;

5° Que, en esas condiciones, atendido los hechos que dejaron asentados los sentenciadores del fondo, a saber, que la parte demandada celebró con el antecesor en el dominio de la parte demandante un contrato de promesa de compraventa respecto del denominado Lote Dos, siendo autorizado para ocuparlo, y que el actual y el anterior propietario del inmueble cuya restitución se requiere asumieron un compromiso en los términos que se consignan en la letra b.- del motivo 2°, se debe concluir que no conculcaron lo que dispone el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil, porque, en definitiva, dan cuenta que la ocupación del bien raíz de que se trata no tiene su origen en la mera tolerancia del propietario de la cosa, esto es, en su simple condescendencia o beneplácito;

6° Que, atendido lo expuesto, el recurso de casación en el fondo no puede prosperar y debe ser rechazado.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo que disponen los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia de uno de junio de dos mil quince, escrita a fojas 342.

Regístrese y devuélvanse.

Redactó la ministra Gloria Ana Chevesich Ruiz.

Rol N° 9088-15

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y el abogado integrante señor Carlos Pizarro W. No firma la Ministra señora Muñoz y el Abogado Integrante señor Pizarro, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar en comisión de servicios la primera y por estar ausente el segundo. Santiago, dos de noviembre de dos mil dieciséis.