Contrato de promesa de compraventa

Santiago, cinco de octubre de dos mil diecisiete.

Dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de los motivos décimo noveno, vigésimo y vigésimo primero, que se eliminan.

Y teniendo en su lugar y, además, presente:

Primero: Los motivos segundo, cuarto, quinto y séptimo de la sentencia de casación, que se entienden incorporados al presente fallo.

Segundo: Que, en consecuencia, por lo razonado en los motivos precedentes, la excepción de prescripción opuesta por la demandada habrá de ser desestimada.

Tercero: Que, en lo que se refiere al fondo del asunto debatido, los hechos establecidos en la sentencia en alzada y consignados en el motivo segundo del fallo de casación, dan cuenta de la existencia de la obligación contraída por la demandada de pagar una comisión a la demandante por los servicios de intermediación en relación a la compraventa del predio individualizado en el contrato de promesa celebrado en diciembre de 2007, por la demandada y la comunidad Lira Nienhuser, así como del hecho que éstos efectivamente se prestaron, como emana de la declaración hecha tanto en el acto jurídico antes referido, como en el de la “prórroga y nuevos acuerdos” suscrito en junio de 2008 entre las mismas partes.

Cuarto: Que, la prórroga de la promesa de compraventa celebrada en marzo de 2008, da cuenta de las dificultades con que las partes, promitente compradora y promitentes vendedores, se encontraron para ejecutar el proyecto inmobiliario pretendido por la demandada y los acuerdos adoptados para subsanarlos, en aras de cumplir el compromiso de venta; entre los puntos abordados se encuentra, la solicitud de ingreso a la DOM de la Municipalidad de San Bernardo del plano de subdivisión, respecto de la cual se encomienda a uno de los promitentes vendedores (nombre reservado), “mediante sus contactos, dé celeridad a ese punto, considerado importantísimo dentro de la operación”, al cabo de lo cual se establece que “Se lograron los acuerdos suficientes, y sigue muy presente el espíritu del negocio por las partes involucradas”.

Lo señalado resulta concordante con la documentación agregada en autos de fojas 110 a 112, relativa a las resoluciones sectoriales acerca de la factibilidad del funcionamiento de un Centro o Terminal de Distribución Mayorista y, en lo tocante a la necesidad de la subdivisión, con la testimonial de don nombre reservado, que rola a fojas 170 y siguientes, arquitecto que señala haber tenido participación en la elaboración de los planos de subdivisión a solicitud de la demandada. De su declaración se desprende que producto de los lotes que se fusionaron y luego dividieron, quedaron el Lote Uno y el Lote Dos, de 69.000 m² y 13.000 m² respectivamente, reconociendo que el primero de ellos corresponde a la superficie de que da cuenta la promesa de compraventa celebrada en diciembre de 2007 y que es el que, en definitiva, fue adquirido por Central Bodegas en enero de 2012.

Quinto: Que del análisis de los elementos probatorios se puede colegir que, entre el negocio en que la demandante prestó sus servicios de corretaje a la demandada -que dio lugar a la promesa de compraventa suscrita en 2007 y a las sucesivas postergaciones, ocasionadas por las dificultades materiales y jurídicas para implementar el proyecto inmobiliario que pretendía- y aquel que terminó con la compraventa del Lote Uno del predio agrícola denominado “Chacra El Milagro”, resultante de la subdivisión, y que tiene una superficie de 69.990 m², existe un continuo que impide separar ambos procesos, a pesar de que en la última etapa no se haya convocado a la demandante, quien ya había cumplido satisfactoriamente con su función de intermediación, como las propias partes lo reconocieron en dos oportunidades por escritura pública.

Reflejo de lo anterior son las sucesivas y numerosas postergaciones celebradas, no obstante formularse cada vez un plazo extintivo perentorio para el cumplimiento de la promesa, lo que no puede sino dar cuenta de la manifiesta voluntad de las partes, sostenida a través del tiempo, de concluir el negocio, salvando las distintas dificultades que se fueron presentando. De manera que, suscrita la compraventa definitiva prometida, ha de entenderse cumplida la condición suspensiva de la que dependía el cobro de los honorarios pactados por el servicio prestado por la oficina de corretaje.

Sexto: Que, en cuanto al monto de la comisión pactada, se dará valor a la declaración efectuada por la demandada en la escritura de “prórroga y nuevos acuerdos” suscrita en junio de 2008, que da cuenta de la obligación de pagar el uno por ciento, más el impuesto respectivo, del valor final acordado en el acto en que se otorgue la escritura de compraventa, por sobre la declaración de la testigo presentada por la demandante a fojas 140, que aseguró que lo pactado habría sido el 2% por concepto de comisión, pero sin justificarlo de otro modo que señalando que aquello era el convenio regular en materia de corretaje.

Si bien resulta extraño que la comisión a que se obligaron los promitentes vendedores en la misma escritura de prórroga aludida (cláusula séptima), fuera del 1,5%, sin que se explique la diferencia con la del promitente comprador (1%), es lo cierto que la demandante no impugnó el monto ni entregó otros antecedentes que permitieran desvirtuar aquella declaración. Con todo, en ninguno de los dos casos la comisión alcanzaba el 2% demandado.

Séptimo: Que no existe discusión acerca de que el precio de la compraventa suscrita entre la demandada y la comunidad Lira Nienhuser con fecha 12 de enero de 2012, alcanzó a 69.990 Unidades de Fomento, por lo que la comisión que la demandada deberá pagar a la demandante por los servicios de corretaje prestados, es el equivalente al 1% del referido precio de la compraventa, más el IVA.

Octavo: Que valga señalar por último que la parte demandada en ningún momento alegó que el contrato de compraventa hubiera recaído en un inmueble distinto del que originalmente había negociado con la comunidad Lira Nienhuser y respecto del cual se suscribió la promesa de compraventa, por lo que aquello no formó parte de la controversia.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada en cuanto acoge la excepción de prescripción opuesta por la demandada y consecuencialmente desestima la demanda de fojas 19 y siguientes y, en su lugar, se declara que:

I. Se rechaza la excepción de prescripción opuesta por la demandada;

II. Se acoge la demanda de cobro de honorarios, y se condena a la demandada a pagar a la demandante el equivalente al 1% de 69.990 Unidades de Fomento, por concepto de comisión por corretaje, más lo que corresponda por el IVA;

Redactó la ministra Andrea Muñoz S.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

N° 32.874-16

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señores Álvaro Quintanilla P., y Jorge Lagos G. No firman los ministros señora Chevesich y señor Cerda, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal la primera y por estar en comisión de servicios el segundo. Santiago, cinco de octubre de dos mil diecisiete.