Conservador de bienes raíces (CBR)

Santiago, quince de enero de dos mil diecinueve.

Vistos:

En autos rol Nº 404-2016 CIV, del Tercer Juzgado de Letras de Arica, don nombre reservado, en gestión voluntaria, dedujo reclamación en contra del Conservador de Bienes Raíces de Arica, por negativa a proceder a la inscripción de escritura de compraventa de inmueble inscrito en el Registro de Propiedad a fojas 2985, Nº 1629 del año 1989, a fin que se ordene a dicho Conservador a practicar la mencionada inscripción.

Luego de evacuado el Informe solicitado al Conservador de Bienes Raíces de Arica, por sentencia de diecisiete de febrero de dos mil diecisiete, se rechazó el reclamo.

Se alzó la solicitante, y la Corte de Apelaciones de Arica, con fecha dieciocho de abril de dos mil diecisiete, confirmó el fallo apelado.

En contra de dicha decisión la solicitante dedujo recurso de casación en el fondo, por haberse incurrido, en su concepto, en infracciones de ley que han influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte la de reemplazo que describe.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la reclamante fundamenta su recurso sosteniendo que los jueces, al confirmar la sentencia de primer grado, incurrieron en errores de derecho, que los vincula con la infracción de los artículos 1682 inciso final, 1684, y 20 del Código Civil, y 13 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces. Argumenta que en el caso de los vicios que producen nulidad relativa, no puede ser declarada por el juez sino a pedimento de parte, y por aquellos en cuyo beneficio la han establecido las leyes o por sus herederos o cesionarios; y puede sanearse por el lapso de tiempo o por la ratificación de las partes, por lo que los sentenciadores, al señalar que el Conservador de Bienes Raíces, al observar una omisión o vicio, que puede derivar en una acción de nulidad, respecto del contrato que se pretende inscribir, de acuerdo al artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, le reconocieron prerrogativas de las que no está autorizado, ya que tal artículo no convoca al auxiliar de justicia para que realice calificaciones jurídicas, y determinar sus posibles consecuencias de una declaración de nulidad, apartándose del sentido natural y obvio de las palabras, pues, de acuerdo a lo que establece el artículo 13 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, la autorización para negarse a practicar una inscripción, solo opera “si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible”, ejemplificando luego el concepto con irregularidades esencialmente formales, salvo en lo que dice relación con vicios o defectos que la anulen absolutamente.

Así las cosas, señala, que la negativa a inscribir por parte del Conservador de Bienes Raíces, responde a irregularidades ostensibles, manifiestas, y preferentemente formales, y solo sería posible rehusar la inscripción por razones de orden sustantivo o de fondo, cuando el defecto surja del mero examen del título, y se trate de un vicio de nulidad absoluta, lo que no ocurre en la especie, ya que la negativa fundada en el artículo 394 del Código Civil que invocó el Conservador, es una norma imperativa de requisito, la que permite celebrar o ejecutar actos jurídicos, previo cumplimiento de los requisitos que establece la ley, la que en caso de incumplimiento tiene como sanción la nulidad relativa, al tratarse de una formalidad habilitante, reduciendo el ámbito de sujetos que pueden alegar la nulidad a aquellos que tienen un interés pecuniario, lo que no ocurre en el caso del funcionario auxiliar de la Administración de Justicia, excediéndose en sus facultades concedidas en el Reglamento citado. Agrega que, en virtud de lo anterior, la tesis de los sentenciadores genera que el Conservador arguya criterios jurisdiccionales al realizar una calificación jurídica no del título de compraventa que se pretende inscribir, sino que, de las consecuencias futuras y condicionales, impidiendo la publicidad, dejando sin acción a los sujetos legitimados que pueden alegar el vicio, e imposibilitando que el título pueda ser saneado o ratificado por las partes.

Finaliza desarrollando la influencia que los errores de derecho denunciados habrían tenido en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que la sentencia estableció, en lo que interesa al recurso, los siguientes hechos:

a) El solicitante nombre reservado, celebró el 17 de junio de 2016 contrato de compraventa ante notario público, en el que actuó como curador general de su hermana nombre reservado, respecto de propiedad ubicada en avenida Santiago Arata Gandolfo, antes Panamericana Norte, Nº 3651, departamento Nº 41, de la ciudad de Arica, inscrita en el Registro de Propiedad a fojas 2985, Nº 1629, del año 1989, del Conservador e Bienes Raíces de Arica;

b) El solicitante, para actuar en representación de su hermana declarada interdicta, y vender el bien raíz, a través de gestión voluntaria, ante el Primer Juzgado de Letras de Arica, en causa rol Nº V-523-2014, se le concedió la autorización para la enajenación del referido inmueble;

c) Presentada la escritura de compraventa celebrada por el solicitante en representación de su hermana, ante el Conservador de Bienes Raíces para su inscripción, con fecha 13 de septiembre de 2016 el mencionado funcionario rechazó la petición, señalando que en conformidad al artículo 394 del Código Civil, es necesaria la pública subasta respecto de la venta de bienes de personas que estén sujetas a curaduría general, agregando que tal norma aun cuando tiene por objetivo proteger el patrimonio del pupilo, al tratarse de bienes raíces, adquiere carácter de orden público, siendo indisponible para las partes.

Tercero: Que, sobre la base de los hechos asentados, los jueces del grado concluyeron que la inscripción que se reclama es de aquéllas legalmente inadmisibles, al tenor de lo dispuesto en el artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, en relación al artículo 394 del Código Civil. Por lo anterior, decidieron rechazar el reclamo deducido.

Cuarto: Que, en primer término, se dirá que los Conservadores de Bienes Raíces son ministros de fe encargados de los registros Conservatorios de bienes raíces, de comercio, de minas, de accionistas de sociedades propiamente mineras, de canalistas, prenda agraria, especial de prenda, prenda industrial y demás que le encomiendan las leyes, siendo el reglamento que rige la materia, el que dispone los libros que deben llevar.

Quinto: Que, a su turno, el artículo 13 del citado reglamento previene: “El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá no obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción”.

Sexto: Que de la norma antes transcrita se desprende que el Conservador de Bienes Raíces requerido, se encuentra obligado a efectuar la inscripción del título que se le presente, salvo que la práctica de la misma sea en algún sentido inadmisible, caso en el cual le está permitido negarla. Luego, los fundamentos para tal rechazo se desprenden de la propia disposición, esto es, que en algún sentido sea legalmente inadmisible, entregando algunos ejemplos para tales efectos, es decir, no teniendo un carácter taxativo, sino meramente enunciativo.

En tal virtud, la denegación a la solicitud de inscripción por parte del reclamante, se fundó en lo previsto en los artículos 393 y 394 del Código Civil, los que ordenan que cuando se trate de la venta de bienes raíces de personas sujetas a curaduría, deberá realizarse en pública subasta, cuyo incumplimiento implica, a la hora de solicitar el registro de la compraventa, sin aquel requisito habilitante, que sea inadmisible legalmente, teniendo en cuenta la calidad de Ministro de Fe del Conservador de Bienes Raíces, de sus obligaciones de velar por la correcta historia de la propiedad raíz, así como de sus responsabilidades en el caso de perjuicios a terceros; por lo que el Conservador de Bienes Raíces al negarse a practicar la inscripción requerida, actuó conforme a derecho, desde que el título solicitado inscribir, carecía de la formalidad habilitante exigida en la especie, esto es, la venta del inmueble respectivo en pública subasta.

Séptimo: Que, en ese contexto, cabe concluir que los jueces del fondo no cometieron los yerros denunciados al resolver que el Conservador de Bienes Raíces de Arica actuó ajustado a derecho, al negarse a inscribir la compraventa materia del reclamo, por cuanto se ha hecho una correcta interpretación tanto del artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces como de los artículos 1682 inciso final, 1684, y 20 del Código Civil, pues la negativa del Conservador requerido, se encuentra dentro de las facultades que le fueron otorgadas por el legislador, ya analizadas precedentemente, ya que, la inscripción requerida ha sido improcedente, desde que existía la prohibición reglamentaria para que pudiere practicarse la misma, por la falta de cumplimiento de la venta del inmueble solicitado inscribir, en pública subasta.

Octavo: Que en virtud de lo razonado y concluido el recurso de casación en el fondo examinado no puede prosperar y deberá ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767 y 783 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido por la reclamante, contra la sentencia de dieciocho de abril de dos mil diecisiete.

Redacción del ministro señor Ricardo Blanco H.

Acordada con el voto en contra de la ministra señora Andrea Muñoz S., quien fue de opinión de acoger el reclamo, en base a las siguientes consideraciones:

Primero: Que la regla contenida en el artículo 13 del Reglamento del Conservador de Bienes señala: “El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción”.

Segundo: Que, como ha advertido la doctrina y señalado esta Corte (C.S. rol N°19.470-2016; N°10.251-2016, entre otros), la regla contenida en el artículo 13 es imprecisa en cuanto a la naturaleza de los defectos por los cuales el Conservador puede rehusar una determinada inscripción – si sustantivos o puramente formales - pero aún en el evento que se le otorgue un sentido amplio, en el sentido que caben ambas categorías de defectos, el límite está en que éstos deben dar lugar a vicios constitutivos de nulidad absoluta y ser evidentes, es decir, que aparezcan de manifiesto (sean visibles) en el título, en forma similar a lo que dispone el artículo 1683 del Código Civil.

Así se desprende del tenor de la disposición en comento, que sólo se pone en el caso que el defecto sea uno que da lugar a la nulidad absoluta, como también del hecho que la facultad que se le entrega al Conservador de Bienes Raíces es excepcional, por lo que debe ser entendida en términos restringidos.

Tercero: Que, lo anterior permite concluir que el Conservador de Bienes Raíces no tiene facultades para negarse a inscribir cuando el defecto del título eventualmente podría conducir sólo a la nulidad relativa, como es el caso que se ventila en autos, desde que la exigencia impuesta por el artículo 394 del Código Civil, de que la venta de los bienes raíces del pupilo se haga en pública subasta, constituye una formalidad habilitante que la ley exige para su validez, en consideración al estado o calidad de las personas que participan en él.

En consecuencia, a juicio de esta disidente, la sentencia impugnada habría cometido el error denunciado en el recurso, por cuanto aún cuando el acto que se reprocha pueda adolecer de un vicio de nulidad relativa, no es éste de aquellos que el Conservador está facultado para negarse a inscribir.

Regístrese y devuélvase, con su agregado.

Nº 21.811-2017.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., Ministro Suplente señor Rodrigo Biel M., y los abogados integrantes señores Jean Pierre Matus A., y Iñigo De la Maza G. No firman el Ministro señor Blanco y el abogado integrante señor De la Maza, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, quince de enero de dos mil diecinueve.