Ocupación ilegal

Santiago, diecinueve de noviembre de dos mil quince.

Vistos:

En autos caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, número de rol C-1426-2013, seguidos ante el Juzgado de Letras de Limache, por sentencia de nueve de junio de dos mil catorce, escrita a fojas 191 y siguientes, se rechazó la demanda de precario, sin costas.

Dicha sentencia fue confirmada por la Tercera Sala de la Corte de Apelaciones de Valparaíso con fecha diecisiete de septiembre de dos mil catorce, según consta a fojas 222.

En contra de la referida sentencia la parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo, y solicita que se lo acoja y se la anule, dictando acto seguido otra de reemplazo, separadamente y sin nueva vista, que acoja la demanda en todas sus partes, con costas.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurso de casación interpuesto descansa en tres capítulos.

El primero, referido a la errónea consideración del documento de promesa de compraventa. El recurrente sostiene que el tribunal considera como válido un contrato de promesa viciado, por lo cual se ha infringido lo que disponen los artículos 1437, 1438, 1444, 1554, 1560, 1561, 1701, 1702, 1708, 1709, 1710, 2195 y siguientes del Código Civil y los artículos 342, 346, 383 y 384 del Código de Procedimiento Civil. De hecho expresa que el tribunal ha considerado el documento acompañado como un contrato de promesa de compraventa, lo cual es erróneo ya que no cumple con lo dispuesto en el artículo 1554 para tener las características de tal, puesto que formalmente hay omisión de firma de uno de los titulares del dominio, por lo cual el supuesto contrato no tiene efecto ni validez alguno ni siquiera para las partes y en todo caso es inoponible al titular que no lo suscribió, puesto que no consta su voluntad allí expresada, por lo cual sus estipulaciones y obligaciones no le afectan en absoluto. Por lo cual el título esgrimido no resulta oponible al demandante dueño del inmueble.

Sin perjuicio de ello, agrega que su parte ha objetado dicho contrato en forma oportuna y debida, lo que el tribunal no ha considerado en absoluto, más aún ha rechazado la objeción sin motivación legal alguna.

El segundo capítulo de nulidad, recae en la improcedencia de haber considerado y evaluado la prueba testimonial como plena prueba para acreditar un supuesto convenio de voluntades. De acuerdo al recurrente en este punto se ha infringido lo que disponen los artículos 19 al 24, 1698, 1708, 1709, 1710, y 2195, del Código Civil y los artículos 383 y 384 del Código de Procedimiento Civil.

El recurrente sostiene que la sentencia explica a continuación que el verdadero título no lo constituye el contrato de promesa de compraventa, sino la autorización o entrega voluntaria dada por el promitente vendedor, lo que confiere el título de mera tenencia al ocupante. Por lo cual, el demandante expresa que los dichos anteriores necesariamente deben ser probados por la demandada, lo cual lo hace y así lo acepta el tribunal solo por los dichos de testigos, donde sostiene no se acredita de manera alguna, ni siquiera presuntamente el concierto de voluntades, como lo afirma el tribunal. Respecto de este punto, por último el recurrente sostiene que no es procedente en el caso de autos aceptar la prueba testimonial para acreditar un elemento jurídico como este, es decir un acuerdo de voluntades; al efecto señala que el artículo 1708 y 1709 del Código Civil determinan que no es admisible la prueba de testigos y necesariamente deben constar los actos por escrito respecto de obligaciones sobre 2 UTM, más aún en este caso, en el cual no tuvo parte ni conocimiento de ello.

En el tercer y último capítulo de nulidad, el recurrente sostiene que los jueces del fondo han vulnerado el principio de protección a los titulares del dominio y dueño de las especies, en este caso sobre el inmueble y sus derechos en éste, establecido en la Constitución de la República y en el Código Civil, al efectuar una equivocada interpretación y aplicación de la norma, de manera que le favoreciese a la demandada, el atribuir mérito probatorio a elementos inexistentes y erróneos, por lo cual el tribunal no ha resuelto conforme al mérito de autos, la equidad y la ley, sino que ha resuelto contra derecho.

Explica, finalmente, el modo en que la infracción denunciada influyó en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que, los hechos establecidos en la sentencia son los siguientes:

a) El demandante es poseedor inscrito del inmueble objeto de la acción deducida, habiendo adquirido los derechos, en parte, por herencia quedada al fallecimiento de su padre don nombre reservado, en parte, por herencia quedada al fallecimiento de su madre doña nombre reservado y, en parte, por transferencia efectuada por su hermano don nombre reservado, todo lo anterior se encuentra inscrito a fojas 164 N° 289 del Registro de Propiedad de 1996 del Conservador de Bienes Raíces de Limache, a fojas 298 N° 440 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Limache correspondiente al año 2013 y, por último, a fojas 405 vta. N° 616 del mismo Registro del año 2013, respectivamente.

b) La demandada ocupa la propiedad materia del juicio.

c) Se celebró un contrato de promesa de compraventa en el año 1996, entre la demandada, en calidad de promitente compradora, doña nombre reservado –madre del actor-, y don nombre reservado - hermano del demandante-, en calidad de promitentes vendedores. El actor figura en el contrato como promitente vendedor pero no lo suscribió.

d) El comprador fue autorizado para tener la cosa prometida antes de la celebración del contrato prometido.

Tercero: Que, sobre la base de los hechos asentados, los jueces del fondo concluyeron que no concurren, en la especie, los presupuestos de la acción de precario, específicamente, la ocupación por mera tolerancia o ignorancia. Al efecto, razonaron en el sentido que frente a la existencia del contrato de promesa de compraventa, si bien los promitentes vendedores son terceros ajenos al juicio, ambos son antecesores del demandante en parte de sus derechos en el inmueble, por haberlos adquirido por sucesión por causa de muerte, en el primer caso, y por transferencia en virtud de compra de los derechos, en el segundo. Luego, tuvieron en consideración que la expresión contrato que se utiliza en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, se ha entendido en un sentido más amplio que el expresado en el artículo 1438 del mismo Código, esto es, que la ocupación debe al menos sustentarse en un título, antecedente jurídico al que la ley reconozca la virtud de justificarla. Sin embargo, estimaron que el título como tal –promesa de compraventa- no resulta suficiente para esgrimirse en contra del actual propietario, en razón del efecto relativo de los contratos, pero cuando el promitente vendedor, aunque se trate del antecesor del actual propietario, ha autorizado o procedido a la entrega, sea verbalmente o en el mismo contrato de promesa, a fin que el promitente comprador ocupe la cosa prometida antes de la celebración del contrato definitivo, el verdadero título no lo constituye el contrato de promesa de compraventa, sino la autorización o entrega voluntaria dada por el promitente vendedor, que confiere el título de mera tenencia al ocupante. Concluyeron que esta última hipótesis tiene lugar en la especie, toda vez que precedió a la entrega del inmueble objeto del juicio, un acuerdo de voluntades entre los propietarios de parte de los derechos en el inmueble y la demandada, para ser ocupado por ésta con anterioridad a la celebración del contrato prometido.

Por lo anterior, decidieron rechazar la acción de precario interpuesta.

Cuarto: Que, como ha sostenido en forma constante la jurisprudencia de este tribunal, los hechos establecidos por los jueces del fondo resultan inamovibles en sede de casación, en la que, ateniéndose a ellos, se debe resolver si la ley fue o no correctamente aplicada. Sólo por excepción, si el tribunal de la instancia al establecerlos infringió las leyes reguladoras de la prueba, con influencia sustancial en lo dispositivo del fallo, esta Corte podría en la sentencia de reemplazo valorar pruebas y establecer los hechos de la causa.

La vulneración de las leyes reguladoras de la prueba, a su turno, se verifica cuando se altera la carga de la prueba, se admite un medio probatorio que la ley no acepta o se rechaza uno que autoriza, o se desconoce el valor probatorio fijado por la ley a los que se produjeron en el juicio.

Quinto: Que en cuanto al yerro referido a la improcedencia de haber considerado y evaluado la prueba testimonial como plena prueba para dar por acreditado que los propietarios de parte de los derechos del inmueble autorizaron a la demandada para que ocupara la propiedad sublite, el recurrente se limita a afirmar que los dos testigos que depusieron en autos no son idóneos para ello, porque, en su concepto, no han dado razón suficiente de sus dichos. Esa alegación no configura ninguno de los supuestos indicados precedentemente, y más bien importa impugnar la valoración que de dicho medio de prueba efectuaron los jueces del fondo, proceso racional que queda al margen del control de casación.

Sexto: Que, como se advierte, el primer yerro se hace consistir en que el tribunal considera un contrato viciado como un contrato válido de promesa. Sin embargo, como los jueces para rechazar la demanda se sustentan en el hecho que se acreditó que la demandada fue autorizada para ocupar la propiedad por dos personas que tenían derechos en el inmueble, por lo tanto, que faltaba el último presupuesto de la acción de precario, el error de derecho que se denuncia, de ser efectivo, no tiene influencia en lo dispositivo del fallo.

Séptimo: Que en cuanto al último capítulo de nulidad, el recurrente no desarrolla ninguna norma infringida, sino que solamente señala que se ha vulnerado el principio de protección de los titulares del dominio, pero al no existir las condiciones para modificar los hechos fijados por los jueces del fondo, y al establecer el fallo censurado que no concurren los supuestos para la procedencia de la acción contenida en el artículo 2195 del Código Civil, resulta evidente que este capítulo tampoco puede prosperar.

Octavo: Que lo reflexionado lleva a concluir que los sentenciadores del fondo no han incurrido en los errores de derecho que se denuncian y, en consecuencia, el recurso habrá de ser desestimado.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo que disponen los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia de diecisiete de septiembre de dos mil catorce, escrita a fojas 222.

Se previene que el ministro señor Cerda no comparte el párrafo segundo del motivo 4°.

Acordada con el voto en contra de la abogada integrante, señora Leonor Etcheberry Court, quien fue de opinión de acoger el recurso, por lo siguiente:

Primero: En estos autos se ha tenido por acreditada la existencia de un contrato de promesa, por lo cual la cuestión que debe responderse es si ese contrato justifica o no la ocupación del inmueble en los términos del inciso segundo del artículo 2195, inciso segundo.

Segundo: Para dar una respuesta satisfactoria, resulta necesario advertir, en primer lugar, que se encuentra acreditado el dominio del inmueble por parte del demandante.

El demandante es titular del derecho real de dominio, por lo tanto, en principio, a él pertenece la tenencia de la cosa, salvo que exista alguna razón jurídica que se lo impida.

En la discusión acerca del precario a esa razón puede denominársela un “título o antecedente jurídico” y ese título debe tener una entidad suficiente para privar al dueño de la facultad de uso de la cosa.

Esta idea es la que subyace a la regulación que prodiga el artículo 2195 del Código Civil al precario que, como lo ha entendido la doctrina nacional más autorizada, parece ser la medida más eficaz de tutela del dominio frente a quien detenta la cosa ajena sin ánimo de dueño. La situación que busca regular el precario es una en que, como sucede en este caso, se contraponen el derecho de dominio por una parte y la mera tenencia por otra y la pregunta que busca responder el inciso segundo del mencionado artículo es ¿cuál ha de prevalecer? La respuesta que arroja la correcta inteligencia del precepto es que ha de prevalecer la del dueño, salvo que la tenencia se encuentre justificada. Pero no justificada en abstracto, pues esto limitaría la protección del dominio en términos que no resultan inconsistentes con el ordenamiento jurídico nacional, sino en términos concretos, es decir, respecto del titular del derecho de dominio.

De esta manera, resulta totalmente evidente que el antecedente jurídico que se señala como justificante de la mera tenencia debe resultar oponible al verdadero dueño, pues, cuando así sucede, se comprende perfectamente porqué su derecho de dominio se encuentra limitado.

Tercero: En el caso de marras, el contrato no resulta oponible al verdadero dueño. El justificante de la tenencia es un contrato de promesa en el cual el demandante no participó. La comprensión de la relación contractual como una circunscrita a quienes concurrieron con su voluntad al negocio, indica que sus efectos obligacionales no se extienden a quienes no son parte de él. Tratándose de las partes en un contrato de promesa en el cual se autorizó el uso de la cosa resulta evidente que existe una obligación de no hacer consistente en no obstaculizar el uso que se concedió. Pero, igualmente evidente resulta que esa obligación no puede extenderse hacia un tercero que es dueño y que por ley tiene derecho a la cosa. Y resulta evidente porque la fuente de esa obligación de no obstaculizar el uso es un contrato en el que el dueño no participó.

Cuarto: De esta manera, no cabe duda de que en el caso de autos, se ha incumplido el contrato de promesa y que, según las reglas generales, la mera tenedora podría haber buscado tutela de sus intereses en las reglas que disciplinan las consecuencias del incumplimiento contractual. Igualmente, debería resultar evidente que esa protección no alcanza a las pretensiones del verdadero dueño cuando éste no participó en el contrato ni los efectos de dicho contrato le son oponibles por alguna otra causa.

Quinto: Respecto a los pagos efectuados por la demandada a los promitentes compradores, respecto de los cuales no se discute en el juicio, ellos tenían su justificación únicamente en el contrato de venta que ya no tendrá lugar. ¿Cómo podría privársela de la tenencia si incluso pagó una parte del precio?

Considerar esta cuestión aconseja entender que esos pagos se encuentran al abrigo de una situación contractual, por lo mismo, el destino que hayan de tener en definitiva debe resolverse con cargo a las reglas contractuales. Nada hay en ellos que, jurídicamente, permita entorpecer el dominio del verdadero dueño.

Pues bien, en este caso, es cierto, que se ha entregado una suma de dinero, pero también resulta ser efectivo que la demandada ha habitado durante largos años en el inmueble sin pagar una renta por el. Por lo mismo, todo indica que si se procurara la restitución de lo pagado, habría que descontar de ella el beneficio que la demandada ha obtenido del contrato de promesa, esto es, el uso y el goce de una propiedad por un largo tiempo. De otra manera, existiría una atribución patrimonial injustificada.

Regístrese y devuélvanse.

Redactó la abogado integrante Leonor Etcheberry Court.

Rol N° 27.970-14.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señora Leonor Etcheberry C., y señor Rodrigo Correa G. Santiago, diecinueve de noviembre de dos mil quince.

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a diecinueve de noviembre de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.