Nulidad de inscripción conservatoria

Santiago, veintiuno de noviembre de dos mil dieciséis.

VISTOS:

En esta causa Rol N° 173-2.014 del Séptimo Juzgado Civil de Santiago, gestión del artículo 18 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces, Inmobiliaria Nazcar Limitada recurre de casación en el fondo contra la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago que confirmó la que desestimó su solicitud de ordenar al Conservador de Bienes Raíces y Comercio de Santiago la inscripción de una escritura pública denominada “Fusión de Plano”.

Considera vulnerados los artículos 52 y 53 del mencionado reglamento, 1560 y 1962 del Código Civil.

Pide la anulación del fallo recurrido y que se lo reemplace por uno que disponga la inscripción de su interés.

Traídos que fueron los antecedentes en relación, se procedió a su vista en la audiencia de quince de junio de este año, habiéndose dejado el asunto en acuerdo.

Y TENIENDO PRESENTE QUE:

1°.- INMOBILIARIA NAZCAR LTDA., representada por nombre reservado, compareció el veintiocho de agosto de dos mil catorce ante el Conservador de Bienes Raíces de Santiago, pidiéndole inscribiera “con foja y número”, la escritura pública repertoriada con el N° 45.937 en la notaría nombre reservado, el dieciocho de agosto de dos mil catorce, para dar origen a una sola inscripción respecto del lote fusionado según Resolución Exenta N° 2.670, de diecinueve de agosto de dos mil trece, de la Dirección de Obras de la I. Municipalidad de Ñuñoa, y del plano de fusión respectivo, archivado en ese oficio bajo el N° 48.439, el veintiocho de agosto de dos mil trece (fojas 12).

El Conservador rehusó, haciendo constar que “No procede, fusión de lotes no constituye nueva inscripción.” (fojas 11).

La afectada inició el trámite que ha dado lugar a esta vista, solicitando al Séptimo Juzgado Civil de la capital que ordene practicar la nueva inscripción de dominio. Para ello repite el argumento que había proporcionado al Conservador; añade que la escritura de plano de fusión constituye un título declarativo para todos los efectos legales, dando cuenta de un nuevo inmueble, con nuevos deslindes y rol de avalúo fiscal y que, por lo mismo, debe necesariamente contar con una nueva inscripción dominical, distinta e independiente de la de los inmuebles que le dieron origen; señala que el artículo 12 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces dispone que dicho oficio “inscribirá” los títulos que se le presente; y que el mismo no podrá rehusarse ni retardar el pedido, salvo cuando comparezca alguna de las hipótesis que menciona, únicos eventos en los que la negativa queda autorizada, ninguno de los que concurre en la especie; concluye acotando que la solicitante es la exclusiva propietaria de los bienes raíces de que se trata (fojas 1);

2°.- En su informe de fojas 27 el Conservador de Bienes Raíces y Comercio de Santiago explica que lo que se le ha solicitado no corresponde a un acto o contrato que sea materia de inscripción, de acuerdo con las normas del derecho común y según lo contemplado en el citado reglamento; que una vez que el propietario de dos o más inmuebles colindantes los fusiona para los efectos que estime pertinentes y se ha autorizado la fusión por la autoridad competente, se archiva el plano de que se trata, a petición del interesado, y se practica una nota al margen de todas las inscripciones de dominio afectadas por el plano de fusión, lo que deja habilitado al interesado para desarrollar el proyecto de que se trate sobre las fincas fusionadas y, cuando sea el caso, transferirlas como un solo predio con los deslindes del inmueble resultante.

Finaliza argumentando que el oficio a su cargo “no practica una sola inscripción según el plano de fusión con el mérito de una escritura pública de declaración unilateral, como lo solicita el requirente, por no constituir esta declaración un título traslaticio de dominio que requiera de la tradición del inmueble, según las normas comunes del derecho civil chileno y las disposiciones contenidas…” en el reglamento;

3°.- El juzgado rechazó el requerimiento dado que, según explicitó en el motivo 4° de su dictamen, la negativa resulta justificada y acorde con lo preceptuado por el reglamento “ya que la inscripción solicitada no es la que prescribe la norma del artículo 52 de dicho reglamento, pues, la parte solicitante pide efectuar una inscripción de escritura pública de fusión de plano, declaración unilateral, la que no constituye título traslaticio de dominio, habilitante de un modo de adquirir el dominio, que es la tradición.” (fojas 62);

4°.- En el escrito de apelación con que la solicitante impugnó esa sentencia, se detiene en los artículos 52 y 53 del reglamento en permanente referencia, sosteniendo que el primero de ellos habla de los títulos que “deben” inscribirse en tanto el segundo de los que “pueden” inscribirse.

A su juicio se ha producido una confusión, tanto en el Conservador como en el fallador, al rechazarse la inscripción solicitada, puesto que la de la escritura pública que se viene demandando no cabe en la hipótesis del artículo 52 -a la que, a juicio de la recurrente, se estarían refiriendo el auxiliar y el juez- sino en la del artículo 53, como quiera que “esta parte no está solicitando la inscripción de un título traslaticio de dominio de un inmueble y por lo tanto, un título que debe inscribirse, sino, la inscripción de un instrumento público, que puede inscribirse, como lo es la escritura ya mencionada, que cabe perfectamente en esa categoría.” (fojas 67);

5°.- La Corte de Apelaciones confirmó la resolución, sin más, el diecisiete de diciembre de dos mil quince (fojas 73).

Contra ese laudo la Inmobiliaria Nazcar Ltda. endereza el recurso de casación en el fondo de la convocatoria (fojas 74), que menciona infringidos los artículos 52 y 53 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, 1560 y 1962 del Código Civil.

Reitera que el artículo 52 se refiere a los títulos que debe inscribirse, en tanto el 53 a los que puede inscribirse. En su concepto, esta última norma los señala de manera genérica y no taxativa, al atraer en su acápite 2° a “cualquiera otro acto o contrato cuya inscripción sea permitida por la ley”. Lo suyo, asegura, tiene que ver con el artículo 53.

Abunda en el sentido que el legislador no discriminó entre los actos unilaterales y los bilaterales, por lo que no procede el distingo que en ese aspecto efectúan los juzgadores; y reclama que se suponga que está persiguiendo la inscripción de un título traslaticio de dominio de un bien raíz -que efectivamente es uno que debe registrarse- en circunstancias que lo que busca es la inscripción de un instrumento público -la mentada escritura de fusión, de 18 de agosto de 2014, rolante a fojas 13- que pertenece a la categoría de acto cuya inscripción la ley permite y cabe en la segunda de las hipótesis del artículo 53 del reglamento.

Afirma que su pretensión no contraría la legislación vigente; no afecta el régimen conservatorio; recae en predios fusionados que pertenecen a un mismo dueño; y no existe intereses de terceros;

6°.- La escritura pública de “Fusión de Plano”, extendida ante nombre reservado el dieciocho de agosto de dos mil catorce, comienza con una cláusula primera que singulariza cuatro bienes raíces; continúa con una sección segunda que hace constar que su propietaria, Inmobiliaria Nazcar Ltda., realizó con esas heredades un proyecto de fusión del que resultó una finca de mayor cabida -que se precisa- el que fue aprobado por la correspondiente dirección de obras municipales, mediante Resolución Exenta N° 2.670, de diecinueve de agosto de dos mil trece.

Acto seguido, el capítulo tercero del instrumento manifiesta que “TERCERO: Conforme a lo expuesto en la cláusula anterior, el compareciente requiere al Conservador de Bienes Raíces de Santiago que practique una nueva inscripción de dominio para el inmueble resultante del proceso de fusión de los cuatro predios singularizados en la cláusula primera del presente instrumento, cuyo Plano de Fusión respectivo, junto a la Resolución Exenta número…, fue archivado en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago con el número…” (fojas 14 y vuelta);

7°.- El principio general en materia registral es el de la procedencia de las solicitudes de inscripción en los correspondientes catálogos. Así se desprende del artículo 12 del reglamento de la referencia.

Pero no es un axioma que someta en términos absolutos al auxiliar que se encuentra a cargo del registro. Desde luego, el artículo 13 contempla, de inmediato, una atribución de ése, para rehusar la inscripción, como cuando la que se pretende “es en algún sentido legalmente inadmisible”.

Esta primera constatación adquiere importancia para contener el trasunto del recurso en orden a que todo cuanto al oficio conservatorio se requiriese, habría de tener libre vía.

Claro está que lo que ha consignado el Conservador en el estampado de fojas 11, unido a lo que ha informado a fojas 27, es una explicación del por qué, en su opinión, el requerimiento va contra la ley;

8°.- En buena medida lo anterior reduce y acota el ámbito de acción del auxiliar, en el que no puede verse una suerte de cajón sin fondo.

Con esa precisión debe entrarse al examen del Título V del reglamento, designado DE LOS TÍTULOS QUE DEBEN Y PUEDEN INSCRIBIRSE, que abarca los citados artículos 52 y 53.

El 52 menciona lo que debe inscribirse. No se pretende amparar en este precepto el comportamiento que se reprocha, por lo que se muestra inconducente cualquier ejercicio a su respecto;

9°.- El artículo 53 reza:

“Art. 53. Pueden inscribirse:

“1°.- Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles o de otros derechos reales constituidos sobre ellos;

“2°.- Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los números 1° y 2° del artículo anterior, como las servidumbres.

El arrendamiento en el caso del artículo 1962 del Código Civil y cualquiera otro acto o contrato cuya inscripción sea permitida por la ley;

“3°.- Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal o judicial, que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar. Son de la segunda clase el embargo, sesión de bienes, secuestro, litigio, etc.”;

10°.- El recurrente quiere aprovechar en su favor la redacción del inciso segundo del particular 2° del artículo 53, en la parte que expresa “y cualquiera otro acto o contrato cuya inscripción sea permitida por la ley”.

La venia legal concierne a un “acto” o un “contrato”.

La escritura pública denominada “Fusión de Plano” no es un contrato. Para que lo fuera habría de conllevar efectos jurídicos; su naturaleza habría de implicarlos, per se.

La escritura pública describe una realidad, la del proyecto de fusión, e inmediatamente a continuación incorpora en su texto el requerimiento conservatorio (cláusula 3ª.)

Ni atisbo de lo propio de un contrato;

11°.- La fusión está contemplada en el Capítulo IV de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que encara el tema “Del uso del suelo urbano.”

Su artículo 63 inciso primero expresa que “La fusión de dos o más terrenos en uno solo tendrá un beneficio de mayor densidad, a través de aumentar el coeficiente de constructibilidad del predio en un 30%.”

La fusión no constituye un acto jurídico con connotación en el orden del derecho dominical, posesorio y tenencial chileno; por definición, constituye un hecho material que puede ser descrito como la unión de cosas distintas, que pueden ser intereses, ideas o bienes; si estos últimos, no altera la individuación de sus especies en el espectro del derecho registral.

La fusión es un hecho y no un acto de aquellos sobre los que recae el discurso en análisis; es una situación de la realidad territorial urbana, que la ley simplemente menciona, a modo de constatación, al momento de abordar el uso del suelo.

Desde este punto de vista, queda descartada, de partida, la tesis del recurrente en punto a que su afán se encuentre subsumido en el texto del artículo 53 N° 2° inciso segundo en comento;

12°.- Por otra parte, corresponde fijar la atención en los sujetos del discurso del artículo 53.

El precepto ubica al intérprete ante “Toda condición…”, “Todo gravamen…” y “Todo impedimento o prohibición…”. Es a esos conceptos y nada más que a ellos que corresponde atender a la hora de definir el alcance de la permisión.

Si eso no es erróneo, sigue que en el caso del apartado 2° la autorización está dada con respecto a un gravamen impuesto sobre bienes raíces.

De modo que, aunque se entendiese estarse en presencia de un acto -lo que se dejó descartado- para que se lo incluyera legítimamente en el texto cuyo sentido se desentraña, habría de ser constitutivo o constituyente de gravamen.

No se divisa dónde ni cómo la figura en veremus pudiera configurarse en un tal gravamen;

13°.- De por medio existe un tercer escollo sobre el que el objetante no se pronuncia, que arranca del propio tenor del discurso regulatorio que invoca en su favor.

Se trata que el acto o contrato constitutivo de gravamen ha de tener en la ley una especial autorización en punto a su inscripción, pues no otra cosa quiere decir “… acto o contrato cuya inscripción sea permitida por la ley”.

El esfuerzo invalidador de quien se alza, obviamente requería de una precisión en esa área; nada aporta; ni una mención.

Mal que mal, se trata de un recurso de casación substantiva al que si bien estos juzgadores no pretenden sujetar a excesiva formalidad, no por ello pueden desentenderse de un aspecto de su esencia, como el que viene de relevarse;

14°.- Por consiguiente, la pretensión de la Inmobiliaria en orden a declarar ineficaz la sentencia que impugna, no será exitosa.

Consideraciones sobre la base de las cuales se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Rodrigo Chávez Baeza contra la sentencia de diecisiete de diciembre de dos mil quince, escrita a fojas 73.

Regístrese y devuélvase.

Redacción del ministro Cerda.

N° 13.797-2.016.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señora Rosa María Maggi D., señores Ricardo Blanco H., Carlos Cerda F., los abogados integrantes señores Álvaro Quintanilla P., y Carlos Pizarro W. No firma el Ministro señor Cerda, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal. Santiago, veintiuno de noviembre de dos mil dieciséis.

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a veintiuno de noviembre de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.