Buena fe contractual

Santiago, ocho de marzo de dos mil diecisiete.

VISTOS:

En esta causa Rol C-2165-2.014 del Cuarto Juzgado Civil de Curicó, en procedimiento especial de contrato de arrendamiento seguido por nombre reservado contra nombre reservado, la abogada Luz Eliana Pozo Núñez, actuando en representación del demandado, recurre de casación en el fondo contra la sentencia dictada el veintiocho de octubre de dos mil quince, a fojas 161, por la Corte de Apelaciones de Talca, que revocó la que había emitido el juzgado de primera instancia y dejó acogida la acción, disponiendo la terminación del contrato de subarriendo, la restitución de la propiedad subarrendada y el pago de rentas adeudadas, desestimando la demanda reconvencional.

Reclama infracción de los artículos 1698, 1546 y 1932 del Código Civil, en ese mismo orden, solicitando se anule el fallo recurrido y se pronuncie uno de reemplazo que confirme lo que en su favor había estatuido el tribunal del grado.

Traídos que fueron los antecedentes en relación, se procedió a su vista en la audiencia de siete de diciembre de dos mil dieciséis, sin asistencia letrada de las partes, habiéndose dejado el asunto en acuerdo.

Y TENIENDO PRESENTE QUE:

1°.- nombre reservado manifiesta en su demanda que es subarrendador del inmueble ubicado en la esquina de las calles Argomedo y Chacabuco, comuna de Curicó, situada exactamente en el número 105 de la primera y en el 415 de la segunda de tales arterias; que subarrendó el sesenta por ciento (60%) de ese bien raíz al demandado nombre reservado; que el contrato de subarrendamiento lo fue por el plazo de un año, a contar del cinco de abril de dos mil catorce; que la renta de arrendamiento pactada ascendía a cuatrocientos cincuenta mil pesos ($450.000,-); y que el demandado le adeuda las mensualidades correspondientes a los meses de mayo de 2014, en adelante.

Sobre tales bases solicita a la judicatura que disponga las correspondientes reconvenciones de pago, declare terminado el contrato, decrete la restitución del bien y condene a Yévenes al pago de las rentas adeudadas, por un total de dos millones doscientos cincuenta mil pesos ($2,250,000), con reajustes, intereses y costas.

Subsidiariamente, para el caso que el demandado enerve a la acción, pide el desahucio correspondiente, con la consiguiente restitución de la especie;

2°.- En la contestación, la parte de Yévenes alega, fundamentalmente, el incumplimiento de sus obligaciones por parte del persecutor, que parece olvidar que el objetivo del contrato fue el del destino del local para ser explotado como restaurant, lo que le fue imposible llevar a la realidad debido a que las autoridades sanitarias correspondientes le comunicaron, al solicitar las autorizaciones del caso, que el bien raíz no era susceptible de ser explotado como tal restaurant, toda vez que no contaba con las implementaciones necesarias para ello y que la única forma de subsanar la insuficiencia consistía en el cumplimiento de diez medidas, que no estuvo en situación de llevar a cabo. Continúa explicando, en lo que estrictamente interesa, que no obtuvo reacción de parte del actor, a pesar de sus esfuerzos por ponerse en contacto directo con él con miras a acordar una solución, por lo que comenzó a trabajar en el local el siete de abril de dos mil catorce, con patente de fuente de soda, que era la del recinto subarrendado, por mientras realizaba las gestiones para la obtención de la patente de restaurant, lo que no pudo consumar. El cuatro de septiembre de la misma anualidad y a solicitud del demandante, añade, le hizo entrega de las llaves del establecimiento, con lo que consideró finiquitado el asunto, sin imaginar que, ahora, lo persiguiera para el pago de rentas de arrendamiento adeudadas.

En un otrosí de la misma contestación, el subarrendatario interpuso demanda reconvencional de indemnización del monto de los perjuicios que el incumplimiento recién reseñado le habría irrogado;

3°.- La sentencia de primera instancia rechazó la acción principal e hizo lugar a la reconvencional, lo que generó sendos recursos de casación en la forma y de apelación, por parte de la perdedora, que la Corte de Apelaciones de Talca dirimió por sentencia de veintiocho de octubre de dos mil quince, donde dejó acogida la acción, disponiendo el término del contrato de subarriendo, la restitución de la propiedad subarrendada y el pago de las rentas adeudadas, así como el rechazo de la demanda reconvencional;

4°.- Los jueces de alzada partieron de la base de la existencia de las obligaciones emanadas del contrato de subarrendamiento y tuvieron en cuenta que, practicadas que fueron las dos reconvenciones de pago de las rentas supuestamente adeudadas, el demandado no acreditó su solución; que a él correspondía probar la extinción de dicha carga, por mandato del artículo 1698 del Código Civil; que no produjo probanzas de ningún tipo sobre ello; que tampoco las ofrendó en punto a haber hecho entrega a Neculqueo de las llaves del bien raíz; que se especificó en el contrato correspondiente que el inmueble sólo debía destinarse a restaurant; que Yévenes no pudo ignorar esa exclusiva finalidad, no obstante lo cual admitió dejar expresa constancia de su receptación conforme , a su entera y total satisfacción; y que el actor dio cumplimiento a sus obligaciones, permitiendo al demandado el goce de la cosa;

5°.- El recurso substantivo reclama la vulneración de los artículos 1698, 1546 y 1932 del Código Civil.

Tocante al 1698, señala que el defecto queda de manifiesto en el considerando 10º del fallo, que transcribe.

Allí los jueces expresan “Que habiéndose acreditado la existencia de la obligación contractual, corresponde al deudor probar la extinción de ella, según expresa disposición del artículo 1698 del Código Civil. En tal evento, era carga que debía soportar el demandado en aras de su interés patrimonial, aportando los medios idóneos al efecto. No obstante ello, no produjo probanzas de ningún tipo sobre la extinción natural de la obligación por medio del pago o solución, o a través de alguna otra causal de extinción del vínculo contractual.”(fojas 158).

Fuera de esa transcripción el libelo impugnador cuenta con siete líneas en torno a la transgresión del artículo 1698, las que, en rigor de verdad, distan de satisfacer el primero de los requisitos del artículo 772 del Código de Procedimiento Civil en punto a una mínima descripción del error de derecho que se formula, lo que, desde luego, conduce al descarte de esta primera objeción;

6°.- En relación con el artículo 1546 del Código Civil -ejecución de buena fe de los contratos- se queja el recurso que los juzgadores se hayan limitado a referirse a cláusulas textuales de la convención, eludiendo su interpretación “sistemática, con especial consideración del principio que contiene ese precepto… puesto que si bien el contrato señala que el inmueble se recibe a satisfacción del subarrendatario, este no tiene la calidad de especialista en construcción para conocer los vicios ocultos del inmueble arrendado, lo que sí debía conocer el subarrendador.”

Por otra parte, prosigue, la Corte tiene por establecido el incumplimiento en la entrega del inmueble al subarrendador, a pesar que “quedó acreditado que el demandado principal sí hizo entrega de las llaves”, aserto acodado exclusivamente en el dicho del propio recurrente, en orden a que no ha hecho entrega jurídica de la cosa que había tomado en subarrendamiento. Llama la atención que a una persona que no tiene conocimientos jurídicos, se le exija conocer la exacta terminología relacionada con esta materia.

Insiste en el cumplimiento de sus obligaciones por parte de Neculqueo, por cuanto en “un análisis de las probanza rendidas, se constata, que la demandante principal no logró probar que el demandado, efectivamente adeudare mensualidades por concepto de arriendo, siendo insuficiente para su acreditación, la prueba testimonial rendida en tal sentido. En efecto, no existe mayor antecedente en autos que de(n) por establecido que el demandado no solucionare en la fecha correspondiente las rentas de arrendamiento, por lo que, no habiendo demostrado el actor principal la veracidad de sus argumentaciones, sólo procede el rechazo de la demanda” (fojas 163).

Francamente ninguna relación se advierte entre el contenido de la norma que se señala vulnerada, por una parte, y las explicaciones que el libelo objetor brinda sobre el particular, por la otra.

Reza el artículo 1546: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre pertenecen a ella.”

A la postre, lo único que existe a este respecto en el escrito de casación es la insatisfacción de la parte que se alza, de cara a los hechos que dejó sentados el tribunal, cuestión que, evidentemente, escapa al ámbito propio de la disposición en comento y se introduce en un tema ajeno al recurso de estricto derecho que es motivo de la vista, lo que conduce, también, a la desestima de esta segunda causal hipotéticamente vulneratoria;

7°.- Por último, después de transcribirse el mencionado artículo 1932 del estatuto privatista, se hace una referencia a las observaciones que efectuó la Seremi de Salud de la Región del Maule, cuando se constituyó en el lugar, con miras a responder el requerimiento de traslado de la patente de fuente de soda a restorán, expresándose que “En este sentido consta en el procedimiento de primera instancia que don nombre reservado no pudo ejercer la actividad económica para la cual celebró el contrato, toda vez que, pese a haber comprado la patente comercial del giro Restaurante Diurno y Nocturno, como lo demuestra el documento de fojas 20, no pudo obtener la autorización del traslado de la misma, al haber efectuado el Ministerio de Salud, con fecha 05 de mayo de 2014, una serie de observaciones que decían relación con la infraestructura del inmueble, como faltar el baño de los manipuladores, no existencia de agua caliente en lavaderos y lavamanos, ampliación de espacio de ingreso a manipulador hacia la cocina, entre otras cosas…” (fojas 164).

Decididamente no puede entenderse que tales expresiones constituyan la descripción del consabido artículo 772 con respecto a una disposición que dice “El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para el que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.”

Omite el recurrente toda alusión a un hecho que el fallo deja establecido, como es que a pesar que una cláusula del contrato de subarriendo define el destino de restaurant, otra explicita la conformidad de Yévenes tocante a lo que en ese acto recibe;

8°.- En todo el libelo de la crítica se advierte una idea inspiradora que tiene que ver, nada más, con la manera como los jueces apreciaron la prueba y dejaron perfilada la situación contenciosa, perspectiva que queda claramente plasmada en el capítulo destinado a la influencia de los vicios en lo dispositivo del fallo, pues allí se manifiesta que se ha dado “valor de prueba sólo a las alegaciones del demandante principal”, que “Tan trivial ha sido el examen de los antecedentes que no se evidencia que hayan tomado conocimiento de toda la prueba allegada al proceso, que por cierto no analizaron en forma íntegra”, que “de haberse entregado a la tarea de analizar las pruebas rendidas, en particular la aparejada por la defensa ante primer grado, los sentenciadores de alzada debieron haber confirmado la sentencia recurrida, porque se demostró que los hechos expuestos en la demanda no eran veraces” y que “se esperaba del superior jerárquico una sentencia ajustada a derecho, y al mérito del proceso, con una valoración racional y justa, ponderando y relacionando toda la prueba rendida, esperanza que se vio trunca…” (fojas 164 y 165);

9°.- Queda de manifiesto que para acceder al reclamo habría de alterarse radicalmente los asentamientos de hecho que constituyen el presupuesto de la aplicación de los tres artículos del Código Civil que aquí pretende ampararse, pretensión desde luego descartable, si se recuerda el ámbito estrictamente jurídico de este resorte procesal, por un lado, y la ausencia en la queja de preceptiva relativa a la valoración de los medios de prueba, por el otro;

10°.- Ergo, el intento de invalidación queda abortado.

Consideraciones sobre la base de las cuales se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por

la abogada Luz Eliana Pozo Núñez, actuando en representación del demandado, contra la sentencia dictada el veintiocho de octubre de dos mil quince, a fojas 152, por la Corte de Apelaciones de Talca.

Regístrese y devuélvase.

Redacción del ministro Cerda.

N° 37.528-2.015.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y el Abogado Integrante señor Álvaro Quintanilla P. No firma el Abogado Integrante señor Quintanilla, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, ocho de marzo de dos mil diecisiete.