Contrato de arrendamiento

Santiago, dos de mayo de dos mil diecisiete.

VISTOS:

En esta causa Rol N° 78.817-2.014 del Primer Juzgado de Letras en lo Civil de San Miguel, en procedimiento sumario de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas y de cobro de las mismas, seguido por Libertad Natonayadia nombre reservado contra nombre reservado, el abogado Luis H. Salinas Araya, actuando en representación del demandado, recurre de casación en el fondo contra la sentencia dictada el cinco de febrero de dos mil dieciséis por la Corte de Apelaciones de San Miguel, que confirmó, sin más, la que el cinco de noviembre de dos mil quince había emitido el tribunal del grado, acogiendo la demanda de terminación del contrato de arriendo y de cobro de las rentas adeudadas.

El recurso representa la infracción de los artículos 1570 del Código Civil y 346 N° 3° del de Procedimiento Civil y pide la anulación del fallo singularizado y su reemplazo por otro que desestime las pretensiones acogidas.

Traídos que fueron los antecedentes en relación, se procedió a su vista en la audiencia de diez de enero del presente año, sin la comparecencia de los abogados de las partes, habiéndose dejado el asunto en acuerdo.

Y TENIENDO PRESENTE QUE:

1°.- Mediante contrato de diecisiete de noviembre de dos mil ocho, la demandante nombre reservado nombre reservado dio en arrendamiento a nombre reservado la propiedad de domicilio reservado, con una duración de seis años, a contar del 1 de diciembre de esa era, por una renta mensual de doscientos ochenta mil pesos ($ 280.000).

El doce de noviembre de dos mil catorce, Lagos interpuso demanda en este procedimiento sumario, para que se declare terminado el contrato, debido a que Pinto no ha pagado las rentas de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del mismo año -habiendo solucionado, únicamente, la cantidad de doscientos mil pesos ($ 200.000)- y se ordene pagarle lo adeudado, que asciende a un millón doscientos mil pesos ($ 1.200.000), más intereses corrientes y reajustes y las mensualidades que se devengue durante la tramitación del pleito y hasta la entrega del inmueble, incluyendo las cuentas por consumos de servicios básicos.

Efectuada la primera reconvención de pago con fecha dieciséis de marzo de dos mil quince, no se satisfizo la deuda, lo que se repitió en la audiencia de estilo, practicada el día veintitrés siguiente, ocasión en la que Pinto contestó la demanda, negando adeudar alguna suma, al afirmar que la rentas de julio, agosto, septiembre y octubre de dos mil catorce se encuentran íntegramente al día, así como los gastos comunes y pagos de servicios básicos.

La sentencia del juzgado acogió ambas acciones y, apelada que fue por el demandado, la Corte la confirmó en toda su partes;

2°.- El escrito que contiene el recurso de casación substantiva es bastante exiguo en explicaciones relativas a la manera como se habrían producido las infracciones de ley que, como se señaló en un comienzo, se concentran en dos preceptos, primeramente, el 1570 del Código Civil y, luego, el 346 N° 3° del de procedimientos que le viene.

El recurso exhibe una relación de los hechos, que es su parte más extensa, para explicar, en menos de una plana, lo que estima agraviante;

3°.- Se transcribe en esa pieza procesal, los artículos 1570 y 346° N° 3°.

Se refiere el primero a que en aquellas obligaciones que pueden satisfacerse mediante pagos periódicos, la carta de pago de tres de sus períodos, determinados y consecutivos, hace presumir la solución de los anteriores, a condición, claro está, que se trate de obligaciones entre unos mismos acreedor y deudor.

El segundo precepto enseña que los instrumentos privados se tienen por reconocidos cuando, puestos en conocimiento de la contraparte, no se alega su falsedad o falta de integridad, dentro de un plazo determinado.

A juicio del recurrente, la sentencia que objeta prescindió del mérito probatorio de los comprobantes de pago de rentas de arrendamiento, lo que la llevó a hallarle razón a la demandante, en punto a la mora que constituye la causa de pedir la terminación del arrendamiento; a la vez que se queja que, establecido como se tuvo el pago de las rentas de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de dos mil catorce, no se haya aplicado la antedicha presunción legal, en punto a estar satisfechas las mensualidades precedentes;

4°.- La finalidad del artículo 1570 es que se tenga por pagadas rentas de períodos previos a los tres regularmente satisfechos.

Aparte de no indicarse en el libelo cuáles serían tales mensualidades, lo trascendente al efecto es que los sentenciadores no han establecido como hecho que el demandado adeude mensualidades anteriores a las que tuvieron por solucionadas, de manera que no se divisa cómo puede alegarse la infracción de ley que se comenta.

Por lo mismo, tampoco se desprende alguna clase de influencia que el hipotético defecto pudiera haber tenido en lo dispositivo de lo resuelto;

5°.- Cuanto al reproche de haberse prescindido de la regla tercera del citado artículo 346 del estatuto procesal, se presenta totalmente infundado, como quiera que, contrariamente a lo que se afirma en el libelo, el fallo ameritó todos y cada uno de los documentos que presentó la defensa, tal como se lee en el motivo séptimo de la del tribunal de base -enteramente mantenido- en el que se asume que los recibos de arrendamiento a que el propio dictamen se refiere en su razonamiento cuarto, que fueron presentados por el recurrente para probar haber solucionado las rentas que se le cobra “no fueron objetados por la contraria y conforme a los cuales es posible tener por establecido que… las rentas de arriendo correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio todos del año 2014 se encuentran pagadas…”.

Tocante, luego, a cuatro “comprobantes de depósitos en la cuenta rut de doña nombre reservado”, también aparejados por el demandado, el laudo bajo crítica los cualifica, diciendo, en el mismo razonamiento séptimo, que “aparece que… se efectuaron pagos por un monto de $ 280.000 cada uno” (los cuatro), lo que reitera en la argumentación novena, al afirmar “los montos que dan cuenta los depósitos…”;

6°.- Por consiguiente, los reclamos se revelan del todo impertinentes y, por no haberse incurrido en los yerros que se representa, la pretensión será desestimada.

Con todo, al practicarse la liquidación que viene decretada, lo será por las rentas de los meses de noviembre y diciembre de dos mil catorce, enero y febrero de dos mil quince, más las devengadas durante la tramitación de la causa, hasta la entrega de lo arrendado, descontándose las cantidades abonadas mediante los aludidos depósitos en la cuenta rut de la arrendadora, datados veintiséis de noviembre y veintinueve de diciembre, ambos de dos mil catorce, veintisiete de enero y veinticinco de febrero, ambos de dos mil quince.

Consideraciones sobre la base de las cuales se rechaza el recurso de casación en el fondo incoado por el abogado Luis H. Salinas Araya, actuando en representación del demandado nombre reservado, contra la sentencia dictada el cinco de febrero de dos mil dieciséis por la Corte de Apelaciones de San Miguel, sin perjuicio de lo precisado en el párrafo que antecede.

Acordada con el voto en contra de la ministra señora Muñoz, quien fue de opinión de acoger el recurso de casación analizado, invalidar la sentencia impugnada y dictar una de reemplazo que rechace la demanda, en razón de las siguientes consideraciones:

1° Que es un hecho acreditado en el fallo impugnado, la circunstancia de encontrarse pagadas las rentas de enero a junio del año 2014.

2° Que, asimismo, está asentado en el proceso, con el mérito de la documental agregada consistente en comprobantes de depósito bancario, el pago de cuatro rentas efectuadas en los meses de noviembre de 2014 a febrero de 2015, las que deben ser sumadas a los meses posteriores a junio de 2014.

3° Que de tal manera, fluye de forma palmaria, que a la fecha de la demanda, notificada el 15 de marzo de 2015, se encontraban cubiertos aquellos meses que en su libelo pretensor el actor acusa como incumplidos y que son el fundamento de su acción.

4° Que en efecto, en su escrito inicial, el actor solicita la terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por adeudarse las mensualidades de junio a octubre de 2014, de manera que al encontrarse tales rentas solucionadas a la época de su notificación, dichos pagos enervaron la acción iniciada, por lo que, consecuencialmente, procede acoger el recurso y rechazar la demanda de la manera señalada.

Redacción del ministro Cerda, y de la disidencia, su autora.

Regístrese y devuélvase, con su agregado.

N° 17.545-2.016.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y el Abogado Integrante señor Álvaro Quintanilla P. No firman el Ministro señor Blanco y el Abogado Integrante señor Quintanilla, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con permiso el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, dos de mayo de dos mil diecisiete.