Acción de precario

Santiago, seis de septiembre de dos mil diecisiete.

VISTOS:

En esta causa Rol N° 1.403 del Juzgado de Letras en lo Civil de Casablanca, sobre precario, seguida por Handels und Finanz Ag Chile S.A. contra Pinochet, Vera y Pinochet Ltda., el abogado Rodrigo Carrillo Irazábal, actuando en representación de la demandada, recurre de casación en el fondo, a fojas 178, contra la sentencia de quince de marzo de dos mil dieciséis, dictada por la Corte de Apelaciones de Valparaíso, a fojas 175, que confirmó la que había emitido el mencionado tribunal de instancia el dieciséis de noviembre de dos mil quince, a fojas 132, acogiendo la pretensión.

Reclama la infracción del artículo 2195 inciso segundo del Código Civil y solicita que se anule el fallo singularizado y, en su reemplazo, se pronuncie otro que desestime lo pedido.

Traídos que fueron los antecedentes en relación, se procedió a su vista en la audiencia de veintiuno de marzo del presente año, con la comparecencia únicamente del abogado que contra el recurso efectuó su alegación oral, habiéndose dejado el asunto en acuerdo.

Y TENIENDO PRESENTE QUE:

1°.- Son hechos indiscutidos en la causa, que en acta de remate extendida el nueve de septiembre de dos mil catorce ante el Primer Juzgado de Letras de San Felipe, en la causa de su Rol C-1.683-2.013, el ejecutante Banco Santander obtuvo de la deudora a la que en ese procedimiento ejecutó, nombre reservado, el inmueble identificado como Lote 12-B-4 Ruta F-74-G (camino a Melipilla) de la comuna de Casablanca, Quinta Región, detallado en el plano de subdivisión N° 176, agregado al final del Registro de Propiedad del año mil novecientos noventa y tres, en el Conservador de Bienes Raíces de esa ciudad; que la correspondiente escritura de adjudicación en remate es de ocho de octubre siguiente; que en esta última el juez de la mencionada judicatura compareció en representación legal de la ejecutada, nombre reservado, transfiriendo la cosa a la aquí demandante; que el veintiséis de noviembre siguiente, poco más de cuarenta días después de advenir al dominio del predio, la nueva dueña introdujo esta demanda de precario; que la sociedad demandada ocupa el bien raíz en razón de un contrato de arrendamiento que convino con la entonces propietaria, nombre reservado, el veintitrés de julio de dos mil trece; y que dicha sociedad arrendataria dio el terreno en subarriendo a nombre reservado, el diecisiete de septiembre de dos mil trece;

2°.- Los jueces del fondo consideraron que en la medida que el contrato de arriendo suscrito por la demandada con la ex propietaria no es oponible a la sociedad demandante, la ocupación carece de legitimidad, lo que conduce a estimar la acción precaria.

En otros términos, piensan que para que el acto jurídico que esgrime la recurrente pudiera enervar la acción, se requeriría que de él surgiera una obligación para la actora, cuyo no es el caso, como quiera que el vínculo jurídico esgrimido es del todo ajeno a ésa;

3°.- El recurso acusa que al adoptar esta postura jurídica, la Corte transgrede el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil.

Desde el punto de vista substantivo, se alza contra lo que considera un error en la interpretación de la norma; en concepto de la ocurrente, el precario no exige un vínculo jurídico entre el ocupante y la persona que le solicita el inmueble por cuerda precaria, sino que entre la cosa y quien la ocupa medie alguna clase de situación que el derecho no descarte per se. Y es eso, continúa, lo que acontece cuando entre el ocupante y el bien raíz en el que está aposentado, existe un vínculo cualificado por el ordenamiento, aunque este último no provenga de la actora.

Por otra parte, señala que es un hecho de la causa la existencia de un contrato de arrendamiento entre la ex propietaria, nombre reservado, y la demandada, lo que hace que la acción de precario sea inadecuada, toda vez que el sistema procesal contempla una vía específica en la Ley 18.101, como lo es la de restitución de la cosa pignorada por extinción del derecho del arrendador, pues la mera tenencia de la finca por parte de la demandada, no cesa ipso iure por la extraña circunstancia que la arrendadora haya perdido el dominio de la especie;

4°.- Lo que Bello codificó en la regla 2195 inciso segundo, es una situación especialísima, concebida para aquellas realidades en que no existe causa para el inquilinaje.

Asumido que alguien tiene una cosa que es de otro, la figura en examen requiere lo sea “sin previo contrato”. La palabra “previo” es sintácticamente un adjetivo, lo que aquí quiere decir que califica o determina al substantivo “contrato”, respecto del que expresa una cualidad o accidente.

“Previo” significa “anticipado, que va adelante o que sucede primero” (DRAE);

5°.- Constituye precario la tenencia de una cosa ajena siempre y cuando comparezca su condición esencial, vale decir, que al hecho de la ocupación no se le haya anticipado, adelantado o antecedido un acto legitimante, como podría ser cualquier tipo de contrato, lato sensu, incluso uno innominado, bastando que resulte del libre ejercicio del consentimiento o de la legítima manifestación unilateral de voluntad.

Caso contrario, imposible se hace concebir la situación descrita en el precepto que se comenta, dado que recién comprobada la concurrencia de dicho presupuesto, es decir, que no hay contrato previo, entra a tallar el complemento de la oración, esto es, si la presencia es ignorada por el propietario o si, siendo por él advertida, la ha prácticamente aceptado.

La conjunción copulativa “y” refuerza este discurrir semántico, ora al unir oraciones, ora al enlazar elementos de una misma oración.

El análisis lógico del discurso del legislador empuja a una conclusión según la cual denota haber creído que, de haber mediado “contrato”, se hace inconcebible el resto del mensaje, como quiera que la tiniebla -ignorancia- y la paciencia -tolerancia- quedan por aquél desterradas.

Si, como se adelantó, la voz “y” tiene la función de coordinar adictivamente una pluralidad de oraciones o los elementos de una sola, todo lleva a concluir que, siendo aquí adictiva, entra a jugar únicamente cuando no ha habido contrato previo;

6°.- Es un hecho de esta causa que el demandado tiene la cosa que se le demanda, en virtud de un contrato respecto de cuyo legítimo otorgamiento no se ha hecho cuestión, nacido con anterioridad al derecho que la acción esgrime como fundamento de pedir.

Semejante estado de cosas impide la configuración del instituto en estudio, consagrado en el artículo 2195 inciso segundo del estatuto de derecho privado, calificando de esta manera la tesis del recurso y dejando en evidencia la transgresión normativa que constituye su origen;

7°.- Desde otro punto de vista, no puede dejarse de lado la normativa particular concerniente al contrato de arrendamiento, conformada por el Código Civil y el de Procedimiento Civil, a los que modernamente ha venido a sumarse la Ley 18.101, cuya finalidad específica es la de regular los contratos de arriendo de predios urbanos, surgida a raíz de una realidad social deficitaria en materia de vivienda, que condujo al legislador a considerarla sujeto privilegiado del derecho privado.

Esa legislación confiere un tratamiento singular al tipo de convención en comento. Uno de sus tópicos es el de la terminación del vínculo pignoraticio. Al efecto y entre otros motivos de cese de la relación entre arrendador y arrendatario, ha contemplado el hecho de la extinción del derecho del primero, con la siguiente acción restitutoria del bien pignorado, a cargo de su nuevo propietario. Por manera que de darse en la realidad una situación conforme a la cual el dueño y arrendador de un bien deja de ser lo primero, ello no troca la tenencia por el ex arrendatario, en la situación especialísima del inciso segundo del artículo 2195 tantas veces referido, recayendo sobre el actual amo la carga de accionar -a falta de acuerdo- para que se le restituya lo pignorado (artículos 1950 N° 3 y 1958 del Código Civil);

8°.- Esta perspectiva del negocio también pugna con el tratamiento que los jueces le han dado, como quiera que el demandante advino al dominio del inmueble mediante una ejecución forzada, en un procedimiento ejecutivo en el que el sujeto pasivo de la acción fue la entonces dueña y arrendadora, situación que manifiestamente impide atribuir la presencia de la demandada a la mera tolerancia del advenedizo accionante, que entretanto no obtenga , por lícita vía, la restitución del predio, habrá de respetar la estadía en él de quien se le allegó contractualmente encausado. Ergo, va contra derecho el negar a la recurrente la calidad de legítima ocupante de la finca, en términos que enervan la virtud del inciso segundo del artículo 2195 que, por esta nueva razón, también fue pasado a llevar;

9°.- Todavía, el libelo de demanda contiene un solo párrafo para fundamentar la causa de pedir, cual que al concurrir al lugar la adjudicataria en compraventa forzada “para entrar en posesión material… constató que por mera tolerancia, y sin que haya habido previo contrato de ninguna especie, (el) inmueble se encuentra ocupado por una empresa, cuyo nombre, giro y razón social desconozco.” (fojas 3 y 4)

La referencia a no haber existido un contrato previo, ha quedado recién desvanecida.

En lo que hace a que la ocupación obedezca a la “mera tolerancia”, ocurre que son hechos indiscutidos:

a) que en el Acta de Remate del procedimiento ejecutivo Rol C-1.683-2.013 del Primer Juzgado de Letras de San Felipe, caratulado “Banco Santander-Chile con nombre reservado”, se hizo constar que se leyó a los asistentes las bases de la subasta,

b) que entre ésas se incluía el conocimiento del estado del predio por parte de los interesados,

c) que en la cláusula tercera de la escritura de adjudicación en remate se consignó “TERCERO: El inmueble se vende ad-corpus, en el estado en que actualmente se encuentra, con todos sus derechos, usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas.” (fojas 76),

d) que la propiedad así adjudicada fue inscrita a nombre de la demandante el veintidós de octubre de dos mil catorce, y

e) que lo primero que hizo la nueva dueña fue demandar de precario, habiendo introducido el libelo correspondiente con fecha veintiséis de noviembre siguiente.

Nada más opuesto a la mera tolerancia.

Quien adquiere un bien raíz y prácticamente de inmediato procede a intentar la expulsión del que en él se encuentra establecido, no acepta, soporta o tolera, sino que significa exactamente lo contrario;

10°.- En conclusión, porque la demandada blande un antecedente jurídico que efectivamente la vincula con la cosa que la actora persigue; porque aquélla continúa amparada por su condición de ex​​​​-arrendataria de la especie; y porque la pretensora no ha probado la comparecencia del fundamento de su anhelo, como lo es que la estadía de la demandada responda exclusivamente a su mera tolerancia, no cabe sino asumir que al resolver como lo han hecho, los jueces han infringido el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, lo que impele a invalidar el fallo del alzamiento, como pasa a decidírselo.

Consideraciones sobre la base de las cuales se acoge el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Rodrigo Carrillo Irazábal, actuando en representación de la demandada Pinochet, Vera y Pinochet Ltda., contra la sentencia de quince de marzo de dos mil dieciséis, dictada por la Corte de Apelaciones de Valparaíso, a fojas 175, la que es nula, debiendo dictarse inmediatamente a continuación y sin nueva vista, la de reemplazo consiguiente.

Se previene que el abogado integrante señor Correa no comparte lo razonado a partir del motivo cuarto de la sentencia de la Corte. Concurre sin embargo a la decisión de la Corte teniendo únicamente presente que la demandada ocupaba en virtud de un contrato de arrendamiento válido que terminó por extinción del derecho del arrendador y que para la restitución del inmueble en esta hipótesis el artículo 7 N° 4 de la ley 18.101 contempla un procedimiento especialísimo que prevalece sobre el que corresponde a la acción de precario.

Redacción del ministro Cerda y de la prevención, su autor.

Regístrese.

N° 23.730-2.016.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señores Carlos Pizarro W., y Rodrigo Correa G. No firman la Ministra señora Chevesich y el Abogado Integrante señor Pizarro, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar en comisión de servicios la primera y por estar ausente el segundo. Santiago, seis de septiembre de dos mil diecisiete.