Incumplimiento contractual

Santiago, catorce de diciembre de dos mil diecisiete.

En cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada y su aclaración, con excepción de sus motivos décimo octavo, décimo noveno, vigésimo, vigésimo primero y vigésimo segundo, que se eliminan.

Asimismo, se reproducen los fundamentos cuarto a décimo del fallo de casación que antecede.

Y teniendo, además, presente:

Primero: Que don nombre reservado interpuso demanda en contra de la Sociedad Comercial e Industrial San Sebastián Limitada reclamando el término del contrato de arrendamiento celebrado con fecha 18 de junio de 2013 por no pago de las rentas de arrendamiento de los años 2014 y 2015, el pago de las rentas adeudadas, esto es, $2.400.000 por cada año, multa por no pago de arriendo equivalente a la suma de $7.400.00 conforme a la cláusula décimo tercera del contrato, más el reajuste indicado en el artículo 21 de la Ley N° 18.101, y la restitución del inmueble, con costas.

Segundo: Que, de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 10 de la Ley N° 18.101, “Cuando la terminación del contrato de arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1977 del Código Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho precepto se refiere, se practicará en la audiencia de contestación de la demanda”. A su turno, el referido artículo 1977, señala “La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días”.

Tercero: Que no habiendo acreditado la parte demandada el pago de las rentas de los años 2014 y 2015, procede poner término al contrato de arrendamiento por no pago de rentas, lo que conduce a acoger la demanda en esta parte.

Cuarto: Que en lo concernido a la multa reclamada, las partes estipularon en la cláusula décimo tercera del contrato de arrendamiento que “si cumplido el plazo en que debe llevarse a efecto el contrato de compraventa definitivo entre las partes, y el promitente vendedor, no suscribe la referida escritura, se obliga a pagar a la promitente compradora la suma de cinco millones de pesos en concepto de pena y avaluación convencional anticipada de perjuicios, más los dineros recibidos a la fecha del incumplimiento y los dineros -previo comprobante- de las mejoras que se hubieren efectuado. Por otra parte, en el caso, que la promitente compradora, no cumple con su obligación de celebrar el contrato dentro del plazo convenido y con la obligación de pagar la renta de arrendamiento y el precio pactado en el plazo estipulado para ello, se obliga a pagar al promitente vendedor, la suma de cinco millones de pesos, más la cantidad de dos millones cuatrocientos mil pesos, correspondientes a la renta de arrendamiento en concepto de pena y avaluación convencional anticipada de perjuicios y las mejoras quedarán a su favor”.

Como se observa, la cláusula dice relación, en primer lugar, con el contrato de promesa de compraventa, específicamente con el incumplimiento de la obligación de celebrar el contrato prometido, en tanto lo discutido en esta causa es el sentido y extensión de las obligaciones que generó el contrato de arrendamiento. Enseguida, la estipulación contractual en análisis se refiere a la multa por el no pago oportuno de la renta de arrendamiento, que las partes avalúan en la suma de dos millones cuatrocientos mil pesos. Por consiguiente, en este acápite sólo podrá accederse al pago de multa pactada por mora en el pago de rentas adeudadas, y no al relativo al cumplimiento del contrato de promesa.

Quinto: Que en lo que atañe a las rentas devengadas por los años 2014 y 2015, debe imputarse la suma de $4.704.170, que el actor reconoció haber recibido en dinero en efectivo con anterioridad al 18 de junio de 2013, fecha de celebración del contrato.

Sexto: Que, en consecuencia, habiéndose accedido a la demanda principal, no se emitirá pronunciamiento respecto de la subsidiaria de desahucio.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia de veintitrés de diciembre de dos mil quince, escrita a fojas 106 y siguientes, aclarada por resolución de cinco de enero de dos mil dieciséis, escrita a fojas 117, sólo en cuanto no hace lugar a la demanda de término del contrato y cobro de las rentas adeudadas y, en su lugar, se declara que:

I.- Se acoge la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y se condena a la demandada, Sociedad Comercial e Industrial San Sebastián Limitada, a pagar al demandante, don nombre reservado, las rentas devengadas los años 2014 y 2015, más los reajustes previstos en el artículo 21 de la Ley N° 18.101, cantidad a la que debe imputarse la suma de $4.704.170, que fue entregada al actor, en dinero en efectivo, con anterioridad al 18 de junio de 2013.

II.- Se ordena el pago de la suma de $ 2.400.000, a título de avaluación anticipada y convencional de los perjuicios por el no pago oportuno de la renta de arrendamiento convenida.

III.- Se dispone que la demandada deberá restituir el inmueble arrendado dentro de décimo día contado desde que la sentencia se encuentre ejecutoriada, bajo apercibimiento legal.

III.- No se condena en costas a la demandada, por no haber resultado completamente vencida.

Redacción a cargo del abogado integrante señor Juan Eduardo Figueroa Valdés.

Regístrese y devuélvase.

N° 67.394-2016.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Haroldo Brito C., Ricardo Blanco H., señora Gloria Ana Chevesich R., y los Abogados Integrantes señora Leonor Etcheberry C., y señor Juan Figueroa V. No firma el ministro señor Haroldo, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar en comisión de servicios. Santiago, catorce de diciembre de dos mil diecisiete.