Precario

Santiago, veintisiete de diciembre de dos mil diecisiete.

Vistos:

En autos caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, número de rol C-12935-2014, seguidos ante el Decimoquinto Juzgado Civil de Santiago, por sentencia de dos de febrero de dos mil dieciséis, escrita a fojas 142 y siguientes, se acogió la demanda de precario, ordenando restituir el inmueble dentro de tercero día, con costas.

Dicha sentencia fue confirmada por una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago con fecha seis de junio de dos mil dieciséis, según consta a fojas 199 y siguientes.

En contra de la referida sentencia la parte demandada dedujo recurso de casación en el fondo, y solicita que se lo acoja y se la anule, dictando acto seguido otra de reemplazo, separadamente y sin nueva vista, en la que se declare que se niega lugar a la demanda en todas sus partes, con costas.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la parte demandada fundamenta su recurso sosteniendo que los jueces, al confirmar la sentencia de primer grado, acogiendo la demanda, infringieron el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, mediante una falsa aplicación y errónea interpretación de su texto. Sostiene lo anterior señalando que los sentenciadores habían calificado su ocupación como un precario, en circunstancias que su ocupación era a título de arrendatario, sostiene que la Excma. Corte Suprema ha sido bastante uniforme en desestimar la acción de precario, cuando existe un título que justifique la ocupación del demandado respecto al inmueble objeto del juicio y que, asimismo, la jurisprudencia ha interpretado que la palabra sin previo contrato que alude el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, se extiende incluso más allá de la definición legal de contrato establecida en el artículo 1438 del Código Civil, haciendo incluso oponible sus efectos al dueño de la cosa que busca obtener su restitución por la vía del precario.

Explica, finalmente, el modo en que la infracción denunciada influyó en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que, los hechos establecidos en el proceso son los siguientes:

a) Las demandantes María Adriana Ruz Aguayo y Agrícola San Juan Limitada son copropietarias, cada una de derechos equivalentes a un cincuenta por ciento, del predio denominado El Ñilhue, de la comuna de Lo Barnechea.

b) El predio se halla inscrito a nombre de la señora Ruz a fojas 51.115 N° 79.641 del Registro de Propiedad del año 2008 del Conservador de Bienes Raíces de Santiago.

c) A su vez, se encuentra inscrito a nombre de la actora Agrícola San Juan Limitada a fojas 27.521 N° 41.324 del Registro de Propiedad del año 2011 del Conservador de Bienes Raíces de Santiago.

d) El demandado ocupa, junto a su familia, el predio en cuestión, por mera tolerancia de las actoras.

Tercero: Que, la sentencia de segunda instancia concluye que, consta de la documentación reseñada en el considerando segundo que los actores son copropietarios, cada uno de derechos equivalentes a un 50% del predio El Ñilhue, que en la especie no se controvierte que el demandado ocupa el inmueble y que la alegación del demandado se sustenta en la tenencia de un título para la ocupación de la propiedad que habita, esto es, un contrato de arrendamiento celebrado por su cónyuge con doña nombre reservado; que la prueba aportada por la demandada resulta insuficiente en orden a establecer que le asiste un título para ocupar el inmueble en cuestión, ya que el título que la habilitaría para ocupar la propiedad corresponde a fotocopia de instrumento privado, emanado de un tercero que no es parte del juicio, el que resulta jurídicamente ineficaz para justificar la ocupación de que se trata. Por lo cual no queda sino concluir que el demandado no goza de título alguno que permita unirlo jurídicamente con el inmueble que ocupa, por lo cual confirma la sentencia de primera instancia acogiendo la demanda, sin costas.

Cuarto: Que, como ha sostenido en forma constante la jurisprudencia de este Tribunal, los hechos establecidos por los jueces del fondo resultan inamovibles en sede de casación, en la que, ateniéndose a ellos, se debe resolver si la ley fue o no correctamente aplicada. Sólo por excepción, si el tribunal de la instancia, al establecerlos, infringió las leyes reguladoras de la prueba, con influencia sustancial en lo dispositivo del fallo, esta Corte podría valorar pruebas y establecer hechos para aplicar correctamente dichas reglas reguladoras en la sentencia de reemplazo.

La vulneración de las leyes reguladoras de la prueba, a su turno, se verifica cuando se altera la carga de la misma, se admite un medio probatorio que la ley no acepta o se rechaza uno que autoriza, se desconoce el valor probatorio fijado por la ley a los que se produjeron en el juicio, o se altera el orden de precedencia que la ley les diere.

Quinto: Que las demandantes son titulares del derecho real de dominio, por lo tanto, en principio, a ellas pertenece la tenencia de la cosa, salvo que exista alguna razón jurídica que se lo impida.

En la discusión, acerca del precario a esa razón puede denominársela un “título o antecedente jurídico”, y ese título debe tener una entidad suficiente para privar al dueño de la facultad de uso de la cosa.

Esta idea es la que subyace a la regulación que prodiga el artículo 2195 del Código Civil al precario que, como lo ha entendido la doctrina es la medida más eficaz de tutela del dominio frente a quien tiene la cosa ajena sin ánimo de dueño. La situación que busca regular el precario es una en que, como sucede en este caso, se contraponen el derecho de dominio por una parte y la mera tenencia por otra; y la pregunta que busca responder el inciso segundo del mencionado artículo es ¿cuál ha de prevalecer? La respuesta que arroja la correcta inteligencia del precepto es que ha de predominar la del dueño, salvo que la tenencia se encuentre justificada. Pero no justificada en abstracto, pues esto limitaría la protección del dominio en términos que no resultan consistentes con el ordenamiento jurídico nacional, sino en términos concretos, es decir, respecto del titular del derecho de dominio.

Sexto: Que en cuanto al yerro denunciado por la recurrente en relación a que existiría un título que justificaría la ocupación, es a ella a quien le correspondía probar su existencia, lo cual no hizo toda vez que tal como lo señala la sentencia de instancia, el título que la habilitaría para ocupar la propiedad corresponde a fotocopia de instrumento privado, emanado de un tercero que no es parte del juicio, el que resulta jurídicamente ineficaz para justificar la ocupación de que se trata, por lo cual es claro que la demandada se encuentra ocupando el inmueble por mera tolerancia del dueño

Séptimo: Que, lo reflexionado lleva a concluir que los sentenciadores del fondo no han incurrido en el error de derecho que se denuncia y, en consecuencia, el recurso habrá de ser desestimado.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo que disponen los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia de seis de junio de dos mil dieciséis, escrita a fojas 199 y siguientes

Acordada con el voto en contra del Ministro Carlos Cerda y del abogado integrante Sr. Alvaro Quintanilla, quienes estuvieron por acoger el recurso de casación en el fondo, por las siguientes consideraciones:

1)Lo que Bello codificó en la regla 2195 inciso segundo, es una situación especialísima, concebida para aquellas realidades en que no existe causa para el inquilinaje o, dicho de otra manera, la incorporación del inquilino ha sido enteramente ajena a los propietarios.

No comparten los disidentes el criterio según el cual para configurar la hipótesis legal del artículo 2195 en su inciso segundo basta que al momento de deducirse la acción precaria no medie vínculo entre la perseguida y quien la persigue.

Asumido que alguien tiene una cosa ajena, el instituto en referencia demanda que lo sea “sin previo contrato”.

La palabra “previo” es sintácticamente un adjetivo, lo que aquí quiere decir que califica o determina al sustantivo “contrato”, respecto del que expresa una cualidad o accidente.

“Previo” significa “anticipado, que va adelante o que sucede primero.” (DRAE)

O sea, constituye precario la tenencia de una cosa ajena siempre y cuando -condición esencial- al hecho de la tenencia no se le haya anticipado, adelantado o antecedido, un acto legitimante, tal un contrato lato sensu, como podría ser uno innominado, fruto del libre ejercicio del consentimiento o, incluso, unilateral; caso contrario, imposible se hace concebir la situación descrita en el inciso segundo del artículo 2195.

Recién comprobada la concurrencia de ese presupuesto -“sin previo contrato”- entra a tallar el complemento de la oración, vale decir, si la ocupación es ignorada por el propietario o si, conocida que sea por él, la ha tolerado. La conjunción copulativa “y” refuerza este discurrir semántico, al unir -coordinar aditivamente- dos oraciones o elementos de una oración. Un elemental análisis lógico empuja una conclusión según la cual Bello ha creído que de haber mediado “contrato” se hace inconcebible el resto de su discurso, como quiera que la ignorancia y la paciencia o resignación quedan por aquél desterradas. El “y” es aditivo, o sea, entra a jugar únicamente si no ha habido contrato previo.

2) La materia jurídica que se propone por la vía recursiva utilizada, dice relación con la determinación de los contornos relativos a la comprensión de los términos en que debe excluirse la existencia de una vinculación jurídica entre las partes, en relación a la ausencia de título que debe padecer el demandado, pues sostiene el recurrente que el hecho de habitar el inmueble por haber celebrado su cónyuge un contrato de arrendamiento con doña nombre reservado, dueña de una parte del predio El Nilhue, su ocupación no carece de título, por lo que la tenencia precaria que se le reprocha no está desprovista de título jurídico, enervándose con ello la acción impetrada en su contra.

3) La ausencia de título como presupuesto de procedencia de la acción de precario, se relaciona íntimamente con la idea de mera tolerancia que el artículo 2195 del código de Bello establece, y que la actora reclama, por cuanto dicho elemento dice relación directa con el origen y eventual justificación de una determinada tenencia de cosa ajena, que eventualmente puede ser considerada como precaria.

Pues bien, en este contexto la expresión “mera tolerancia” no denota otra cosa que la actitud indulgente del dueño de una cosa, que permite -sin aprobarlo expresamente- actos del demandado, por los cuales ejerce la tenencia de una cosa de su propiedad; en resumen, se trata de la simple condescendencia o consentimiento del propietario de la cosa que luego trata de recuperar.

4) No se discute el hecho que el demandado ocupa el inmueble reclamado, desde que en el año 2009 se celebró un contrato de arrendamiento con doña nombre reservado, en virtud del cual el recurrente, durante más de seis años, ha ocupado la propiedad, pagando mensualmente rentas de arrendamiento y suministros de servicios.

5) De esta manera, se puede concluir que la tenencia u ocupación de la propiedad por parte del demandado no deriva de “una actitud permisiva, de transigencia, aquiescencia o condescendencia” de las actoras, sino de una relación contractual previa, título que, en opinión de los disidentes, por tratarse el precario de una cuestión de hecho, es suficiente para justificar la ocupación que lleva a cabo, pues en lo meramente fáctico, ocupa el bien raíz no por ignorancia ni por mera tolerancia de las actuales dueñas, sino por una causa jurídicamente relevante, de manera que no concurre en la especie la exigencia normativa de absoluta ausencia de precedente jurídico entre el propietario y la cosa que ostenta, esto es, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante, por las actoras.

Regístrese y devuélvase.

Redactó la abogado integrante Leonor Etcheberry Court y la discrepancia, sus autores.

Rol N° 47648-16.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Juan Fuentes B., Ricardo Blanco H., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señor Álvaro Quintanilla P., y señora Leonor Etcheberry C. No firman los Ministros señores Fuentes y Blanco, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haberse ausentado al momento de tomar la firma el primero y por estar con licencia médica el segundo. Santiago, veintisiete de diciembre de dos mil diecisiete.