Excepción de contrato no cumplido

Santiago, diecisiete de abril de dos mil dieciocho.

Visto:

En estos autos Rol 911-2015, seguidos ante el Juzgado de Letras de Casablanca, sobre juicio de término de contrato de arrendamiento con indemnización de perjuicios, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia de seis de junio de dos mil dieciséis, escrita a fojas 161 y siguientes, se acogió la demanda principal y la reconvencional sólo en cuanto declaró terminado el contrato de arrendamiento, debiendo restituirse la propiedad arrendada, negándose lugar a la acción indemnizatoria, ordenando pagar a la demandada principal la suma de $450.000 a título de título de pena dispuesta en la cláusula 14ª del contrato de arrendamiento; y se condenó a la demandada reconvencional al pago de las rentas adeudadas desde marzo de 2015 inclusive y hasta que se efectúe la restitución del inmueble, más reajuste, sin costas.

Apelada dicha sentencia por la parte demandante y demandada reconvencional, la Corte de Apelaciones de Valparaíso, por fallo de siete de septiembre de dos mil dieciséis, la confirmó, sin costas.

En contra de esta última decisión, la parte demandante y demandada reconvencional deduce recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurso impetrado se sustenta en la infracción a las leyes reguladoras de la prueba, y se estima, además, que se conculcan los artículos 1545, 1552 y 1926 del Código Civil y los artículos 346, 348, 384 y 426 del Código de Procedimiento Civil. Los errores de derecho denunciados habrían desencadenado el rechazo a la demanda de indemnización de perjuicios, pues si se hubieren aplicado las normas sustantivas denunciadas en forma correcta, debió estimarse procedente la indemnización. Existe error, también, al haber declarado en mora al recurrente en la obligación de pagar las rentas, pues no es efectivo, conforme la prueba documental allegada en autos, y más aún si se impetró la excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1552 del Código Civil. Agrega que en atención al carácter esencial de la recepción final del inmueble, cuya falta califica de incumplimiento grave del arrendador, no procede la exigibilidad del pago de las rentas, al no poder ejercerse su industria y, por último, existiendo perjuicio por el corte de los servicios básicos, se aplicaron en forma errónea los artículos 384, 346, 348 y 426 del Código de Procedimiento Civil. Indica el recurso, en lo medular, que se han violentado las leyes reguladoras de la prueba, pues no se habría considerado la prueba documental acompañada en el comparendo de fecha 25 de agosto de 2015, a fojas 83 y siguientes, que consisten en dos balances de la empresa arrendataria de los períodos 2012 y 2013, acompañados a fojas 75 y 76, en que constan las ganancias que percibía al realizar su industria. Esta sería prueba suficiente y no valorada que acreditaría el lucro cesante, aseverando que es razonable que la demandante hubiere percibido sumas análogas a aquellas que ingresaban en el período indicado en los documentos ya señalados. En cuanto al daño emergente, refiere a la prueba documental de fojas 62 a 72, consistente en comprobantes de pago de rentas por una propiedad inútil para su destino o finalidad contractual. Hace referencia, también, al convenio de pago realizado con la empresa litoral con fecha 15 de abril de 2015, acompañado a fojas 81, y al documento denominado informe técnico elaborado por nombre reservado, rolante a fojas 83 y siguientes. Por último, alude a documentos consistentes en facturas acompañadas en escrito de contestación de fojas 28 de agosto de 2015. Termina indicando la forma en que los vicios han influido en forma sustancial en lo resolutivo del fallo, solicitando se lo anule y se dicte el de reemplazo, con costas.

Segundo: Que para un adecuado análisis de los errores de derecho que se imputan a la sentencia recurrida, resulta indispensable referirse a los hechos relevantes que se tuvieron por acreditados:

1º Las partes celebraron el 4 de abril de 2014 un contrato de arrendamiento con plazo desde el 1º de abril de 2014 hasta el 1º de abril de 2018, por una renta mensual reajustable de $450.000;

2º La cláusula décimo tercera establece la recepción final del inmueble como requisito esencial para la actividad económica del arrendatario, la que debía obtenerse dentro del término de doce meses, y en el evento de incumplimiento el arrendador debe restituir la garantía al arrendatario, conforme la cláusula décimo cuarta;

3º El arrendatario pagó en forma parcial las rentas convenidas hasta febrero de 2015;

4º La arrendadora dio cumplimiento extemporáneo a la obligación de recepción final del inmueble con fecha 4 de mayo de 2015, pues el plazo expiraba el 4 de abril de 2015.

Tercero: Que, a partir de los hechos reseñados se dio por terminado el contrato de arrendamiento, estableciéndose el incumplimiento recíproco de las partes, declarándose su término, pero sin lugar a indemnización de perjuicios, en atención a que el demandante y arrendatario incumplió también, al no haber hecho pago íntegro de las rentas de arrendamiento. El fallo en cuestión hizo aplicable el artículo 1552 del Código Civil, y al no encontrarse ninguno de los contratantes en mora, se estimó improcedente la acción indemnizatoria. Además, que no existe prueba que acredite los daños, lo que conduce a desestimar la acción de perjuicios incoada. En términos explícitos, el fallo impugnado señaló: “De todo lo razonado, se desprende claramente que la demandada principal de esta causa, no está en mora de la obligación de hacer que le reclama la demandante principal, ya que habiendo incumplido sustancialmente la obligación de pago de renta esta última, conforme lo dispuesto en el artículo 1551 nº 1 del Código Civil se ha constituido en mora respecto de la arrendadora, afectándole la falta de legitimación que prevén los artículos 1552 y 1553 ya analizados, por todo lo que se rechazará la acción intentada (salvo en lo pertinente a la cláusula penal), sin perjuicio de que tampoco se rindió prueba apta respecto de los daños que alega la arrendadora se le causaron por daño emergente y lucro cesante, bastando para ilustrar esta afirmación la mera lectura de la declaración del único testigo que presentó a fs. 131”.

Cuarto: Que, conforme lo expresado, el debate jurídico se circunscribe a la procedencia o no de la indemnización de perjuicios que reclama la demandante principal a título de lucro cesante y daño emergente, encontrándose firme en lo demás el fallo impugnado. El razonamiento que realiza la sentencia para rechazar la indemnización de perjuicios consiste en privar de legitimación activa a la demandante en atención a que incumplió en forma precedente su obligación de pagar las rentas, lo que conduce a aseverar que la obligación de la arrendadora dejó de ser exigible, conforme lo dispuesto en el artículo 1552 del Código Civil. De acuerdo a los hechos asentados, el arrendatario pagó las rentas hasta febrero de 2015, incurriendo en mora en marzo del mismo año, encontrándose pendiente el plazo otorgado al arrendador para cumplir con la obligación de obtener la recepción final a su cargo. De ahí que no exista, a diferencia de lo que afirma la sentencia, un incumplimiento recíproco, sino un incumplimiento primario, aquél del arrendatario, único en mora, desde marzo de 2015. Esto, asevera la sentencia, dejaría sin legitimación activa al arrendatario para reclamar perjuicios, pues no podría solicitar el cumplimiento de la obligación del arrendador mientras no cumpla con la suya, lo que se justifica en la excepción de contrato no cumplido y, por ende, quedando inhabilitada, también, para exigir perjuicios derivados del incumplimiento de una obligación que no resultaba exigible. Por otra parte, aún si hubiere cumplido con el pago de las rentas en tiempo y forma, sólo una vez acaecido el incumplimiento de la arrendadora podría reclamar perjuicios, lo que sólo podría haber tenido lugar expirado el plazo de doce meses establecido en la cláusula 13ª. Tampoco existe infracción a las reglas reguladoras de la prueba, no sólo porque es inconcuso referirse a perjuicios que no tenía derecho el arrendatario, sino porque la prueba aportada se estimó inidónea. En consecuencia, mal podría prosperar el yerro relativo a las reglas reguladoras de la prueba si el arrendatario no tenía derecho a la indemnización, al no resultar exigible la obligación del arrendador de obtener la recepción final de la obra.

Quinto: Que por lo razonado, sólo cabe aseverar que el recurso en examen no puede prosperar y será desestimado.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia siete de septiembre de dos mil dieciséis, escrita a fojas 190, sin costas.

Regístrese y devuélvanse, con su agregado.

Redactó el abogado integrante señor Carlos Pizarro Wilson.

Rol N°83.364-2016

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., y los Abogados Integrantes señores Álvaro Quintanilla P., y Carlos Pizarro W. No firman la Ministra señora Muñoz y el abogado integrante señor Pizarro, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar en comisión de servicios la primera y por haber cesado de sus funciones el segundo. Santiago, diecisiete de abril de dos mil dieciocho.