Contrato de arrendamiento comercial

Santiago, quince de mayo de dos mil dieciocho.

VISTOS:

En esta causa rol N° 3.274-2.015 del 22° Juzgado Civil de Santiago, procedimiento sumario especial seguido por Inversiones Shajjo Limitada contra Cencosud Retail S.A., el abogado Eduardo Marchi Fernández, actuando en representación de Shajjo Limitada, recurre de casación en el fondo contra la sentencia dictada el treinta y uno de agosto de dos mil dieciséis por el tribunal de alzada capitalino que, en primer término y en lo que aquí interesa, revocó la que había emitido el juzgado de base con fecha veintiséis de junio de dos mil quince, dejando desestimada la demanda principal y, en segundo término, la confirmó en cuanto había rechazado la demanda reconvencional.

Aduce como vulnerados los artículos 1902 y 1904 del Código Civil, solicitando se anule el fallo singularizado y se lo reemplace por otro que acceda en todas sus partes a la acción de cobro de rentas de arrendamiento, confirmando de esa manera lo que por tal concepto fue decidido en primera instancia.

Traídos que fueron los antecedentes en relación, se procedió a su vista en la audiencia de once de enero último, con la intervención de los abogados que por ambas partes comparecieron a estrados, habiéndose dejado el asunto en acuerdo.

Y TENIENDO PRESENTE QUE:

1°.- Shajjo demandó a Cencosud para que se la obligue a solucionarle rentas de arrendamiento que considera le adeuda, en razón de un contrato de subarrendamiento de inmueble. Shajjo dice proceder en su condición de cesionaria subarrendadora.

Cencosud se opone a la acción de cobro de las rentas desconociendo el carácter de cesionaria del contrato de subarrendamiento que su contraparte invoca y aduciendo que al no habérsele notificado el acto jurídico de la cesión ni haberse ejecutado actos o asumido comportamientos que signifiquen su conocimiento, la virtual cesión no se perfeccionó.

El juzgado desestimó esa alegación, acogió la demanda y ordenó a la perseguida pagar las rentas de arrendamiento correspondientes.

Apelada esa decisión, la Corte de Apelaciones de Santiago discrepó del criterio del juez por cuanto, en su parecer, no medió de parte de la deudora Cencosud acto alguno que suponga que conoció que Shajjo ostentaba la calidad de cesionaria;

2°.- Contra esa resolución la demandante se alza de casación en el fondo, reclamando la infracción de los artículos 1904 y 1902 del Código Civil, en ese orden.

El artículo 1904 dispone:

“La aceptación consistirá en un hecho que la suponga, como la litis contestación con el cesionario, un principio de pago al cesionario, etc.”.

El 1902, por su parte, preceptúa:

“La cesión no produce efecto contra el deudor ni contra terceros, mientras no ha sido notificada por el cesionario al deudor o aceptada por éste.”;

3°.- A juicio de la recurrente el fallo ha vulnerado el artículo 1904 porque, según enfatiza, es un hecho de la causa que Cencosud actuó de manera que supuso la aceptación de la cesión del derecho de subarrendadora de la demandante, desde que tanto en el considerando XXII del dictamen de base, cuanto en el 6° del de la Corte de Apelaciones, se deja establecido que Cencosud pagó a Shajjo las rentas de arrendamiento devengadas a partir de febrero de dos mil doce, que es precisamente una de las hipótesis fácticas mencionadas por la norma.

De cuatro maneras se habría consumado esa infracción de ley, conforme explica el libelo objetor.

Primero, al afirmar que el artículo 1904 se refiere a la “notificación” tácita de la cesión, en lugar de la “aceptación” tácita de ésta.

Segundo, al focalizar el análisis en el contenido de la comunicación en la que la actora se acoda para argüir que ella y la cedente Pasmar (Rut 76.130.502-6) noticiaron a su contraria la controvertida cesión, como si la voluntad e intención surgida en esa comunicación pudieren más que la adjetividad del hecho que supone la aceptación, único factor al que atendería el legislador; así, “ la aceptación tácita de la cesión se desprende de hechos que la implican, sin necesidad de escrudiñar en la intención o voluntad del cedente o cesionario” (fojas 1.031).

Tercero, al obviar que esa regla señala que los pagos constituyen un hecho que supone la aceptación de la cesión, puesto que tanto el juez como la Corte dejan sentado que Cencosud realizó pagos a Shajjo por concepto de rentas de subarrendamiento.

Cuarto, al desconocer que en las facturas que la demandante emitió contra cada renta que la demandada satisfizo, se incluyó como glosa únicamente la expresión “arriendo mínimo” en lugar de “por concepto de administración de arrendamiento o algo similar” (fojas 1.031 vuelta);

4°.- Cuanto al yerro que afecta al artículo 1902, argumenta el recurso que Cencosud tomó conocimiento de la cesión conjuntamente con la notificación judicial de la demanda con que se inició este procedimiento, actuación procesal que precede a la contestación de la misma y que necesariamente conlleva dicho noticiamiento, por cuanto el documento que contiene la cesión se acompañó al libelo pretensor como fundamento de la acción. Entonces, sostiene, se ha dado cumplimiento a la prevención del artículo 1902 en cuanto ha sido notificada la cesión, por el cesionario al deudor.

Refiere el escrito de casación alguna jurisprudencia que, en diversas situaciones contenciosas, establece el criterio anteriormente expuesto;

5°.- Como antecedentes generales que en esta sede no han merecido discrepancia, es del caso traer a colación los siguientes:

A. El diecinueve de julio de dos mil seis se celebró un contrato de subarrendamiento sobre los inmuebles de domicilio reservado, Región de los Lagos, por la subarrendadora Pasmar S.A -Rut 96.899.330-5- por una parte, y la subarrendataria Jhonson´s S.A., por la otra.

B. El treinta y uno de marzo de dos mil once la

subarrendadora Pasmar S.A. -Rut 96.899.330-5- que

después pasó a denominarse “Tenglo”, cedió su

condición de tal a Pasmar S.A. -Rut 76.130.502-6-.

C. La subarrendataria Jhonson´s fue absorbida por Cencosud, conforme dio cuenta mediante su carta de veintitrés de diciembre del mismo año.

D. El treinta de enero de dos mil doce la subarrendadora Pasmar S.A. -Rut 76.130.502-6- suscribió con Inversiones Shajjo Limitada el documento privado que engendra la discordia que

subyace a lo presentemente litigado, pues según la

pretendiente, en él se habría operado en favor de Shajjo

la cesión del derecho de subarrendadora; en cambio,

en concepto de Cencosud, en esa pieza sólo se designó a Shajjo como administradora encargada de cobrar las

rentas de subarrendamiento;

6°.- A esas informaciones de orden general conviene añadir las circunstancias particulares que hacen a la especificidad de la contienda, entre las que es dable mencionar, debido a que vienen sentadas como hechos de la causa, las siguientes:

a) no hubo notificación formal de lo que la actora califica como “cesión de derechos”, en los términos del transcrito artículo 1902,

b) por carta de treinta de enero de dos mil doce los representantes legales de Shajjo y de Pasmar S.A. (RUT 76.130.502-6) Comunicaron a Cencosud que “…la sociedad Inversiones Shajjo Ltda., será la encargada de administrar, facturar y cobrar todos los conceptos de Arriendos, de la propiedad ubicada en domicilio reservado – 485 de la ciudad de Valdivia. En consecuencia, a partir del 01 de Febrero de 2012, Inversiones Shajjo Ltda., ha asumido la calidad de administradora con todos sus derechos y obligaciones.”,

c) Cencosud siguió pagando las rentas, pero en adelante lo hizo a Shajjo, régimen que mantuvo por varios meses,

d) en la carta de treinta de enero de dos mil doce, ni en acto alguno se notició a Cencosud la anhelada calidad jurídica de cesionaria que Shajjo se atribuye,

e) solo se le hizo saber el susodicho carácter de administradora que la demandante asumía, y

f) Cencosud pagó las rentas de subarrendamiento a la “administradora” y no a la “cesionaria” y titular del crédito, Shajjo;

7°.- El “principio de pago al cesionario” con que el artículo 1904 ejemplifica la aceptación de la cesión, que conforme al artículo 1902 es una condición de la esencia de dicho acto jurídico, no puede ser abordado fuera del espectro normativo del Título XIV del Libro IV del Código Civil.

En ése se incluye un Párrafo 3. que trata de “A quién debe hacerse el pago”.

Una de las hipótesis que incluye su artículo 1576, que lo encabeza, es que el pago se valida cuando se realiza “a la persona diputada por el acreedor para el cobro”;

8°.- Dicho está que el fallo que se objeta dejó establecido que lo único que se notificó a la demandada fue que Shajjo había sido “encargada de administrar, facturar y cobrar…”, asumiendo “la calidad de administradora…”, a partir del uno de diciembre de dos mil doce, sin referencia alguna a que la demandante se colocara desde entonces en la situación de subarrendadora o de cesionaria;

9°.- Siendo así y habida cuenta, también, la laxitud que a efectos de la diputación para recibir el pago fluye del artículo 1580 del estatuto de derecho privado, no asiste razón para deslegitimar la asunción jurídica optada por los adjudicadores que, por lo mismo, no han desviado en su aplicación el mandato del mentado artículo 1904;

10°.- Tocante a la transgresión del artículo 1902 de idéntica compilación legislativa, se tiene que, cual se reseñó más arriba, se la hace consistir en que al reaccionar a la demanda, Cencosud consumó la litis contestatio que el artículo 1904 menciona como supuesto de aceptación de la cesión, suceso adjetivo al que los jueces no habrían podido privar de su dimensión substantiva, como equivocadamente lo hicieron;

11°.- Empero, aunque así fuere -hipótesis aquí tolerada con fines puramente exegéticos- ninguna influencia ello tendría en lo dispositivo.

Ese aserto se apoya en el propio tenor del precepto, a cuyos ojos la cesión es inocua para el deudor -en este caso, el subarrendatario demandado- mientras no le es notificada por el cesionario. De hecho, si se quiere, la cesión queda sujeta a esa indefectible condición.

Ocurre que en la especie está dicho que se tiene como indubitado que nunca existió tal notificación, como quiera que lo que la supuesta cesionaria puso en conocimiento de la deudora aquel treinta de enero de dos mil doce fue su carácter de administradora encargada de los cobros; o sea, ha sido la misma actora y actual recurrente la que se autodefinió como “administradora”, no obstante haber tenido la posibilidad y el deber -para los intereses que ahora manifiesta- de actuar el mandato del artículo 1902 haciendo saber en forma inequívoca su carácter de cesionaria o de nueva subarrendadora, que no lo hizo;

12°.- Al existir en el ordenamiento formas determinadamente establecidas para la eficacia de actos jurídicos nominados, las conductas disruptivas no hacen más que desvanecerlas, premisa ésta evocativa de la teoría de la vinculatoriedad de la omisión propia, habida cuenta que quien en su momento no actúa conforme al imperativo legal inherente a categórico propósito, no legitima un proceder ulterior opuesto o contradictorio, revirtiendo en su contra la actitud omisiva;

13°.- Lo dicho redunda, a la postre, en que en una situación como la que convoca, no haya de atribuirse a la litis contestatio el valor de indicio que troque en cierto o real algo que para el interesado nunca lo fue, que no otra cosa es la suposición;

14°.- Por lo tanto, inconsistente se revela la acusada violación del artículo 1902, por cuanto el supuesto de aceptación del artículo 1904 está exclusiva y excluyentemente asociado a la notificación de la cesión, circunstancia aquí imposible, en razón de lo dilatadamente expuesto;

15°.- Ergo, al no advertirse los yerros jurídicos de que se acusa a la sentencia fiscalizada, el recurso substantivo pasará a ser desestimado.

Consideraciones sobre la base de las cuales se rechaza el recurso de casación en el fondo incoado por el abogado Eduardo Marchi Fernández en lo principal de fojas 1.025, representando a Comercial Shajjo Limitada, contra la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago el treinta y uno de agosto de dos mil dieciséis, a fojas 1.014, la que no es nula.

Acordada con el voto en contra de los ministros señores Dolmestch y Cerda, quienes estuvieron por acogerlo, anular el referido fallo y emitir uno de reemplazo que confirme la resolución del tribunal de primera instancia, para lo cual tienen principalmente en consideración que:

1) Son hechos de la causa que Shajjo Ltda. y la subarrendadora Pasmar S. A. -Rut 76.130.502/6- suscribieron el treinta de enero de dos mil doce un documento cuyo contenido comunicaron a Cencosud por carta de esa fecha; que Cencosud aceptó los términos de ésta; que a partir de entonces Cencosud pagó las rentas del contrato de arrendamiento a Shajjo, esto es, desde el mes de febrero de dos mil doce hasta el de julio de dos mil trece, inclusives; que Cencosud cesó tales pagos a partir de la renta de agosto de dos mil trece; y que no esgrimió como razón que Shajjo hubiera carecido de la condición de legítima subarrendadora.

2) Ello implica, en criterio de los discrepantes, una clara manifestación del conocimiento y aceptación por parte de Cencosud, de la cesión a la actora de la condición y derechos de subarrendadora que ostentaba la cedente Pasmar S. A. -Rut 76.130.502/6- requisitos ambos indispensables para que se configure y perfeccione la dicha cesión de derechos.

3) Nada explica ni justifica que inmediatamente después de recibirse de la carta del treinta de enero de dos mil doce, la subarrendataria aquí demandada comenzara a pagar las rentas mensuales a la cesionaria que ahora la persigue y que, de pronto, sin constancia alguna de haber negado o desconocido a aquélla tal carácter, suprimiera el cumplimiento de su obligación.

4) No vale al respecto el pretexto de la morosa en cuanto a que lo que se le comunicó fue nada más que Shajjo pasaba a ser administradora del contrato y que en esa calidad le solucionó las rentas durante dieciocho meses, pues aun poniéndose estos disidentes en la hipótesis de ser ello verdadero, no se vislumbra razón que justifique la repentina discontinuidad en el cumplimiento de esa esencial carga del contrato de arrendamiento, como quiera no existía impedimento, al menos aquí comprobado, para continuar erogándole a la que suponía administradora.

5) Obviamente lo obrado por Cencosud se alza como un hecho que autoriza suponer la antedicha aceptación de la cesión de derechos, en los términos del artículo 1904 del Código Civil.

Desde luego -y ya es bastante- porque se ajusta a la letra del precepto, que ejemplifica con “un principio de pago al cesionario” y como se ha dejado dicho, aquí hubo pagos por prolongado tiempo. Pero, además, por cuanto éstos constituyen indicios graves como para considerar cierto que Cencosud conoció y aceptó la cesión del derecho de arrendadora a Shajjo, que no otra cosa es suponer.

6) De esa manera aparece, a juicio de estos opinantes, el yerro incurrido por los sentenciadores de alzada, al aplicar indebidamente a la situación sub iudice los artículos 1902 y 1904 del Código Civil.

Redacción del ministro Cerda.

Regístrese y devuélvase, con sus documentos.

N° 97.735-2.016.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Hugo Dolmestch U., Ricardo Blanco H., Carlos Cerda F y los Abogados Integrantes señores Jorge Lagos G., y Rafael Gómez B. No firman el Ministro señor Dolmestch y el abogado integrante señor Lagos, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con licencia médica el primero y por haber cesado de sus funciones el segundo. Santiago, quince de mayo de dos mil dieciocho.