Restitución de inmueble

Santiago, tres de septiembre de dos mil diecinueve.

Vistos:

En autos Rol C-18634-2015, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, seguidos ante el Décimo Séptimo Juzgado Civil de Santiago, por sentencia de nueve de noviembre de dos mil dieciséis, se acogió la demanda, declarando terminado el contrato de arrendamiento celebrado por las partes, condenando al demandado a pagar las rentas de ocupación y consumos básicos devengados a partir de la fecha de interposición de la demanda hasta la restitución, ocurrida el 9 de septiembre de 2016, a razón de un canon de $320.000 mensuales, sumas reajustadas de la forma que indica.

El tribunal de segunda instancia, conociendo de la apelación deducida por el demandado, por fallo de tres de octubre de dos mil diecisiete, la revocó en aquella parte en que lo condenó al pago de las rentas de ocupación, y en su lugar desestimó la demanda, confirmándola en lo demás.

En contra de esta última decisión, el actor dedujo recurso de casación en el fondo, solicitando su invalidación y, acto seguido y sin nueva vista, se dicte la de reemplazo que confirme el fallo de primera instancia.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente denuncia infringido el artículo 1947 del Código Civil en relación con los artículos 6 y 8 N° 7 de la Ley N° 18.101, al confundir la terminación de un contrato de arrendamiento con la restitución del inmueble, en circunstancias que se trata de instituciones jurídicas diferentes, aplicando erróneamente el inciso primero del referido artículo 6, que establece que, una vez terminado el contrato de arrendamiento por cualquier causa, el arrendatario se encuentra obligado a pagar las rentas de ocupación y consumos básicos devengados desde ese momento hasta que se efectúe la restitución, por lo que, una vez que el contrato termina y nace la obligación del arrendatario de restituir el inmueble de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1947 del Código Civil, puede constituirse en mora de restituirlo.

Agrega que, partir de lo anterior, la sentencia impugnada incurre en un error al rechazar el pago de las rentas de ocupación, pues se tuvo por acreditado que el contrato de arrendamiento se encontraba terminado con antelación a la fecha de la respectiva restitución, lo que se demostró al constatar que el demandado abandonó la propiedad, circunstancia que permite configurar la causal de término del contrato, sin que existan antecedentes de hecho que permitan arribar a la conclusión de que el contrato terminó porque ninguna de las partes quiso perseverar, como lo afirmó la judicatura del fondo.

En un segundo capítulo, denunció vulneración del artículo 8 N° 7 de la Ley N° 18.101, pues se infringieron las reglas de la sana crítica, existiendo errores en la construcción de la premisa fáctica del silogismo argumentativo, pues la interposición de la demanda marca el momento en el cual terminó el contrato de arrendamiento, lo que resulta acorde con criterios de equidad.

Finaliza desarrollando la influencia que los errores de derecho denunciados tuvieron en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que la sentencia impugnada estableció como hechos de la causa los siguientes:

1.- Con fecha 5 de agosto de 2004, las partes celebraron un contrato de arrendamiento por el cual don nombre reservado dio en arrendamiento a don nombre reservado el inmueble ubicado en domicilio reservado.

2.- El contrato de arrendamiento pactó una duración de doce meses a partir de dicha fecha, renovable por periodo de cuatro meses, pactándose una renta de $320.000 mensuales pagaderos por anticipado los cinco primeros días del mes.

3.- La demanda fue interpuesta el 13 de agosto de 2015 y notificada al demandado con fecha 30 de septiembre de 2016.

4.- La restitución de la propiedad se produjo el 9 de septiembre de 2016, según consta en el atestado receptorial de dicha fecha.

Sobre la base de los hechos reseñados precedentemente, se acogió la demanda, solo en cuanto se declaró terminado el contrato de arrendamiento entre las partes, desestimando la pretensión de cobro de rentas desde la interposición de la demanda hasta la restitución, pues el actor en su libelo no expresó, de forma clara, cuáles eran los periodos que adeudaría el demandado, limitándose a señalar que no ha pagado “más de 1 año de rentas”, adeudando “la cantidad de $6.000.000” (sic), reclamando una serie de incumplimientos como pagos realizados en forma tardía y otros no realizados, sin dar detalles sobre cuales periodos son los que se persigue cobrar, no siendo posible obtener la información faltante a partir del contrato, existiendo incompatibilidad entre la renta pactada y la cantidad demandada, concluyendo que dicha indeterminación impide establecer los supuestos fácticos en lo que se sustenta la demanda, al no poder precisar la fecha en que se produjo la mora del arrendatario.

Sin perjuicio de lo anterior, concluyó que, atendido que se tuvo por acreditado que el demandado hizo abandono del inmueble objeto de juicio, el contrato terminó por la restitución de la cosa arrendada, de modo que no se devengaron rentas de ocupación.

Tercero: Que para resolver el conflicto jurídico planteado, cabe recordar que el artículo 6 de la Ley N° 18.101 establece que: “

Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble.

Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal”.

Cuarto: Que el demandante alega la errónea aplicación de dicha disposición, argumentando que la judicatura confunde los conceptos de terminación de contrato de arrendamiento con la respectiva restitución, habiéndose demostrado que el arrendatario abandonó la propiedad, lo que, a su juicio, implica sostener que el contrato habría terminado pues las partes manifestaron su intención no perseverar.

Quinto: Que resulta correcta la decisión de la sentencia impugnada al declarar terminado el contrato de arrendamiento y, conjuntamente, desestimar el pago de las rentas pretendidas, no incurriendo en infracción al citado artículo 6 de la Ley N° 18.101, pues, además de dejar constancia de los defectos que se constataron del libelo en relación a la indeterminación de los periodos que se reclaman adeudados, tuvo por acreditado que la restitución de la propiedad se produjo el 9 de septiembre de 2016, esto es, con anterioridad a la fecha en que se notificó la demanda, ocurrida el 30 de septiembre del mismo año, de manera que resulta improcedente acceder al cobro de rentas de ocupación.

Asimismo, sobre la base de lo referido, se descarta la infracción a lo dispuesto en el artículo 8 N° 7 de la Ley N° 18.101, atendido que se sustenta en una supuesta vulneración a las premisas que permitieron concluir la improcedencia del pago de las referidas rentas.

Sexto: Que, por consiguiente, no habiéndose cometido en la sentencia impugnada los errores de derecho que le atribuye el demandante, sólo es dable concluir el rechazo del arbitrio de nulidad.

Por estas consideraciones y de conformidad a lo dispuesto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido contra la sentencia de tres de octubre dos mil diecisiete, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago.

Regístrese y devuélvase.

N° 45.596-2017.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Lamberto Cisternas R., Ricardo Blanco H., señora Gloria Ana Chevesich R., y los Abogados Integrantes señores Diego Munita L., y Antonio Barra R. No firma el Ministro señor Blanco y el abogado integrante señor Munita, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, tres de septiembre de dos mil diecinueve.