Contrato de promesa

Santiago, tres de marzo de dos mil veinte.

Vistos:

En autos número de rol C-14636-2018, caratulados "nombre reservado con nombre reservado”, seguidos ante el Primer Juzgado Civil de Santiago, por sentencia de dieciocho de febrero de dos mil diecinueve, se rechazó la demanda de precario, sin costas, y una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por decisión de tres de mayo de dos mil diecinueve, la revocó y, en su lugar, la acogió, sin costas.

En contra de la última sentencia la parte demandada dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el libelo impugnatorio invoca la infracción del artículo 2.195 del Código Civil, sosteniendo que la sentencia impugnada desconoce valor al contrato de promesa de compraventa que suscribió con doña nombre reservado, en virtud del cual tiene la calidad de tenedor de buena fe, dado que en su cláusula sexta se estableció que la entrega del inmueble se realizaría al firmarse la respectiva escritura y, además, porque, en cumplimiento de dicha convención, pagó los dividendos hasta el 2005 lo que permitió obtener el alzamiento de la hipoteca que gravaba el inmueble. Aduce que no pudo celebrar el contrato prometido porque no pudo encontrar a la promitente vendedora, quien luego de dieciocho años aparece celebrando una compraventa con el demandante, indicando como domicilio la ciudad de Ovalle en la Cuarta Región. Solicita, en definitiva, se acoja el recurso y se invalide la sentencia impugnada, acto seguido y sin nueva vista, pero separadamente, se dicte la de reemplazo que rechace la demanda.

Segundo: Que en la sentencia impugnada se fijaron como hechos, los siguientes:

1.- El demandante es dueño del inmueble ubicado en domicilio reservado, ex domicilio reservado, porque lo compró a doña nombre reservado mediante escritura pública de 5 de abril de 2018, inscrita a su nombre en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago.

2.- El demandado suscribió una promesa de compraventa con doña nombre reservado el 29 de noviembre de 2000, y lo ocupa.

Sobre dicho fundamento fáctico, la judicatura del fondo consideró concurrentes los requisitos de la acción de precario, al establecerse el dominio del actor y la ocupación del demandado, añadiendo que el contrato de promesa no puede autorizar la ocupación, porque fue celebrado entre quien fuera vendedora del actor y el actual demandado, en tanto que aquel no concurrió con su voluntad a perfeccionarlo ni le otorgó ningún tipo de eficacia ni reconocimiento en términos que pueda estimarse también obligado por lo que en él se estipuló, razón por la cual acogieron la demanda.

Tercero: Que, como ya se planteó, conforme lo ordena el inciso segundo del artículo 2.195 del Código Civil, el precario se configura en la medida que concurran los siguientes presupuestos: que el demandante sea dueño del bien cuya restitución procura; que el demandado lo ocupe; que esa ocupación lo sea sin previo contrato y, por último, que lo sea por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Al respecto, se debe recordar, conforme ha sido el criterio de esta Corte, que el concepto de ignorancia, en cuanto elemento del instituto del precario, debe ser comprendido como el desconocimiento o falta de noticia de un hecho determinado, en la especie, que el inmueble pretendido es ocupado por una persona; y la mera tolerancia, por su parte, se refiere a una ocupación condescendida, en la cual el dueño asume una actitud permisiva consistente en su beneplácito o anuencia con la tenencia ajena de la cosa que luego trata recuperar, incumbiéndole al demandado demostrar que la ocupación está justificada por un título o contrato y que, por lo tanto, no obedece a ignorancia o a mera tolerancia.

Cuarto: Que, en el mismo orden de ideas, debe recordarse, como esta Corte lo ha señalado reiteradamente, que la figura jurídica del precario obedece estrictamente a una cuestión de hecho, y que la consecuencia jurídica que la ley prevé para ello, se enerva en caso que el tenedor acredite que obra a su favor alguna justificación para ocupar la cosa objeto del litigio, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno. En virtud de aquello es que es posible sostener que el título al que se refiere el inciso 2° del artículo 2195 ya mencionado, corresponde a uno que permita constatar la presencia de una determinada situación jurídica que descarte que la ocupación de la cosa es simplemente sufrida o soportada por su actual dueño, y no a que emane de aquél ni que se trate de uno que cumpla con la ritualidad que le sea aplicable, por ende, es suficiente que permita desvirtuar que el origen de la ocupación de la cosa se sustenta en una situación de hecho exclusivamente soportada por el dueño que exige recuperarla (así se sostiene en las sentencias dictadas en los procesos número 8.054-17, 11.720-17, 34.172-17, 37.898-17 y 10.323-17de esta Corte).

En consecuencia, habiéndose acreditado que el demandado ocupa el inmueble en virtud de un contrato de promesa celebrado con quien vendió el mismo bien al actor y que comenzó la tenencia autorizado por el propio contrato, necesariamente se debe concluir que la tenencia del bien materia del juicio no obedece a su mera tolerancia, sino que está provista de justificación en razón de dichos actos que, conforme lo antes reflexionado, resultan suficientes para concluir que no se está en presencia de un precario.

Quinto: Que, de esta manera, es palmario que al decidirse de la manera que se hizo se vulneró lo dispuesto en el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil, al estimarse que la ocupación de la propiedad por parte del demandado, lo es por mera tolerancia del demandante, error que de forma evidente tuvo influencia substancial en lo dispositivo de la sentencia impugnada, pues de no haberse incurrido en él se habría rechazado la demanda, por lo que corresponde acoger el recurso.

Por estas consideraciones y de conformidad a lo dispuesto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia de tres de mayo de dos mil diecinueve, la que se anula y se reemplaza por la que, sin nueva vista, se dicta a continuación.

Regístrese.

Rol N° 17.024-19.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., María Angélica Cecilia Repetto G., y la abogada integrante señora Leonor Etcheberry C. No firma la Ministra señora Repetto, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con licencia médica. Santiago, tres de marzo de dos mil veinte.