Carga de la prueba

Santiago, nueve de marzo de dos mil veinte.

VISTO:

En estos autos, tramitados ante el Tercer Juzgado Civil de Viña del Mar, Rol Nro. C-324-2016, procedimiento ordinario, caratulados “Inmobiliaria Los Mogotes S.P.A con Inmobiliaria Vista Azul S.A. y nombre reservado”, por sentencia escrita a fojas 329 y siguientes, de fecha diecisiete de julio de dos mil diecisiete, se acogió la demanda sólo en cuanto declara resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado con fecha veintisiete de agosto de dos mil catorce y da lugar a la reserva efectuada por el demandante respecto de los perjuicios, conforme a lo prevenido en el artículo 173 del Código de Procedimiento Civil, sin costas.

En contra de dicho fallo las demandadas dedujeron los recursos de casación en la forma y de apelación ambas partes. Conociendo de estos recursos, una sala de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, por resolución de dieciocho de mayo de dos mil dieciocho, que se lee a fojas 501 y siguientes, desestimó la nulidad formal y confirmó la sentencia apelada.

Respecto de esta última decisión las demandadas recurrieron de casación en la forma y en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA:

PRIMERO: Que el presente arbitrio formal se sustenta en las causales de los numerales 4° y 9° del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, este último en relación con el artículo 795 del mismo cuerpo legal.

Respecto de la primera causal, haber sido dada ultrapetita, el impugnante alega que la decisión de los jueces se sustenta sobre la premisa de que su parte incumplió la obligación de desafectar el inmueble objeto del contrato, no obstante que el tribunal de primer grado –mediante resolución fundada- determinó que su existencia no formaba parte del asunto controvertido. En otras palabras, reclama que el sentenciador, con ocasión de la reposición del auto de prueba, estimó que los requerimientos impuestos por el Conservador de Bienes Raíces y, a su vez, por la Dirección de Obras Municipales, no emanaban del contrato, de manera que no formaban parte del asunto controvertido y, sin perjuicio de lo anterior, al momento de dictar la sentencia, concluye lo contrario.

A continuación, el recurrente denuncia la omisión de diligencias probatorias que le causan indefensión, arguyendo que la sentencia recurrida hace suyo un vicio objetivo y evidente, al sopesar la prueba rendida y fundar la decisión en consideración a la respuesta de un oficio a la Dirección de Obras Municipales, agregado al expediente con posterioridad a la dictación de la sentencia. Así, afirma, que se incurre en un error fundamental, pues la circunstancia de tratarse de una medida para mejor resolver no elimina el vicio y, por el contrario, lo agrava.

SEGUNDO: Que, respecto del primer vicio impugnado, esto es, la ultrapetita, esta Corte de Casación ha establecido que aquélla concurre cuando la sentencia, apartándose de los términos en que las partes situaron la controversia por medio de sus respectivas acciones o excepciones, altera su contenido, cambiando su objeto o modificando su causa de pedir.

Sin embargo, cabe desechar desde ya la causal de invalidación formal alegada toda vez que los jueces del fondo acogieron la demanda de resolución de contrato por estimar que, en la especie, se acreditó el incumplimiento que el actor le imputó a las demandadas, supuestos fácticos en los cuales se sustentó la acción. Cabe destacar que, en el libelo, con el fin de fundar el incumplimiento en que se sustenta la acción resolutoria, se reseña que luego de ingresado el proyecto de fusión y subdivisión a la Dirección de Obras respectiva, se exigió contar con las autorizaciones de los copropietarios del Edificio Puerto de Palos, de manera que la no consignación en forma expresa de esta obligación en particular en el auto de prueba no conlleva la configuración del vicio que se reclama.

Por consiguiente, los jueces del fondo han actuado dentro de la esfera de las atribuciones que les son propias, sin que logre advertirse pronunciamiento alguno referente a un supuesto fáctico o jurídico que exceda el marco legal que les correspondía examinar, conforme a las acciones y excepciones objeto de la litis, razón por la que habrá de desestimarse el arbitrio de nulidad formal en relación con la causal en estudio.

TERCERO: Que en lo que atañe a la segunda causal de casación formal invocada, esto es, aquella contemplada en el 768 N°9 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 795 del mismo cuerpo legal, los hechos que el impugnante invoca como fundamento no configuran el vicio denunciado. En efecto, el motivo de nulidad formal en comento dice relación con la hipotética situación de que el tribunal se hubiese negado sin fundamento legal a recibir una prueba ofrecida o solicitada por alguno de los litigantes y, del examen del proceso, se colige que no existió ninguna decisión judicial que haya significado que la parte recurrente pudiese haber quedado en la indefensión a consecuencia de habérsele denegado o impedido realizar alguna diligencia probatoria.

Asimismo, cabe recordar que las medidas para mejor resolver constituyen una facultad potestativa del tribunal y, por ende, la sentencia no incurre en el aludido vicio de casación que, en este caso, invoca la parte demandada, más aun si se considera que a través de la prueba instrumental acompañada por el actor se habían agregado antecedentes suficientes para concluir que la desafectación del bien raíz fue impuesta por la autoridad administrativa y que su cumplimiento no se pudo lograr dada la falta de voluntad del promitente vendedor. Así, el vicio denunciado no se corresponde con la causal invocada y, en consecuencia, el recurso de invalidez formal no puede tener acogida.

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO:

CUARTO: Que, respecto de este postulado de nulidad, el impugnante denuncia la transgresión de lo preceptuado en los artículos 1556, 1558, 1545, 1566 y 1698 del Código Civil.

En apoyo de la efectividad de los yerros jurídicos que acusa, manifiesta que, en la especie, se acogió una acción sin haberse verificado los requisitos para su procedencia, ya que no se enunciaron cuál sería el daño sufrido por el demandante como consecuencia del incumplimiento contractual que se le imputa.

Asimismo, reclama que la sentencia recurrida incurre en un error de interpretación al sostener que sobre sus representadas pesaba la obligación de desafectar el Edificio Puerto de Palos, afirmación que, a su juicio, no solo resulta ajena a la realidad, sino que, además, contraria a la voluntad de las partes, produciéndose con ello una desnaturalización del contrato. Manifiesta que las autorizaciones a que se refiere el contrato de promesa, específicamente en su cláusula cuarta, son aquellas con las que deben contar el o los representantes legales de las sociedades vendedoras para suscribir el contrato prometido, lo que nada tendría que ver con la obligación de desafectación de un edificio del régimen de copropiedad. Por lo demás, recalca que el requerimiento impuesto por un organismo público con posterioridad a la celebración de la promesa no puede formar parte del contrato.

QUINTO: Que para una acertada resolución del recurso resulta conveniente dejar constancia de los siguientes antecedentes del proceso:

a.- nombre reservado, en representación de Inmobiliaria Los Mogotes SpA, dedujo demanda de resolución de contrato con indemnización de perjuicios en contra de las inmobiliarias Vista Azul S.A. y Parque Reñaca S.A.

Explica que su representada, con el fin de desarrollar un proyecto de construcción de viviendas sociales, se puso en contacto con las demandadas, propietarias de varios lotes contiguos que podían fusionarse y subdividirse, quienes en todo momento le aseguraron su viabilidad y, específicamente, que contaban con las facultades y poderes necesarios para obtener las autorizaciones de los demás copropietarios, razón por la que con fecha 27 de agosto de 2014 se suscribió el contrato de promesa objeto del presente juicio.

Añade que su parte dio oportuno cumplimiento a la obligación de pago de la suma de $30.000.000, no así las demandadas, las que no efectuaron diligencia alguna tendiente a obtener las autorizaciones de los copropietarios del edificio denominado Puerto de Palos, el cual se encuentra edificado en el inmueble denominado Lote Número 4-1A. En tal sentido, afirma que la Dirección de Obras, ante el ingreso del proyecto destinado a subdividir, fusionar y lotear los inmuebles objetos de la promesa para destinarlos a la construcción de viviendas sociales, efectuó observaciones, requiriendo la desafectación del aludido edificio, ubicado en el denominado Lote Número 4-1 A, siendo así necesario que se llevase a cabo la asamblea extraordinaria de copropietarios, la cual nunca fue convocada por las demandadas, impidiendo con ello la realización del proyecto en cuestión.

b.- Las demandadas contestaron la demanda solicitando su rechazo, argumentando que en el señalado contrato de promesa el comprador adquirió una serie de obligaciones que, por motivos que desconocen, no quiso o no pudo cumplir, lo que provocó el fracaso del negocio en cuestión. Sostiene que sobre dicho contratante pesaba el deber de fusionar los lotes y a subdividirlos, es decir, de efectuar las tramitaciones administrativas necesarias.

Añade que los incumplimientos alegados en el libelo se refieren a obligaciones inexistentes que no formaron parte del contrato, destacando que el demandante no logró obtener las autorizaciones administrativas correspondientes, viéndose imposibilitado de llevar a cabo su proyecto inmobiliario.

SEXTO: Que la sentencia objeto del presente recurso confirmó con mayores argumentos la de primer grado que acogió la demanda y declaró resuelto el contrato de promesa suscrito por las partes, reflexionando para ello que su objeto consistió en la promesa de vender, ceder y transferir ciertos inmuebles en el plazo máximo de un año contado desde agosto de 2014, lo que podría extenderse por un año más. Añade que, para dar cumplimiento efectivo a las obligaciones establecidas en el contrato de promesa, en particular la venta, cesión y transferencia de aquellos, se requería la desafectación del denominado Lote N° 4-1A, atendido que en él estaba situado el Edificio Puerto de Palos.

Sostiene que dicha desafectación sólo puede obtenerse mediante el consentimiento prestado por los copropietarios en la asamblea extraordinaria citada al efecto, de manera que el vendedor, para estar en condiciones de vender, ceder y transferir el retazo de terreno antes mencionado, requería convocarlos a una asamblea extraordinaria, diligencia que no podía efectuar el demandante, en la medida que no era parte de dicha comunidad ni tenía poderes de representación de los que formaban parte de la misma.

Concluye que, para dar cumplimiento efectivo a la obligación de vender, ceder y transferir, la demandada debía instar o convocar dicha asamblea, obteniendo la autorización correspondiente y que, precisamente a ello se refiere la cláusula 4° letra a) del contrato de promesa, cuando impone como obligación esencial de la promitente vendedora que los títulos se encuentren ajustados a derecho y se cuente con las autorizaciones respectivas para celebrar los contratos de compraventa. Afirma, así, que sería absurdo atribuir al demandante y promitente comprador la obligación de realizar los actos preparatorios necesarios para la enajenación de uno de los lotes, más aún cuando aquel no era parte de la comunidad ni tenía poder suficiente para representar a los copropietarios, resultando claro el incumplimiento de las demandadas.

SÉPTIMO: Que la doctrina define el contrato como la convención generadora de derechos y obligaciones, de lo que se colige que su efecto es generar derechos y obligaciones para quienes lo celebran; así lo establece explícitamente el artículo 1437 del Código Civil.

El contrato es concebido, entonces, como medio para la satisfacción de necesidades particulares de los sujetos que lo celebran, lo que supone generar un instrumento que goce de viabilidad práctica a través de conductas a las que los propios contratantes se comprometen.

Nacen así no sólo las prestaciones específicas cuyo contenido y alcance está determinado en el contrato, sino también aquellas que emanan de la naturaleza del vínculo, del motivo que induce a las partes a contratar y de su intención. El contrato genera deberes de conducta conexos, relacionados y complementarios, cuya infracción genera responsabilidad contractual para la parte incumplidora.

OCTAVO: Que el Código Civil establece la condición resolutoria tácita en relación con los contratos bilaterales, como se desprende del tenor literal del artículo 1489. “El hecho constitutivo de la condición resolutoria tácita es la infracción de obligación por una de las partes, lo que significa que si ese hecho se produce la condición se cumple” (Víctor Vial del Río, Manual de las Obligaciones en el Código Civil Chileno, Editorial Biblioteca Americana, 2° edición, noviembre 2007, pág. 67).

En este contexto, ejercida la acción resolutoria, el análisis de un determinado contrato puede revelar que alguna de sus obligaciones tiene un carácter principal o sustancial y otras, en cambio, una naturaleza secundaria o accidental. La “admisibilidad de la resolución como sanción por incumplimiento supone examinar no solo si la pertinente acción no ha sido objeto de renuncia, sino que determinar si ante un caso concreto –y atendida sus particulares circunstancias- la obligación infringida es de tal entidad que sea presumible que, sin ella, las partes no habrían contratado” (Enrique Alcalde Rodríguez, La Responsabilidad Contractual, Ediciones UC, diciembre 2018, pág. 415).

NOVENO: Que, de lo expuesto, surge la necesidad de recordar que la buena fe contractual es, sin duda, uno de los principios más relevantes en materia de obligaciones y contratos, de manera que para la solución de los conflictos que se presentan entre los diversos intereses que subyacen al derecho de contratos, el juez puede valerse de la buena fe, entendida como un principio general del derecho susceptible de engendrar normas jurídicas completas (ob. cit. págs. 340 y 341).

La buena fe, al ser un principio que informa e integra a todo el ordenamiento jurídico, impone la obligación al intérprete –juez- de determinar el sentido y alcance de un contrato, quien debe tener en consideración los conceptos de lealtad, honradez, fidelidad y rectitud, parámetros de conducta que los contratantes deben seguir durante toda la vida del negocio, expandiendo su aplicación incluso a las etapas preparatorias o preliminares del contrato y también una vez concluido, influyendo a su vez de manera determinante en su interpretación (Cristian Boetsch Gillet, La Buena Fe Contractual, Ediciones UC, diciembre 2015, pág. 89).

El citado autor expresa que “los contratantes, desde el momento de iniciar las tratativas de un negocio y durante toda la vida del mismo, depositan una confianza en su contraparte, en el sentido de que esta se comportara de manera fiel, cooperando para que la realización del negocio sea la más conveniente para ambos. La buena fe va a significar precisamente no defraudar dicha confianza o abusar de ella” (pág. 89).

De este modo, la buena fe pasa a integrar el contrato, creando ciertos deberes de conducta que son plenamente exigibles por ambas partes del contrato. Estos deberes encuentran su fundamento en el hecho de que cada una de las partes, sea acreedora o deudora, tiene la obligación de cooperar para lograr que se satisfaga el interés contenido en el contrato. Sobre este punto, se ha dicho que estos deberes tienen una existencia propia e imponen a quien debe la prestación, a hacer todo cuanto sea necesario –se haya o no pactado expresamente- para asegurar a la otra parte el resultado útil de la misma (Corte Suprema, 29 de mayo de 2014, publicado en Gaceta Jurídica 407, 133, N° 407).

DÉCIMO: Que los razonamientos antes esgrimidos permiten a esta Corte estimar que, no obstante no haberse estipulado en el contrato de promesa objeto del presente juicio la desafectación del régimen de copropiedad que afectaba a uno de los inmuebles prometidos, específicamente el Lote N° 4-1A, constituye una obligación relevante, cuyo cumplimiento necesariamente dependía de la parte demandada, pues sólo ella se encontraba habilitada para convocar a los demás copropietarios del Edificio Puerto de Palos a una asamblea extraordinaria, conforme señalan los artículos 17 y 38 de la Ley Nº 19537. Nada podía en este sentido realizar el demandante, pues no contaba con la capacidad necesaria para modificar el régimen del mencionado bien raíz, de modo que el requerimiento impuesto por la autoridad era fundamental para el resultado útil del negocio, lo que no podía ser soslayado por su contraparte.

La buena fe impone al propietario y promitente vendedor actuar de manera real y correcta, es decir, contar con las autorizaciones para la venta del bien, deber que no se limita únicamente a las autorizaciones y facultades de los representantes legales, como arguye el recurrente. En consecuencia, la cláusula 4° del referido contrato conlleva la obligación de lograr la desafectación del régimen de copropiedad de uno de los lotes prometidos, pues sin ella no se puede lograr el fin del contrato, la enajenación del mismo.

El principio en análisis, durante la ejecución del contrato, implica el deber de cada una de las partes de realizar el interés contractual de la otra o de evitar causarle daño, incluso con el cumplimiento de obligaciones no previstas. Por ende, si el motivo que llevó a los contratantes a suscribir la promesa fue la enajenación de varios inmuebles para la realización de un proyecto inmobiliario, la obtención de las exigencias que impuso la autoridad administrativa, en la medida que sólo podían cumplirse por el promitente vendedor, recaía en dicho litigante, quien no puede excusarse de las mismas bajo el pretexto de que fueron impuestas luego de celebrado el contrato de promesa.

De lo que se viene narrando queda en evidencia que los jueces recurridos, al resolver lo debatido del modo que lo hicieron, no incurrieron en los errores de derecho que el recurrente les atribuye y que se indicaron en el raciocinio cuarto de este fallo.

UNDÉCIMO: Que, a mayor abundamiento, el recurrente invoca vulnerado el artículo 1698 del Código Civil, porque los jueces del fondo dieron lugar a la reserva para discutir la naturaleza y monto de los perjuicios, sin que, a su juicio, el demandante haya acreditado su existencia. Denuncia, además, que la sentencia impugnada omite enunciar cuáles serían los perjuicios sufridos a consecuencia del incumplimiento que se le imputa a su parte, circunstancia que impide dar lugar a la pretensión indemnizatoria ejercida en autos.

DUODÉCIMO: Que, tal como reiteradamente lo ha expresado esta Corte, las normas reguladoras de la prueba se entienden vulneradas, fundamentalmente, cuando los sentenciadores invierten el onus probandi, rechazan las pruebas que la ley admite, aceptan las que la ley rechaza, desconocen el valor probatorio de las que se produjeron en el proceso cuando la ley les asigna uno determinado de carácter obligatorio o alteran el orden de precedencia que la ley les diere. Constituyen normas básicas de juzgamiento, que contienen deberes, limitaciones o prohibiciones a que deben sujetarse los sentenciadores. Luego, los jueces del fondo son soberanos para apreciar las pruebas, dentro del marco establecido por las normas pertinentes.

De acuerdo con lo señalado, debe desestimarse el recurso en cuanto está fundado en la infracción del artículo 1698 del Código Civil, ya que se infringe cuando la sentencia obliga a una de las partes a probar un hecho que corresponde acreditar a su contraparte, esto es, si se altera el onus probandi, lo que, a la luz de los antecedentes, se observa que no ha ocurrido. En efecto, los jueces estimaron que la carga de acreditar los presupuestos de la acción deducida recaía en la parte demandante y, en tal sentido, concluyeron que cumplió con dicho deber, pues acreditó que el incumplimiento generó gastos para tratar de llevar adelante el desarrollo del proyecto, sin perjuicio de la reserva para determinar en una etapa posterior su naturaleza y monto.

DÉCIMO TERCERO: Que las reflexiones que preceden llevan ineludiblemente a concluir que los magistrados de la instancia han hecho correcta aplicación de la normativa atinente al caso de que se trata, razón por la cual la sentencia objeto del recurso no ha incurrido en los errores de derecho que se le atribuyen y, por ello, el arbitrio de casación en el fondo debe ser desestimado.

De conformidad con lo expresado y lo dispuesto en los artículos 764, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo interpuestos por el abogado José Miguel Vera Orriols, en representación de las demandadas, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, de fecha dieciocho de mayo de dos mil dieciocho, que se lee de fojas 501 y siguientes.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Diego Munita Luco.

N° 14.795-2018.-