Municipalidad de San Bernardo

Santiago, veintitrés de febrero de dos mil veintiuno.

Visto:

En estos autos Rol V-112-2018, seguidos ante el Primer Juzgado de Letras de San Bernardo, por sentencia de veintidós de enero de dos mil diecinueve, no se dio lugar a la petición formulada por doña nombre reservado.

Se alzó la solicitante, y una de las salas de la Corte de Apelaciones de San Miguel, por resolución de once de abril de dos mil diecinueve, la confirmó.

En contra de este último fallo la peticionaria deduce recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la recurrente señala que al rechazar su solicitud para que se ordenara al Conservador de Bienes Raíces de San Bernardo inscribir la escritura pública de 8 de enero de 2018, rectificada con fecha 3 de mayo del mismo año, en virtud de la cual compró los derechos de que era titular la vendedora en el lote 1 de la subdivisión del sitio 55 de la Chacra La Selva, de esa comuna, la magistratura infringió los artículos 12 y 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

Señala que se negó lugar a su petición respecto de una inscripción que es legalmente admisible al tenor de las normas referidas, ya que dentro de las hipótesis que describen no está la existencia de una cláusula de prohibición de celebrar actos y contratos, cuya naturaleza es una obligación de no hacer, que si bien puede dar lugar a una acción de indemnización de perjuicios a quien pueda resultar perjudicado, no sirve de fundamento para el rechazo de inscripción conservatoria.

Termina señalando la forma en que los errores denunciados influyeron sustancialmente en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que, para los efectos de una debida inteligencia de las cuestiones planteadas en el recurso, es menester reseñar algunos de los antecedentes de relevancia que surgen del proceso:

a.- Compareció doña nombre reservado solicitando, ante la negativa del Conservador de Bienes Raíces de San Bernardo, que se le ordene inscribir la escritura pública de compraventa de 8 de enero de 2018, rectificada con fecha 3 de mayo del mismo año, que celebró con doña nombre reservado, en virtud de la cual compró los derechos de los que era titular en el Lote 1 del Sitio 55 de La Chacra La Selva, comuna de San Bernardo.

b.- Al evacuar el informe correspondiente, el Conservador de Bienes Raíces de San Bernardo señaló que la razón del rechazo fue la vigencia de una prohibición legal a favor de la Municipalidad de San Bernardo, inscrita a fojas 3865 vuelta N° 3254 del Registro de Prohibiciones e Interdicciones del año 1996, que fue constituida por don nombre reservado, según escritura de 27 de agosto de 1996, en virtud de la cual se obligó a no gravar, enajenar, arrendar y dar otro destino que no sea habitacional, salvo autorización de la referida municipalidad. Agregó que la prohibición se transmitió a los herederos a su muerte conjuntamente con el dominio, por lo que de acuerdo al artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, no le fue posible acceder a la inscripción solicitada.

c.- La sentencia de primera instancia rechazó la solicitud por estimar que existen derechos de terceros que eventualmente pueden ser afectados por la inscripción de la compraventa solicitada.

d.- Impugnada por la vía de la apelación, una de las salas de la Corte de Apelaciones de San Miguel la confirmó.

Tercero: Que resolver el asunto controvertido implica determinar si el Conservador de Bienes Raíces de San Bernardo, al negarse a practicar la inscripción de que se trata, obró o no conforme a derecho.

Cuarto: Que el actuar del referido auxiliar de la administración de justicia no puede sino enmarcarse dentro de las prerrogativas que expresamente se le han conferido por mandato legal, en los términos reproducidos en el artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio que dispone: “El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones; deberá, no obstante, negarse si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible, por ejemplo si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción”. En el mismo sentido cabe señalar que el Conservador de Bienes Raíces debe proceder a las inscripciones de conformidad al contenido de las escrituras y títulos que se le presenten.

Quinto: Que, para los efectos de resolver, es necesario precisar las funciones primordiales de dichos funcionarios y los fines o roles que cumple la inscripción conservatoria en el registro de propiedad en nuestra legislación.

En primer término, el artículo 446 del Código Orgánico de Tribunales define a los conservadores, en general, como "Ministros de Fe encargados de los registros conservatorios de bienes raíces, de comercio, de minas, de accionistas, de sociedades propiamente mineras, de asociaciones de canalistas, de prenda agraria, de prenda industrial, de especial de prenda y demás que les encomienden las leyes".

Por su parte, el artículo 13 del citado reglamento en concordancia con los artículos 12, 14, 25 y 70 del mismo, contiene efectivamente la regla general en cuanto a que el conservador está obligado a inscribir los títulos que se le presenten, salvo en las situaciones de excepción que regulan los artículos 13 y 14.

De las normas transcritas se desprende que requerido se encuentra obligado a efectuar la inscripción, salvo que su práctica esté en alguna de las situaciones a que hacen referencia los preceptos referidos. En otras palabras, la autorización excepcionalmente concedida para negarse a practicar una inscripción sólo opera “si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible”, ejemplificando luego la norma el concepto con situaciones de irregularidades esencialmente formales, salvo aquélla relativa a que sea “visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente”. De cualquier modo, la negativa aquí normada responde a una irregularidad ostensible y manifiesta, preferentemente formal, y sólo sería posible rehusar la inscripción por razón de orden sustantiva o de fondo cuando el defecto surja del mero examen del título mismo, sin requerir antecedentes de contexto, ajenos al documento, y se trate además de un vicio que traiga aparejada la sanción de nulidad absoluta.

Sexto: Que, de lo dicho, se desprende que la función del Conservador de Bienes Raíces es, en cierta medida, controlar la legalidad de las inscripciones a través del ejercicio de su atribución legal de formular reparos y/o rechazar títulos que sean en algún sentido legalmente inadmisibles, esto es, que de alguna forma contravengan la legalidad vigente en forma manifiesta. En consecuencia, el rechazo a inscribir un título traslaticio de dominio no implica por sí una conducta negligente de este auxiliar cuando se tiene lugar en las situaciones que prevé el ordenamiento, según lo ya expuesto.

Séptimo: Que, sin embargo, la misma ley ha encomendado a los tribunales la competencia para pronunciarse acerca de la concurrencia de aquella situación de ilegalidad advertida por el Conservador de Bienes Raíces y si dicha ilegalidad justifica mantener su negativa. Entonces, es la ley la que entrega esta competencia a los tribunales de justicia a través del procedimiento de reclamo contemplado en el artículo 18 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces.

Octavo: Que, en el marco del procedimiento aludido precedentemente, los tribunales de justicia están obligados a analizar la negativa desde el punto de vista de la legislación vigente, para lo cual deben integrar -en su labor de interpretación y aplicación- toda la normativa que regula la materia y, especialmente, aquella que contempla las consecuencias jurídicas aplicables a la situación de que se trate, por cuanto la decisión de negar la inscripción conservatoria del título en el registro de propiedad, conllevará en la práctica la ineficacia formal y material del mismo, al no poder conferirle la posesión del bien raíz a quien ha figurado como comprador con arreglo a los términos del contrato.

Noveno: Que en relación con las prohibiciones que pueden afectar la transferencia de un inmueble, cabe tener en consideración que el ejercicio de todos los derechos encuentra su frontera o límite en la colisión con la esfera de actuación de otros derechos. La propiedad, como tal derecho, está constitucionalmente reconocida en el artículo 19 Nº 24 de la Constitución Política de la República, y por su propia consideración legal se caracteriza por la facultad de disposición. Esta capacidad se encuentra limitada o constreñida por las denominadas prohibiciones de disponer, y se materializa en las distintas posibilidades de enajenar, transmitir o gravar el bien, es decir, en la realización de cualquier acto jurídico con trascendencia a instancias del disponente.

Estas prohibiciones suponen, como se desprende de lo ya reseñado, una privación de la facultad de disponer de un derecho real, en esencia a la propiedad, mediante las cuales el ámbito de actuación del propietario ve limitada su capacidad en función de determinadas y variadas causas, constituyendo, en consecuencia, una limitación a la libertad de circulación de los bienes.

Las prohibiciones de disponer pueden clasificarse en legales, judiciales y voluntarias. Las primeras son aquellas en las que la propia ley impide la disposición de un bien determinado; las segundas se producen cuando una resolución judicial o administrativa ordena la inamovilidad de determinados bienes, generalmente, teniendo como objetivo principal, garantizar el patrimonio del demandado en un proceso o del interesado en un expediente administrativo; y las terceras, son aquellas establecidas por los particulares en los negocios en los que son partes, por lo que pueden tener su origen en actos a título oneroso o gratuito.

Décimo: Que, de conformidad con los antecedentes expuestos, no fue controvertido por la solicitante que la prohibición que afecta al inmueble de autos es una de aquellas que deben ser calificadas de legales, como lo señaló el Conservador de Bienes Raíces al evacuar el informe correspondiente, de manera que, al obrar como lo hizo, se limitó a dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio; razón por la que la sentencia impugnada no incurrió en los yerros al confirmar la de primer grado.

Undécimo: Que, en virtud de los razonamientos precedentes, el recurso de casación en el fondo no puede prosperar y debe necesariamente ser desestimado.

De conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia de once de abril de dos mil diecinueve de la Corte de Apelaciones de San Miguel.

Se previene que la ministra Andrea Muñoz considera innecesario el motivo sexto, atendido los estrictos márgenes descritos en el considerando anterior relativos al alcance de las facultades del Conservador.

Regístrese y devuélvase.

Rol N° 13.914-19.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Gloria Ana Chevesich R., señora Andrea Muñoz S., señora María Angélica Repetto G. y Abogado Integrante señor Iñigo De La Maza G. No firman los Ministros señor Blanco y señora Repetto, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar en comisión de servicios el primer y por estar con permiso la segunda Santiago, veintitrés de febrero de dos mil veintiuno.