Excepción de contrato no cumplido

Santiago, diecinueve de marzo de dos mil veintiuno.

Vistos:

En autos rol Nº C-4116-18, del Primer Juzgado de Letras de Chillán, caratulados “nombre reservado con Sindicato de Trabajadores Independientes Mercado Persa San Rafael”, mediante sentencia de veintiocho de diciembre de dos mil dieciocho se concedió la demanda, sólo en cuanto declaró terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por cumplimiento del plazo, condenando a la demandada a la restitución del bien inmueble en que recae, y el pago de las rentas que se devenguen hasta la restitución y de los servicios pertinentes, con costas, rechazándola en lo demás.

Se alzó la parte demandada, y una sala de la Corte de Apelaciones de dicha ciudad, mediante sentencia de uno de marzo de dos mil diecinueve, la confirmó, revocándola sólo en lo concerniente a la condena en costas; decisión contra la cual dedujo el presente recurso de casación en el fondo.

Se trajeron estos autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente expresa que la judicatura del grado, al confirmar la sentencia de primera instancia que acogió la demanda en los términos señalados, infringió los artículos 1545, 1546 y 1552 del Código Civil, por cuanto no consideró la concurrencia de la excepción de contrato no cumplido, señalando que en el mismo contrato de arrendamiento invocado por la parte demandante, existe una cláusula, concretamente la undécima, que establece la obligación del arrendador o quienes le sucedan, una vez cumplido el plazo del convenio, de donar definitivamente el inmueble a la entidad arrendataria. Explica que los actores son precisamente herederos del arrendador original y sus sucesores en el dominio, por lo que no procede condenar a su parte a restituir un inmueble por expiración del plazo de arrendamiento, que, en virtud del mismo texto contractual, debió ser donado a la parte demandada, de este modo, es palmario que la parte demandante se encuentra en mora de cumplir la cláusula señalada, encontrándose emplazada a hacerlo, mediante acción judicial que individualiza, configurándose, en su entender, la excepción mencionada. Consecuencialmente, tampoco procede se le condene a hacer pago de las rentas que se devenguen durante la tramitación del juicio y hasta la restitución del inmueble, debido a que la única obligación pendiente entre las partes, es realizar la donación referida.

Finaliza solicitando se invalide el fallo impugnado, y se dicte uno de reemplazo que revoque el de primera instancia, rechazando la demanda en todas sus partes.

Segundo: Que, para efectos del análisis del recurso, es pertinente indicar que la causa se inició por demanda de restitución de inmueble arrendado por expiración del tiempo estipulado para ello, fundado en que con fecha 24 de mayo de 1989, el señor nombre reservado, dio en arriendo el retazo de terreno que se indica a la parte demandada, para ubicar a los comerciantes del Mercado Persa San Rafael, pactándose una duración de 25 años desde el 16 de septiembre de 1993 y la renta mensual que se indica. Sin embargo, dicha propiedad fue transferida a los demandantes el 21 de agosto de 2007, quienes el 31 de mayo de 2018 remitieron carta de aviso de término del contrato, en virtud del plazo de duración que se extiende hasta el 16 de septiembre de 2018, no obstante lo cual, el inmueble no fue restituido.

La parte demandada solicitó el rechazo de la demanda, oponiendo la excepción de contrato no cumplido, en virtud de que el mismo pacto en que se plasmó el arrendamiento, contiene una cláusula en la que el dueño de la época manifiesta su voluntad de que al término del referido plazo, la propiedad debía serles donada, sea por tal propietario o por medio de quienes le sucedan.

Tercero: Que, por su parte, la judicatura del grado tuvo por establecido, por un lado, que los actores son los actuales dueños del predio materia de autos, según contrato de compraventa debidamente escrito de fecha 21 de agosto de 2007, y que han respetado el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, que conforme su cláusula cuarta, se pactó por veinticinco años a partir del 16 de septiembre de 1993, por lo que se cumplió ese mismo día y mes del año 2018.

Asimismo, se comprobó que la parte demandante, mediante carta remitida en mayo de 2018, anunció a la arrendataria el acaecimiento del término del contrato.

Por otro lado, también, se constató que la cláusula undécima del contrato de arrendamiento, señala que “…por el presente instrumento el arrendador don nombre reservado, manifiesta su voluntad en el sentido de que una vez expirado el plazo de vigencia del presente contrato, personalmente o por medio de quien o quienes le suceden en el dominio del retazo que se arrienda, proceder a donarlo definitivamente a la arrendataria, para que continúe definitivamente cumpliendo el mismo destino de Mercado Persa, comprometiéndose a llevar a cabo los términos legales al efecto”.

Finalmente, se estableció la existencia de una causa tramitada ante otro tribunal civil de la ciudad de Chillán, por el cual los demandados solicitan el cumplimiento de dicha disposición contractual.

Cuarto: Que, sobre la base de tales consideraciones fácticas, la judicatura de instancia, concluyó que, el referido contrato terminó por la llegada del plazo pactado para ello, surgiendo, entonces, la obligación de la demandada de restituir el bien, libre de todo ocupante.

De tal modo que, acreditada la existencia de dicho pacto, sus estipulaciones y su término, “…y no habiéndose producido prueba alguna por la parte demandada que permita establecer que se ha renovado el contrato por otro plazo, corresponde acoger la acción de restitucién del inmueble arrendado, por haber terminado el contrato por expiración del tiempo convenido”.

Al pronunciarse sobre la excepción de contrato no cumplido, se limitó a señalar que se trata de una pretensión que excede las posibilidades del presente proceso, pues se trata de una materia que debe someterse a un juicio de lato conocimiento, lo que se corrobora con la circunstancia de existir una causa que conoce de dicho asunto en proceso ordinario sobre cumplimiento de contrato.

Quinto: Que, como se observa, la decisión impugnada carece de un pronunciamiento acerca de la excepción de contrato no cumplido deducida por la parte demandada, defensa que, en todo caso, alegó como acción principal en cuerda separada, mediante demanda por la cual se solicita el cumplimiento de la cláusula de donación, conforme se estableció en el fallo que se revisa, de manera que efectivamente, la excepción referida, es, en la práctica, materia de otro juicio.

De este modo, el fallo recurrido omitió toda reflexión de fondo sobre la referida defensa, por considerar que no es compatible su resolución con la naturaleza del presente procedimiento.

Sexto: Que por medio del arbitrio que se analiza, se pretende que esta Corte, luego de invalidar el fallo impugnado, dicte uno de reemplazo que rechace la demanda en todas sus partes, sobre la base de la infracción de los artículos 1545, 1546 y 1552 del Código Civil, que son los pertinentes a la excepción de contrato no cumplido, siendo el reclamo concreto que se formula, la aplicación errónea de dichas disposiciones legales, en un argumento impropio para esta sede, pues es más bien compatible con una figura recursiva de instancia, atendido a que el fallo impugnado omitió referirse a la configuración o no de la excepción planteada.

Pues bien, el error de derecho denunciado se vincula estrictamente con los requisitos de la referida institución en que basa su defensa, pero soslaya toda consideración a los argumentos por los cuales la sentencia omitió pronunciamiento de fondo sobre el tema, que es la decisión concreta que debió ser impugnada. En efecto, según se advierte de su lectura, el recurso no cuestiona las razones por las cuales el fallo impugnado consideró que la excepción referida no puede resolverse en dicha sede pues “escapa a la materia de la presente acción”, y porque el cumplimiento de la cláusula de donación no se trata de un derecho indubitado, lo que se confirma al haberse deducido la acción correcta en otra sede.

De esta manera, el recurso no puede prosperar, pues no impugna la decisión que concretamente le causa agravio –esto es, considerar que no es posible resolver la excepción de contrato no cumplido en esta cuerda–, omitiendo toda argumentación que tenga por objeto superar dicho razonamiento, pues sólo eludido dicho escollo, es posible realizar consideraciones sobre el fondo de la cuestión.

Séptimo: Que atendida la especial naturaleza que ostenta el recurso en análisis, sobre la cual, tanto la doctrina y jurisprudencia se encuentran contestes en considerarlo como uno de estricto derecho, lo que significa, esencialmente, que su objeto se encuentra claramente delimitado al examen de la infracción de ley que se acusa, el legislador le impone al recurrente el cumplimiento estricto de las exigencias de procedencia, las cuales no se satisfacen con la mera expresión de los errores de derecho que se acusan, sino que es menester indicar de modo preciso la forma en que influyen sustancialmente en lo dispositivo del fallo.

De este modo, conforme lo expuesto, se advierte que la presentación recursiva carece de la precisión que requiere un arbitrio como el de la especie, pues, de su lectura, se aprecia que la discrepancia dice relación con consideraciones jurídicas que no fueron asumidas por la judicatura de instancia, y que, en todo caso, era menester, previo a revisar la procedencia o no de la institución jurídica que alega mal aplicada, revertir la decisión que efectivamente se adoptó, esto es, que no corresponde en el presente proceso el conocimiento de la tantas veces mencionada excepción.

De ese modo, se constata que el recurso omite una explicación suficiente y clara de las vulneraciones normativas que se denuncian, por lo que carece del desarrollo exigido por la ley en cuanto al modo cómo se habrían producido y la forma en que influiría en lo dispositivo del fallo, lo que es imprescindible atendida la naturaleza de derecho estricto de este extraordinario arbitrio de nulidad sustancial, razón por la cual, deberá ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 772 y 783 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandada en contra la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Chillán, de uno de marzo de dos mil diecinueve.

Regístrese y devuélvase.

N° 7.613-19

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Gloria Ana Chevesich R., señora Andrea Muñoz S., señor Mauricio Silva C. y señora María Angélica Repetto G. No firman los Ministros señor Blanco y señora Repetto, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con licencia médica el primer y por estar con feriado legal la segunda Santiago, diecinueve de marzo de dos mil veintiuno.