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Santiago, catorce de mayo de dos mil veintiuno.

Visto:

En autos Rol N° 34.352-2018, seguidos ante el Trigésimo Juzgado Civil de Santiago, por sentencia de siete de marzo de dos mil diecinueve, se rechazó la demanda principal interpuesta por Trotamundos Chile SPA en contra de don nombre reservado. Asimismo, se acogió la demanda reconvencional declarándose terminado el contrato de arrendamiento que celebraron, y se condenó al demandado a la restitución del inmueble arrendado dentro de tercero día desde que cause ejecutoria.

Se alzó la demandante principal y una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por sentencia de doce de julio de dos mil diecinueve, la confirmó.

La misma parte dedujo recurso de casación en el fondo en contra de esta última decisión, y solicita que se lo acoja y se la anule, acto seguido, separadamente y sin nueva vista, se dicte la de reemplazo que describe.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la recurrente fundamenta su arbitrio denunciando la vulneración de los artículos 1924 N°s 2 y 3, y 1932 del Código Civil.

Señala que no se controvirtió por el demandado que arrendó el inmueble para fines comerciales que no se pudieron cumplir atendido que los planos no se encontraban regularizados, razón por la cual el arrendador incumplió con las obligaciones que le impone el artículo 1924 del Código Civil, y, en consecuencia, era procedente pedir la declaración de término del contrato de arrendamiento al tenor de lo dispuesto en el artículo 1932 del mismo cuerpo legal.

Afirma que se probó el vicio que afectaba a la cosa arrendada al confesar el demandado que el inmueble tenía dos baños que no estaban regularizados en los planos, razón por la que no se pudo obtener patente definitiva ni explotar el giro comercial, lo que se comprueba si se considera que tuvo que pagar multas por esa razón.

Indica que no consta en el contrato de arrendamiento que la demandante asumió la carga de regularizar o contratar los servicios de profesionales para ello, teniendo además en consideración que por disposición legal solo el propietario del inmueble es el llamado a hacerlo.

Sostiene que de los dichos de la contraria se desprende que fue quien regularizó los planos del inmueble y no su parte, como afirma erróneamente la magistratura.

Precisa que existe una valoración irracional de la prueba rendida atendido que fue el demandado principal quien redactó el contrato de arrendamiento, y conforme al principio de buena fe, debió declarar que los planos tenían dos baños sin regularizar, no obstante lo cual el fallo impugnado lo trata como una persona que desplegó una conducta de buena fe.

Indica que de acuerdo a las máximas de la experiencia, o, incluso, de las reglas de la lógica, cabe preguntarse por qué una empresa celebraría un arrendamiento por más de dos años respecto de un inmueble con vicios jurídicos; la respuesta es, la simple ignorancia del arrendatario a lo menos a la época de su celebración.

Por otra parte, asegura, toda la prueba documental da cuenta que no se interpuso antes la demanda porque estaba a la espera que la contraria regularizara los baños, vicio que el arrendador no declaró en el contrato.

Sostiene que la valoración irracional de la prueba se demuestra cuando la magistratura le da valor a correos que no son la consecuencia concadenada de un diálogo completo, es decir, que no contienen el contexto global de la conversación, por lo que no sirven para dar por establecidos como ciertos los hechos en los términos que lo hizo el tribunal.

Conforme al mérito del proceso, concluye, la imposibilidad de usar el bien para el propósito arrendado, cuyo vicio tuvo una causa anterior al contrato –planos sin regularización vigente- hace procedente su terminación y las indemnizaciones por los perjuicios causados.

Segundo: Que no se ha controvertido por las partes que el 12 de octubre de 2016, celebraron un contrato de arrendamiento en relación con el inmueble ubicado en domicilio reservado, en virtud del cual don nombre reservado lo entregó en arriendo a Trotamundos Chile, SPA., representado por don nombre reservado, por una duración de dos años a contar del 1 de octubre de 2016, renovable tácita, sucesiva y automáticamente por períodos de un año, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de ponerle término, mediante aviso con a lo menos sesenta días de anticipación a la fecha del plazo original o prorrogado.

Tercero: Que la sentencia estableció como hechos de la causa, en lo que interesa al recurso, los siguientes:

a.- El arrendamiento de la propiedad tenía como finalidad ejercer la actividad económica de la demandante consistente en el giro hotelero;

b.- El inmueble arrendado sufrió una serie de modificaciones estructurales, algunas previas efectuadas por el demandado, y otras posteriores realizadas por la demandante, razón por la cual no obtuvo la recepción de parte de la Dirección de Obras Municipales de Ñuñoa sino hasta el día 19 de noviembre de 2018, fecha en la que se entregó permiso y recepción definitiva de la edificación destinado a residencial-cafetería, ubicada en Sucre N° 1073;

c.- La actora estaba en conocimiento a la época de celebración del contrato de arrendamiento, o al menos, en razón de su actividad debía conocer, el estado en que se encontraba la propiedad en lo relacionado con su regularización estructural y la posibilidad de obtención de patente comercial para el ejercicio de su actividad;

d.- La demandante obtuvo una patente comercial provisoria que venció durante el año 2018, cuestión que le fue comunicada mediante ORD N° 1188 del Departamento de Rentas y Finanzas de la Municipalidad de Ñuñoa, en donde no le señalaron la imposibilidad de continuar con el funcionamiento de su negocio;

e.- A la actora se le cursó una multa por el Segundo Juzgado de Policía Local de Ñuñoa, por funcionamiento de actividad comercial sin patente municipal, la que fue pagada el 17 de octubre de 2018;

f.- La demandante contrató una serie de servicios profesionales de terceros para efectos de asumir la carga de regularización del permiso y recepción definitiva de la propiedad y con ello la obtención de patente comercial definitiva;

g.- El trámite referido en la letra que precede fue iniciado por solicitud efectuada por el arquitecto señor nombre reservado, contratado para tales efectos por la demandante;

h.- La actora no pagó las rentas correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2018.

Cuarto: Que, sobre la base de los hechos reseñados, la magistratura concluyó que, en la especie, procede rechazar la demanda principal de término de contrato de arrendamiento fundada en el incumplimiento del arrendador de las obligaciones que le impone el contrato, y acoger la reconvencional por falta de pago de las rentas. Para los efectos de resolver tuvo en consideración que no se acreditó que la imposibilidad de obtener la patente comercial esté relacionada con el mal estado o calidad del inmueble, ya que diversas causas pueden haber provocado que la autoridad la haya negado, entre ellas, la falta de regularización de obras, la que a su vez, se puede haber retrasado por diversas razones, entre ellas, la propia negligencia de la demandante. En el mismo sentido, señaló que no se logró probar si la demora en la recepción definitiva se debió a la falta de diligencia del demandado de regularizar las modificaciones que efectuó, o de la demandante. Por último, y a mayor abundamiento, desestimó la demanda principal atendido que ésta estaba en conocimiento del estado de la propiedad al momento de contratar, por lo que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1934 del Código Civil, su pretensión indemnizatoria se torna improcedente.

Quinto: Que del tenor del recurso aparece que se desarrolla sobre la base de cuestionar e impugnar los presupuestos fácticos y conclusiones establecidas por la magistratura. La cita de las disposiciones legales denunciadas por la recurrente, expuestas en el motivo primero y los argumentos esgrimidos en apoyo de sus afirmaciones en tal sentido, tienen por objeto sustentar, en lo medular, que se debió acoger la demanda principal atendido que se acreditó que la demora en obtener la patente comercial definitiva le habría impedido explotar el establecimiento comercial para el objeto que se contrató, en circunstancias que se debió a la negligencia del arrendatario al no regularizar los planos de la propiedad.

Sexto: Que este tribunal ha señalado con anterioridad que los hechos asentados en la sentencia impugnada son inamovibles, a menos que se denuncie de modo eficiente la infracción a las normas reguladoras de la prueba pertinentes, lo que no ocurrió en la especie, toda vez que no fue invocada la vulneración de ninguna norma que tenga tal carácter, lo que habría posibilitado, eventualmente, tener por acreditado los fundamentos fácticos de su pretensión. Si bien la recurrente hizo referencia a que se habrían vulnerado las reglas de la lógica y de las máximas de la experiencia, ningún desarrollo efectuó sobre la transgresión de la sana crítica, limitándose a afirmar que la demora en la obtención de los permisos pertinentes se debió a la negligencia de la parte demandada, circunstancias que, como se señaló, no fueron establecidas por la magistratura.

Séptimo: Que, al respecto, es necesario tener presente que el objeto del recurso de casación en el fondo se circunscribe a la revisión y análisis de la legalidad de la sentencia, es decir, a la correcta aplicación del derecho, pero sobre la base de los hechos tal y como soberanamente los ha dado por probados el tribunal del grado en uso de las facultades que son de su exclusiva competencia.

Octavo: Que, atendido lo referido, debe considerarse que el propósito final de las argumentaciones que vierte la recurrente a ese respecto para expresar el error de derecho que atribuye a la sentencia recurrida, consiste en promover que se lleve a cabo por esta Corte una nueva valoración de las probanzas referidas, distinta de la ya efectuada, actividad que deviene extraña a los fines de la casación en el fondo.

Noveno: Que resultando, entonces, inamovibles los hechos asentados por la magistratura, carece de sustento la denuncia de contravención a las disposiciones legales que invoca el recurrente.

Y de conformidad, además, con lo prevenido en el artículo 782 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el demandante, en contra de la sentencia de doce de julio de dos mil diecinueve de la Corte de Apelaciones de Santiago.

Regístrese y devuélvase.

Nº 24.158-19.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloría Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., y los Abogados Integrantes señor Héctor Humeres N., y señora Leonor Etcheberry C. No firma el abogado integrante señor Humeres, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, catorce de mayo de dos mil veintiuno.