Subdivisiones prediales

Santiago, treinta de noviembre de dos mil veintiuno.

Visto:

En estos autos Rol V-40-2017, seguidos ante el Juzgado de Letras de Casablanca, por sentencia de dieciocho de junio de dos mil diecinueve, se rechazó el reclamo formulado por la sociedad Inversiones Santa Serafina Limitada en contra del Conservador de Bienes Raíces de la misma ciudad.

Se alzó la solicitante, y una de las salas de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, por resolución de veinte de enero de dos mil veinte, la confirmó.

En contra de este último fallo la misma parte dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que, por medio del recurso de autos se denuncian cuatro capítulos de infracciones en que habría incurrido la sentencia recurrida: el primero se centra en la conculcación de los artículos 7, inciso, 2° y 19 N° 24, incisos segundos y tercero, de la Constitución Política de la República; en el segundo se denuncia la transgresión de los artículos 4, 55 y 68 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones; por el tercer capítulo se acusa la infracción del artículo 1 del Decreto Ley N° 3.516; y finalmente, el cuarto capítulo se centra en la vulneración de los artículos 12, 13, 78 y 85 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

Con relación al primer capítulo, se sostiene que el Conservador de Bienes Raíces incurrió en la infracción, y consecuentemente la magistratura al confirmar la sentencia del grado, pues se avala la supuesta atribución de aquel “respecto de su derecho de formular exigencias que no están ni en la ley ni el reglamento correspondiente, excediendo así sus facultades legales y reglamentarias”. Afirma que la negativa a inscribir la escritura de compraventa de 29 de diciembre de 2016 además de carecer de racionalidad e imposibilidad fáctica, no tiene fundamento legal, ya que está referida a una inscripción vigente efectuada sin objeción en el año 1994, como consecuencia de lo cual y atento lo dispuesto en los artículos 52 N° 1 y 57 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, se encontraba obligada a efectuar la inscripción del título translaticio de dominio del bien raíz, pues para ello bastaba la exhibición de copia auténtica del título respectivo. La actuación impugnada “supone que todo predio inscrito tiene un plano asociado ‘aprobado por el Conservador’ que permitiría ejercicio de coincidencia con los sucesivos planos de subdivisión, cuestión que en los hechos es francamente imposible”. Sostiene, además, que “la denegación de inscribir el título, así como el archivo del plano, habiendo observado todas las ritualidades legales, evidencia de manera inaudita que el Conservador estaría creando un medio no previsto en la ley para limitar el dominio del propietario sobre su predio, impidiéndole subdividirlo, en términos de disponer de manera libre y por separado los resultantes lotes, por el solo hecho de que el título no registraría metraje ni superficie, oponiéndose a la normativa legal aplicable”.

Con relación al segundo capítulo, relativo ala transgresión de los artículos 4, 55 y 68 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, indica que tal como lo ha expresado la Contraloría General de la República en los procesos de subdivisión de predios rurales participan, exclusivamente, las Secretarías Regionales Ministeriales de Agricultura y Vivienda en los términos establecidos en el artículo 55. En el caso de autos, agrega, el Secretario Ministerial Metropolitano de Vivienda y Urbanismo acogió la solicitud de subdivisión del predio de 1.129 hectáreas -Resto Hacienda Pangue- en diez lotes, por cuanto se ajustaba a lo dispuesto en el Área de Protección Prioritaria y el Área de Protección Ecológica con Desarrollo Controlado tal como lo expuso en el Ordinario N° 6072, de 22 de diciembre de 2016. De esta manera, concluye, existe una norma legal expresa –no reglamentaria- que indica cuál es el órgano del Estado encargado de determinar cuándo corresponde certificar un plano de subdivisión y a qué disposiciones legales debe conformarse, resultando al menos inaudito (sic) que el Conservador de Bienes Raíces de Casablanca se atribuya la facultad de determinar que no corresponde agregar el plano a su registro, y consecuente con ello la inscripción de un título, “en circunstancias que el plano que sirve al título viene, nada menos y nada más, certificado por la autoridad encomendada por la ley para ello”.

Respecto al tercer capítulo, referido a la vulneración del artículo 1 del Decreto Ley N° 3516, que establece normas sobre división de predios rústicos, señala que la infracción se produce porque “no obstante haber cumplido con todas las exigencias y trámites legales y reglamentarios para subdividir el inmueble, se ha visto impedido de inscribir el título y archivar el plano, impidiéndole disponer de manera libre de sus inmuebles”.

Finalmente, en el cuarto capítulo, con relación a la violación de los artículos 12, 13, 78 y 85 del Reglamento del Registro Conservatorio del Bienes Raíces, afirma que la regla general es que el conservador está obligado a inscribir los títulos que se le presenten y sólo excepcionalmente podrá negarse por alguna de las causales señaladas en las dos primeras normas. Agrega que la jurisprudencia de la Corte Suprema ha advertido que el límite que tiene la autoridad administrativa para negarse a inscribir dice relación con “vicios constitutivos de nulidad absoluta y ser evidentes, esto es, que aparezcan de manifiesto en el título, en forma similar a lo que dispone el artículo 1683 del Código Civil, que para este caso en particular, no procede ni acontece”.

Terminó solicitando que se invalide la sentencia recurrida, y se dicte una de reemplazo en la que se ordene al Conservador de Bienes Raíces de Casablanca que inscriba el título de compraventa y se archive el plano de subdivisión correspondiente.

Segundo: Que, para un adecuado análisis del asunto de autos, resulta ilustrativo tener presente lo que surge del examen de los antecedentes, a saber:

a.- Se solicitó por don Wilfredo Orellana Fuentealba en representación de la sociedad Inversiones Santa Serafina Limitada, que se le ordene al Conservador de Bienes Raíces de Casablanca inscribir una escritura pública de compraventa otorgada el 29 de diciembre de 2016, y el plano de subdivisión correspondiente, por la adquisición de los lotes denominados Santa nombre reservado, de una superficie de 63,50 hectáreas, y El Peral, de una superficie de 25,20 hectáreas, ubicadas en la comuna de Curacaví, cuya singularización, determinación y deslindes, constan en el título señalado, resultantes de la subdivisión de un predio que en mayor extensión es de propiedad de la vendedora sociedad Belroch Chile Investments Inc S.A., inscrito a fojas 740 vta. N° 1040 en el Registro de Propiedad del año 1994.

b.- La negativa o rechazo del Conservador de Bienes Raíces de Casablanca se fundó en que no era posible determinar que el predio que figura en el plano corresponde al inmueble que se cita en la compraventa y que se encuentra inscrito a fojas 743 vuelta, número 1040 en el Registro de Propiedad del año 1994, pues en la inscripción de dominio acompañada consta que Belrich Investments Inc S.A. es dueña, luego de las notas que constan a su margen, del resto de un inmueble dentro de los deslindes generales de la inscripción, de manera que al no señalar metraje ni superficie es imposible determinar cabida y deslindes, y por ende, contrastarla con el plano que se requiere inscribir donde figura una cabida de 1.129 hectáreas y todos sus deslinde con metraje claro.

c.- La Corte de Apelaciones de Valparaíso revela que la inscripción N°1040 que corre a fs. 740 vta. del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Casablanca, del año 1994, no solo omite la cabida, sino también las medidas de los deslindes, con lo cual, sin probanzas adicionales, del solo examen de esa inscripción y del título y plano que ahora se quiere inscribir, es imposible determinar si los lotes a que se refieren estos últimos documentos están incluidos en el predio amparado por la inscripción referida.

sobre esa base fáctica la sentencia impugnada hace suyo los argumentos de la de primera instancia que rechazó la solicitud por estimar que “en la especie hay una falta de determinación de los deslindes o de la demarcación de los inmuebles en cuestión, materia que, por su naturaleza escapa a lo concerniente a la presente gestión voluntaria, lo que significa que se podría involucrar la afectación de derechos de terceros, y que, además, permite estimar como justificada la negativa del Conservador”, agregando la Corte de Apelaciones de Valparaíso que “es legalmente inadmisible inscribir lotes que no se sabe dónde están o, lo que es lo mismo, si realmente están ubicados dentro del terreno en que se dicen estar. Y es legalmente inadmisible porque parte de la determinación de la cosa vendida, en la venta de un lote que se supone pertenecer a un predio mayor, es la precisión de que efectivamente esté dentro de ese terreno mayor, y en qué lugar, lo que no se puede lograr sino comparando el título con la inscripción previa. Aquí esa determinación no existe y por ende efectivamente pueden afectarse derechos de terceros y el Conservador, por consiguiente, está obligado a rechazar la inscripción”.

Tercero: Que, conviene partir señalando que, como ha venido sosteniéndolo regularmente esta Corte, la conculcación de ley que hace procedente el arbitrio de casación en el fondo es sólo aquella que recae en una norma de carácter decisorio litis, en la medida que influya de manera fundamental en la decisión que se impugna. En efecto, el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil señala que tal recurso procede “siempre que se hayan pronunciado con infracción de ley y esta infracción haya influido substancialmente en lo dispositivo de la sentencia”, de modo que el tribunal puede desestimarlo si el yerro jurídico no repercutió en aquella parte que contiene la decisión del asunto controvertido. Pues bien, un error de derecho tendrá influencia substancial en la parte dispositiva de la sentencia impugnada en la medida que haya sido decisivo en el resultado de la resolución, de modo que su corrección provoque necesariamente la modificación total o parcial de su parte resolutiva. Aquello se vincula íntimamente con los principios doctrinales que rigen la nulidad procesal, específicamente, del denominado principio de la trascendencia, el cual se reconduce a la exigencia procesal de que siendo la invalidación de las resoluciones judiciales una medida de ultima ratio, sólo procede en la medida que se justifique su corrección por dicha vía, como única fórmula de reparación del perjuicio injusto que provoca.

Cuarto: Que, en ese orden de ideas, aparece que los tres primeros capítulos de reproche que se le formulan a la sentencia recurrida no pueden prosperar.

En efecto, con relación a las normas que se dice conculcadas por el primero, basta con señalar que no es esta la sede para reclamar de posibles infracciones –si las hubiera- a preceptos constitucionales.

Respecto de las normas que se denuncian infringidas por el segundo y tercer capítulo, referidas a las contenidas en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, y al artículo 1° del Decreto Ley N° 3.516, respectivamente, aparece que no tienen el carácter de decisoria litis, desde que los artículos 4, 52, 55, 57 y 68, alude a la competencia y atribuciones del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo; define el límite urbano; se refiere a la prohibición de levantar construcciones fuera del límite urbano, salvo para explotación agrícola del inmueble o construcción de la habitación del propietario y de sus trabajadores o de viviendas sociales con los requisitos que señala; prescribe el uso del suelo urbano en las áreas urbanas; y alude a la accesibilidad a espacios de uso público de los sitios o lotes producto de una subdivisión, respectivamente, en tanto el artículo 1° del Decreto Ley N° 3.516, establece la posibilidad de dividir los predios rústicos en las condiciones que establece, lo cual lleva al rechazo del recurso en esta parte.

Como consecuencia de lo anterior, el análisis debe circunscribirse al cuarto capítulo del recurso, a fin de determinar si la sentencia impugnada al confirmar la de primer grado que rechazó el reclamo que se formuló conculcó lo que disponen los artículos 12, 13, 78 y 85 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

Quinto: Que, las facultades de los Conservadores de Bienes Raíces aparecen en forma clara en los artículos 12 y 13 del reglamento. El primero, contiene la función registradora que se le asigna al señalar que “el Conservador inscribirá en el respectivo Registro los títulos que al efecto se le presenten”, y el segundo, constituye la regla de base de dicho reglamento referida a la potestad calificadora, esto es, para examinar la legalidad de los títulos que se presentan a inscripción, pues dispone: “El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones; deberá, no obstante, negarse si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible, por ejemplo si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción”.

Por su parte, el artículo 78 se refiere a las menciones que debe contener la inscripción de títulos de propiedad y de derechos reales; y, finalmente, el artículo 85 regula la obligación del Conservador, una vez verificada la inscripción, de devolver su título al requirente, salvo que se verifique algunas de las situaciones que contiene.

Como se advierte de la lectura del artículo 13 recién transcrito, tiene un carácter imperativo, pues emplea la forma verbal “deberán”, lo que importa un mandato ineludible en el sentido, que, en principio, no puede rehusar o retardar una inscripción, salvo cuando aparece que es, en algún sentido, legalmente inadmisible, ejemplificando luego el concepto con situaciones de irregularidades esencialmente formales, salvo aquélla relativa a que sea “visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente”.

Sexto: Que la jurisdicción o potestad calificadora o registral de que goza el Conservador de Bienes Raíces ha sido definida como “la facultad que la ley atribuye a estos funcionarios auxiliares de la Administración de Justicia para examinar el título o documento cuya inscripción o anotación se solicita con el objeto de verificar si reúne los presupuestos legales necesarios para tener acceso al Registro” (Varas Espejo, Miguel “La jurisdicción registral de los conservadores de bienes raíces en Chile”, Gaceta Jurídica, 1989, pp. 3-10).

Sin embargo, no es una facultad privativa ni excluyente del conservador, pues ante el juicio calificatorio negativo acerca de una solicitud de inscripción, el juez letrado respectivo, con competencia en materia civil, asume este rol, recalificando por vía reclamación del interesado, esa decisión negativa de legalidad (artículo 18 del reglamento). En el marco de este procedimiento, los tribunales de justicia están obligados a analizar la negativa desde el punto de vista de la legislación vigente, para lo cual deben integrar -en su labor de interpretación y aplicación- toda la normativa que regula la materia y, especialmente, aquella que contempla las consecuencias jurídicas aplicables a la situación de que se trate, por cuanto la decisión de negar la inscripción conservatoria del título en el registro de propiedad, conllevará en la práctica la ineficacia formal y material del mismo, al no poder conferirle la posesión del bien raíz a quien ha figurado como comprador con arreglo a los términos del contrato.

Séptimo: Que, como puede advertirse de lo expuesto en el considerando segundo, el asunto se centra en determinar si el Conservador de Bienes Raíces de Casablanca, al negarse a practicar la inscripción de que se trata, obró o no conforme a derecho, dentro del marco de la potestad calificadora que le entrega la ley y observando las normas que se denuncian como infringidas.

En el caso de autos, la negativa para acceder a la solicitud del requirente se fundó en que tratándose de los lotes denominados “Santa nombre reservado”, de una superficie de 63,50 hectáreas, y “El Peral”, de una superficie de 25,20 hectáreas, partes resultantes de la subdivisión de un predio mayor de una superficie de 1.129 hectáreas, que fueron objeto de la compraventa “no es posible determinar que el predio que figura en el plano corresponde al inmueble que se cita en la compraventa y que se encuentra inscrito a fojas 743 vuelta, número 1040 en el Registro de Propiedad del año 1994, pues en la inscripción de dominio acompañada consta que Belrich Investments Inc S.A. es dueña, luego de las notas que constan a su margen, del resto de un inmueble dentro de los deslindes generales de la inscripción, de manera que al no señalar metraje ni superficie es imposible determinar cabida y deslindes, y por ende, contrastarla con el plano que se requiere inscribir donde figura una cabida de 1.129 hectáreas y todos sus deslindes con metraje claro.” Reproche que, precisa aún más la Corte de Valparaíso al señalar que “la circunstancia de que los lotes vendidos se encuentren señalados y singularizados en su título (la compraventa misma), nada añade, porque la cuestión consiste no en eso, sino en determinar si esa determinación de parte, corresponde al todo. Es decir, si esos lotes así singularizados, están o no incluidos en el paño amparado por la inscripción vigente. El plano de subdivisión tampoco ayuda, porque su confección es de responsabilidad exclusiva de quien lo encarga y del profesional que lo ejecuta, sin que pueda modificar ni mejorar el título. La subdivisión tampoco puede confrontarse con las medidas y deslindes de la inscripción de 1994, pues ésta no indica medidas. Basta comparar el plano de subdivisión con la inscripción vigente, el año 1994, para constatar que es imposible determinar que se trate del mismo terreno”.

Octavo: Que fluye, entonces, que, en el proceso de calificación, el conservador advirtió la imposibilidad de conciliar registralmente que los inmuebles objeto de la compraventa, partes de una subdivisión, con relación precisamente al predio mayor subdividido, correspondieran o coincidieran con su inscripción vigente, que es precisamente la que da -erga omnes- garantía de preexistencia del derecho transferido, concluyendo que el objeto de la compraventa, los lotes singularizados, no estaban determinados o más bien no podían determinarse, en tanto cuerpos ciertos, con relación al paño mayor (objeto de la subdivisión) amparado por la inscripción anterior, resultando visible -con los elementos de prueba aportados en la reclamación- la imposibilidad de saber si estaban o no incluidos en aquel.

Así las cosas, aparece que el Conservador de Bienes Raíces de Casablanca, al negarse a practicar la inscripción del título referido a la transferencia de los lotes aludidos, obró conforme a derecho, dentro del marco de la potestad calificadora que le entrega la ley, sin que se hayan vulnerado las normas que se denuncian infringidas por el recurso.

En efecto, se ha señalado que “en un sistema como el chileno, donde el registro de la propiedad y en especial los efectos atribuidos a la inscripción generan importantes efectos, resulta determinante otorgar seguridad jurídica, permitiendo al Conservador calificar si los títulos que acceden al registro son ciertos y válidos (…) Es así como, es necesario que quienes adquieren derechos lo hagan sobre bases de certidumbre. En este sentido, la observancia de ciertos principios en materia registral como el de tracto sucesivo, el cual permite apoyarse en el titular anterior que ofrece preexistencia del derecho; el de especialidad, que da claridad sobre el historial del inmueble y los derechos; el de calificación o legalidad, que da certeza sobre el cumplimiento de los requisitos legales de la adquisición; o el principio de negocio causal, pues con la expresión de la causa se manifiesta la función controladora y calificadora de la misma para la validez de los negocios.” (Bozzo Hauri, Sebastián y Ruz Lártiga, Gonzalo, “Potestad calificadora del Conservador de Bienes Raíces y procedimiento registral”, Rev. Brasileira de Políticas Públicas, 2019, vol. 9, N°1, p. 176, citando a García García, José Manuel, “La función registral y la seguridad del tráfico inmobiliario”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, Madrid, nov./dic. 1994. p. 2243).

Noveno: Que esta Corte entiende que el procedimiento registral, que puede concebirse como un conjunto o secuencia de actos jurídicos, a cargo del Conservador de Bienes Raíces, que se desenvuelven progresivamente con el fin de proceder a la inscripción, no puede circunscribirse sólo y únicamente a la exigencia de hacer un análisis de admisibilidad formal o de legalidad externa de los títulos que se le presentan para su inscripción, que obviamente es obligatorio para proceder a su anotación repertorial, conforme lo prescribe el artículo 15 del reglamento, la calificación registral no se agota ahí, pues pueden aparecer causas que impiden la inscripción, las que pueden ser subsanadas por el solicitante, conservando la fecha de la anotación presuntiva, en el plazo de caducidad de la anotación, o, como en el caso de autos, causas que traigan consigo derechamente el rechazo de la inscripción, lo que debe fundar debidamente. En esta fase del proceso de calificación, en virtud de los principios ya señalados que rigen el procedimiento registral, particularmente el de tracto sucesivo, el vicio u omisión de algún requisito legal prescrito para el valor del título que se presenta en consideración a su naturaleza, en este caso, la determinación de la cosa vendida, no se evidenciará sino después de analizar el título con la inscripción previa en que se sustenta.

Esta Corte comparte, entonces, los argumentos vertidos por los tribunales del fondo en orden a la obligatoriedad de dar exactitud y, por mismo, certeza, de la ubicación de los lotes que se venden cuando está comprendida en una heredad de cabida mayor y tiene razonabilidad pues con ello se evita que haya superposición de inscripciones o traslape de deslindes que afectan a la necesaria certeza que debe -y tiene- el sistema chileno de registro inmobiliario y su historia dominical, impidiendo así la afectación de derechos de terceros.

Décimo: Que, como consecuencia de todo lo analizado, no se advierten en la sentencia cuestionada los errores de derecho que denuncia el recurrente, pues ha dado correcta aplicación a los preceptos normativos atinentes al caso, en particular los contenidos en el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, que sirvieron de sustento a la negativa de acceder a la solicitud de la sociedad requirente, reclamante y recurrente de casación, razón por la cual este medio de impugnación extraordinario será desestimado.

Por las anteriores consideraciones y lo prevenido en los artículos 772 y 774 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia de una de las Salas de la Corte de Apelaciones de Valparaíso de veinte de enero de dos mil veinte, que confirmó la de primer grado que desestimó el reclamo de la sociedad “Santa Serafina” Limitada en contra del Conservador de Bienes Raíces de Casablanca.

Regístrese, comuníquese, notifíquese y devuélvanse.

N° 24.311-2020.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., ministro suplente señor Mario Gómez M., y los Abogados Integrantes señor Gonzalo Ruz L., y señora Leonor Etcheberry C. Santiago, treinta de noviembre de dos mil veintiuno.