Afectación de derechos de terceros

Santiago, trece de abril de dos mil veintidós.

Vistos:

En autos V-2-20 seguidos ante el Juzgado de Letras de Santa Bárbara, por sentencia de veinte de junio de dos mil veinte, se desestimó el reclamo formulado por doña nombre reservado en contra del Notario y Conservador de Bienes Raíces de Santa Bárbara, debido a su negativa a inscribir la compraventa celebrada por escritura pública de fecha 18 de noviembre de 2019, de un predio de 1, 10 has, correspondiente a la subdivisión del terreno denominado “Lote Uno B” de una superficie total de 10,26 hectáreas, inscrito a fojas 791, N°670 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santa Bárbara, del año 2013.

Apelada dicha sentencia, una sala de la Corte de Apelaciones de Concepción, la confirmó, por sentencia de diecisiete de mayo de dos mil veintiuno.

En contra de la referida decisión la peticionaria dedujo recurso de casación en el fondo, denunciando la infracción de diversas normas que indica, solicitando se lo acoja e invalidándosela se dicte una de reemplazo que revoque la de primera instancia, acogiendo la petición.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la recurrente, al fundar su impugnación, denuncia la infracción del artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, en relación con el artículo 686 del Código Civil y artículos 12, 52 y 72 del citado reglamento, por cuanto al decidir la sentencia que la requirente debió emplazar en la gestión voluntaria a los terceros que eventualmente podrían ser afectados por la inscripción solicitada, añadió a la primera norma una exigencia que no contempla. Agrega que la sentencia discurre sobre la posibilidad de un evento futuro e incierto, cual es que, de inscribirse el título, otras personas ajenas a este proceso podrían ser afectados en la superficie de sus predios, y en base a esa mera suposición, el fallo apelado resuelve que no se puede inscribir el título traslaticio de dominio ya individualizado. Alega que la compraventa de la cosa ajena es válida, al igual que su tradición, de manera tal que no puede el Conservador de Bienes Raíces realizar una examen más exhaustivo que el que le exige la norma a que hace referencia

En un segundo capítulo denuncia la vulneración del artículo 817 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 18 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, pues es la ley la que requiere la intervención jurisdiccional y que en la reclamación tramitada por su parte, no existió, ni existe una controversia actual con otros que justifique el inicio y tramitación de un proceso contencioso, motivo por el cual se debió acoger la reclamación.

Finaliza explicando la manera en que la vulneración expuesta influye de manera substancial en lo dispositivo del fallo.

Solicita, en definitiva, se acoja el recurso y anulándose la sentencia impugnada se dicte la de reemplazo que revoque la de primera instancia, y se ordene al Conservador de Bienes Raíces de Santa Bárbara inscribir la compraventa objeto de la reclamación.

Segundo: Que, en su informe, el conservador fundamentó su negativa en lo siguiente:

1.- A fojas 791 número 670, del Registro de Propiedad del año 2013, figura inscripción dominio a nombre de don nombre reservado, sobre el Lote Uno B de la subdivisión del resto de la Parcela 42 del Proyecto de Parcelación Arilahuén, ubicado en la comuna de Santa Bárbara, lote que conforme a su título de dominio tiene una superficie aproximada de 10.26 hectáreas, con los deslindes que se indican en la misma inscripción.

2- Posteriormente don nombre reservado subdividió el mencionado Lote Uno B, conforme a plano protocolizado en esta misma notaría, con el Repertorio N°398- 2016, resultando un total de 8 nuevos lotes, cuyo Lote Uno B, arrojó una superficie total de 10,35 hectáreas.

3.- Del total de los 8 lotes productos de la subdivisión antes referida, 7 han sido transferido, y, en su totalidad, suman una superficie total 9,25 de hectáreas transferidas.

4.- Conforme lo indica la escritura pública de fecha 18 de noviembre de2019, Repertorio N°742-2019, otorgada en el mismo oficio, se celebró compraventa entre don nombre reservado y doña nombre reservado, correspondiendo al último lote a transferir de una superficie de 1,10 hectáreas, como lo indica el plano ya mencionado.

5.- No fue posible acceder a lo solicitado por la compradora, doña nombre reservado, en atención que el último lote a transferir excede la superficie total vigente del terreno, conforme a su título de dominio de fojas 791, número 670, del año 2013 del Registro de Propiedad, y la alteración unilateral de los deslindes y cabida de un predio, ya sea que se aumente o se disminuya, afecta en cualquier caso a los deslindes y cabidas de los terrenos colindantes.

Tercero: Que la judicatura de fondo tuvo presente que, del examen de la totalidad de los antecedentes y de lo planteado en la reclamación, resulta indudable que la solicitud materia de autos debe necesariamente ventilarse en un juicio contencioso, y no voluntario, pues existen intereses de terceros que pueden verse afectados con la rectificación de cabida pedida por la recurrente. Agrega que, “en efecto, con el procedimiento iniciado no es posible determinar si los terceros que figuran en la escritura de partición y adjudicación del Predio “El Pino”, han tomado conocimiento de la petición de autos, y menos aún, conocer si esto afecta sus derechos.”

Cuarto: Que, en consecuencia, sobre dicha base fáctica, el tribunal concluyó que por tratarse de una cuestión evidentemente litigiosa, no corresponde que se acoja lo pedido bajo las formas procesales no contenciosas, como lo pretende la solicitante, sino que, en caso de ser justa su pretensión, debe ser tramitada y fallada dentro del contexto jurídico de un procedimiento contencioso; por lo pronto, deducido en contra de los titulares de los demás lotes resultantes de la subdivisión, aludidos por la reclamante en su presentación.

Quinto: Que, por lo tanto, corresponde determinar si la sentencia impugnada al confirmar la de primera instancia que rechazó el reclamo deducido en contra del Conservador de Bienes Raíces de Santa Bárbara, por negarse a practicar la inscripción de que se trata, incurrió en las infracciones legales acusadas.

Sexto: Que el artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces dispone que: “El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones; deberá, no obstante, negarse si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible, por ejemplo si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción”.

Séptimo: Que, además, es necesario precisar las funciones primordiales de dicho funcionario y los fines o roles que cumple la inscripción conservatoria en el registro de propiedad en nuestra legislación.

En primer término, el artículo 446 del Código Orgánico de Tribunales define a los conservadores, en general, como "Ministros de Fe encargados de los registros conservatorios de bienes raíces, de comercio, de minas, de accionistas, de sociedades propiamente mineras, de asociaciones de canalistas, de prenda agraria, de prenda industrial, de especial de prenda y demás que les encomienden las leyes".

Por su parte, el artículo 13 del citado reglamento en concordancia con los artículos 12, 14, 25 y 70 del mismo, contiene efectivamente la regla general en cuanto a que el conservador está obligado a inscribir los títulos que se le presenten, salvo en las situaciones de excepción que regulan los artículos 13 y 14.

De las normas transcritas se desprende que el requerido se encuentra obligado a efectuar la inscripción, salvo que su práctica esté en alguna de las situaciones a que hacen referencia los preceptos referidos. En otras palabras, la autorización excepcionalmente concedida para negarse a practicar una inscripción sólo opera “si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible”, ejemplificando luego la norma el concepto con situaciones de irregularidades esencialmente formales, salvo aquélla relativa a que sea “visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente”. De cualquier modo, la negativa normada responde a una irregularidad ostensible y manifiesta, preferentemente formal, y sólo sería posible rehusar la inscripción por razón de orden sustantiva o de fondo cuando el defecto surja del mero examen del título mismo, sin requerir antecedentes de contexto, ajenos al documento, y se trate además de un vicio que traiga aparejada la sanción de nulidad absoluta.

Octavo: Que, sin embargo, la ley ha encomendado a los tribunales de justicia la competencia para pronunciarse acerca de la concurrencia de aquella situación de ilegalidad advertida por el conservador de bienes raíces y si justifica mantener su negativa, a través del procedimiento de reclamo contemplado en el artículo 18 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces.

Noveno: Que, en el marco del procedimiento aludido precedentemente, los tribunales de justicia están obligados a analizar la negativa desde el punto de vista de la legislación vigente, para lo cual deben integrar -en su labor de interpretación y aplicación- toda la normativa que regula la materia y, especialmente, aquella que contempla las consecuencias jurídicas aplicables a la situación de que se trate, por cuanto la decisión de negar la inscripción conservatoria del título en el registro de propiedad, conllevará en la práctica la ineficacia formal y material del mismo, al no poder conferirle la posesión del bien raíz a quien ha figurado como comprador con arreglo a los términos del contrato.

Décimo: Que, en la especie, como se advierte, se pretende una actuación que afecta patrimonialmente a sujetos ajenos al procedimiento, que pueden ser aquellos dueños de las siete parcelas que en su totalidad formaban el “Lote Uno B” que era de propiedad y fue vendido por nombre reservado, quienes no han sido emplazados, ni oídos en juicio, atendido, principalmente, el carácter voluntario de la gestión en que incide el recurso, por cuanto, la diferencia de 90 metros cuadrados que impiden la requerida inscripción debe pertenecer a alguno de ellos o a otra persona al momento que se parceló el lote, por cuanto fue en ese instante en que el predio quedó con una cabida de 10,35 hectáreas.

Undécimo: Que, este presupuesto fáctico fue previsto por el legislador en el artículo 14 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, al señalar que: “Si el dueño de un fundo lo vendiere sucesivamente a dos personas distintas, y después de inscrito por uno de los compradores apareciese el otro solicitando igual inscripción; o si un fundo apareciese vendido por persona que según el Registro no es su dueño o actual poseedor, el Conservador rehusará también la inscripción hasta que se le haga constar que judicialmente se ha puesto la pretensión en noticia de los interesados a quienes pueda perjudicar la anotación.” Y, por lo tanto, es una negativa válida para proceder a la inscripción solicitada por la parte recurrente.

Duodécimo: Que, como ya se ha resuelto por esta Corte en las causas N°40.149-2017 y N°13.914-2019, esa sola circunstancia demuestra que la petición formulada por la recurrente excede la competencia que la ley atribuye a los tribunales, por cuanto al afectarse eventualmente derechos de terceros, sobrepasa los márgenes de la gestión voluntaria a que se sometió la presente causa. En efecto, las reclamaciones que se dirigen en contra del conservador de bienes raíces se sujetan a su especial reglamento, el cual permite el forzamiento de sólo ciertas actuaciones, dentro de las cuales no es posible comprender la de autos.

Decimotercero: Que, por lo mismo, surge como consecuencia que los hechos corresponden a un conflicto que debe ser dilucidado en sede contenciosa, en un juicio de lato conocimiento; razón por la que se debe concluir que la sentencia impugnada no incurrió en los errores de derecho denunciados en el recurso, lo que deviene en su desestimación.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia de diecisiete de mayo de dos mil veintiuno, dictada por la Corte de Apelaciones de Concepción.

Se previene que la ministra Andrea Muñoz sólo concurre al rechazo del recurso considerando que, en la especie, la negativa del Conservador a inscribir debe ser entendida a la luz del criterio que regula la hipótesis contemplada en el artículo 14 del Reglamento del Conservador, que autoriza a rehusar la inscripción, en el caso que “un fundo apareciese vendido por persona que según el Registro no es su dueño o actual poseedor”, “(…) hasta que se le haga constar que judicialmente se ha puesto la pretensión en noticia de los interesados a quienes puede perjudicar la anotación”.

En efecto, al sobrepasar la venta de la parcela de autos, la superficie total del predio que el vendedor dividió en 8 lotes (10,35 hectáreas y que de acuerdo a su inscripción previa tenía una cabida incluso inferior, de 10,26 hectáreas, según emana de los hechos establecidos) y del cual ya se han enajenado 7 por un total de 9,25 hectáreas, resulta evidente que el referido sujeto ha vendido terrenos que no le pertenecen o de los cuales no es actual poseedor, razón por la cual es correcto que el Conservador de Bienes Raíces se rehúse a inscribir hasta tanto no se le demuestre que se ha puesto judicialmente en conocimiento de quienes se pueden ver perjudicados con tal pretensión, de manera que no ha incurrido en el error de derecho que se denuncia.

Regístrese y devuélvase

Rol N° 39.619-2021.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Chevesich R., Andrea Muñoz S., María Cristina Gajardo H. y Ministro Suplente señor Roberto Contreras O. No firma el ministro suplente señor Contreras, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber terminado su periodo de suplencia. Santiago, trece de abril de dos mil veintidós.