Demanda reconvencional

Santiago, diez de mayo de dos mil veintidós.

VISTOS:

En este procedimiento tramitado ante el Cuarto Juzgado Civil de Antofagasta bajo el rol C-2399-2019, caratulado “Automotriz Yutronic Damianic Limitada con nombre reservado”, por sentencia de veintiocho de mayo de dos mil veinte se rechazó la demanda principal de resolución de contrato de arrendamiento con indemnización de perjuicios, y se acogió la demanda reconvencional de cumplimiento del mismo contrato, reservando para la etapa de ejecución del fallo la determinación de los perjuicios, con costas.

Apelada esta decisión, fue revocada por la Corte de Apelaciones de Antofagasta mediante sentencia de fecha diecisiete de junio de dos mil veintiuno, resolviendo en su lugar que se acoge la demanda principal de resolución de contrato de arrendamiento, condenando a la demandada al pago de una indemnización por $15.675.500, y rechazando en todas sus partes la acción reconvencional de cumplimiento.

Contra este último pronunciamiento la parte demandada principal dedujo recursos de casación en la forma y en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA

PRIMERO: Que el recurrente esgrime la causal de nulidad formal prevista en el artículo 768 Nº5 del Código de Procedimiento Civil, en relación con lo dispuesto en el artículo 170 N°4 del mismo cuerpo normativo, argumentando que la sentencia carecería de las consideraciones de hecho y de derecho que le sirven de fundamento. Según afirma, la anomalía formal se configuraría porque el fallo de alzada elimina los basamentos de primer grado en virtud de los cuales se acogió la demanda reconvencional, mas no incorpora los motivos por los cuales se revocó esa decisión. Muy particularmente, los juzgadores prescindirían de un hecho no controvertido como es que la arrendataria dejó de pagar las rentas a contar de julio de 2019, de lo cual se sigue que la única conclusión posible era acoger la pretensión reconvencional.

Por estas razones concluye solicitando que se invalide la sentencia dictando otra de reemplazo que confirme la decisión de primer grado.

SEGUNDO: Que al emprender el examen del recurso de casación formal cabe recordar que el inciso 2° del artículo 766 del Código de Procedimiento Civil ordena que este arbitrio: “Procederá, asimismo, respecto de las sentencias que se dicten en los juicios o reclamaciones regidos por leyes especiales, con excepción de aquéllos que se refieran a la constitución de las juntas electorales y a las reclamaciones de los avalúos que se practiquen en conformidad a la Ley N° 17.235, sobre Impuesto Territorial y de los demás que prescriban las leyes.”

Y luego, a su vez, el inciso 2° del artículo 768 del mismo cuerpo legal dispone que: “En los negocios a que se refiere el inciso segundo del artículo 766 sólo podrá fundarse el recurso de casación en la forma en alguna de las causales indicadas en los números 1°, 2°, 3°, 4°, 6°, 7° y 8° de este artículo y también en el número 5° cuando se haya omitido en la sentencia la decisión del asunto controvertido.”

TERCERO: Que al relacionar la normativa antes transcrita se obtiene que el recurso de casación en la forma deducido en contra de sentencias dictadas en juicios regidos por leyes especiales -como es el caso- sólo podrá fundarse en las causales contenidas en los numerales 1°, 2°, 3°, 4°, 6°, 7° y 8° del Código de Procedimiento Civil, y, tratándose de aquella prevista en el N°5, solo procederá cuando la anomalía formal consista en la omisión de la decisión del asunto controvertido. Consiguientemente, versando la presente causa sobre un juicio de arrendamiento regido por la Ley N°18.101, sin que se hubiere acusado la omisión de la decisión sobre la controversia, entonces la causal de invalidación denunciada resulta improcedente.

CUARTO: Que en virtud de lo expuesto el recurso de nulidad formal será desestimado.

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO

QUINTO: Que en su reproche de nulidad sustancial el recurrente denuncia que en la sentencia impugnada se infringirían los artículos 1444, 1545, 1546, 1552, 1560, 1564, 1698, 1699, 1700, 1702, 1915, 1924, 1927, 1934, 1936 y 1942 del Código Civil.

El libelo comienza con una reseña de los antecedentes del proceso para luego, al abordar el capítulo infraccional, acusar que en la sentencia se vulnerarían normas reguladoras de la prueba instrumental, ya que la conclusión a la que arriban los juzgadores de alzada se contrapone con el tenor expreso del contrato donde la obligación de obtener la patente comercial recaía en la parte arrendataria. Y esta errada valoración de la prueba documental se traduciría en la transgresión de normas sustantivas que reglan el contrato de arrendamiento, al traspasar -equivocadamente, en su concepto- a la parte arrendadora una obligación que no le correspondería, menos aun cuando la arrendataria tenía pleno conocimiento de las condiciones en que se encontraba el inmueble pues ya habían litigado previamente y lograron un avenimiento al respecto. De este modo se infringirían las reglas sobre interpretación de los contratos, ya que el recto entendimiento de las estipulaciones contractuales debió conducir a los juzgadores a declarar que la arrendadora no tenía obligación de entregar el inmueble con patente comercial y que la pretensión indemnizatoria recae en reparaciones locativas.

En virtud de las razones expuestas concluye señalando, de haberse aplicado correctamente la ley, los juzgadores debieron confirmar la decisión de primer grado que rechazó la demanda principal y acogió la acción reconvencional.

SEXTO: Que para una adecuada comprensión del recurso conviene consignar los siguientes antecedentes del proceso:

a) Automotriz Yutronic Damianic Limitada interpuso demanda contra nombre reservado, solicitando se declare la resolución del contrato de arrendamiento celebrado el 4 de septiembre de 2018 por incumplimiento grave de las obligaciones de la arrendadora, junto con una indemnización de perjuicios. Fundando su pretensión la actora expuso que con la demandada convinieron en el arrendamiento del inmueble ubicado en domicilio reservado, a cambio de una renta mensual de $1.000.000, pactando una duración de 18 meses, renovable. Añade que la propiedad se arrendó con la finalidad de servir como un establecimiento de comercio, requerimiento este último que la arrendadora no solo declaró cumplir, sino que, además, autorizó a la arrendataria para gestionar la patente comercial. Sin embargo, dicho permiso fue negado por la Municipalidad en atención a que el inmueble no tenía regularizada la recepción municipal de las obras emplazadas en el local.

El incumplimiento contractual se configuraría, entonces, porque a falta de recepción municipal de obras no es posible obtener la patente comercial. Prueba de ello -afirma- es que el 3 de julio de 2018 la demandada ingresó ante la Dirección de Obras Municipales un expediente de permiso de edificación, pero nunca subsanó las observaciones formuladas y finalmente retiró dicho expediente el día 15 de marzo de 2019, tornando completamente ilusoria la posibilidad de lograr la recepción municipal que permitiría obtener la patente comercial.

Por las razones expuestas y previas citas legales, solicitó se declare resuelto el contrato de arrendamiento junto con ordenar el pago de una indemnización de perjuicios que se desglosa en $8.000.000 por las rentas pagadas, $7.675.500 por los gastos y mejoras introducidas en el inmueble, y la suma de $48.000.000 a título de lucro cesante por las utilidades que dejará de percibir al no poder explotar el establecimiento comercial durante el plazo fijado en el contrato, con costas.

b) Contestando, la defensa negó cualquier incumplimiento contractual asegurando que, contrariamente a lo que postula el actor, la propiedad fue entregada en el estado que se encontraba y que era conocido de la parte arrendataria. Así entonces, estima que su parte habría cumplido con entregar en arriendo un bien raíz, y las gestiones para obtener una patente municipal recaían en el arrendatario. Seguidamente opuso excepción de contrato no cumplido, señalando que la demandante no se encuentra en condición de accionar la resolución del contrato ya que está en mora de su obligación de pagar las rentas de arrendamiento desde el mes de julio de 2019. Y, finalmente, en lo tocante a los perjuicios reclamados indicó que es una pretensión improcedente al no existir un incumplimiento contractual, pero, además, porque la contraria estaba en pleno conocimiento de las ventajas y desventajas del inmueble arrendado.

c) Reconvencionalmente, nombre reservado interpuso demanda contra Automotriz Yutronic Damianic Limitada, solicitando la terminación del contrato de arrendamiento por no pago de las rentas. En sustento de su pretensión indicó que la arrendataria dejó de pagar las rentas de julio 2019 en adelante, motivo por el cual pidió que se declare terminado el contrato ordenando la restitución del inmueble junto con el pago de las rentas adeudadas y una indemnización de perjuicios cuya especie y monto se reserva para discutir en la etapa de cumplimiento del fallo.

d) Contestando la demanda reconvencional, Automotriz Yutronic Damianic Limitada opuso excepción de contrato no cumplido amparándose en los mismos antecedentes fácticos expuestos en su demanda principal, esto es, que habría sido la arrendadora quien incumplió su obligación de entregar la cosa en estado de servir para establecimiento comercial y que su parte dejó de pagar las rentas solo una vez que la arrendadora retiró el expediente de regularización desde la Dirección de Obras Municipales En subsidio, pidió que se rechace la pretensión de cobro de rentas ya que su pago no resulta exigible si la cosa no servía para el fin que fue arrendada.

e) El tribunal de primera instancia rechazó la demanda principal y acogió la reconvencional, decisión que fue revocada en alzada por la Corte de Apelaciones de Antofagasta, acogiéndose la demanda principal y desechándose la acción reconvencional.

SÉPTIMO: Que la sentencia impugnada estableció los siguientes hechos de la causa:

a) Por sentencia de 11 de octubre 2017 el Segundo Juzgado de Letras de Antofagasta en causa rol C-2616-2017, acogió la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas condenando a Automotriz Yutronic Limitada a pagar las rentas adeudadas. En dicho pleito, durante el mes de agosto de 2018 las partes lograron un avenimiento por el cual Automotriz Yutronic Limitada pagaría una suma total de $35.003.916 en la forma que se indica, y se acordó suscribir un nuevo contrato de arrendamiento a contar de septiembre de 2018.

b) El 3 de julio de 2018 la arrendadora nombre reservado ingresó a la Dirección de domicilio reservado correspondiente a solicitud de permiso edificación obra nueva respecto de una superficie de 100 metros cuadrados del inmueble ubicado en domicilio reservado.

c) El 4 de septiembre 2018 las partes de este juicio celebraron un contrato de arrendamiento y reconocimiento de deuda.

d) El 3 de octubre 2018 Automotriz Yutronic Damianic Limitada presentó ante la I. Municipalidad de Antofagasta solicitud de patente municipal e industrial, respondiendo la Dirección de Obras Municipales con fecha 4 de octubre de 2018 que, previamente, se debe acreditar permiso y recepción de obras para giro solicitado.

e) El 13 de noviembre 2018 la Dirección de Obras Municipales respondió la solicitud presentada por nombre reservado, indicando que debe resolver las observaciones.

f) El 15 de marzo 2019 la Dirección de Obras Municipales consignó que con fecha 13 de marzo la propietaria Sra. nombre reservado solicitó el retiro del expediente.

OCTAVO: Que para arribar a la decisión de acoger la demanda principal los juzgadores tuvieron en consideración “que el inmueble se arrendó para instalar una compra y venta de vehículos nuevos y usados, no pudiendo obtenerse la patente comercial provisoria, en atención a no haberse acreditado la obtención de permiso de construcción ni la recepción definitiva de la propiedad. En consecuencia, de conformidad a la prueba rendida a la que se refirió la sentencia en el considerando Noveno, los hechos establecidos dan cuenta que por una parte el inmueble arrendado, conforme a los reglamentos y ordenanzas municipales, nunca estuvo habilitado para servir de sede a un establecimiento de comercio, no obstante lo establecido en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con fecha 4 de septiembre de 2018, en su cláusulas segunda y quinta, estipulándose en esta última que la arrendadora declara expresamente: “que el inmueble que por este acto se arrienda está habilitado por la ley, los reglamentos y ordenanzas municipales para servir de sede a un establecimiento de comercio, sin perjuicio de lo cual la arrendadora autoriza desde ya a la arrendataria para requerir de la I. Municipalidad de Antofagasta, la obtención de la patente municipal definitiva…”; lo que si bien realizó no fue otorgada, pero ello se debió a que la propietaria, demandada en estos autos, no dio cumplimiento a su obligación de aportar a la Dirección de Obras Municipales de la I. Municipalidad de Antofagasta, los antecedentes requeridos para obtener la recepción definitiva de las obras. En efecto, si bien asumió tal obligación, se acreditó que la demandada no concluyó con los trámites de rigor y, aún más, con fecha 15 de marzo de 2019 procedió a retirar el respectivo expediente desde la Dirección de Obras Municipales, lo que impidió al actor obtener la patente municipal definitiva, y en consecuencia, explotar su giro comercial, del que da cuenta el contrato de arrendamiento.”

Sobre este punto en particular el basamento décimo precisó que “el problema no es solo que el inmueble no tenga patente, sino que no puede obtenerla porque no está regularizada su situación. En efecto, de la prueba rendida por la parte demandante, con fecha 3 de julio de 2018, la parte demandada ingresó a la Dirección de Obras Municipales solicitud de permiso de edificación de obra nueva, el cual fue objeto de sucesivas observaciones, no constando que éstas hayan sido saneadas, sino que por el contrario, con fecha 15 de marzo de 2019, el expediente fue retirado por la demandada, por lo que al no ser regulados los trámites para la obtención de la patente definitiva, el demandante, no pudo explotar su giro comercial, en los términos convenidos en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.”

Siguiendo esta línea de razonamiento la sentencia desechó las alegaciones de la defensa apoyándose en el incumplimiento contractual de la parte arrendadora y añadiendo que el arrendatario pagó las rentas “mientras ocupó el inmueble y que solo adeuda las rentas posteriores a la presentación de la demanda, por lo que el arrendatario pagó hasta la presentación de la demanda de resolución del contrato. En efecto, el demandante pagó las rentas correspondientes a los meses de septiembre a julio de 2019 (sic) y dejó de pagar cuando se enteró que la demandante reconvencional retiró el expediente de la Dirección de Obras Municipales. En consecuencia, no puede acogerse la excepción de contrato no cumplido por cuanto no se puede alegar por parte de la demandada incumplimientos posteriores al año 2019, toda vez que a la fecha de presentación de la demanda, estaban pagadas todas las rentas de arrendamiento.”

NOVENO: Que así expuestos los antecedentes del proceso se observa que el recurso de casación sustantiva se construye a partir de lo que el recurrente estima sería una errada interpretación del contrato y sus estipulaciones, asegurando que, contrariamente a lo reflexionado por los jueces, del texto de la convención se desprendería que la obligación de obtener patente comercial no recaía en la parte arrendadora. Y luego, desde esa errada interpretación judicial que se denuncia, se seguiría entonces la transgresión de las restantes normas que se apuntan infringidas en el libelo de casación.

DÉCIMO: Que para una acertada decisión de la controversia conviene recordar que la labor de interpretación de los contratos corresponde a los jueces de la instancia, y el control de casación solo puede intervenir cuando la labor del intérprete desnaturalizó el contrato, esto es, cuando a la convención se le atribuyen efectos diversos de los que la ley prevé. En esta línea de razonamiento, la jurisprudencia de la Corte Suprema ha dejado en claro que la interpretación de las cláusulas de un contrato y la determinación de la intención que movió a las partes a celebrarlo son cuestiones de hecho que los jueces deducen tanto del mérito de la propia convención como de los antecedentes reunidos en el proceso, por ende, escapa al control de un tribunal de casación. Establecido el supuesto fáctico, entonces el examen sobre la naturaleza jurídica de los hechos y efectos del contrato son cuestiones de derecho susceptibles de ser revisadas mediante el recurso de casación sustantiva en todo aquello que desnaturalice el contrato.

Así las cosas, si bien la interpretación de los contratos pertenece a la esfera de las facultades propias de los jueces de la instancia, esa labor se encuentra sujeta a la revisión de este tribunal de casación en caso que mediante ella se desnaturalice lo acordado por las partes, y habrá de entenderse desnaturalizado un contrato cuando la interpretación llevada a cabo por los juzgadores no se limita a fijar la voluntad de las partes, sino que, so pretexto de hacerlo, se da a esa voluntad una inteligencia contraria a la realidad, se desconoce la intención de los contratantes o se desnaturalizan las cláusulas controvertidas, sustituyendo el contrato prácticamente por uno nuevo, distinto al que las partes celebraron. (Corte Suprema, rol N°76704-2020)

UNDECIMO: Que en el caso en revisión es un hecho del proceso que en el contrato de arrendamiento celebrado el 4 de septiembre de 2018 la arrendadora declaró “que el inmueble que por este acto se arrienda está habilitado por la ley, los reglamentos y ordenanzas municipales para servir de sede a un establecimiento de comercio, sin perjuicio de lo cual la arrendadora autoriza desde ya a la arrendataria para requerir de la I. Municipalidad de Antofagasta, la obtención de la patente municipal definitiva…”.

Luego, sobre la base de esta estipulación contractual, los juzgadores consideraron que si bien la arrendataria realizó gestiones para obtener la patente comercial en la Municipalidad de Antofagasta, lo cierto es que la Dirección de Rentas negó dicho permiso porque se había agotado el número de patentes provisorias y la propietaria debía regularizar las obras de edificación en la Dirección de Obras. Dicho de otro modo, añade la sentencia, el problema no radica en que el inmueble carezca de patente comercial, sino que no puede obtenerla mientras no se regularice la recepción de las obras.

DUODÉCIMO: Que la interpretación realizada en el fallo impugnado resulta acorde tanto con el supuesto fáctico asentado como con los términos literales de la convención, ya que en su redacción se estipuló que la propiedad estaba habilitada por ley, reglamentos y ordenanzas para servir de establecimiento de comercio; constando, asimismo, que la arrendadora inició gestiones ante la Dirección de Obras Municipales con miras a lograr la recepción municipal que permitiera obtener la patente comercial. Es decir, en el contrato se consignó que el inmueble era apto para obtener la patente comercial, autorizando al arrendatario para realizar los trámites tendientes a obtener la patente comercial, permiso que, en definitiva, no pudo ser obtenido a falta de recepción municipal de obras. Y la estipulación no puede entenderse de otra manera, pues, contrariamente al postulado del recurrente, la autorización al arrendatario para gestionar la patente definitiva descansaba sobre la base de que el inmueble cumplía con la regulación urbanística.

Consiguientemente, no se advierte en el razonamiento judicial desarmonía ni contradicción alguna que desnaturalice lo pactado.

DÉCIMO TERCERO: Que una vez desechada la concurrencia de un error de derecho en la interpretación que los juzgadores hicieron de las estipulaciones contractuales, entonces las restantes infracciones de ley denunciadas también deben ser desestimadas, ya que su incorrecta aplicación se sostenía sobre la base de un yerro que no es tal, pues, como ya se dijo, la labor interpretativa de los jueces en ningún caso desnaturalizó el contrato de compraventa celebrado entre las partes.

DÉCIMO CUARTO: Que en virtud de lo reflexionado el recurso de casación sustancial será desestimado, resultando inoficioso efectuar cualquiera otra clase de consideraciones.

Y de conformidad además con lo dispuesto en los artículos 764, 766 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos por el abogado Eduardo Alberto Gallardo Urbina, en representación de la parte demandada principal, contra la sentencia de diecisiete de junio de dos mil veintiuno dictada por la Corte de Apelaciones de Antofagasta en el ingreso rol N°958-2021.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Héctor Humeres N.

Rol N° 47.322-2021.-