Ausencia de error de derecho

Santiago, veinticuatro de mayo de dos mil veintidós.

VISTOS:

En este procedimiento ordinario seguido ante el Tercer Juzgado Civil de Temuco bajo el rol C-5003-2018, caratulado “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia de veintiuno de noviembre de dos mil diecinueve se rechazó la demanda deducida contra el Conservador de Bienes Raíces de Temuco mediante la cual se solicitaba inscribir una compraventa y dejar sin efecto la cancelación del registro que indica.

Apelada esta decisión, fue confirmada por la Corte de Apelaciones de Temuco mediante sentencia de veinticinco de agosto de dos mil veinte.

Contra este último pronunciamiento la parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

PRIMERO: Que el recurrente de casación denuncia que en el fallo impugnado se infringirían los artículos 11, 12, 13, 14, 15, 16 y 17 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, argumentando que los juzgadores incurrirían en un error de derecho al negar lugar a su pretensión de ordenar inscribir la escritura pública de 12 de julio de 2018 y, a su vez, dejar sin efecto la cancelación de la inscripción de fojas 4755 número 3691 del Registro de Propiedad del año 2007 del Conservador de Bienes Raíces de Temuco. La infracción de ley se produciría al desatender los juzgadores que el Conservador de Bienes Raíces habría incumplido su obligación de generar un número de anotación presuntiva a la solicitud de inscripción de fecha 12 de julio de 2018, manteniendo al efecto el mismo número asignado a la solicitud de inscripción de 28 de mayo de 2018. Según afirma, el segundo requerimiento recayó en un título distinto del anterior, y al no asignársele un nuevo repertorio, ello derivó en que el plazo de preferencia que confiere la anotación presuntiva fue contado desde la primera solicitud. Consecuencialmente, de haberse asignado un nuevo número de anotación al ingreso de 12 de julio de 2018, entonces el demandado habría negado lugar al requerimiento ordenado por el Primer Juzgado Civil de Temuco el día 2 de agosto de 2018.

Por las razones expuestas concluye solicitando que se invalide la sentencia, dictando otra de reemplazo que haga lugar a la demanda, ordenando al Conservador de Bienes Raíces de Temuco practicar la inscripción de la escritura pública de 12 de julio 2018, dejando sin efecto la cancelación de la inscripción fojas 4755 número 3691 del Registro de Propiedad del año 2007 del referido registro conservatorio.

SEGUNDO: Que para una adecuada comprensión del recurso resulta necesario consignar los siguientes antecedentes del proceso:

a) nombre reservado interpuso demanda contra nombre reservado, en su calidad de Segundo Conservador de Bienes Raíces de Temuco (I), solicitando se ordene a este último inscribir la escritura pública de compraventa celebrada el 12 de julio de 2018 en la Notaría de doña nombre reservado, junto con su rectificación de fecha 30 de julio del mismo año, dejando sin efecto la cancelación de la inscripción de fojas 4155 número 3691 del Registro de Propiedad del año 2007 del Segundo Conservador de Bienes Raíces de Temuco. Fundando su pretensión la actora expuso que con fecha 29 de mayo 2018 ingresó a registro la escritura pública de compraventa de 28 de mayo del mismo año, anotándose bajo el Repertorio N°189280, siendo reparada por el Registro Conservatorio. Tales reparos -añade- habrían sido subsanados mediante escritura rectificatoria reingresada el día 24 de julio de 2018 y un plano de subdivisión aparejado el día 9 de agosto del mismo año; sin embargo, el Conservador procedió con fecha 2 de agosto de 2018 a inscribir otro título, desconociendo la preferencia de la anotación presuntiva. En virtud de lo expuesto y previas citas legales, solicitó que se deje sin efecto la inscripción generada bajo el repertorio N°193.592 el día 2 de agosto de 2018, y se proceda a inscribir el título ingresado por su parte bajo el repertorio N°189.280, dejando sin efecto -a su vez- la cancelación de la inscripción fojas 4755 número 3691 del Registro de Propiedad del año 2007.

b) Contestando, la defensa instó por el rechazo de la demanda señalando -en lo medular- que la solicitud de inscripción de la demandante fue rechazada porque la anotación presuntiva caducó al no haberse subsanado los reparos dentro del plazo que estatuye el Reglamento del Registro Conservatorio. Según afirma, la demandante ingresó su solicitud el 29 de mayo de 2018, bajo el Repertorio N°189.280, formulándose los siguientes reparos a la inscripción: embargos vigentes sobre la propiedad y falta de comparecencia de la cónyuge del vendedor. Así entonces, la carpeta fue retirada por el requirente el día 4 de junio de 2018 para luego ser reingresada el 12 de julio del mismo año, con una nueva escritura de compraventa celebrada el mismo día 12 de julio. A este segundo ingreso se le formularon los siguientes reparos: faltó individualización de transferencias parciales, plano de subdivisión predial y formulario 2890; siendo reingresada nuevamente el día 9 de agosto 2018, acompañando una escritura rectificatoria de 30 de julio del mismo año.

En el referido contexto, añade, con fecha 23 de julio 2018 ingresó una solicitud proveniente del Primer Juzgado Civil de Temuco en causa rol C-4029-15, requiriéndose la inscripción de la sentencia de fecha 26 de febrero 2018. A esta solicitud se le asignó el Repertorio N°193.592, y, al no advertirse reparos para su inscripción, con fecha 2 de agosto se dio cumplimiento a lo ordenado por el tribunal. Consiguientemente, estima que lo obrado se ajustó al artículo 15 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, pues la solicitud de la aquí demandante ingresada bajo el Repertorio N°189.280 caducó una vez vencido el plazo de 2 meses sin haberse subsanado el reparo; es decir, perdió su prevalencia el día 29 de julio de 2018, de manera que la inscripción ordenada por el tribunal que ingresó bajo el N°193.592 pudo ser válidamente practicada el 2 de agosto del mismo año.

c) En su réplica la demandante concuerda con el relato cronológico del demandado, pero difiere en que -según afirma- el primer reparo fue subsanado mediante un nuevo contrato de compraventa de 12 de julio 2018, de suerte tal que este último debió ser considerado como un nuevo título completamente distinto de aquel otorgado por escritura de 28 de mayo de 2018, y, consecuencialmente, el Conservador debió haberle asignado un nuevo repertorio para que así comenzara a correr nuevamente el plazo del artículo 15 del Reglamento.

d) En su dúplica el demandado apuntó que el reingreso se hizo bajo el mismo repertorio registral del primero, y ello queda demostrado no solo porque la demandante realizó el reingreso con la misma boleta, sino también por el hecho de que el nuevo contrato versa entre las mismas partes sobre el mismo objeto.

e) El tribunal de primera instancia rechazó la demanda, decisión que fue confirmada en alzada por la Corte de Apelaciones de Temuco.

TERCERO: Que para una adecuado análisis de la controversia son hechos del proceso los siguientes:

a) El 29 de mayo de 2018 la demandante ingresó al Segundo Conservador de Bienes Raíces de Temuco la escritura pública de 28 de mayo de 2018, asignándosele el Repertorio N°189280 y emitiéndose la boleta de honorarios N°000785 por un valor de $148.000.

b) Con fecha 4 de junio de 2018 se retiró el título con reparos a su inscripción, por la existencia de embargos y falta de comparecencia de la cónyuge del vendedor.

c) La solicitud de inscripción fue reingresada el 12 de julio de 2018, bajo el mismo número de repertorio y boleta de honorarios.

d) Con fecha 24 de julio fue retirada con un nuevo reparo, esta vez por no haberse efectuado referencia a transferencias parciales, falta de subdivisión predial y formulario 2890.

e) El 9 de agosto de 2018 fue reingresada nuevamente, subsanándose los reparos, bajo el mismo número de repertorio y boleta de honorarios antes indicados.

CUARTO: Que para arribar a la decisión de rechazar la demanda los juzgadores tuvieron en consideración que la anotación en el Repertorio N°189280 de fecha 29 de mayo de 2018 caducó el 29 de julio del mismo año, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 15 inciso 2° del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

Siguiendo esta línea de razonamiento el fallo impugnado desechó la alegación de la demandante en cuanto a que el reingreso del 12 de julio de 2018 constituiría un nuevo título y que debió asignársele un nuevo número de Repertorio, reflexionando que la “documental aportada por la propia actora con fecha con fecha 9 de octubre de 2018 a folio 1 consistente en fotocopia comprobante de solicitud Nro.- 189280 de fecha 29 de mayo de 2018 y boleta de honorarios Nro.- 000785 de fecha 29 de mayo de 2018 por valor de $148.000.- que se ha analizado en los fundamentos precedentes, constan los diversos retiros y reingresos efectuados por ésta, considerando el número de protocolo otorgado en dicha fecha, además que los instrumentos públicos presentados se refieren al mismo contrato de compraventa, entre los mismos contratantes compareciendo en idénticas calidades, siendo la misma cosa vendida y monto del precio a lo que se agrega además que la nueva imputación excede el marco procesal del artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, al fundar en hechos diversos a los indicados en el libelo pretensor y que textualmente se indicaron en el fundamento séptimo.” (sic)

Sobre la base de lo razonado, los sentenciadores concluyen que lo obrado por el Segundo Conservador de Bienes Raíces de Temuco se ajustó plenamente a derecho, ya que “la inscripción de dominio a nombre del vendedor se encontraba cancelada por orden judicial dictada en causa Rol Nro.- 4029-2015 del Primer Juzgado Civil de Temuco, con autoridad de cosa juzgada, sin que se hubiere vulnerado el derecho preferente de inscripción aducido por la actora, pues el término legal de la anotación repertorial había caducado por el solo ministerio de la ley, conforme se ha analizado en los fundamentos precedentes.”

QUINTO: Que así expuestos los antecedentes del proceso se observa que el conflicto jurídico gira en torno a determinar si, al negarse a practicar la inscripción de que se trata, el Segundo Conservador de Bienes Raíces de Temuco obró conforme al Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

SEXTO: Que para resolver acertadamente la controversia que se trae a conocimiento de esta Corte, resulta útil recordar lo dispuesto en los artículos 15, 16 y 17 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, cuyo tenor es el siguiente:

“Art. 15. Sin embargo, en ningún caso, el Conservador dejará de anotar en el Repertorio el título que se le presentare para ser inscrito, ya sea que el motivo que encontrare para hacer la inscripción sea en su concepto de efectos permanentes o transitorios y fáciles de subsanar. Las anotaciones de esta clase caducarán a los dos meses de su fecha si no se convirtieren en inscripción”.

“Art. 16. La anotación presuntiva de que habla el artículo anterior se convertirá en inscripción, cuando se haga constar que se ha subsanado la causa que impedía la inscripción”.

“Art. 17. Convertida la anotación en inscripción, surte ésta todos los efectos de tal desde la fecha de la anotación, sin embargo de cualesquiera derechos que hayan sido inscritos en el intervalo de la una a la otra”.

SÉPTIMO: Que, como se sabe, los preceptos antes transcritos consagran los principios denominados “de tracto sucesivo” y “de prioridad” que informan el Derecho Inmobiliario Registral Formal, resguardando así que se mantenga correctamente la historia de la propiedad raíz y se garantice la seguridad jurídica inmobiliaria, tanto en lo concerniente a la protección de los derechos adquiridos por sus titulares como la certidumbre en las transacciones inmobiliarias. Según el referido estatuto conservatorio las inscripciones se prefieren entre sí por el orden de sus fechas, y una vez que la anotación presuntiva practicada en el Repertorio se convierte en inscripción genera todos los efectos de tal desde la data de la anotación, no obstante cualquier derecho que haya sido inscrito en el intervalo de la una a la otra; siempre que, en todo caso, se subsane la causa o motivo que impedía la inscripción y dentro del plazo de dos meses, porque, conforme lo previenen los artículos 15 y 16 del Reglamento, las anotaciones caducan a los dos meses si no se convierten en inscripción, y mudan a tal cuando se hace constar que se enmendó la causa o motivo que la impedía

OCTAVO: Que sobre la materia esta Corte ha tenido oportunidad de señalar que la práctica registral demuestra que la inscripción de los títulos no es inmediata y el retardo puede originarse porque se verificó alguno de los casos de que tratan los artículos 13 y 14 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, lo que requiere de un tiempo prudente para que el interesado pueda subsanar el motivo que obstaculiza la inscripción. También por razones no jurídicas corresponde colegir que la interpretación sistemática y lógica que debe darse a la normativa aludida es aquella que determina que quien obtiene la anotación presuntiva de su título en el Repertorio adquiere un derecho preferente de inscribir frente a toda inscripción que se solicite antes de vencer el plazo de caducidad de dicha anotación, por lo tanto, subsanada la causa que la impedía, el título debe inscribirse y la inscripción genera todos sus efectos desde la data de la anotación en el Repertorio, no obstante cualquier derecho inscrito en el intervalo de la una a la otra. (Corte Suprema, rol N°6391-2018)

NOVENO: Que en el caso que se revisa es un hecho no controvertido del proceso que la demandante realizó con fecha 29 de mayo de 2018 un ingreso de solicitud de inscripción anotada bajo el repertorio N°189280, para luego, sobre la base de ese mismo repertorio, realizar dos reingresos los días 12 de julio y 9 de agosto del mismo año. Así las cosas, no resulta atendible que la demandante alegue ahora que esos reingresos eran, en realidad, un ingreso distinto, y que, por ende, debía asignárseles un nuevo número de repertorio. Tal argumentación de la recurrente no solo choca con los hechos asentados en la causa, sino que también contradice la voluntad de la propia demandante, quien reingresó los antecedentes bajo el mismo número de ingreso y boleta; es decir, con miras a subsanar los reparos formulados al ingreso, mas no como una nueva solicitud de inscripción registral.

DÉCIMO: Que en las condiciones anotadas se aprecia que el Segundo Conservador de Bienes Raíces de Temuco aplicó correctamente los artículos 15, 16 y 17 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces al desestimar la preferencia que invocó la demandante, pues, tal como se viene razonando, su anotación presuntiva caducó el 29 de julio de 2018. Y desechada la infracción de los preceptos antes señalados, es decir, careciendo la demandante de preferencia registral, entonces se disipa cualquier contravención de los artículos 11, 12, 13 y 14 del mismo estatuto registral tanto en el rechazo de la inscripción de la aquí demandante como en la posterior inscripción de la sentencia emanada del Primer Juzgado Civil de Temuco.

UNDÉCIMO: Que por las razones expresadas no se advierte infracción de ley alguna en el razonamiento que condujo a los jueces a rechazar la demanda y el recurso de casación será desestimado.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto por los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Juan José Quijano Fernández, en representación de la parte demandante, contra la sentencia de veinticinco de agosto de dos mil veinte dictada por la Corte de Apelaciones de Temuco en el ingreso rol N°1833-2019.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redacción a cargo de la Ministra señora María Angélica Repetto G.

Rol N° 127.340-2020.-