Desahucio

Santiago, veintiuno de agosto de dos mil veintitrés.

VISTO:

En estos autos Rol 9.194-2021, seguidos ante el Décimo Cuarto Juzgado Civil de Santiago, juicio sumario especial sobre terminación de contrato de arrendamiento, por no pago de rentas, caratulado “nombre reservado / nombre reservado” por sentencia de tres de mayo de dos mil veintidós, se rechazó la excepción de pago opuesta por la demandada, sin perjuicio de la consignación efectuada y se acogió la demanda, declarándose el término del contrato de arrendamiento, por el no pago íntegro de las rentas, ordenándose la restitución del inmueble, en el plazo establecido más el pago de las rentas adeudadas de los meses de agosto a noviembre de 2021, además de aquellas rentas que se devenguen, durante la tramitación del juicio, a razón de $165.000 mensuales, más gastos comunes, además de omitir pronunciamiento acerca de la demanda subsidiaria de desahucio y rechazar la demanda reconvencional, condenando en costas a la parte demandada.

Se alzó esta última y una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por determinación de cinco de agosto de dos mil veintidós, confirmó la sentencia en alzada.

En contra de aquella determinación, la demandada dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que la recurrente denuncia la infracción de dos grupos de normas, a saber: i) artículos 1977, 1915, 1916, 1938, 1039, 1942, 1972, 1973 y 1979, todos del Código Civil y el artículo 10 de la Ley Nº 18.101, en relación con el artículo 19 del código sustantivo; ii) artículo 19 de la ley Nº 18.101 en relación con el artículo 1° de la misma ley y los artículos 12, 13 y 1879 del Código Civil.

En cuanto al primer grupo, señala que efectivamente adeudaba al actor la suma de $400.000, no obstante lo cual, el día 06 de abril de 2022, con la finalidad de cumplir con su obligación, consignó en el tribunal $700.000 y antes de verificarse la primera reconvención de pago, de lo que concluye que, según lo dispuesto en el artículo 1977 del código sustantivo, enervó la acción, dando además seguridad competente del pago y haciendo presente que, en este caso, no se demandó de manera subsidiaria el desahucio. A continuación cita el resto de las normas invocadas, para luego expresar que, en estos procedimientos, la primera reconvención de pago se realiza con la notificación, mientras que la segunda se hace en la audiencia de juicio, época a partir de la cual el arrendatario demandado se encontrará en mora y siempre que no complete su obligación, como ocurrió en este caso, siendo entonces procedente la excepción de pago opuesta, en los términos del artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, al ser el procedimiento ordinario el supletorio y al ser concordante con el citado artículo 1977 y el artículo 10 de la Ley N°18.101, desde que la idea de establecer una doble reconvención de pago, como condición para constituir en mora al arrendatario que no ha solucionado las rentas y de ese modo hacer cesar el contrato, así como el plazo que dicha norma prevé para recibir el pago de las rentas adeudadas, debe ser interpretado como una norma dirigida a la conservación del contrato. Y en lo relativo al artículo 19 del Código Civil, la infracción se sustenta en la errónea interpretación del mencionado artículo 1977, el cual es claro en cuanto a la procedencia de la acción de terminación.

El segundo capítulo del recurso reclama la vulneración de lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley N°18.101, en cuanto a la irrenunciabilidad de los derechos reconocidos a los arrendatarios, entre ellos, el pagar las rentas impagas, en los términos previstos en el artículo 1977 del Código Civil, todo lo cual iría en el sentido de lo dispuesto en los artículos 12 y 13 del mismo cuerpo legal, pese a lo cual, el fallo recurrido acogió la hipótesis de la autonomía de la voluntad que daría licitud a la cláusula pactada, referida a la aplicación ipso facto del denominado pacto comisorio, sin declaración judicial, lo que vulnera las normas antes citadas y también el artículo 1879 del código sustantivo, el cual se aplica por sobre el mencionado artículo 1977, que corresponde a una norma especial.

Pide, en definitiva, que se acoja el recurso, se anule la sentencia recurrida y se dicte una de reemplazo, que rechace la demanda principal y subsidiaria, acogiendo la excepción de pago opuesta por su representada, con costas.

SEGUNDO: Que, para la acertada inteligencia del asunto y resolución del recurso de casación en el fondo interpuesto, cabe tener presente los siguientes antecedentes del proceso:

a) nombre reservado dedujo demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y en subsidio desahucio, en contra de nombre reservado, como arrendataria, solicitando que en definitiva se declare terminado el contrato de arriendo, el pago de las rentas impagas y las que se devenguen durante la tramitación del juicio, más la restitución del inmueble, reajustes, intereses y costas;

b) La demandada, al contestar, opuso excepción de pago, reconociendo haber realizado sólo pagos parciales de las rentas, pero expresando que el día 06 de abril de 2022 pagó los $700.000 adeudados, mediante transferencia electrónica, esto es, antes de la segunda reconvención de pago, en los términos del artículo 10 de la Ley N°18.101 y el artículo 1977 del Código Civil. En subsidio de lo anterior, contesta la demanda de desahucio y señala que, tratándose de un contrato a un año, renovado desde el 2013, no procede el desahucio, porque ello solo correspondería para contratos indefinidos o renovables mes a mes. Al segundo otrosí, dedujo demanda reconvencional, la que finalmente fue desechada, alegación que no forma parte del recurso en estudio.

c) El tribunal de primer grado, por decisión de 03 de mayo de 2022, rechazó la excepción de pago y acogió la demanda principal, declarando el término del contrato, por el no pago de las rentas, la restitución del bien y el pago de las rentas impagas, desde agosto a noviembre de 2021 más todas aquellas devengadas durante la tramitación del juicio, a razón de $165.000 mensuales, más el pago de los gastos comunes, con costas; decisión que, apelada, fue confirmada por la Corte de Apelaciones de esta ciudad.

TERCERO: Que son hechos establecidos en la sentencia impugnada, los siguientes:

1.- Que nombre reservado y nombre reservado, arrendador y arrendataria, respectivamente, celebraron un contrato de arrendamiento respecto al inmueble ubicado en domicilio reservado, con vigencia a contar del 05 de abril de 2012, con duración de un año prorrogable, por iguales periodos de año en año, salvo que alguna de las partes manifestare su voluntad de ponerle término, por carta certificada o notarial, con una antelación mínima de 60 días;

2.- El actor demandó el término del contrato, al haber efectuado la demandada pagos parciales de la renta (enteró $65.000 de los $165.000 pactados) entre los meses de agosto y noviembre de 2021 (fecha esta última, de la demanda); reclamando el saldo insoluto de $400.000 más las rentas devengadas a partir de diciembre de 2021 y hasta la restitución del inmueble;

3.- La demanda se dedujo el día 18 de noviembre de 2021, la cual fue notificada de forma subsidiaria, el día 16 de marzo de 2022, practicándose la primera reconvención de pago el día 07 de abril de ese año;

4.- La demandada, con fecha 06 de abril de 2022, transfirió a la cuenta corriente del tribunal, la suma de $700.000.

CUARTO: Que el fallo impugnado, que confirmó pura y simplemente la sentencia de primer grado, resolvió rechazar la excepción de pago opuesta por la demandada y acoger la demanda principal, declarando terminado el contrato que ligaba a las partes, por el no pago íntegro de las rentas, disponiendo la restitución del inmueble y el pago de las rentas impagas.

QUINTO: Que la actora y recurrente denuncia como infringidos, en el primer capítulo del recurso, los artículos 1977, 1915, 1916, 1938, 1039, 1942, 1972, 1973 y 1979, todos del Código Civil y el artículo 10 de la Ley Nº 18.101, en relación con el artículo 19 del código sustantivo, pese a lo cual, solo desarrolló en su libelo los artículos 1977 y 19 del Código Civil, además del artículo 10 de la Ley del ramo, todo lo cual, en relación a la excepción de pago opuesta, en virtud de la consignación realizada, antes de practicarse la primera reconvención de pago. El resto de las normas, solo fueron citadas.

SEXTO: Que el artículo 772 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo previsto en los artículos 764 y 767 del citado cuerpo legal, exige, como sustento de la invalidación de la sentencia impugnada, el quebrantamiento de una o más normas legales contenidas en la decisión. Por ello, es menester que al interponer un recurso con tal objeto, su promotor deba cumplir necesariamente con lo exigido por el precepto en análisis, esto es, expresar en qué consisten el o los errores de derecho que padece la sentencia recurrida y además del cumplimiento de aquel requisito, con idéntica rigurosidad, impone la norma invocada la obligación de señalar, de manera circunstanciada el modo en que el o los errores de derecho que denuncia, han influido sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia que trata de invalidar.

Por ende, la mencionada exigencia no se agota con la simple indicación de las normas conculcadas, sino que se requiere, además, de un desarrollo argumentativo, en torno a los yerros de derecho que se acusan.

SÉPTIMO: Que, al enfrentar lo expuesto precedentemente con el recurso de casación en el fondo, se concluye indefectiblemente que aquel carece, en cuanto a lo expresado en el motivo quinto de este fallo, de los requerimientos legales exigibles para su interposición. En efecto, el libelo se limita a citar y transcribir las normas expresadas, además de referirse a los hechos materia del proceso, sin señalar la forma en que dichas infracciones se habrían producido, más allá de insistir en la excepción de pago que opuso y en la procedencia de la misma, lo que no necesariamente implica un error de derecho; sin justificar, de manera alguna, la existencia de una infracción de ley, con influencia sustancial en lo decidido, de lo cual se concluye que el libelo en análisis se aleja, con mucho, de la exigencia del artículo 772 antes citado, esto es, la explicitación de un razonamiento encaminado a demostrar de qué manera el resultado al cual se habría arribado sería otro distinto, en caso de haberse aplicado la ley en la forma que el impugnante cree correcta, al ignorar esta Corte, cuál sería esa tesis.

Lo antes expresado, hace necesario desechar el libelo, en este extremo.

OCTAVO: Que en cuanto a las normas efectivamente desarrolladas en el primer capítulo del recurso, se encuentran los artículos 1977 y 19 del Código Civil, además del artículo 10 de la Ley N°18.101.

Comenzando el análisis por el primero de citados, la recurrente estima que el error se comete al acogerse la demanda y declarar la sentencia terminado el contrato de arriendo, por el no pago de las rentas, en circunstancia que, según lo prevé el artículo 1977, se estaría en presencia de un caso especial, en el cual su representada no se había constituido en mora, ello a pesar de no haber pagado las rentas de arrendamiento en el plazo estipulado, puesto que la mora sólo se produciría una vez practicada la segunda reconvención de pago y siempre que no se solvente la obligación antes de verificada aquella, situación que fue justamente la ocurrida en el proceso, al consignar la demandada la suma de $700.000 antes de producidas las mencionadas reconvenciones.

NOVENO: Que tal como se asentó en los motivos segundo y tercero de este fallo, el actor presentó su demanda el día 18 de noviembre de 2021, alegando que a esa fecha, la demandada le adeudaba la suma de $400.000, al haber cancelado, a partir de julio de ese año, sólo $65.000 mensuales, de la renta estipulada en $165.000, notificándose la acción el día 16 de marzo de 2022 y consignando la demandada, el 6 de abril de la misma anualidad, la suma de $700.000, que sería la adeudada.

Por otra parte, de los propios antecedentes fluye que, a la fecha de la consignación, habían transcurrido 5 meses, desde la fecha de la demanda.

DÉCIMO: Que tal como lo ha expresado esta Corte, “Si el fundamento de la acción de terminación del contrato de arrendamiento se limita a la mora de precisas y determinadas rentas, la acción deducida no sólo comprende éstas sino también las que se devenguen durante la tramitación del juicio, aunque el actor no las cobre expresamente, porque su silencio lo suple la ley (C. de Procedimiento Civil, art. 611 en relación con el art. 1977 del C.Civil).

No es acertado entonces interpretar el artículo 1977 del Código Civil en el sentido de que la acción que este precepto consagra se enerva mediante el pago de las rentas que se expresan en la demanda y respecto de las cuales el deudor se encuentra en mora de pagar; el pago debe abarcar todas las rentas adeudadas hasta el momento mismo en que se efectúa o se asegura su realización y respecto de las cuales el arrendatario también se encuentra en mora” (C. Suprema, 30 agosto de 1973, F. del M. N° 177, sent. 6ª, p.155 (C.10 y 11, p.158), R., t.70, sec. 1ª, p.62)

UNDÉCIMO: Que así las cosas, siendo indisputado que a la fecha de la demanda se adeudaban $400.000, el saldo de lo consignado, esto es $300.000, no fue suficiente para cubrir las rentas que corren de diciembre de 2021 hasta abril de 2022, única manera en la cual podría haberse enervado la acción, esto haciendo un pago íntegro de lo adeudado.

Por consiguiente, no se advierte el yerro que se denuncia sino que, por el contrario, la sentencia recurrida al confirmar la de primer grado, ha aplicado correctamente la normativa invocada, razón suficiente para desechar el recurso, puesto que el artículo 19 del Código Civil no ha sido infringido, como tampoco el artículo 10 de la Ley N°18.101, atendido a que la norma a la que se remiten ambas disposiciones, esto es, el artículo 1977 del Código Civil, fue correctamente aplicada.

DUODÉCIMO: Que en lo relativo al segundo capítulo del libelo y a las normas que se citan como infringidas, corresponde señalar que el argumento central del mismo gira en torno al derecho irrenunciable que tendría todo arrendatario, de pagar las rentas adeudadas antes de practicarse la segunda reconvención de pago, para así enervar la acción, derecho que habría sido desconocido por los sentenciadores, al concluirse, en el considerando décimo tercero del fallo de primer grado, extemporáneo el pago efectuado mediante consignación, el día 6 de abril de 2022.

DÉCIMO TERCERO: Que si bien lleva la razón la recurrente, al expresar el derecho de todo arrendatario a enervar la acción, lo cierto es que aquel reclamo no tiene influencia en la decisión adoptada, puesto que la consignación que se realizó, tal como quedó asentado en el razonamiento undécimo de este fallo, no fue completa y, por ende, no tuvo la facultad de producir el efecto deseado.

En consecuencia, si bien el pago hecho por la demandada se hizo dentro del plazo contemplado en el artículo 1977 del Código Civil, lo cierto es que aquel no pudo tener la aptitud de enervar la acción, al no tratarse de un pago completo y suficiente.

DÉCIMO CUARTO: Que, en consecuencia, tampoco puede prosperar el segundo capítulo del libelo, puesto que las normas supuestamente infringidas no lo fueron, salvo en lo relativo a la extemporaneidad del pago, lo cual, en todo caso, tampoco permite modificar lo resuelto, al ser el mismo un pago insuficiente y por ende, no se cumple con el requisito previsto en el penúltimo inciso del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, razón suficiente para desechar, también, esta parte del recurso.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por la abogada doña Camila Ibáñez Faure, en representación de la parte demandada, en contra de la sentencia de cinco de agosto de dos mil veintidós, dictada por la Corte de Apelaciones de esta ciudad.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del ministro don Mauricio Silva C.

Rol N°85.436-2022.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros sr. Arturo Prado P., sr. Mauricio Silva C., sra. María Soledad Melo L., Ministra Suplente sra. Eliana Quezada M. y Abogado Integrante sr. Raúl Fuentes M.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma la Ministra (S) sra. Quezada, por haber terminado su periodo de suplencia y el abogado integrante señor Fuentes, por ausencia.