Contrato de arrendamiento

Santiago, cinco de septiembre de dos mil veintitrés.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo:

VISTO:

Se reproduce la sentencia de nueve de diciembre de dos mil veintiuno con excepción de los párrafos cuarto a sexto del motivo décimo y de sus considerandos undécimo y duodécimo, que se eliminan.

Y SE TIENE EN SU LUGAR ADEMÁS PRESENTE:

Primero: Lo razonado en los motivos undécimo a vigésimo del fallo de casación que antecede, que se dan por reproducidos.

Segundo: Que conforme a la prueba aportada en estos autos, en especial oficio emanado de la Seremi de Salud del Ñuble y que fuere agregado al folio 69, se encuentra establecido que los locales comerciales arrendados no reunieron las condiciones necesarias que les permitiera ser destinados a clínica odontológica –que es el uso para el cual la arrendataria celebró el contrato– desde el 26 de marzo de 2020 y hasta el 18 de mayo de 2020- por disponerlo así la autoridad sanitaria-, defecto de carácter jurídico en la cosa arrendada que imposibilitó temporalmente su uso, de manera que de conformidad al artículo 1932 del Código Civil, el arrendatario tuvo derecho o pudo liberarse de pagar la renta por el tiempo que estuvo vigente la indicada prohibición.

Tercero: Que en razón de lo anterior y en atención a que la presente demanda de término de contrato por no pago de rentas se dedujo con fecha 6 de mayo del año 2020 y que su sustento de hecho fue precisamente el no pago por parte de la arrendataria de las rentas de los meses de marzo y abril de dicho año, ésta deberá ser rechazada, tal como se dirá en lo resolutivo del fallo.

Cuarto: Que, en subsidio de la acción principal, se ha interpuesto demanda de desahucio para el evento que la demandada enervara la acción, dando por reproducidos los argumentos de hecho de su demanda principal, puesto que no desea perseverar en el contrato.

Quinto: Que la ley sobre arrendamiento de predios urbanos contempla en su artículo 3° la figura del desahucio, cual es la facultad que tiene el arrendador de poner fin unilateralmente al contrato, debiendo sólo respetar los plazos de restitución ahí contemplados.

Sexto: Que, atendida la naturaleza jurídica de la acción intentada en autos, ha de probarse la existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes y las cláusulas del mismo.

Séptimo: Que de conformidad a lo reflexionado en el motivo séptimo del fallo de primer grado habrá de darse por establecida la existencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con las cláusulas y condiciones en él estipuladas, apreciándose de su lectura que éste fue pactado por un plazo de duración de 1 año desde la fecha de su suscripción, esto es, hasta el 31 de julio de 2018, renovable tácitamente a menos de dar aviso en contrario una de las partes con 30 días de anticipación por carta certificada.

Luego, es posible concluir que el contrato celebrado derivó en uno de duración indefinida, razón por la cual debe aplicarse lo dispuesto en el artículo 1951 del código sustantivo, quedando impedidas las partes para hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente.

Octavo: Que, en este orden de cosas la norma aplicable en la especie, al tratarse de un contrato de arrendamiento de duración indefinida, es el artículo 3° de la ya citada Ley N° 18.101, norma que establece un plazo desahucio de dos meses, contados desde la notificación de la demandada, ampliándose un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble, no pudiendo exceder de 6 meses.

Noveno: Que, zanjado lo anterior y considerando que el plazo de ocupación del inmueble en virtud del contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes del juicio se extendió por casi 2 años, el plazo de restitución ha de ser de 3 meses, el que deberá computarse desde la notificación legal de la demanda, debiendo la parte demandada en conformidad al artículo 6 inciso 1° de la mencionada ley pagar el precio de la renta de arrendamiento (rentas de ocupación) y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, todo ello, únicamente hasta la restitución efectiva del inmueble a su actual propietario, teniendo presente que conforme a lo razonado en los motivos primero a tercero de este fallo, las rentas que deberán pagarse serán a partir del 18 de mayo de 2020, fecha a contar de la cual se alzó por la autoridad sanitaria la prohibición de realizar atenciones dentales.

Por estas consideraciones y lo dispuesto en los artículos 186 y 144 del Código de Procedimiento Civil, 1444, 1545 y 1915 y siguientes del Código Civil y 1, 3, 5, 6, 7, 8, y 15 de la Ley N° 18.101, modificada por la Ley N° 19.866, se declara:

I.- Que se revoca la sentencia apelada de diecinueve de diciembre de dos mil veintiuno dictada por el Juzgado de Letras y Garantía de Coelemu en aquella parte que acogió la demanda principal de terminación de contrato de arriendo, y se decide, en su lugar: 1.- Que se rechaza la referida acción; 2.- Que se acoge la demanda subsidiaria en cuanto se declara terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por desahucio del arrendador; 3.- Que se condena a la demandada a restituir el inmueble a más tardar el día 01 de septiembre del año 2020 quedando obligada hasta la época de la restitución a pagar las rentas y consumos domiciliarios correspondientes a partir del 18 de mayo del mismo año; y 4.- Que cada parte soportará sus costas.

II.- Se confirma la referida sentencia en lo demás apelado.

Se previene que la ministra señora María Angélica Repetto concurre a la decisión de acoger la demanda subsidiaria de desahucio, pero sin compartir lo expresado en el párrafo segundo del motivo séptimo y lo señalado en el considerando octavo, por cuanto estima que en autos nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de plazo fijo, renovable, al cual se le dio el aviso respectivo conforme establece el mencionado contrato antes de su renovación, por otro periodo, razón por la cual debe aplicarse el artículo 4 de la Ley N° 18.101 y no su artículo 3.

Regístrese y devuélvase vía interconexión.

Redacción a cargo de la Ministra señora María Soledad Melo L.

Rol N° 69.607-2022

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros Sr. Mauricio Silva C., Sra. María Angélica Repetto G., Sra. María Soledad Melo L., Sr. Juan Manuel Muñoz P. (S) y el Abogado Integrante Sr. Pedro Águila Y.