Régimen tributario

Santiago, once de junio de dos mil veinticuatro.

VISTO:

En este procedimiento sumario sobre arrendamiento de predios rústicos, tramitado ante el Tercer Juzgado Civil de Santiago bajo el rol N° 5803-2020, caratulado “Rentas GBV Capitales S.A. con Exportadora Solymar Limitada y otros”, mediante sentencia de diecisiete de marzo de dos mil veintitrés se confirmó el fallo de primer grado dictado con fecha veintisiete de abril de dos mil veintidós, que acogió la demanda, condenando a la demandada Agrícola Barcelona SpA, a restituir los inmuebles arrendados en virtud del contrato de arrendamiento de predios rústicos, celebrado por escritura pública de 30 de abril de 2018, otorgada ante notario de Santiago y anotada bajo el repertorio número 6.007-2018 dentro de un plazo de 5 días desde que la sentencia cause ejecutoria, con auxilio de la fuerza pública en caso de oposición, con costas.

Recurrida de apelación la decisión de primer grado por la parte demandada, una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago la confirmó.

En contra de este último pronunciamiento, la demandada dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurrente, funda su recurso de nulidad sustancial sosteniendo que el fallo recurrido infringe lo dispuesto en el artículo 5 del Decreto Ley Nº 993 del año 1975, al considerar que el demandante cumplió con la exigencia establecida de declarar en la misma escritura o en complementaria, si se encuentra afecto al impuesto de primera categoría sobre la base de renta efectiva con contabilidad completa o sujeto el régimen de renta presunta, con la sola declaración unilateral contenida en la escritura pública de 19 de marzo de 2020, con posterioridad a lo expresado por la propia demandante que el contrato había terminado ipso facto el 6 de septiembre de 2019.

Asimismo, yerra la sentencia toda vez que, la referida omisión en que incurre el contrato de arrendamiento no puede subsanarse a través de una declaración unilateral de voluntad, en la que no comparecen ambos contratantes y que, pese a ello, la juez considera que esta escritura pública es complementaria de la anterior. Luego, del contenido del artículo 5 del referido Decreto Ley, se desprende que la ausencia de la declaración ahí exigida priva al documento de eficacia probatoria, no pudiendo ser presentado ante autoridades judiciales o administrativas, sin que exista otra prueba que acredite lo demandado por el arrendatario.

Precisa, además que el fallo vulnera los preceptos contenidos en los artículos 1437, 1438 y 1439 del Código Civil, no siendo posible aceptar el planteamiento del fallo recurrido, otorgando valor a una declaración unilateral del arrendador, el que trata y persigue que una sola voluntad produzca un acto jurídico con los efectos propios de un contrato.

Añade, por último, que se infringe el artículo 1545 del Código Civil, disposición que constituyó el fundamento de la decisión a la que arribó la sentencia cuestionada, pues el contrato de arrendamiento incurre en un vicio que hace que, como tal, no produzca los efectos propios contenidos en la citada disposición, careciendo de un elemento de la esencia, razón por la cual no puede producir los efectos propios de un contrato.

Por lo anterior, solicita se invalide la sentencia impugnada y dicte la correspondiente de reemplazo, declarando que se rechaza la demanda, con costas.

SEGUNDO: Que para una acertada resolución del recurso de nulidad sustancial resulta conveniente dejar constancia de las siguientes actuaciones del proceso:

1.- Con fecha 1 de abril de 2020 Rentas GBV Capitales S.A dedujo demanda en juicio sumario de término de contrato de arrendamiento según Decreto Ley Nª 993, por no pago de rentas y, pago de éstas, en contra de Agrícola Barcelona SpA representada por nombre reservado y nombre reservado, ambos Soler Marchant, como deudor principal y arrendatario y en contra de las sociedades Agrícola María Laura SpA y Exportadora Solymar Limitada, en su calidad de fiadoras y codeudoras solidarias de todas y cada una de las obligaciones de Agrícola Barcelona SpA para con rentas CBV Capitales S.A., dando por terminado el contrato de arrendamiento de predios rurales celebrado por escritura de 30 de abril de 2018, ordenando la inmediata restitución de los inmuebles arrendados, condenando a las demandadas al pago solidario de las rentas adeudadas, ascendentes a $31.500.000 más reajustes e intereses, y las que se devengaren hasta la entrega efectiva de los inmuebles arrendados con costas.

En subsidio, solicitó el desahucio para el caso que la demandada enervase la acción mediante el pago.

Posteriormente, la demandante modificó la demanda señalando que interpone demanda de restitución inmediata de los inmuebles que indica en contra de Agrícola Barcelona SpA representada por nombre reservado y nombre reservado, ambos Soler Marchant, en su calidad de arrendataria, a fin que se condene a la restitución de los inmuebles arrendados en virtud del contrato de arrendamiento de predios rurales, celebrado por escritura pública de 30 de abril de 2018, otorgada ante notario público de Santiago, bajo el repertorio Nº 6007, en razón de haber terminado ipso facto el contrato de arrendamiento con fecha 6 de septiembre de 2019, con costas.

Refiere en síntesis que la actora es dueña, conforme consta en las inscripciones de dominio que precisa, de los inmuebles Lote C-Uno resultante de la subdivisión del Lote C del inmueble denominado “Resto de las casas de Quelém, ubicado en la comuna de Teno, provincia de Curicó” y, Lote C-Dos resultante de la subdivisión del Lote C del inmueble denominado “Resto de las Casas de Quelém, ubicado en la comuna de Teno, provincia de Curicó.

Agrega que dichos inmuebles fueron entregados en arriendo mediante la escritura pública antes citada a Agrícola Barcelona SpA, contrato que tenía una vigencia inicial de 8 meses, renovable por períodos sucesivos e iguales de 4 meses casa uno, con un límite de vigencia total de 24 meses, esto es, hasta el 30 de abril del presente año, pactando el pago de una renta de $3.500.000 a pagar los cinco primeros días de cada mes.

La arrendataria dejó de pagar la renta convenida desde el mes de julio de 2019, por lo que, habiéndose establecido mediante la cláusula Décimo Séptima del contrato que la mora en el pago de tres rentas consecutivas por parte de la arrendataria derivaba en el término anticipado, ipso facto del vínculo contractual, sin necesidad de declaración judicial, desahucio ni requerimiento previo, es que con fecha 6 de septiembre de 2019 se verificó el término ipso facto del contrato de arrendamiento.

2) Agrícola Barcelona SpA contestó la demanda, pidiendo su rechazo, con costas, por los siguientes argumentos.

Alegó que el arrendador incumplió la exigencia contenida en el artículo 5 inciso primero, parte final del Decreto Ley N° 993 del año 1975, en cuya virtud debía declarar en la misma escritura sea pública o privada si estaba afecto al impuesto de primera categoría sobre la base de rentas efectivas determinadas por contabilidad completa o sujeto al régimen de renta presunta para los efectos tributarios.

La falta de dicha declaración impide que el documento en que conste el contrato pueda hacerse valer ante autoridades judiciales y administrativas, y no tendrá mérito ejecutivo mientras no se acredite mediante escritura complementaria la constancia de la declaración referida.

Agrega que, si bien el contrato de arrendamiento señala que el no pago de la renta constituye causal de término ipso facto, siendo éste un pacto comisorio calificado, dicho pacto no tiene validez inmediata, debiendo, de igual forma demandar el término del contrato de arrendamiento, por lo que no procede la restitución hasta que no se declare judicialmente el término del mismo, ello en base a la analogía del artículo 1279 [SIC] del Código Civil.

TERCERO: Que los sentenciadores, de conformidad a lo reconocido por las mismas partes y a la prueba rendida en autos, dan por establecidos los siguientes hechos:

1).- Que no se encuentra debatido entre las partes que en el caso sub-lite se está frente a un contrato de arrendamiento regido por el Decreto Ley N° 993 de 1975 sobre predios rústicos, debiendo entenderse por tal, a todo aquel inmueble susceptible de uso agrícola, ganadero o forestal, que esté comprendido en zonas rurales o urbanas, conforme señala el artículo 1 de la Ley 16.640, hoy derogada.

2) Que el 30 de abril de 2018 ante la Notario Público de Santiago doña Myriam Amigo Arancibia, repertorio N. 6007, Rentas CBV Capitales S.A y Agrícola Barcelona SpA, el primero en calidad de arrendador y la segunda como arrendataria, celebraron un contrato de arrendamiento respecto de los dos inmuebles que se indican en la demanda, cuyo dominio corresponde a la demandante, conforme al contrato acompañado en folio 83 y a las inscripciones conservatorias de folio 1; cuya renta mensual fue pactada en la suma de $3.500.000 a pagar los primeros cinco días de cada mes, por una vigencia inicial de 8 meses, renovable por periodos sucesivos e iguales de 4 meses cada uno, con un límite total de 24 meses, esto es, hasta el 30 de abril de 2020, conforme se estableció, respectivamente, en las cláusulas quinta y séptima del contrato.

3).- En cuanto al término y liquidación del contrato, se estableció que las partes acordaron que aquél terminaría ipso facto y sin necesidad de declaración judicial, por la ocurrencia de las siguientes causales: “ii) Por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones por parte del arrendatario, en especial por haber incurrido el arrendatario en mora en el pago de tres rentas del contrato. En efecto, el simple retardo o retraso en el pago de tres o más rentas de arrendamiento, sea cual fuere la época que ello sucediera, dará por terminado ipso facto y sin necesidad de declaración judicial el contrato de arrendamiento sin necesidad de desahucio ni requerimiento previo…”

4).- Que mediante escritura pública de 19 de marzo de 2020 otorgada con firma electrónica avanzada ante el Notario Público de Santiago, don Humberto Quezada Moreno, repertorio N° 2.182-2020, Rentas GBV Capitales S.A. representada por nombre reservado, complementó el contrato de arriendo celebrado entre su representada y Agrícola Barcelona SpA, individualizado precedentemente, declarando para todos los efectos legales que es una sociedad sujeta al impuesto de primera categoría sobre la base de renta efectiva determinada por contabilidad completa, declaración que realiza a fin de dar cumplimiento a la exigencia contenida en el artículo 5 del Decreto Ley número 993 que contiene disposiciones especiales sobre predios rústicos.

CUARTO: Que bajo tales supuestos fácticos, los sentenciadores consideran el tenor literal del artículo 5 del Decreto Ley Nº 993, que dispone que “El contrato de arrendamiento que recaiga sobre la totalidad o parte de un predio rústico, sólo podrá pactarse por escritura pública o privada, siendo necesario en este último caso, la presencia de dos testigos mayores de dieciocho años, quienes individualizados lo suscribirán en dicho carácter. El arrendador deberá declarar en la misma escritura, sea pública o privada, si está afecto al impuesto de primera categoría sobre la base de renta efectiva determinada por contabilidad completa, o sujeto al régimen de renta presunta para efectos tributarios.

La falta de esta declaración impide que el documento en que conste el contrato, pueda hacerse valer ante autoridades judiciales y administrativas, y no tendrá mérito ejecutivo mientras no se acredite mediante escritura complementaria la constancia de la declaración referida”.

Conforme a los hechos acreditados y a la citada disposición, los sentenciadores razonan que el contrato de arriendo de autos cumple con el primer requisito del artículo referido, por cuanto fue celebrado por escritura pública y, respecto de la necesidad del arrendador, de declarar si está afecto al impuesto de primera categoría sobre la base de renta efectiva determinada por contabilidad completa, o sujeto al régimen de renta presunta para efectos tributarios, concluyen que, también se cumplió, circunstancia que tienen por establecida con el mérito de la copia autorizada de escritura pública de 19 de marzo de 2020 otorgada con firma avanzada por el Notario Público de Santiago, don Humberto Quezada Moreno, repertorio Número 2.182-2020, mediante la cual Rentas CBV Capitales S.A. debidamente representada por don nombre reservado, complementó el contrato de arriendo declarando que “para todos los efectos legales que es una sociedad sujeta al Impuesto de Primera Categoría sobre la base de renta efectiva determinada por contabilidad completa. La declaración anterior se realiza para dar cumplimiento a la exigencia contenida en el artículo quinto del Decreto Ley número novecientos noventa y tres que contiene disposiciones especiales sobre arrendamiento de predios rústicos”.

Conforme a lo expuesto, concluyen que se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 5 del Decreto Ley Nº 993, y que el arrendador, demandante de autos, se encuentra plenamente facultado para hacer valer dicho contrato ante las autoridades judiciales o ante el Tribunal de alzada, rechazando la alegación realizada en base a esta consideración.

Añade el fallo cuestionado que, conforme han resuelto en reiteradas oportunidades los tribunales superiores de justicia en relación con la exigencia establecida en el artículo 5 del Decreto Ley N° 993, basta con que la declaración la realice el arrendador y que ello puede ocurrir con posterioridad a la celebración del contrato.

Agregan los sentenciadores que conforme a lo estipulado en el contrato de arriendo en su cláusula décimo séptima, que el contrato de arriendo terminará ipso facto y sin necesidad de declaración por el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones por parte del arrendatario, en especial por haber éste incurrido este en mora en el pago de tres rentas del contrato. Habiendo incumplido el demandado con el pago de las rentas acordadas, al menos, desde el mes de julio de 2019 en adelante, toda vez que no acompañó prueba alguna a fin de acreditar el pago de las rentas convenidas, la judicatura colige de ello que resulta aplicable lo establecido en la referida cláusula, esto es, dar por terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, estipulación que ambos estuvieron de acuerdo en incluir en el contrato, el cual conforme al artículo 1545 del Código Civil es una ley para las partes, entendiéndose de ipso facto resuelto desde el 6 de septiembre de 2019, sin que la demandada haya restituido el inmueble.

En lo referente a la ocupación por parte de la demandada de los inmuebles, lo tiene por acreditado con el mérito de los testimonios contestes de los testigos aportados por dicha parte, contestes en que la demandada ocupa el inmueble desde el año 2018, sin dejar entrar al demandante al mismo desde abril a diciembre de 2021, lo que no fue controvertido.

Finalmente, en mérito de lo razonado precedentemente, habiéndose establecido que el demandado no sólo incumplió en el pago de las rentas, sino que, además, ocupa los inmuebles objeto del arriendo con la demandante, incumpliendo la obligación de devolver los mismos al término del contrato, esto es, desde el 6 de septiembre de 2019 o bien, en noviembre del mismo año, conforme a las estipulaciones del mismo contrato, los jueces del fondo deciden acoger la demanda en su totalidad.

QUINTO: Que a fin de ordenar el raciocinio de los fundamentos que permitirán dilucidar la pertinencia de la impugnación anulatoria, la restitución inmediata de los inmuebles que indica que debe efectuar la arrendataria Agrícola Barcelona SpA, en virtud del contrato de arrendamiento celebrado con dicha parte mediante escritura pública de 30 de abril de 2018, se funda en que éste ha terminado ipso facto con fecha 6 de septiembre de 2019. Lo anterior es la consecuencia de encontrarse la arrendataria en mora de pagar las rentas convenidas desde el mes de julio de 2019 en adelante, siendo aplicable la cláusula Décimo Séptima del contrato en el que las partes pactaron que la mora en el pago de tres rentas consecutivas por parte de la arrendataria derivaba en el término anticipado, ipso facto del vínculo contractual, sin necesidad de declaración judicial, desahucio ni requerimiento previo. Es por lo anterior que, el contrato cesó en su vigencia el 6 de septiembre de 2019.

Por su parte la demandada, sin desconocer la existencia del contrato de arrendamiento, sostiene que éste no puede ser hecho valer ante los tribunales de justicia ni ante las autoridades administrativas, al haberse omitido en el mismo la declaración de la arrendadora en cuanto a señalar el régimen tributario al cual se encuentra sujeta conforme lo exige el artículo 5 del decreto Ley N° 993, lo que trae como consecuencia que el demandante no puede probar lo demandado, al adolecer el contrato de un vicio que lo priva de eficacia probatoria. Y que dicha omisión no puede ser suplida mediante la simple declaración unilateral de voluntad respecto al régimen tributario al que se encuentra sujeta, contenida en una escritura pública, toda vez que no puede modificar ni complementar lo contenido en el contrato de arrendamiento al cual han concurrido las dos partes.

SEXTO: Que dicho lo anterior y entrando al análisis del arbitrio de nulidad sustancial el impugnante denuncia la aplicación incorrecta del artículo 5 del Decreto Ley N°993 y la infracción de los artículos 1437, 1438, 1439 y 1545 todos del Código Civil, al acoger la demanda, estimando subsanada la omisión en que se incurrió en el contrato de arrendamiento, relativa a no contener la declaración de parte de la arrendadora que de cuenta del régimen tributario al cual se encuentra sujeta, con el mérito de una simple declaración unilateral de la arrendadora hecha en tal sentido, realizada mediante una escritura pública.

SÉPTIMO: Que, a partir de la modificación introducida por la Ley N°18.895, que establece normas sobre reforma tributaria, el contrato de bienes raíces rústicos pasó a ser un contrato solemne, puesto que sólo puede celebrarse por escritura pública o por documento privado con presencia de dos testigos. Es lo que establece el inciso 1° del artículo del D.L. 889.

Esta característica mira a los derechos y obligaciones de las partes entre sí.

Los incisos 2° y 3°

del artículo 5° contienen normas de control tendientes a evitar la evasión del pago de impuestos por renta efectiva. Ellas dicen relación con la identificación del régimen tributario del arrendador y su eventual extensión al arrendatario, de manera que ellas miran a una relación jurídica con el Estado.

De este modo, bajo ciertos supuestos, es factible que el arrendador sujeto al régimen de renta efectiva extienda esta característica al arrendatario, quien no podrá optar por el régimen de renta presunta.

Es por ello, entonces, que el inciso segundo señala que “El arrendador deberá declarar en la misma escritura, sea pública o privada, si está afecto al impuesto de primera categoría sobre la base de renta efectiva determinada por contabilidad completa, o sujeto al régimen de renta presunta para efectos tributarios”.

Sobre este punto, debe tenerse presente que en el debate legislativo, la sustitución del artículo 5º del D.L. Nº 993 se debió a indicaciones de la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados. En efecto, al analizar el artículo 7º del Proyecto del Ejecutivo, el informe de la Comisión deja constancia de lo siguiente: “ARTICULO 7°.- Esta disposición agrega un artículo 75 bis al Código Tributario y tiene por objeto establecer una norma de control, en el caso de arrendamientos o cesiones temporales de predios agrícolas. Como se explicó anteriormente, cuando dichos actos son realizados por un contribuyente se debe declarar sus rentas sobre la base de contabilidad, el arrendatario o cesionario queda también sujeto a ese régimen, a menos que se trate de predios de un avalúo fiscal inferior a 200 unidades tributarias mensuales. La norma que se propone incorporar al Código Tributario obliga a dejar constancia, en los contratos respectivos, del régimen de impuesto a la renta que afecta al arrendador o cedente. De esta forma se pretende facilitar por una parte la fiscalización del Servicio de Impuestos Internos, y por otra, se quiere evitar que el arrendatario o cesionario celebre el contrato sin estar debidamente advertido de la tributación que puede afectarle.

El artículo 75 bis concluye con un inciso que obliga a los notarios a no autorizar las escrituras públicas o documentos en los que falte la declaración por parte del arrendador o cedente.

En la Comisión se propone una indicación para agregar una letra b) al artículo 7° del proyecto, que sustituye el artículo 5° del decreto ley N° 993, con el objeto de evitar la evasión tributaria en los casos en que incide la norma.

La Comisión aprueba la disposición con la indicación referida” (Historia de la Ley Nº18.985, Biblioteca del Congreso Nacional, pág.42).

OCTAVO: Que, en cuanto al inciso tercero, en primer término, debe recordarse que, de conformidad con el artículo 108 del Código Tributario, “Las infracciones a las obligaciones tributarias no producirán nulidad de los actos o contratos en que ellas incidan, sin perjuicio de la responsabilidad que corresponda, de conformidad a la ley, a los contribuyentes, ministros de fe o funcionarios por el pago de los impuestos, intereses y sanciones que procedan”.

De lo anterior se colige, que la omisión de las obligaciones de hacer no implica la nulidad del acto o contrato, sino que, como sucede en el caso sub lite, en su inoponibilidad.

En efecto, del acuerdo con el inciso tercero del artículo 5º, el incumplimiento de la declaración del régimen tributario del arrendador “impide que el documento en que conste el contrato, pueda hacerse valer ante autoridades judiciales y administrativas, y no tendrá mérito ejecutivo mientras no se acredite mediante escritura complementaria la constancia de la declaración referida”.

De lo anterior se colige que la omisión no genera un efecto permanente, sino que es transitorio hasta el momento en que la declaración se efectúe “mediante escritura complementaria”. Huelga decir que el régimen tributario de cada parte está fijado por la ley y afecta a cada una de ellas en particular, de manera que la declaración que aquélla exige no está sujeta a la voluntad de las partes y no es una convención, sino que por su esencia es un acto unilateral.

Por otra parte, la declaración incorrecta, falsa u omitida sobre el régimen tributario del arrendador genera responsabilidades civiles de aquél respecto del arrendatario por los perjuicios que ello le hubiere ocasionado, lo que reitera el hecho que estamos en presencia de una declaración unilateral y no de una convención.

NOVENO: Que, de lo expuesto precedentemente, no se advierte la infracción de ley denunciada por el recurrente, toda vez que los jueces razonan acertadamente al dar por cumplidos los requisitos previstos en el artículo 5 del Decreto Ley N° 993 de 1975, esto es, de declarar si el arrendador está afecto al impuesto de primera categoría sobre la base de renta efectiva determinada por contabilidad completa, o sujeto al régimen de renta presunta para efectos tributarios.

A esa conclusión llegan, con el mérito de la copia autorizada de escritura pública de 19 de marzo de 2020 otorgada con firma avanzada por el Notario Público de Santiago, por la cual la arrendadora -Rentas CBV Capitales S.A-, complementó el contrato de arriendo a fin de dar cumplimiento a la exigencia contenida en el artículo 5 del decreto Ley N°993, declarado que se encuentra “sujeta al Impuesto de Primera Categoría sobre la base de renta efectiva determinada por contabilidad completa”, por cuanto atendido los fines de la declaración, corresponde efectuarla sólo a esa parte, sin necesidad de la concurrencia de la arrendataria.

Es más, el artículo 5° autoriza que la declaración pueda formularse con posterioridad con posterioridad a la celebración del contrato, cuya existencia no ha sido desconocida por la parte demandada y que, además ha sido cumplida por las partes desde la fecha de su celebración y por más de un año, esto es, desde el 30 de abril de 2018 al 6 de septiembre de 2019 (en el mismo sentido Rol N° 6.146-2017 Corte Suprema).

Por lo antes razonado, y considerando, además que conforme a los hechos establecidos por el juez a quo, los que resultan inamovibles para este tribunal de casación, esto es, acreditada la existencia del contrato de arrendamiento, sus estipulaciones, y el incumplimiento del pago de la renta de parte del demandado a partir del 6 de septiembre de 2019 en adelante, así como que con posterioridad a esa fecha, la demandada no restituyó los inmuebles entregados en arrendamiento, no cabía sino concluir, como acertadamente lo hicieron los jueces del fondo, que la demanda debía ser acogida, conforme fue declarado.

DÉCIMO: Que, en definitiva, los sentenciadores efectuaron una correcta interpretación y aplicación de las normas jurídicas pertinentes al caso, por lo que no cabe sino concluir que el arbitrio de nulidad ni puede prosperar y será rechazado.

Por estas consideraciones y de conformidad, además a lo previsto en los artículos 767 y 782 del Código de Procedimiento Civil, se resuelve que:

Se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Hernán Molina Gana en representación de la demandada Agrícola Barcelona SpA en contra de la sentencia dictada el diecisiete de marzo de dos mil veintitrés por la Corte de Apelaciones de Santiago.

Regístrese y devuélvase vía interconexión.

Redacción a cargo del Abogado Integrante Sr. Humeres.

Rol N° 62.237-2023.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, integrada por los Ministros señor Mauricio Silva C., señora María Soledad Melo L., Fiscal Judicial (S) señor Jorge Norambuena C. y los Abogados Integrantes señor Eduardo Morales R. y señor Héctor Humeres N.