Servicio Agrícola y Ganadero (SAG)

Santiago, siete de octubre de dos mil veinticuatro.

Visto:

En autos Rol V-571- 2022, del Segundo Juzgado de Letras de Arica, don nombre reservado, en representación de doña nombre reservado, en gestión voluntaria, reclamó de la negativa del Conservador de Bienes Raíces de Arica a anotar, en los registros a su cargo, el plano de subdivisión de la Hijuela N° 6 Lotes A y B, del predio agrícola denominado Santa Rosa, ubicado en Chacalluta, de la comuna y provincia de Arica, el correspondiente certificado del Servicio Agrícola y Ganadero N° 99/2022, de fecha 6 de septiembre de 2022, la minuta de deslindes y el certificado de asignación de roles del Servicio de Impuestos Internos. Mediante el reclamo judicial solicitó que, previo informe del Conservador, se le ordene archivar el plano de subdivisión predial antes mencionado, y efectuar las subinscripciones o anotaciones marginales que correspondan en las inscripciones respectivas.

Con el informe evacuado por el Conservador antes individualizado, se dictó sentencia de fecha veintidós de diciembre de dos mil veintidós, que rechazó el reclamo, la que fue apelada por la solicitante y confirmada por la Corte de Apelaciones de Arica, mediante sentencia de veintinueve de marzo de dos mil veintitrés,.

En contra de esta última resolución la reclamante deduce recurso de casación en el fondo, que pasa a analizarse.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la recurrente denuncia una incorrecta interpretación y aplicación de los artículos 12, 13, 18 y 88 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, en relación con el artículo 1682 del Código Civil. Al efecto, sostiene que la facultad de rechazar una inscripción o subinscripción por las causales establecidas en el artículo 13 del Reglamento, tiene carácter excepcional y por ende de interpretación restrictiva, de manera que es incorrecto extender los efectos que tendrá el archivo o anotación del referido plano y estimar que modifican o rectifica el título de dominio en cuanto a sus deslindes. Agrega que si bien es efectivo que el metraje de los deslindes del inmueble objeto del procedimiento de subdivisión no se encuentra definido numéricamente en la inscripción registral a nombre de la propietaria, el plano de subdivisión y memoria de deslindes se fundamenta en el plano de subdivisión inscrito en el año 1986 en el mismo Conservador de Bienes Raíces de Arica, dando cumplimiento, con ello, a los principios de seguridad jurídica, tracto sucesivo y especialidad antes señalados, lo que ha sido acreditado con la documentación agregada al expediente y la información sumaria de testigos.

También reclama que para resolver la judicatura de fondo no aplicó los artículos 1 del Decreto Ley N°3.516, 46 de la Ley N°18755 y 3 de la Ley N°19.880. Sostiene que el Conservador de Bienes Raíces no tiene la facultad de calificar los actos emanados o aprobados por otras autoridades, dentro de los cuales se encuentran los planos y memorias de deslindes autorizados por el Servicio Agrícola Ganadero, a menos que contengan un vicio manifiesto de nulidad absoluta, lo que no ocurre en la especie. En este capítulo, precisa que la competencia que corresponde al Servicio Agrícola y Ganadero, en las exigencias formales de los planos, memorias de deslindes y otros documentos que se exigen para la aprobación del procedimiento de subdivisión de un inmueble, está regulada en la Resolución Exenta N°3904, de fecha 24 de mayo de 2019, del Ministerio de Agricultura, que establece el procedimiento administrativo de aprobación de subdivisión de predios agrícolas, con las exigencias que este tipo de documento debe cumplir, en especial, en sus números 10, 11 y 13 de la etapa de revisión técnica.

En definitiva, solicita que se acoja el recurso y se dicte sentencia de reemplazo, sin nueva vista, que revoque la de primera instancia y, en su lugar, acoja el reclamo, ordenando la inscripción del plano de subdivisión, certificado de subdivisión del SAG, minuta de deslindes y certificado de asignación de roles, en el registro correspondiente, con la anotación marginal de los mismos en la inscripción de fojas 4094, N°2699, del Registro de Propiedad del año 2005 del Conservador de Bienes Raíces de Arica.

Segundo: Que para mejor comprensión del asunto debatido en autos, es menester reseñar los siguientes hitos del procedimiento:

1. La solicitante reclamó por la negativa del Conservador de Bienes Raíces de Arica a efectuar el archivo y anotación al margen en el Registro de Propiedad a su cargo del año 2005, del plano de subdivisión de la Hijuela N° 6 Lotes A y B, del predio agrícola denominado Santa Rosa, ubicado en Chacalluta, de la comuna y provincia de Arica del correspondiente certificado del Servicio Agrícola y Ganadero N°99/2022 de fecha 6 de septiembre de 2022, de la minuta de deslindes y del certificado de asignación de roles del Servicio de Impuestos Internos.

2. El conservador evacuó informe y fundó su negativa en las siguientes razones:

a) La imposibilidad de determinar la dimensión de los deslindes del inmueble que aparecen mencionados en el plano y memoria de deslindes, por cuanto dichas medidas no aparecen sustentadas en los documentos y títulos anteriores.

b) La nueva información respecto del metraje de los deslindes contenida en el plano y minuta de subdivisión, involucra una “modificación indirecta de la inscripción en el Registro de Propiedad” y, con ello, podría afectar derechos de terceros colindantes,

c) La inexistencia de norma que permita al Conservador la modificación de los deslindes de un inmueble sobre la base de un instrumento privado elaborado unilateralmente.

d) El inmueble mantiene vigentes tres inscripciones de embargos, señalando que no se puede celebrar acto o contrato respecto del inmueble en la medida que dichas inscripciones se encuentren vigentes.

3. La sentencia de primera instancia rechazó el reclamo sobre la base de lo planteado en el informe del Conservador, señalando que “en este caso, a diferencia de los otros, al tratarse del archivo de un plano y minuta explicativa de deslindes de una subdivisión, que contiene la creación de nuevos lotes con dimensiones específicas y que por ello, altera y modifica los deslindes de un predio matriz, que no los tenía claramente determinados y que ahora, se convierte en varios lotes individuales, no es posible pretender actualizarlos unilateralmente, mediante el archivo de un plano que contiene una declaración unilateral en tal sentido, como pretende el interesado. En efecto y a juicio del tribunal, en la especie, no estamos en la hipótesis de una simple inscripción de planos y minutas de un título original que no los establecía con claridad, pues tal como lo reconoce la reclamante, lo que se pretende en definitiva, es la inscripción de nuevos lotes, creados a partir de un predio cuyo título no establecía con la determinación y precisión suficiente, la dimensión o extensión de cada uno de sus deslindes y por tales circunstancias, a juicio de este sentenciador, era necesario que de manera previa al procedimiento de subdivisión, esta situación fuera salvada conforme a lo establecido en los artículos 88 y 89 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces”.

4. La sentencia impugnada se limitó a confirmar la de primera instancia, sin fundamentos adicionales.

Tercero: Que, en lo que aquí interesa, se encuentran acompañados en autos:

a) Copia de la inscripción de dominio a nombre de la solicitante correspondiente a la Hijuela N° 6 Lotes A y B, del predio agrícola denominado Santa Rosa, ubicado en Chacalluta, de la Comuna y Provincia de Arica, cuyos deslindes son: HIJUELA N° 6, LOTE A: de cero coma cuarenta y ocho hectáreas; AL NORTE, Hijuela número 5 lote A; al SUR, Hijuela número 7, lote A; Este, camino público de Río Lluta a Arica; y al OESTE, Mar Chileno. HIJUELA N° 6 LOTE B: de 5,77 hectáreas, AL NORTE, Hijuela N° 5, lote B; al SUR, Hijuela N°7 lote B; al ESTE, Fondo Nacional de Salud y al OESTE, domicilio reservado

b) Plano de Subdivisión del Predio Santa Rosa, agregado bajo el N°4 del Registro de Planos del año 1986 del Conservador de Bienes Raíces de Arica, que individualiza al propietario de cada predio y al antecesor en el dominio de la solicitante, don nombre reservado. Se indica como ubicación: primera región, provincia y comuna de Arica y lugar, Chacalluta. Está en una escala de 1:2.000 e indica como superficie 62,50 Has.

c) Plano de subdivisión del predio de la Hijuela N°6, lotes A y B en el que se observan graficados 12 lotes en escala 1:1000, con sus respectivas superficies, a saber, Lote 1: 0,48 Ha; Lote 2: 0,7500 Ha y los Lotes 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 y 12 de 0,500 Ha. Consta, asimismo, un cuadro con las coordenadas del predio.

Dicho plano está firmado por el geógrafo nombre reservado, individualiza a su propietaria y singulariza la ubicación y rol de avalúo del predio. Se encuentra estampada una leyenda impresa que señala “El certificado Agrícola y Ganadero certifica que los lotes resultantes de la subdivisión y graficados en el presente plano representan una superficie igual o superior a 0,5 hectáreas, no significando este certificado autorización de cambio de uso de suelos, ni validación de los antecedentes de dominio y demarcatorios o de georreferencia informados por el solicitante, como tampoco la validación del derecho necesario para la materialización de la servidumbre eventualmente proyectada, ni del necesario para acceder a un espacio público, ni la verificación de prohibiciones que el predio tenga para ser subdividido”.

En la parte derecha inferior del plano descrito, aparece graficada la situación actual del predio en una escala de 1:2000.

d) Certificado N°99/2022, de fecha 6 de septiembre de 2022, que señala: “El jefe de la Oficina Sectorial de Arica del Servicio Agrícola y Ganadero, Región de Arica y Parinacota, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 46 de la ley 18.755, certifica que la subdivisión del predio rústico Hijuela N° 6 Lotes A y B, del predio agrícola denominado Santa Rosa, ubicado en Chacalluta, Rol de Avalúo número 3000-157, inscrito a fojas 4094, número 2699 año 2005 del Conservador de Bienes Raíces de Arica, ubicado en la comuna de Arica, de propiedad de doña nombre reservado, Rut N°RUT reservado, conforme al plano de parcelación y demás antecedentes tenidos a la vista, cumple con la normativa vigente de competencia del SAG para predios rústicos, no significando el presente certificado autorización de cambio de suelos, ni validación de los antecedentes de dominio, demarcatorios o de georreferencia informados por el solicitante…”.

El certificado está suscrito por don nombre reservado, jefe de la oficina sectorial de Arica correspondiente al Servicio Agrícola y Ganadero.

Cuarto: Que, de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 1, inciso primero, del Decreto Ley 3516, de diciembre de 1980, “Los predios rústicos, esto es, los inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal, ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planos reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador metropolitano de Concepción, podrán ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas”.

A su turno, la Ley N°18.755 que Establece normas sobre el Servicio Agrícola y Ganadero, promulgada el 23 de octubre de 1988, señala en el último párrafo del artículo 46 (modificado por la ley 19.283 del año 1994), “Asimismo, para proceder a la subdivisión de predios rústicos, el Servicio certificará el cumplimiento de la normativa vigente,” dotando, pues, a este órgano público de las competencias para aprobar las subdivisiones prediales a que autoriza el referido Decreto Ley N°3516.

Con el objeto de reglamentar la normativa anterior, el Ministerio de Agricultura dictó la Resolución Exenta N°3904, publicada el 30 de mayo de 2019, que determina la forma de expedir certificados de subdivisión de predios rústicos, vigente a la época de la presentación de la solicitante. En las motivaciones de la mencionada norma, se considera:

“1. Que el Servicio Agrícola y Ganadero tiene como misión contribuir al desarrollo agropecuario del país, mediante la protección, mantención e incremento de la salud animal y vegetal; la protección y conservación de los recursos naturales renovables que inciden en el ámbito de la producción agropecuaria del país y el control de insumos y productos agropecuarios sujetos a regulación en normas legales y reglamentarias.

2. Que el Servicio tiene entre sus atribuciones la certificación del cumplimiento de la normativa vigente en lo que se refiere a la subdivisión de predios rústicos.”

Dictamina, luego, el procedimiento que se seguirá a tal efecto, del cual interesa destacar, porque ilustra la controversia de autos, el N°1.4 que señala los antecedentes que deben ser acompañados a la respectiva solicitud: “Letra C. Antecedentes del Predio. Los antecedentes que deberá presentar respecto del predio son los siguientes:

i. Copia de la inscripción de dominio del predio, con certificación de su vigencia, emitido con una fecha no superior a ciento ochenta días corridos anteriores a su presentación.

En el caso de que el los propietarios sean herederos, deberá adjuntarse en su reemplazo copia de la inscripción especial de herencia respecto del predio en cuestión, con certificación de su vigencia, emitido con una fecha no superior a ciento ochenta días corridos anteriores a su presentación.

La superficie predial establecida en el plano presentado del predio a subdividir debe ser coincidente con la indicada en el Título de Dominio correspondiente, considerando en su caso las anotaciones marginales. En caso de no coincidir, el propietario deberá obtener previamente la corrección de tal situación en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

En caso que en el respectivo Título de Dominio no se incluya la superficie predial y no se pueda establecer ésta a través de los deslindes o en el plano anterior inscrito en el CBR a través de una planimetría, el interesado deberá presentar un certificado del Servicio de Impuestos Internos (SII), u otro documento emitido por alguna institución del Estado en el que se determine la superficie del predio, o en su defecto igual declaración contenida en una sentencia judicial, firme o ejecutoriada.

Cuando el Título de Dominio acompañado, a propósito del número de inscripciones marginales que presente, sea de difícil interpretación, se deberá acompañar la reinscripción previa ante el CBR.”

Luego, el N°4 establece el título “Etapa II: Análisis técnico de la documentación” en el que se dispone “La Etapa II comprende principalmente determinar por parte del SAG, si los planos presentados cumplen con los requisitos para certificar la subdivisión de predios rústicos solicitada por el usuario. En detalle, en esta etapa serán verificados al menos los siguientes aspectos:

10. Que la suma de dimensiones de los lados o deslindes de los lotes sean consistentes con lo contenido en la copia de inscripción de dominio de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces.”

Quinto: Que la regla general es que el Conservador de Bienes Raíces se encuentra obligado a inscribir los títulos que se le presenten y sólo excepcionalmente puede negarse, por alguna de las causales señaladas en los artículos 13 y 14 del Reglamento del Conservador de Bienes, en cuyo caso, estampará el motivo en el título y dejará constancia en el Repertorio.

El referido artículo 13, señala que “El conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción”. Como ha señalado esta Corte en ocasiones anteriores, es posible apreciar que la disposición en comento establece una causal genérica –podrá rehusar la inscripción si ésta es “en algún sentido legalmente inadmisible”– que explica a través de ejemplos, señalados con la finalidad de ilustrar el verdadero sentido y espíritu de la norma en sus aplicaciones.

La regla es imprecisa en cuanto a la naturaleza de los defectos por los cuales el conservador puede rehusar una determinada inscripción –si sustantivos o puramente formales– pero, en todo caso, sea que se le otorgue un significado amplio o restringido, lo cierto es que el límite está en que, para negarse, debe tratarse de un defecto constitutivo de nulidad absoluta y ser evidente, es decir, aparecer de manifiesto (ser ostensible) en el título. Así se desprende del tenor del artículo 13, que sólo se pone en el caso que el defecto sea uno que da lugar a la nulidad absoluta, como también del hecho que la facultad que se le entrega al Conservador de Bienes Raíces es excepcional, por lo que no puede entenderse que lo habilita para examinar la validez y eficacia de los actos de que dan cuenta los títulos que constituyen el antecedente de la inscripción, salvo aquellos que reflejan en forma evidente un vicio de nulidad absoluta.

El artículo 14, por su parte, se refiere a dos hipótesis particulares que son ajenas a la situación que se analiza.

Sexto: Que, a la luz de lo señalado en el motivo cuarto precedente, resulta una circunstancia indiscutible que el ordenamiento jurídico chileno contempla la posibilidad de que el dueño de un predio rústico lo subdivida o parcele libremente, bajo las condiciones y requisitos que se establecen, para lo cual se prevé un procedimiento reglado especial, a cargo del Servicio Agrícola y Ganadero, que otorgará su aprobación una vez sean cumplidos. En efecto, tales exigencias y el análisis técnico de los antecedentes acompañados a cada solicitud de subdivisión, están establecidos con la finalidad, entre otras, de resguardar la consistencia entre la suma de los deslindes contenida en el plano que ilustra la subdivisión y la inscripción de dominio de la propiedad cuya parcelación se pretende.

Desde esta perspectiva, no es posible sostener que la resolución emanada de la autoridad competente, que certifica que la subdivisión de un predio rústico, graficada en un plano planimétrico o topográfico de parcelación, suscrito por un profesional calificado, cumple con la normativa vigente, sea en “algún sentido legalmente inadmisible”, ni menos que constituya una actuación que contiene un vicio de nulidad absoluta.

En efecto, el hecho que las inscripciones de dominio del predio que es objeto de la subdivisión, carezca de las medidas específicas de sus linderos –hecho no discutido por el requirente y que se constata del simple examen de las mismas–, no es un impedimento para que se practique el registro del plano de subdivisión aprobado por el Servicio Agrícola y Ganadero y se verifiquen las anotaciones marginales correspondientes. Lo anterior, por cuanto no existe controversia respecto a la superficie total de la Hijuela N°6 Lotes A y B, que corresponde a la suma de 0,48 ha (Lote A) y 5,77 ha (Lote B), es decir, un total de 6,25 hectáreas. Mientras que en el plano de subdivisión del predio se observan graficados doce lotes en escala 1:1000, con sus respectivas superficies, a saber, Lote 1: 0,48 ha; Lote 2: 0,7500 ha y los Lotes 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 y 12 de 0,500 ha, cuya suma total corresponde a 6,23 hectáreas.

Pues bien, sobre la base de tales antecedentes, la autoridad administrativa, en una etapa de evaluación técnica de los antecedentes, verificó la consistencia de la superficie total del predio cuya división se pretende, con la suma de las dimensiones de cada uno de los doce lotes resultantes, emitiendo una resolución que no puede ser considerada en “algún sentido legalmente inadmisible”, o que contenga un vicio de nulidad absoluta.

Séptimo: Que, por otra parte, reiterando lo que se ha advertido en fallos anteriores (N°32.252-2022 y N°34.556-2017), es una realidad bastante extendida y de público conocimiento que las inscripciones de dominio, en especial las de más antigua data, no cuentan con las medidas de sus deslindes, limitándose a consignar, como tales, accidentes geográficos, nombre de las fincas colindantes o de quien sea su propietario, zanjas, ríos, canales o bosques que, por otra parte, con el transcurso de los años van sufriendo mutaciones que no suelen consignarse en las respectivas inscripciones. Cabe advertir, asimismo, que tampoco es una exigencia específica de la inscripción de títulos de propiedad, en la medida que el artículo 78 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces solo prevé, en ese punto, que la inscripción debe contener “el nombre y linderos del fundo” (numeral 4°), sin que señale, además, qué debe entenderse por “linderos”.

Sucede, sin embargo, como ya se señaló, que la Resolución Exenta N°3904, publicada el 30 de mayo de 2019, que determina la forma de expedir certificados de subdivisión de predios rústicos, vigente a la época de la presentación de la solicitante, que exige acompañar una serie de antecedentes, consistente, básicamente, en un plano planimétrico o topográfico de subdivisión, suscrito por un profesional competente y el propietario de la finca, que grafique el resultado de la parcelación y consigne un cuadro completo de la superficie de las parcelas o lotes resultantes, de los caminos proyectados, del total parcelado y confeccionado a escala, superficie de cada lote o parcela que no podrá ser inferior a 0,5 hectáreas. De manera que, para hacer efectiva una subdivisión de terrenos que no consideran en sus respectivas inscripciones de dominio las medidas de los deslindes, habrá de utilizarse la información proveniente del levantamiento topográfico o planimétrico que se efectúe del terreno, según se desprende de lo preceptuado en la normativa antes aludida. Cabe destacar que la certificación emitida por el Servicio Agrícola y Ganadero no implica la validación de los antecedentes de dominio y demarcatorios informados por el solicitante.

Octavo: Que, por lo reflexionado, se concluye que el Conservador de Bienes Raíces no tiene facultades para negarse a registrar la copia del plano en que consta la subdivisión efectuada respecto del predio Hijuela N°6 Lotes A y B, del predio agrícola denominado Santa Rosa, por el hecho de no encontrarse dimensionados sus linderos, por lo que al confirmar la sentencia apelada que rechazó el reclamo deducido por la solicitante, la impugnada ha incurrido en un error de derecho al interpretar y aplicar el artículo 13 del Reglamento del Conservador, que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo interpuesto por la solicitante en contra de la sentencia de veintinueve de marzo de dos mil veintitrés, la que se invalida, procediendo a dictarse acto seguido, sin nueva vista y en forma separada, la de reemplazo que corresponde.

Regístrese.

N°64.504-2023.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., el ministro suplente señor Juan Manuel Muñoz P., y los abogados integrantes señora Leonor Etcheberry C., y señor Eduardo Gandulfo R. No firma el abogado integrante señor Gandulfo, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, siete de octubre de dos mil veinticuatro.