Ocupación irregular

Santiago, diez de abril de dos mil veinticinco.

VISTO:

En los autos tramitados ante el Segundo Juzgado de Letras de San Bernardo, rol C-1283-2022, caratulados “Inmobiliaria e Inversiones C&H Limitada con nombre reservado”, por sentencia de treinta y uno de marzo de dos mil veintitrés se rechazó la demanda de precario interpuesta, sin costas.

Impugnado dicho fallo por la demandante por la vía del recurso de apelación, aquella fue revocada por pronunciamiento de uno de julio de dos mil veinticuatro de la Corte de Apelaciones de San Miguel, acogiendo la acción de precario deducida, disponiendo que el demandado deberá restituir el inmueble de que se trata, libre de todo ocupante y en el plazo de tercero día desde que esa decisión quede ejecutoriada, sin costas.

Contra este último pronunciamiento la parte demandada dedujo recurso de casación en el fondo.

Declarado admisible el mencionado arbitrio, se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que en el arbitrio de nulidad sustancial en análisis se denuncia el quebrantamiento del artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, dado que en autos no se verificó que la tenencia del inmueble se deba a ignorancia o mera tolerancia del dueño, toda vez que éste accionó inmediatamente luego de adquirir la propiedad, sin mediar plazo alguno de mera tolerancia, lo que basta para rechazar la acción.

Asimismo, tampoco concurre que la tenencia de la cosa sea desplegada sin título, ya que existe una escritura pública de 27 de mayo de 2015 que da cuenta del contrato de compraventa que celebró con el anterior dueño de la casa habitación de Parque Puyehue N° 2.394, comuna de San Bernardo, la que al menos constituye un germen de título apto para enervar la pretensión de la contraria.

Afirma que de no haberse producido la infracción reclamada, se concluiría que el actor no acreditó los presupuestos de la acción intentada, determinando, en definitiva, el rechazo de la demanda incoada, por lo que insta a esta Corte dar lugar al presente recurso, invalidar la sentencia objetada y, en su lugar, dictar una de reemplazo por la que se rechace la demanda en todas sus partes, con costas.

SEGUNDO: Que, para una adecuada comprensión del asunto planteado en el recurso, resulta necesario tener presente los siguientes antecedentes:

1.- Comparece la compañía Inmobiliaria e Inversiones C & H Limitada y deduce demanda de precario en contra de nombre reservado. Expone que es dueña de la propiedad ubicada en domicilio reservado, la que está ocupada por el demandado por mera tolerancia y sin que medie contrato de ninguna especie, por lo que pide la restitución del mismo.

2.- El demandado, al contestar, pidió el rechazo de la acción deducida en todas sus partes arguyendo que con el anterior propietario del inmueble, don nombre reservado, celebraron un contrato de compraventa el 27 de mayo de 2015, siendo el objeto de la misma el inmueble cuya restitución se busca, la que no fue inscrita en el respectivo registro. Indica que la vivienda fue rematada por un tercero, el que la vendió al actual demandante en el mes de abril de 2022. Sostiene que al no mediar plazo alguno de mera tolerancia, la demanda debe ser rechazada y que, por otro lado, la tenencia de la cosa se sustenta en un antecedente jurídico que la justifica, que es la compraventa, el que es oponible al demandante y “un germen de título apto para enervar la pretensión de la contraria”.

3.- El juez de primer grado, por sentencia de 31 de marzo de 2023, rechazó la demanda de precario, dado que no concurre el requisito consistente en que la ocupación del inmueble lo sea por mera tolerancia o ignorancia del dueño, ya que el demandado celebró un contrato de compraventa con el anterior propietario del inmueble, en una época anterior a la demanda, sin que se haya practicado la inscripción conservatoria, lo que impide la tradición, pero constituye un justo título, en la ocupación del demandado y, por tanto, no se puede sostener en aquella necesaria ignorancia o mera tolerancia, sino en su calidad de poseedor no inscrito del inmueble cuya restitución se demanda, por lo que la acción debe ser desechada.

4.- Que el demandante se alzó en contra de dicho fallo y la Corte de Apelaciones de San Miguel, por sentencia de 1 de julio de 2024, lo revocó, dando por concurrente todos los requisitos de la acción, atendido que la fallida compraventa no tiene el efecto de limitar el derecho de dominio del poseedor inscrito, pues la vinculación jurídica que se reclama por el demandado no le es oponible al actor y, por tanto, acogió la demanda de precario presentada.

TERCERO: Que, así expuestos los antecedentes del proceso y las alegaciones de la recurrente de casación, se observa que la controversia jurídica radica en determinar si la compraventa celebrada entre el demandado y el anterior propietario del inmueble en cuestión constituye aquellos títulos que habilitan para la ocupación del mismo, y si los hechos asentados en la causa se encuadran dentro de las hipótesis de mera tolerancia que habilita el dueño de una propiedad para accionar de precario contra el o los ocupantes.

CUARTO: Que en estricto apego al inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil y de acuerdo a la reiterada jurisprudencia sobre la materia, para que exista precario es necesario la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; que el demandado ocupe ese bien; y que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño. De lo anterior se desprende que un elemento inherente al precario está constituido por una mera situación de hecho, la total ausencia de vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor del inmueble reclamado. El primer concepto -la ignorancia-, importa el desconocimiento, la falta de noticia de un hecho categórico, en el presente caso, que el inmueble que se pretende recuperar es ocupado por una persona; y el segundo -la mera tolerancia-, implica asumir una actitud permisora, el simple beneplácito o anuencia del propietario de la cosa que luego trata de recuperar. Al demandante le corresponde acreditar que es dueño de la cosa y que es ocupada por el demandado; cumplida dicha carga probatoria, a éste le incumbe demostrar que la ocupación está justificada por un título o contrato y que, por lo tanto, no obedece a ignorancia o a mera tolerancia.

QUINTO: Que, sobre la materia, esta Corte Suprema ha tenido la oportunidad de señalar que el precario es una cuestión de hecho, y constituye un impedimento para su establecimiento que el tenedor tenga alguna clase de justificación para ocupar la cosa cuya restitución se solicita, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno.

Así entonces, cuando el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil señala que constituye precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño, debe entenderse que la expresión “mera tolerancia” está aludiendo a la ausencia de un título que justifique la tenencia, mas no necesariamente a la existencia de una convención celebrada entre las partes. En este punto resulta pertinente considerar que la referida disposición señala que constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato, por ende, es un presupuesto de la esencia del precario la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y el ocupante de la cosa, es decir, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante. Consecuencialmente, la cosa pedida en la acción de precario, esto es, la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz, encuentra su justificación en la ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa esa cosa y su dueño o entre aquél y la cosa misma (Corte Suprema rol Nº 2570-2020 y rol Nº 11143-2020).

SEXTO: Que, si bien esta Corte ha entendido en diversas decisiones que los convenios celebrados con anteriores dueños de la cosa constituyen un fundamento para la ocupación de la misma, ello ocurre cuando además subyacen derechos sustantivos que vinculan al ocupante con el inmueble, de modo que exista verosimilitud en las circunstancias que motivaron la ocupación y de la cual resulta evidente una facultad legítima para detentarlo.

Lo anterior no ocurre en la presente causa, pues si bien la ocupación de la propiedad estaba justificada en un primer momento por el contrato de compraventa, ello no habilita su retención pues, como se indica en el basamento 7° de la sentencia de segundo grado, el demandado abandonó el inmueble en virtud de la ejecución de una orden judicial de lanzamiento, sin que haya demostrado la existencia de otro antecedente justificativo de la ocupación.

SÉPTIMO: Que, en las condiciones antes anotadas, no cabe duda que las alegaciones de la demandada carecen de la suficiencia necesaria para postular la existencia de un legítimo título de ocupación, pues si bien aquellas se sustentan en una compraventa habida entre el antiguo propietario de la finca y el demandado, no es menos cierto que la justificación de la ocupación mudó a irregular a propósito del lanzamiento realizado el 2 de febrero de 2022, del que dan cuenta los autos rol E-5238-2021 del Segundo Juzgado de Letras de San Bernardo, por el que se cumple la orden emanada del Quinto Juzgado Civil de Santiago, por la que se remató y adjudicó a un tercero el bien raíz subjudice, inscrito a esa fecha aún a nombre del anterior propietario, don nombre reservado, quien tenía la calidad de ejecutado en el indicado proceso. Atendido el indicado lanzamiento, el contrato de compraventa celebrado no habilitaba a la demandada para volver a ocupar la propiedad, así como tampoco para enervar la acción, ni menos continuar detentando el inmueble.

Por otro lado, no se vislumbra la infracción al artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, asentada en la inexistencia de un plazo en que se produjera la mera tolerancia, ya que si bien el período entre la adquisición del bien y el ejercicio de la presente acción existe, ella puede interponerse tan pronto como el dueño conozca que hay un ocupante o tenedor de su bien.

OCTAVO: Que, conforme lo dicho, no cabe sino concluir que los jueces del fondo han efectuado una correcta aplicación de las normas atingentes al caso de que se trata, razón por la cual la sentencia objeto del recurso no ha incurrido en los errores de derecho que se le atribuyen por la impugnante y, por ello, el arbitrio de casación en el fondo debe ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 762 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Rodrigo Morales Gajardo, en representación de la demandada, en contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de San Miguel, de uno de julio de dos mil veinticuatro, la que, por consiguiente, no es nula.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo de la abogada integrante señora Fabiola Lathrop Gómez.

Rol N° 32.017-2024.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G., señor Mario Carroza E., señora María Soledad Melo L. y la Abogada Integrante señora Fabiola Lathrop G.