Acción de precario

Santiago, trece de junio de dos mil veinticinco.

VISTOS:

En este procedimiento sumario de acción de precario tramitado ante el Primer Juzgado Civil de Iquique bajo el Rol C-3237-2023, caratulado “Inmobiliaria Nuevo Centro Limitada con nombre reservado”, el juez titular, por sentencia de diecisiete de enero de dos mil veinticuatro, acogió la demanda.

Recurrida de casación en la forma y de apelación por la demandada, una Sala de la Corte de Apelaciones de Iquique, mediante fallo de uno de agosto de dos mil veinticuatro, rechazó ambos recursos y, en consecuencia, confirmó la decisión de primer grado.

En contra de este último pronunciamiento, la parte demandada dedujo recursos de casación en la forma y en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA:

PRIMERO: Que el recurrente sustenta su recurso de nulidad formal -en primer lugar- en la causal del artículo 768 N° 5 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 170 N° 4 del mismo cuerpo normativo, refiriendo que la sentencia recurrida carece de toda consideración al no valorar los comprobantes de pago de gastos comunes, confesional y escritos de discusión que dan cuenta de la existencia de un contrato de promesa, suscrito por ejecutivas de ventas de la sociedad inmobiliaria demandante, quienes recibieron el pago de los gastos comunes y parte del precio del contrato de compraventa prometido.

En segundo lugar, el impugnante invoca como causal formal de nulidad la contemplada en el artículo 768 N° 6 del código adjetivo, al haber sido dictada la sentencia recurrida contra otra pasada en autoridad de cosa juzgada, siempre que ésta se haya alegado oportunamente en el juicio. Sostiene, en síntesis, que entre las mismas partes se llevó un juicio de comodato precario, por medio del cual se demandó la restitución del inmueble de autos y el cual finalizó mediante sentencia definitiva que rechazó la acción; concurriendo -a juicio de la demandada- la triple identidad legal.

Finaliza solicitando que se invalide la sentencia recurrida y se dicte una de reemplazo que rechace la demanda.

SEGUNDO: Que, respecto a las causales invocadas, la revisión de los antecedentes del proceso permite constatar que la demandada impugnó el fallo de primer grado mediante la casación en la forma y apelación, fundándose el primero de dichos recursos precisamente en las causales de los numerales 5° y 6° del artículo 768 del código adjetivo, la primera causal en relación con el artículo 170 N° 4 del mismo cuerpo legal citado. En dicha instancia, la Corte de Apelaciones de Iquique rechazó el referido recurso por aplicación del inciso penúltimo del artículo 768 -en el caso de la primera causal- y por no configurarse la segunda causal, confirmando el fallo de primer grado. En contra de tal decisión, la parte demandada ha interpuesto recurso de casación en la forma invocando las mismas causales que le sirvieron de sustento al recurso anterior y esgrimiendo los mismos argumentos. Debe entenderse, en consecuencia, que el recurso de casación que se revisa impugna el pronunciamiento que desestimó el recurso de nulidad formal mencionado, pues con él se están cuestionando -aunque no se diga de manera expresa- los motivos en que se fundó tal decisión de rechazo, razón por la cual no podrá ser acogido.

En efecto, el artículo 63 N° 1 letra a) del Código Orgánico de Tribunales dispone que las Cortes de Apelaciones conocerán en única instancia de los recursos de casación en la forma que se deduzcan en contra de las sentencias dictadas por los jueces de letras de su territorio jurisdiccional. La palabra “instancia”, en este caso, está tomada en el sentido de que el fallo que resuelve el correspondiente recurso de casación en la forma no es susceptible de ningún otro recurso ni puede ser revisado, de consiguiente, por ningún tribunal superior. (Mario Casarino Viterbo, Manual de Derecho Procesal Orgánico, Quinta Edición Actualizada, Tomo I, página 161).

Lo mismo ha resuelto esta Corte Suprema, desde hace ya largo tiempo, según se puede ver, por ejemplo, en fallos publicados en la Revista de Derecho y Jurisprudencia, Tomo 19, sección primera, página 102, y Tomo 39, sección primera, página 337.

Por otra parte, es menester expresar que el fallo de casación no puede ser impugnado a su vez mediante el recurso de casación en la forma, toda vez que, por su naturaleza, tampoco es de aquellas resoluciones mencionadas en el artículo 766 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, no resulta procedente el recurso de casación en la forma en cuanto se interpone contra el fallo de la Corte de Apelaciones que rechazó el recurso de casación formal –por las mismas causales invocadas y fundamentos- deducido por el compareciente contra la sentencia del tribunal de primera instancia, por lo que se rechazará el arbitrio formal por las causales en estudio.

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO:

TERCERO: Que el impugnante en su arbitrio de nulidad sustancial acusa que la sentencia infringe el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, al acoger la demanda no obstante que no se cumple el tercer requisito de la acción, ya que la demandada ocupa el inmueble por haber celebrado con ejecutivas de ventas, dependientes de la inmobiliaria demandante, una promesa de compraventa, que la habilitó para utilizar el departamento, descartando la mera tolerancia o ignorancia de la dueña.

Finaliza solicitando que se invalide la sentencia y se dicte una de reemplazo que rechace la demanda.

CUARTO: Que, para una acertada resolución del recurso de nulidad sustancial, resulta conveniente dejar constancia de las siguientes actuaciones del proceso:

1) El 21 de julio de 2023, Inmobiliaria Nuevo Centro Limitada representada por nombre reservado, deduce demanda de precario en contra de Yuldenis Yorkley nombre reservado, a fin de que se le restituya el inmueble ubicado en domicilio reservado. La fundamenta en que es dueño del inmueble y que está siendo ocupado ilegalmente por la demandada sin tener título alguno para ello y por ignorancia de su parte, negándose a restituirla a pesar de los requerimientos que le ha realizado.

Por lo expuesto, pide que se acoja la acción y se condene a la demandada a la restitución del inmueble individualizado.

2) La demandada contesta, solicitando el total rechazo de la demanda. Argumenta que ocupa el inmueble no por mera tolerancia ni ignorancia de su dueña, sino por haber suscrito con ejecutivas de ventas de la inmobiliaria un contrato de promesa de compraventa el 9 de febrero de 2022, respecto del inmueble sub-lite, pagando el precio de venta en su totalidad de $77.000.000.- y no obstante pactar un plazo para celebrar el contrato prometido, la inmobiliaria se ha negado en forma reiterada a suscribirlo.

Agrega que, con ocasión del contrato celebrado, se le entregó las llaves del departamento, el control de acceso del portón del edificio y fue presentada a la Administración del Condominio como la nueva propietaria; ocupando el inmueble desde fines de febrero de 2022, pagando los gastos comunes y sus contribuciones.

Por último, reconoce que, si bien se estableció mediante prueba pericial rendida en causa anterior de comodato precario, seguida entre las mismas partes, que la firma y huella digital puesta en el contrato de promesa no corresponde al representante legal de la inmobiliaria; ello no significa que la demandante no responda por el hecho de sus dependientes, aprovechándose de su propia negligencia.

QUINTO: Que la sentencia recurrida -en lo que interesa al recurso- de conformidad a la prueba rendida en autos estableció como hecho de la causa que la demandante es dueña del inmueble ubicado en domicilio reservado. También dejó asentado que la demandada ocupa el inmueble ya individualizado.

En cuanto a la existencia de algún título que justifique la ocupación de la propiedad, el fallo en revisión sostiene que incumbe a la demandada acreditar la existencia de un título que la habilite para permanecer en el inmueble de autos.

Continúa expresando que, al respecto, la accionada en su afán de justificar la tenencia de la propiedad de autos y desvirtuar así la ocupación precaria que se le atribuye, se asila en la circunstancia de que habría celebrado un contrato de promesa de compraventa con la sociedad demandante respecto del bien raíz materia de autos, por el que habría pagado el precio de $77.000.000.- Sin embargo -razona el tribunal- que no consta en antecedente probatorio alguno que acredite tal alegación y que de cuenta de la existencia de dicho contrato, ya que no obra en el expediente el contrato de promesa de compraventa propiamente tal y el instrumento denominado “modificación de contrato de promesa de compraventa”, de fecha 9 de febrero de 2022, celebrado entre la sociedad Inmobiliaria Nuevo Centro Limitada y nombre reservado, hecho valer por ambos contradictores, fue oportunamente objetado por la actora, acogiéndose esta incidencia por adolecer el documento de falsedad material, de manera que carece de todo valor probatorio, no acreditándose de forma alguna la existencia del título justificativo que según alega la demandada la autoriza para ocupar la propiedad objeto de la litis; tenencia que se debe, en definitiva, a la mera tolerancia o ignorancia de su dueña.

Por último, hizo presente que el solo hecho de pagar los gastos comunes y el impuesto territorial o contribuciones de manera unilateral por la demandada respecto de la propiedad de autos, como lo alega la demandada, no constituye un justo título que la habilite para ocupar el bien raíz en cuestión.

En cuanto a la demás prueba rendida por la demandada, consistente en documental, testimonial, confesional y causas traídas a la vista, en nada alteran lo concluido precedentemente.

En consecuencia, al estimar que se verifican los presupuestos del artículo 2195 del Código Civil, la sentencia en estudio acoge la demanda.

SEXTO: Que conforme al artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, para que exista precario es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

SÉPTIMO: Que en el caso que se trae a conocimiento de esta Corte, la discrepancia jurídica surge en torno al tercer elemento reseñado precedentemente -cuya carga procesal de probar le corresponde a la parte demandada- pues no existe controversia sobre el dominio del inmueble y tampoco se discute la ocupación por parte de esta última.

OCTAVO: Que sobre la materia esta Corte Suprema ha tenido la oportunidad de señalar que el precario es una cuestión de hecho y constituye un impedimento para su establecimiento que el tenedor tenga alguna clase de justificación para ocupar la cosa cuya restitución se solicita, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno. Así entonces, cuando el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil señala que constituye precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño, debe entenderse que la expresión mera tolerancia está aludiendo a la ausencia de un título que justifique la tenencia, mas no necesariamente a la existencia de una convención celebrada entre las partes. Por ende, es un presupuesto de la esencia del precario la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y los ocupantes de la cosa, es decir, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante. Consecuencialmente, la cosa pedida en la acción de precario, esto es, la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz, encuentra su justificación en la ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa esa cosa y su dueño o entre aquél y la cosa misma. (Corte Suprema, Rol N°11.143-20. También Corte Suprema, Rol N°17.110-2021).

NOVENO: Que de conformidad con lo reseñado en los motivos que preceden, se observa que los jueces del fondo han efectuado una correcta aplicación de la normativa atinente al caso que se trata, por cuanto se ha acreditado el dominio de la sociedad demandante sobre el inmueble respaldado por un título inscrito y vigente, la ocupación que de él ha hecho la demandada y, finalmente, que éste no se funda en título alguno, pues las circunstancias alegadas consistentes en que se le entregó el departamento por ejecutivas de ventas de la inmobiliaria y que la administración del condominio recibió pagos por gastos comunes y de contribuciones, no logran constituirse en jurídicamente relevantes, ni menos oponibles a la actora, como lo resolvió acertadamente la sentencia en análisis; máxime si la circunstancia de haberse celebrado una promesa de compraventa y haber pagado el precio de venta del contrato prometido no fue establecida como hecho de la causa, presupuesto que no puede ser alterado por esta Corte de Casación, por no venir denunciadas las normas reguladoras de la prueba.

DÉCIMO: Que, en las condiciones antes anotadas, la situación de hecho establecida en la causa se encuadra dentro de la hipótesis de ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien ocupa la cosa y la demandante, lo cual necesariamente configura una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada y denota una situación subsumible en los presupuestos de hecho del precario siendo ésta la vía idónea para resolver el conflicto, en razón del sustrato fáctico descrito.

UNDÉCIMO: Que, de esta manera, resulta evidente que al decidirse de la manera que se hizo, los jueces no vulneraron lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, al estimarse que la ocupación de la propiedad por parte de la demandada lo es por mera tolerancia de la demandante, entendiendo acreditada la existencia del simple precario que ese precepto prevé en un caso en el que concurren los requisitos del supuesto de hecho de la citada disposición legal, tal y como acertadamente concluyeron los sentenciadores del grado, razón por la cual el recurso de casación en el fondo ha de ser rechazado.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo prevenido por los artículos 764, 765, 766, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos por el abogado Patricio Martínez Fuentes, en representación de la demandada, en contra de la sentencia de uno de agosto de dos mil veinticuatro, dictada por la Corte de Apelaciones de Iquique.

Acordada con el voto en contra de la ministra señora Repetto y del abogado integrante señor Vidal, respecto a los fundamentos esgrimidos en el considerando segundo con relación al recurso de casación en la forma, quienes estuvieron por conocer de dicho arbitrio, teniendo para ello en consideración los siguientes argumentos:

I.- Que del examen del recurso se advierte, que la resolución impugnada es la sentencia definitiva dictada por la Corte de Apelaciones, conociendo del recurso de apelación deducido por la parte demandada, en contra del fallo de segunda instancia.

II.- Que en consecuencia no se ha recurrido de casación en la forma respecto de la sentencia dictada por esa misma Corte que rechazó el recurso de casación formal.

III.- Que, de existir el vicio alegado, al rechazarse en la sentencia definitiva ese motivo, la Corte de Apelaciones habría hecho suyo el mismo vicio alegado respecto de la sentencia de primer grado.

IV.- Que en esas condiciones no existe a juicio de estos disidentes obstáculo procesal alguno para que se recurra por idéntica causal en contra del fallo de segunda instancia, no produciéndose entonces la situación conocida como “casación sobre casación”, porque la inadmisibilidad a que alude esa expresión radica básicamente en que una sentencia que resuelve un recurso de casación, tiene una naturaleza sui generis, no asimilable a una sentencia definitiva o interlocutoria de aquellas que posibilitan su impugnación por esos recursos de nulidad procesal.

V.- Que, por otra parte, el artículo 63 N°1 letra a) del Código Orgánico de Tribunales, cuando dispone que las Cortes de Apelaciones conocerán en única instancia sobre los recursos de casación en la forma, que se interpongan en contra de las sentencias dictadas por los jueces de letras o por uno de sus ministros, y de las sentencias definitivas de primera instancia dictadas por jueces árbitros, está señalando que las sentencias dictadas resolviendo esos recursos, no son susceptibles de recurso de apelación, pero, no puede considerarse una limitación a la interposición de un recurso de casación en la forma, respecto de un fallo que no está resolviendo propiamente el recurso de casación sino que la apelación de una sentencia definitiva, respecto del cual se le atribuye mantener el mismo vicio que contenía el fallo de primer grado.

Acordada con el voto en contra de la ministra señora Repetto y del abogado integrante señor Vidal, quienes estuvieron por acoger el recurso de casación en el fondo y, por consiguiente, invalidar el fallo recurrido y acto seguido, sin nueva vista, pero separadamente, dictar sentencia de reemplazo que rechace la demanda de precario, teniendo para ello en consideración los siguientes fundamentos:

1° Que para emprender el análisis propuesto conviene tener presente el artículo 2195 del Código Civil dispone: “Se entiende precario cuando no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo para su restitución. Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.”

Conforme al precepto antes transcrito, constituye un precario el goce gratuito de una cosa ajena, no amparada en un título que le sirva de fundamento y explicable solo por la ignorancia o mera tolerancia de su dueño, como indica el inciso segundo del referido artículo. En tal situación, el propietario de la cosa tenida por una tercera persona puede recuperarla en cualquier momento, ejerciendo la acción correspondiente.

En consecuencia, para que exista precario es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Sobre la materia, esta Corte Suprema ha tenido la oportunidad de señalar que el precario es una cuestión de hecho y constituye un impedimento para su establecimiento que el tenedor tenga alguna clase de justificación para ocupar la cosa cuya restitución se solicita, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno.

2° Que de los antecedentes expuestos del proceso y las alegaciones del recurrente de casación, se observa que las circunstancias que invoca la parte demandada, consistente en la entrega material del inmueble por parte de trabajadoras de la inmobiliaria demandante -ejecutivas de venta- con ocasión de la celebración de un contrato de promesa de compraventa suscrito por la demandada que, luego resultó materialmente falso por no corresponder la huella digital ni la firma puesta en el documento del representante legal de la inmobiliaria, no se encuadran dentro de la hipótesis de ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien ocupa la cosa y la demandante.

En efecto, al haberse constatado que la demandada ocupa el inmueble desde febrero de 2022, por la entrega material que le realizaron las ejecutivas de venta de la inmobiliaria dueña del departamento, pagando los gastos comunes mensuales y las contribuciones; son circunstancias que descartan la mera tolerancia o ignorancia de la demandante, por lo que no cabe más que dar por verificada la existencia de un vínculo jurídico entre la ocupante y la demandante, lo cual necesariamente se contrapone a una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada y denota una situación que debe ser solucionada a través de las acciones específicas, no siendo ésta la vía idónea para resolver el conflicto, en tanto el sustrato fáctico descrito no resulta subsumible en los presupuestos de hecho del precario.

3° Que lo razonado, pone de manifiesto el desacierto en que incurrieron los juzgadores al desatender la situación fáctica asentada en la causa, transgrediendo así el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, y esta infracción de ley ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, desde que el error de derecho antes anotado condujo a los jueces a acoger, equivocadamente, una demanda de precario, por lo que -a juicio de estos disidentes- procedía hacer lugar al recurso de casación en el fondo.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redacción a cargo del abogado integrante Sr. Vidal y las disidencias, de sus autores.

N° 42.036-2024.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G., señor Mario Carroza E., y el Abogado integrante señor Álvaro Vidal O.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma el Ministro señor Prado, por estar con permiso.