Usufructo vitalicio

Santiago, tres de julio de dos mil veintiséis.

Vistos:

En autos Rol V-283-2022, seguidos ante el Segundo Juzgado Civil de Viña del Mar, por sentencia de dieciocho de enero de dos mil veintitrés, se rechazó la reclamación formulada por el abogado don Raúl Urrutia Ávila en representación de don nombre reservado en contra del Conservador de Bienes Raíces de Concón.

Se alzó la solicitante, y una de las salas de la Corte de Apelaciones de Valparaíso por resolución de cinco de junio de dos mil veinticuatro, la confirmó.

En contra de este último fallo, la misma parte dedujo recurso de casación en el fondo, solicitando que se lo acoja y se dicte el de reemplazo que describe.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la recurrente denuncia infracción de los artículos 15 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces y 695 del Código Civil, porque el Conservador de Bienes Raíces de Concón no se encontraba habilitado a inscribir otro título mientras el plazo de caducidad estuviera vigente.

Afirma que, al otorgarse un número de Repertorio por su requerimiento de inscripción adquirió un derecho preferente frente a cualquier otra solicitud de inscripción antes del vencimiento del plazo de caducidad, manifestando que los reparos efectuados por el Conservador de Bienes Raíces de la referida ciudad no corresponden a vicios o defectos que anulen en forma absoluta el título.

Reprocha que la sentencia impugnada argumentó en forma errónea que perdió su prioridad, atendido que no dio cumplimiento a los reparos efectuados y retiró su requerimiento de inscripción; sin embargo, ignoró que los reparos fueron subsanados dentro de plazo y que el reclamo judicial se presentó el 19 de octubre de 2022, antes del vencimiento del plazo de caducidad.

Solicita acoger el recurso, se invalide la sentencia recurrida y se dicte una de reemplazo que acoja el reclamo interpuesto y se ordene al Conservador de Bienes Raíces de Concón proceder a cancelar la inscripción de fojas 5335 Nº5277 del Registro de Propiedad del año 2022, y se ordene la inscripción de la compraventa de la nuda propiedad que da cuenta el título ingresado y amparado por el Repertorio Nº13.616 de fecha 23 de agosto del año 2022.

Segundo: Que para una mejor comprensión del asunto debatido es menester reseñar los siguientes antecedentes relevantes de la gestión que obran en autos:

1.- Don nombre reservado otorgó mandato especial a don nombre reservado y a doña nombre reservado, por escritura pública de 9 de septiembre de 2021; que por él se confirió a los mandatarios la facultad expresa, actuando en forma conjunta, para vender y enajenar a cualquier otro título las acciones y derechos que al mandante corresponden en la propiedad de domicilio reservado, de Concón. Que, sobre ese inmueble los mandatarios tenían el usufructo vitalicio, inscrito a fojas 4935 N° 2635 del Registro de Hipotecas y Gravámenes de 2021 del Conservador de Bienes Raíces de Concón.

2.- Los referidos mandatarios vendieron a don nombre reservado la nuda propiedad del inmueble ya individualizado, según escritura pública de fecha 18 de agosto de 2022.

3.- Con fecha 23 de agosto de 2022, se efectuó requerimiento de inscripción de la citada escritura de compraventa, carátula N°159.448, practicándose la correspondiente anotación en el Repertorio con esa fecha y bajo el número 13.616.

El requerimiento fue observado con fecha 24 de agosto de 2022, con dos reparos: (i) No acompañarse el mandato de los comparecientes que representaban al vendedor don nombre reservado, observación hecha en cumplimiento del artículo 61 del Reglamento del Registro Conservatorio; (ii) no exhibir el Certificado de Dirección de Obras Municipales sobre numeración domiciliario del inmueble.

4.- Con fecha 30 de agosto de 2022, doña nombre reservado efectuó requerimiento de inscripción, correspondiente a aporte de capital a sociedad Lotex SpA., que recae sobre la nuda propiedad del mismo inmueble, de domicilio reservado, de Concón, practicándose la anotación en el Repertorio con esa fecha.

La escritura de modificación de la referida sociedad y aporte de la nuda propiedad del inmueble por aumento de capital se otorgó por escritura pública con fecha 22 de agosto de 2022, y a tal instrumento compareció personalmente don nombre reservado.

5.- El segundo requerimiento de inscripción presentó dos reparos: i) no acompañarse el comprobante de contribución territorial; ii) no acreditarse haberse practicado la inscripción de la modificación societaria en el Registro de Comercio de Santiago, domicilio de la sociedad.

Los referidos reparos fueron subsanados con fecha 5 de septiembre de 2022 y la inscripción fue realizada por el Conservador de Bienes Raíces de Concón con fecha 8 de septiembre de 2022.

6.- Los reparos al primer requerimiento de inscripción fueron subsanados con fecha 14 de septiembre de 2022 y, días después, el 23 de septiembre de 2022, don nombre reservado retiró el requerimiento de inscripción de la compraventa, sin formular observación a lo obrado por el oficio.

7.- El reclamo judicial fue presentado con fecha 19 de octubre de 2022.

8.- Con fecha 28 de octubre de 2022, evacuando el informe requerido, el Conservador de Bienes Raíces de Concón señaló que la razón del rechazo se debió a la pérdida de preferencia, dado que, aunque el requerimiento de inscripción de la compraventa fue anterior, perdió su prioridad al no subsanar los reparos antes que el segundo requirente de inscripción. Además, que el primer requirente retiró su solicitud, sin formular observación a lo obrado, produciendo la caducidad de la anotación y que el mandato otorgado por don nombre reservado a sus representantes para vender la propiedad debe considerarse tácitamente revocado.

Tercero: Que sobre la base de dicho sustrato fáctico, la sentencia del grado rechazó la reclamación del recurrente porque sostuvo que resultó acreditado que en el caso del requerimiento del señor nombre reservado, aquél no dio cumplimiento a los reparos efectuados por el Conservador de Bienes Raíces antes que el segundo requerimiento por parte de la sociedad Lotex SpA.

Asimismo, sostuvo que al retirar el requerimiento de inscripción de la compraventa, sin formular observación a lo obrado ni alegar preferencia para su inscripción derivada de la antelación de la anotación de su requerimiento en el Repertorio, no es posible alegar tal prioridad con posterioridad pues la anotación está caduca según lo disponen los artículos 15 inciso segundo y 67 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces; y, en consecuencia, su actuación produjo el efecto de dejar con prioridad al requerimiento de inscripción de Lotex SpA.

Cuarto: Que resolver el asunto controvertido implica determinar si el Conservador de Bienes Raíces de Concón, al efectuar la inscripción del segundo requerimiento a propósito del aumento de capital de una sociedad, obró o no conforme a derecho.

En efecto, de la lectura del libelo que se examina se desprende que su fundamento radica en que la magistratura no aplicó en forma correcta lo que dispone el artículo 15 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, que prevé: “Sin embargo, en ningún caso, el Conservador dejará de anotar en el Repertorio el título que se le presentare para ser inscrito, ya sea que el motivo que encontrare para hacer la inscripción sea en su concepto de efectos permanentes o transitorios y fáciles de subsanar. Las anotaciones de esta clase caducarán a los dos meses de su fecha si no se convirtieren en inscripción”.

Quinto: Que esta Corte, en fallo de Rol N°46.901-2022, ha señalado que el Repertorio es un libro que debe llevar el Conservador de Bienes Raíces en el que se anotarán los títulos que se le exhiban; acción que se traduce en asentar y dejar constancia tanto de su presentación por parte del interesado para la inscripción, como de su recepción por el empleado encargado del respectivo oficio, y que debe efectuarse por estricto orden de manifestación y cumpliendo las menciones que indica el artículo 24 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces. La anotación en dicho libro permite que se respete uno de los principios del Derecho Inmobiliario Registral Formal llamado “de prioridad”, consagrado en los artículos 14 y 17 del Reglamento, que postula que las inscripciones prefieren entre sí por el orden de sus fechas pues, según lo señala la última disposición citada, una vez que la anotación practicada en el libro que se denomina Repertorio se convierte en inscripción, genera todos los efectos de tal desde la data de la anotación, no obstante cualquier derecho que haya sido inscrito en el intervalo de la una a la otra; siempre que, en todo caso, se subsane la causa o motivo que impedía la inscripción dentro del plazo de dos meses, porque, conforme lo previenen los artículos 15 y 16 del indicado estatuto, las anotaciones caducan si no se convierten en inscripción en ese término, y mudan a tal cuando se hace constar que se enmendó la causa o motivo que la imposibilitaba.

Sexto: Que, según se advierte, la norma que se denuncia conculcada y aquellas que regulan el libro denominado Repertorio tienen por finalidad velar por el respeto de los principios de “tracto sucesivo continuo” y de “prioridad” que informan el Derecho Inmobiliario Registral Formal y, con ello, que se mantenga de manera eficiente la historia de la propiedad raíz y se garantice la seguridad jurídica inmobiliaria, tanto lo concernido a la protección de los derechos adquiridos por sus titulares como la certidumbre en las transacciones inmobiliarias.

Séptimo: Que, además, la práctica registral demuestra que la inscripción de los títulos no es inmediata, retardo que puede originarse porque se verificó alguno de los casos de que tratan los artículos 13 y 14 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, lo que requiere de un tiempo prudente para que el interesado pueda subsanar el motivo que obstaculiza la inscripción, y también por razones no jurídicas -como el atraso originado por el número de documentos que se registran-, por lo que la interpretación sistemática y lógica que debe darse a la normativa aludida es aquella que determina que quien obtiene la anotación presuntiva de su título en el Repertorio adquiere un derecho preferente frente a toda inscripción que se solicite antes de vencer el plazo de caducidad de dicha anotación; por lo tanto, subsanada la causa que la impedía, como se señaló, el título debe inscribirse y la inscripción genera todos sus efectos desde la data de la anotación en el Repertorio, no obstante cualquier derecho inscrito en el intervalo de la una a la otra -ejemplarmente, otra anotación en el Repertorio, la inscripción de un embargo o de una prohibición judicial-. Postura similar fue la asumida por esta Corte en sentencias de 21 de agosto de 1991, 29 de marzo de 1994 (RDJ, t.88, sec. 1ª, p. 46 y RDJ, t. 91, sec. 1ª, p. 30), 30 de junio de 2014 (Rol 918-2014) y 9 de noviembre de 2017 (Rol 55.060-2016).

Octavo: Que de acuerdo con lo reflexionado, la sentencia impugnada, al desestimar la petición formulada sobre la base de las motivaciones reseñadas en el motivo tercero, incurrió en error de derecho, pues restó preeminencia a la anotación practicada en el Repertorio con fecha 23 de agosto de 2022, bajo el número 13.616, solicitada por el recurrente y primer requirente, a propósito de la compraventa de la nuda propiedad del inmueble ya individualizado.

En efecto, la sentencia impugnada descartó dicha preferencia, al concluir que el recurrente perdió su prioridad, dado que el segundo requirente subsanó los reparos con anterioridad, sin embargo, no consideró que a dicha fecha se encontraba vigente el plazo de caducidad establecido en el artículo 15 del citado Reglamento, término en que el primer requirente subsanó los reparos.

Asimismo, la sentencia impugnada concluyó que la anotación del recurrente y primer requirente estaba caduca al retirar el requerimiento de inscripción y no efectuar alegación en dicha oportunidad, sin embargo, de acuerdo a lo reseñado en el motivo segundo, el recurrente efectuó el retiro de su requerimiento de inscripción de compraventa con fecha 23 de septiembre de 2022, época en que el Conservador de Bienes Raíces de Concón ya había efectuado la inscripción del título del segundo requerimiento, a propósito del aumento de capital de la sociedad y, encontrándose vigente el plazo de caducidad, efectuó reclamo judicial con fecha 19 de octubre de 2022, con el objeto de reclamar por la actuación cuestionada en el oficio.

Noveno: Que las reflexiones anteriores son suficientes para acoger el recurso, toda vez que la sentencia impugnada infringió el artículo 15 del Reglamento del Registro Conservatorio del Conservador de Bienes Raíces, lo que tuvo influencia sustancial en la decisión adoptada y hace procedente su invalidación.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo interpuesto por la solicitante en contra de la sentencia de cinco de junio de dos mil veinticuatro dictada por la Corte de Apelaciones de Valparaíso, la que se invalida y reemplaza por la que se dicta a continuación y sin nueva vista.

Redacción a cargo de la abogada integrante señora Fabiola Lathrop Gómez.

Regístrese.

Rol Nº20.650-2024.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Andrea Muñoz S., Jessica González T., la ministra suplente señora María Carolina Catepillán L., y la abogada integrante señora Fabiola Lathrop G. No firman el ministro señor Blanco y la ministra suplente señora Catepillán, no obstante haber ambos concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar haciendo uso de su feriado legal el primero y haber cesado en su suplencia la segunda. Santiago, tres de julio de dos mil veintiséis.