Predio rural

Santiago, treinta de septiembre de dos mil veintiséis.

Vistos:

En autos Rol V-24-2022, caratulados “nombre reservado”, seguidos ante el Juzgado de Letras y Garantía de Calbuco, por sentencia de veinte de septiembre de dos mil veintitrés, se rechazó el reclamo contra la negativa del Conservador de Bienes Raíces de Calbuco a efectuar subinscripción de compraventa de bien raíz.

Se alzó la solicitante y la Corte de Apelaciones de Puerto Montt, por fallo de cuatro de septiembre de dos mil veinticuatro, la confirmó.

En contra de esta última decisión la reclamante dedujo recursos de casación en la forma y en el fondo, que pasan a analizarse.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

I.- En cuanto al recurso de casación en la forma.

Primero: Que la recurrente esgrime la causal prevista en el numeral 4° del artículo 768 del Código de Enjuiciamiento Civil, esto es, haber sido la sentencia dada en ultrapetita, al haberse extendido a puntos no sometidos a la decisión del tribunal, por cuanto presentó reclamo contra el Conservador de Bienes Raíces de Calbuco por negarse a subinscribir compraventa de derechos sobre un inmueble por un 38,5%, funcionario que la fundó en el carácter imperativo de lo previsto en el artículo 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, norma que le permite presumir que ciertos actos jurídicos tienen la finalidad de subdividir predios no urbanizados, lo que reiteró al informar durante la gestión del reclamo. Por lo anterior, la sentencia debía ceñirse a verificar la procedencia de la negativa a subinscribir sobre la base de las prohibiciones previstas en la norma señalada; sin embargo, los fundamentos del rechazo de la solicitud se basaron en que existiría una intención de traspaso del 38,5% de la superficie del predio que asciende a una hectárea, por lo que tal retazo es inferior al mínimo de 0,5 de tal medida, y en consecuencia, la decisión se encuentra conforme a las facultades que se le conceden al conservador de bienes raíces en el artículo 13 del Reglamento Conservatorio, infringiendo con ello el principio de congruencia, dado que lo discutido fue si concurrían o no las hipótesis del artículo 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

Segundo: Que, tal como ha sido sostenido reiteradamente por esta Corte -Rol N°3.952-2019, entre otros-, el vicio formal de que trata el número 4 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil puede materializarse de dos formas: cuando en la sentencia se otorga más de lo pedido, que es propio de la ultrapetita, y cuando se extiende a puntos no sometidos a la decisión del tribunal, hipótesis que se designa extrapetita; y esta Corte ha señalado de manera consistente que se incurre en dicho vicio cuando, apartándose de los términos en que los litigantes situaron el debate a través de sus respectivas acciones o excepciones, se altera su contenido cambiando su objeto o modificando su causa de pedir.

Dicha disposición debe relacionarse con lo que establece el artículo 160 del citado código, que ordena que las sentencias deben emitirse de acuerdo con el mérito del proceso y no pueden extenderse a puntos que no han sido sometidos expresamente a juicio por las partes, salvo que las leyes manden o permitan a los tribunales proceder de oficio.

El vicio de ultrapetita -en los dos aspectos indicados- transgrede un principio rector de la actividad procesal, denominado de la congruencia, que busca vincular a las partes y al juez al debate, conspirando en su contra la ausencia de la forzosa cadena de los actos que lo conforman y a los que se procura dotar de eficacia, por lo tanto, se erige como un principio que vincula la pretensión, la oposición, la prueba, la sentencia y los recursos, velando por la conformidad que debe presentarse entre todos los actos del procedimiento que componen el proceso, y si bien el tribunal no queda constreñido por las alegaciones jurídicas que plantean los litigantes, no disminuye la exigencia conforme a la cual el derecho aplicable debe enlazarse a las acciones y excepciones, alegaciones y defensas que han formulado en el pleito. El aludido principio les otorga seguridad y certeza al impedir una posible arbitrariedad judicial, por lo que constituye un supuesto de la garantía del justo y racional procedimiento, que da contenido al derecho a ser oído o a la debida audiencia de ley.

Tercero: Que, del examen de la sentencia impugnada, no es posible observar la incongruencia acusada por la recurrente, puesto que ésta se funda en uno de los cuerpos normativos invocados por el Conservador de Bienes Raíces de Calbuco para la negativa a inscribir, esto es, lo previsto en el artículo 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y lo contemplado en el artículo 1° del Decreto ley N°3.516 de 1980, teniendo a la vista el contrato de compraventa que se pretende inscribir, y concluye que en el caso de la especie, no obstante que se presenta como una transferencia de derechos indeterminados o de cuota, en los hechos, se hace una subdivisión de un terreno rural con una superficie inferior a 0,5 hectáreas, lo que se encuentra prohibido por aquella normativa, y en consecuencia, el rehusamiento está conforme con las facultades que le concede el artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces al auxiliar de la administración de justicia.

En ese sentido es dable recordar que la facultad que se confiere a los conservadores de bienes raíces para rechazar las inscripciones que se le soliciten en el mencionado reglamento, dice relación con aquellas que en algún sentido sean legalmente inadmisibles, o si es visible en el título algún vicio o defectos que lo anule absolutamente, habiendo en el presente caso el Conservador de Bienes Raíces de Calbuco constatado de la sola lectura del acto, que se trata de una transferencia que no se ajusta a la legislación sectorial aplicable, limitándose a hacer ejercicio de las facultades que rigen su actuar, lo que conduce a concluir que la sentencia objetada no otorgó más de lo pedido ni se extendió a puntos no sometidos a su decisión.

II.- En cuanto al recurso de casación en el fondo.

Cuarto: La parte recurrente denuncia que la sentencia infringió el artículo 1810 Código Civil en relación con los artículos 13 y 52 N°1 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces y artículo 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en atención a las siguientes consideraciones:

Con respecto al artículo 1810 del Código Civil, pues dicha norma dispone que pueden venderse todas las cosas corporales e incorporales cuya enajenación no esté prohibida por la ley, y la sentencia impugnada, en tanto, no reconoce que hubo una venta válida, no prohibida por la ley, en circunstancias que del contrato en cuestión aparece que se trata de una compraventa de cuota o parte de un inmueble, ascendente a un 38,5% de su cabida total, y que nada impide que un propietario exclusivo transfiera una cuota o parte de su dominio, generándose así una comunidad.

Asimismo, se infringiría el artículo 52 N°1 del Reglamento, que dispone que los títulos translaticios de dominio deben inscribirse en el Registro Conservatorio, al no darle aplicación, quedando impedida la compradora de acreditar ante terceros su calidad de copropietaria.

En cuanto a la infracción de lo previsto en el artículo 13 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces, señala que éste otorga facultades muy restringidas al Conservador para rechazar o rehusar una inscripción, en los casos que allí se indican, y en ese entendido la sentencia hizo una falsa aplicación del mismo, pues no resultaba aplicable a la situación en comento, desde que el Conservador no fundamentó el rehusamiento en tal disposición ni en las situaciones que ella contempla. Asimismo, agrega, no correspondía analizar una supuesta intención de los contratantes, dado que no se solicitó la inscripción de un retazo determinado de terreno, sino que una cuota del 38,5% de la propiedad y en los autos no se ventiló una controversia relativa a la interpretación del contrato.

Por último, estima claramente infringido el artículo 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones al no darle aplicación ni interpretación alguna, no obstante ser la norma decisoria litis, ya que el Conservador fundamenta el rechazo precisamente en esta norma y no en el artículo 13 del Reglamento Conservatorio, señalando incluso que tal norma prevalece sobre ésta, por lo que debió verificar si concurría alguna de las hipótesis que contempla dicha norma especial y si concurría la presunción de que el contrato tenía por finalidad la enajenación de un predio no urbanizado.

Concluye señalando cómo los errores de derecho que denuncia influyeron de manera sustancial en la parte dispositiva de la sentencia impugnada, y solicita se acoja el recurso y se la anule, para que acto seguido, sin nueva vista y separadamente, se dicte la de reemplazo que revoque la de primer grado y, en su lugar, ordene al Conservador de Bienes Raíces de Calbuco la subinscripción solicitada.

Quinto: La sentencia impugnada tuvo en cuenta los siguientes antecedentes:

1.- La solicitante doña nombre reservado presentó reclamo contra el Conservador de Bienes Raíces de Calbuco por haber rehusado a realizar subinscripción al margen de la inscripción de dominio de fojas 892, Nº892, del Registro de Propiedad del año 2016 de dicho Conservador, respecto a escritura pública de cesión de derechos celebrada el 6 de abril de 2022 en la que tiene la calidad de compradora y la vendedora es doña nombre reservado.

2.- El Conservador de Bienes Raíces de Calbuco fundó su negativa a practicar la subinscripción, al estimar que se trata de la transferencia de dominio de un terreno no urbanizado y que no se reúnen las exigencias que lo permiten, de acuerdo con lo previsto en el artículo 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y a lo dispuesto, entre otras normas, en los artículos 13 y 18 del Reglamento del Conservatorio de Bienes Raíces y artículos 1 y 4 del Decreto ley Nº3.516 de 1980.

3.- La revisión íntegra del contrato de compraventa da cuenta de que se pretende la transferencia de un retazo determinado de un inmueble rural correspondiente a 38,5% de un terreno de una superficie total de una hectárea.

Sobre la base de dichos presupuestos se desestimó el reclamo contra el Conservador de Bienes Raíces de Calbuco, toda vez que lo pretendido por el contrato materia del rehusamiento corresponde a la subdivisión de un terreno rural en contravención a lo previsto en el artículo 1º del Decreto Ley Nº3.516, que prohíbe la subdivisión de predios rústicos en lotes de una superficie física inferior a 0,5 hectáreas y, por tanto, el Conservador actuó conforme a las facultades que le concede el artículo 13 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces.

Sexto: Con apego a lo expuesto, es conveniente recordar que tratándose de asuntos no contenciosos los tribunales aprecian prudencialmente el mérito de las justificaciones y pruebas que se produzcan durante la tramitación del procedimiento, según reza el artículo 819 del Código de Procedimiento Civil.

Pues bien, dentro de este contexto, esa apreciación prudencial llevó a la judicatura a establecer que el contrato de cesión de derechos que la recurrente solicitó inscribir al margen de la inscripción de dominio del inmueble a que se refiere, no obstante ser designado como una mera transferencia de derechos indeterminados o cuota, corresponde a la transferencia de una porción de terreno determinado, como se desprende de las cláusulas cuarta y sexta del contrato, que se refieren a la “entrega material del retazo de terreno” y a la declaración de la cedente de que la compradora “se encuentra desde hoy en posesión material (…) del retazo de terreno cedido ya individualizado”, encontrándose “facultada para regularizar y sanear a su favor el dominio y propiedad del sitio que ocupa”, y ese hecho resulta inamovible para esta sede de casación.

Séptimo: Luego, respecto a las infracciones denunciadas, todas ellas deben ser descartadas, por cuanto la sentencia no objetó la validez de la compraventa o que se trate de un contrato prohibido por la ley, sino que, contrario a lo señalado por la recurrente, se determinó de acuerdo a las cláusulas del contrato que se trataba de la compraventa de un predio rústico determinado, correspondiente al 38,5% de una superficie total de una hectárea, por lo que teniendo presente lo señalado en el informe del auxiliar de la administración de justicia, y lo prescrito en el artículo 1º del Decreto Ley Nº3.516 de 1980, que prohíbe la subdivisión de predios rústicos en una superficie inferior a 0,5 hectárea, se concluyó que el Conservador de Bienes Raíces de Calbuco actuó dentro de las facultades que le concede el artículo 13 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces, en cuanto se encuentra autorizado para rehusar la inscripción que en algún sentido sea legalmente inadmisible, y que en el presente caso consiste en la contravención a la normativa especial señalada en el fallo impugnado. Cosa distinta es que la cesionaria pretenda utilizar ese título para regularizar y sanear su dominio conforme al Decreto Ley N°2695 de 1979, como agrega la sentencia, respecto de lo cual rigen normas especiales.

En efecto, también resulta pertinente recordar que cuando se faculta al Conservador por el artículo 13 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces para negar una inscripción, se establece una causal genérica al señalar si es “en algún sentido legalmente inadmisible”, empleando luego ejemplos para ilustrar la causal, sin distinguir respecto a la naturaleza de los defectos, lo que en el presente caso está dado por la normativa especial prevista en el artículo 1º del citado Decreto Ley Nº3.516, que en definitiva sujeta la división de predios rústicos a que los lotes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectárea de cabida, situación que fue constatada en la sentencia, sin que se haya alegado y verificado alguna de las situaciones de excepción que se prescriben en tales normas.

Por último, aun cuando la sentencia impugnada no se pronuncia sobre la eventual infracción del artículo 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones como fundamento del rechazo del Conservador de Bienes Raíces, lo cierto es que no tendría influencia en lo dispositivo del fallo, pues de igual modo la inscripción no podía verificarse al contravenir lo dispuesto en el artículo 1° del DL 3516, en los términos señalados precedentemente.

Octavo: Que, por lo expuesto, las normas citadas por la parte recurrente no han podido ser vulneradas en los términos descritos, por lo que el recurso de casación en el fondo debe ser desestimado.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos por la solicitante contra la sentencia de cuatro de septiembre de dos mil veinticuatro, dictada por la Corte de Apelaciones de Puerto Montt.

Redacción a cargo de la ministra señora Andrea Muñoz Sánchez.

Regístrese y devuélvanse.

Rol N°49.785-2024.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por las ministras señoras Andrea Muñoz S., Jessica González T., ministra suplente señora Eliana Quezada M., y las abogadas integrantes señoras Leonor Etcheberry C., y Fabiola Lathrop G. no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por encontrarse con feriado legal la primera y por haber terminado su periodo de suplencia la segunda. Santiago, treinta de septiembre de dos mil veintiséis.