Conservador de bienes raíces (CBR)

Santiago, veintisiete de enero de dos mil catorce.

VISTOS:

En estos autos voluntarios rol Nº 469-2012, del Tercer Juzgado Civil de La Serena, procedimiento de reclamo en contra del Conservador de Bienes Raíces de dicha ciudad, caratulados “Inmobiliaria e Inversiones RVC SPA”, compareció don nombre reservado en representación de la referida sociedad, solicitando que se ordenase al señalado funcionario proceder al archivo de los planos de fusión y subdivisión de los predios denominados Lote A, Lote C y Lote 141 de propiedad de la requirente, conjuntamente con la resolución de la Dirección de Obras Municipales que los aprueba, y la consecuente subinscripción al margen de la inscripción dominical de tales inmuebles.

Indicó que mediante la resolución N° 65, de 9 de julio de 2012, la Dirección de Obras Municipales de la Municipalidad de La Serena aprobó la fusión y subdivisión de tres predios de su propiedad, singularizados en los planos como lotes 1, 2 y 3, con la forma, deslindes y cabida que se grafica en ellos y que requerido el Conservador de Bienes Raíces de La Serena para el archivo de los antecedentes y las posteriores subinscripciones en el Registro de Propiedad a su cargo, se negó a ello, aduciendo, como justificación de su negativa, que de acuerdo a sus inscripciones no consta que los predios objeto de fusión y subdivisión sean colindantes, haciendo presente, además, que la superficie del Lote C tampoco concuerda con la indicada en el plano agregado al final del Registro de Propiedad del año 2003.

Tal denegación, en concepto de la actora, carece de base o fundamento, por cuanto el reproche que funda la decisión cuestionada no corresponde a ninguno de los casos contemplados en el artículo 13° del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces que lo autorizan para negarse a practicar la inscripción, aun cuando se pudiese entender que el aludido precepto fuese aplicable también al simple archivo de un plano. En efecto, la solicitud de marras, estima quien recurre, no es legalmente inadmisible –pues se han presentado copias auténticas de los planos y de la resolución que los autoriza y los bienes raíces se ubican dentro del territorio de competencia del auxiliar de la administración de justicia- y tampoco se aprecia en dichos antecedentes un vicio o defecto que los anule absolutamente, constando, por último, todas las designaciones legales necesarias para acceder a lo pedido.

Evacuando el informe que le fue requerido, el citado Conservador, don nombre reservado, reiteró, a fojas 23, que el fundamento del rechazo es la circunstancia de no existir constancia registral que permita colegir que los predios a los que podía referirse la solicitud sean colindantes, lo que torna legalmente inadmisible la solicitud, comoquiera que el artículo 78 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces exige, entre otras designaciones legales que se requieren para una inscripción –y también para una subinscripción- que se indiquen los “linderos del fundo”, explicando que en la descripción de los predios a fusionar no consta fehacientemente que éstos deslinden entre sí, ya que en todas ellas se señala, en lo pertinente, que deslindan con el Canal Bellavista.

Expresó que cualquier alteración en los linderos de un predio debe ser realizada por resolución judicial que así lo determine, siendo insuficiente una mera solicitud del titular.

La sentencia de primera instancia, de 12 de octubre de 2012, corriente a fojas 36, negó lugar a la solicitud impetrada a fojas 9.

Impugnado el fallo por la requirente mediante recursos de casación de forma y apelación, una de las Salas de la Corte de Apelaciones de La Serena, por sentencia de dos de agosto de dos mil trece, escrita a fojas 77, desestimó el libelo de invalidez formal y confirmó el pronunciamiento de primer grado.

En contra de esta última decisión el solicitante dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que fundamentando su impugnación de nulidad, el recurrente sostiene que la sentencia de autos ha sido dictada con infracción de las normas contenidas en los artículos 13, 78 N° 4, 12 y 14 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces; así como la prevista en el artículo 3.1.3 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

En concepto de quien recurre, los jueces quebrantan las disposiciones del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces al no considerar que su solicitud cumple con los requisitos formales que reclama el artículo 13 de dicho texto –incluyendo los deslindes de los predios, como lo exige el numeral 4° del artículo 78- y que de acuerdo a lo resuelto por la jurisprudencia y en sentencias dictadas en contra del mismo Conservador cuya actuación se reprocha, sólo los vicios de nulidad absoluta pueden ser invocados para negarse a practicar una inscripción, lo que tampoco ha sucedido en el caso de autos, ya que no constituye un vicio de la entidad señalada la supuesta falta de vecindad de los predios.

Respecto a esta última cuestión, explica la actora que el funcionario cuestionado señala acertadamente que los predios de cuya subdivisión y fusión se trata presentan, como deslinde común, el Canal Bellavista, accidente geográfico que, como otros, han sido siempre utilizados para demarcar bienes raíces. Sin embargo, de ello no puede pretenderse que tal hito quede excluido de los inmuebles, por cuanto la superficie de los predios de la especie alcanza hasta el eje del canal, conclusión a la que se arriba -a falta de norma legal específica que resuelva el asunto- por la aplicación práctica de las disposiciones legales que regulan, entre otras materias, la medianería, la avulsión y los efectos de la inundación de una heredad.

Por lo demás, el artículo 13 recién citado tampoco atiende a la existencia de un peligro potencial para terceros para justificar la negativa del Conservador a practicar la inscripción que se le ha requerido, afectación que el fallo no precisa ni tampoco individualiza a quienes verían menoscabado su derecho con el archivo y subinscripción perseguida. Al razonar de este modo, los sentenciadores asumen la defensa de terceros ajenos al procedimiento, que no han comparecido en los términos del artículo 823 del código sustantivo.

En cuanto a la vulneración del artículo 3.1.3. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, aduce la recurrente que dicha disposición determina con claridad que la fusión es aprobada únicamente por la Dirección de Obras Municipales y se efectúa bajo la exclusiva responsabilidad de la solicitante. No obstante ello, los sentenciadores concluyen, equivocadamente, que la fusión se perfecciona cuando está aprobada y archivada en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente, restándole valor a la decisión de la autoridad municipal.

Sin perjuicio, afirma la recurrente que obra en autos abundante prueba que acredita fehacientemente que los predios sí son colindantes y que tanto para la Dirección General de Aguas como para el Ministerio de Bienes Nacionales, el Canal Bellavista no es de propiedad fiscal, ya que su dominio corresponde a los propietarios de los predios riberanos y, entre ellos, la recurrente;

SEGUNDO: Que en el fallo cuestionado los jueces analizan la solicitud al tenor de los artículos 18 y 12 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, partiendo del supuesto que el procedimiento del artículo 18 tiene lugar cuando la negativa del Conservador a inscribir se sustente en alguna infracción a los preceptos de los artículos 12 y siguientes, aclarando los juzgadores que tales infracciones no están enumeradas de manera taxativa.

Expresan que si bien la autorización concedida al Conservador para negarse a practicar una inscripción sólo opera si ella es en algún sentido legalmente inadmisible, tal negativa responde a una irregularidad ostensible y manifiesta, preferentemente formal, pero no se circunscribe únicamente a tal inobservancia.

Ello, por cuanto la función del Conservador de Bienes Raíces es “en cierta medida, (la de) controlar la legalidad de las inscripciones y de los documentos y actuaciones registrales asociados a ellas, velando por ello mediante su atribución legal de formular reparos y/o rechazar títulos que sean en algún sentido legalmente inadmisibles, esto es, que de alguna forma contravengan la legalidad vigente en forma manifiesta. En consecuencia, el rechazo a inscribir un título traslaticio de dominio o un plano de fusión predial no implica por sí una conducta negligente de este auxiliar cuando se tiene lugar en las situaciones que prevé el ordenamiento, según lo ya expuesto”.

Sobre la base de dicho presupuesto, los jueces concluyen que la decisión del Conservador se ajusta a lo señalado por el artículo 12, al tratarse de una solicitud que no es legalmente admisible, ya que la referencia a los deslindes de ambos predios no está nítidamente referida a que un inmueble deslinda con el otro, Canal Bellavista de por medio, sobre todo si se considera que en esta sede “es improcedente determinar quién es el propietario del canal o de la superficie de terreno que éste ocupa, como parece ser la pretensión del recurrente, lo que debe esclarecerse en sede ordinaria.”

Por lo demás, concluyen los juzgadores, la aprobación de los planos de fusión se realiza sólo con los antecedentes dados por el solicitante y se perfecciona cuando está aprobada y archivada en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente, como lo dispone el artículo 3.1.3 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción;

TERCERO: Que atendida el contenido de la impugnación que se revisa y la normativa que el recurrente invoca en sustento de su pretensión invalidatoria, conviene recordar que el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces previene, en su artículo 13, que "el Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones; deberá, no obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción".

Al respecto, expresa el artículo 78 del mismo reglamento, “que la inscripción de títulos de propiedad y de derechos reales, contendrá: 1º. La fecha de la inscripción; 2º. La naturaleza, fecha del título y la oficina en que se guarda el original; 3º. Los nombres, apellidos y domicilios de las partes; 4º. El nombre y linderos del fundo; y 5º. La firma del Conservador.”

De su parte, el artículo 90 del mismo cuerpo reglamentario hace aplicable a las subinscripciones las disposiciones relativas a la forma y solemnidad de las inscripciones;

CUARTO: Que, asimismo, resulta pertinente precisar que el problema planteado a la resolución de los tribunales de la instancia, e indirectamente a esta Corte de Casación, se refiere a decidir si el Conservador de Bienes Raíces de La Serena tenía mérito o no para rechazar la solicitud de archivo de los planos que dan cuenta de la subdivisión y fusión de los inmuebles de propiedad de la requirente – así como la consecuente subinscripción en los títulos de dominio de tales predios- por la circunstancia de no aparecer de tales títulos que ellos fueran colindantes.

Lo anterior, a juicio del Conservador, se evidencia al constar en los títulos originales que los inmuebles deslindan con el Canal Bellavista y no entre ellos, de modo que, en estas condiciones, la solicitud no cumple con el requisito previsto en el numeral 4° del artículo 78 del Reglamento recién citado. La tesis del recurrente, desestimada por los jueces del fondo, postula, en cambio, que tal hecho no puede justificar la negativa ya que la superficie de los inmuebles alcanza hasta la mitad del cauce, de modo que los bienes raíces en cuestión, al deslindar precisamente con el Canal Bellavista, sí son colindantes entre ellos.

Es decir, dicho en síntesis, la materia de derecho puesta en conocimiento de esta Corte Suprema se circunscribe únicamente a la dilucidación del efecto y consecuencias jurídicas de la circunstancia de sólo indicarse en los títulos respectivos que el deslinde entre los predios es el Canal Bellavista;

QUINTO: Que, sobre el particular, resulta indispensable precisar que la solicitud de la recurrente se inserta en un procedimiento no contencioso regulado en el libro IV del Código de Procedimiento Civil, materia que se define como toda cuestión que según la ley requiere de intervención del juez y en que no se promueve contienda alguna entre partes, aclaración del todo necesaria si se considera que el recurrente, en definitiva, recrimina en su arbitrio la interpretación del Conservador respecto a la manera en que los títulos informan los deslindes de las propiedades del requirente;

SEXTO: Que, asimismo, conviene recordar que el artículo 18 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces -ubicado en el Título II de este cuerpo normativo, denominado Del Nombramiento y Funciones del Conservador- prescribe que la parte perjudicada con la negativa del Conservador (se entiende que a practicar una inscripción), ocurrirá al juez de primera instancia del departamento, quien en vista de esa solicitud y de los motivos expuestos por el Conservador, resolverá por escrito y sin más trámite lo que corresponda, resultando evidente que lo que reglamenta de manera escueta la norma antes transcrita constituye un procedimiento de los denominados no contenciosos o voluntarios, de aquéllos a que se refiere el artículo 817 del Código de Procedimiento Civil, es decir, aquellos asuntos que según la ley requieren la intervención del juez donde no se promueve contienda alguna entre partes.

El de la especie, entonces, es un procedimiento de carácter unilateral cuyo único objeto consiste en determinar ciertas situaciones jurídicas o verificar el cumplimiento de determinados requisitos impuestos por la ley, mediante declaraciones que no adquieren autoridad de cosa juzgada ni pueden causar perjuicio a terceros;

SÉPTIMO: Que en el caso de autos, es precisamente la naturaleza del procedimiento incoado lo que fue considerado en la sentencia impugnada para resolver que no cabe por esta vía declarar si el recurrente de autos es dueño de la superficie del cauce del Canal Bellavista, presupuesto indispensable que permitiría colegir que la mención indicada en los títulos hace colindantes a los predios y así autorizar el archivo de los antecedentes que dan cuenta de su fusión y posterior subdivisión;

OCTAVO: Que, por lo demás, el propio solicitante reconoce en su recurso que “no existen normas específicas que resuelvan el tema” y que el asunto se puede zanjar “con la simple lectura de los cuerpos legales, la aplicación práctica de las mismas, la costumbre y el análisis de otras normas análogas”, ejercicio que autorizaría, en su concepto, a emitir un pronunciamiento de carácter general que declare la superficie de los inmuebles de su dominio, soslayando que, en este estadio, lo que se revisa únicamente dice relación con la actuación que corresponde exigir al Conservador de Bienes Raíces de La Serena, quien se abstuvo de acceder a lo pedido precisamente porque de los títulos de los inmuebles no consta fehacientemente que sean colindantes.

De este modo, es dable concluir que el referido Auxiliar de la Administración de Justicia, al rehusar el archivo de los planos de fusión y subdivisión y las posteriores subinscripciones en los títulos de dominio de los inmuebles con ocasión de la solicitud que le fuera encomendada por la recurrente, se ha ceñido a los principios que ordenan el ejercicio de su ministerio, el que, atendida su envergadura, debe ser desempeñado con absoluto celo;

NOVENO: Que precisado y aclarado del modo recién señalado el quid de la cuestión jurídica que se propone en el recurso de nulidad, resulta inoficioso referirse a los demás cuestionamientos que se desarrollan en el arbitrio, por cuanto aún de ser efectivos, ninguno de ellos habría podido tener influencia sustancial en lo dispositivo del fallo, toda vez que, como ha quedado determinado, en la especie no procedía dar lugar a la solicitud del recurrente, habida consideración a que los títulos de los inmuebles cuya fusión y subdivisión se persigue no los hacen colindantes, lo que impedía adoptar una decisión distinta de aquella que en definitiva se dispuso;

DÉCIMO: Que por consiguiente, no puede considerarse que la actuación de la Corte de Apelaciones de La Serena adolezca de error de derecho alguno, toda vez que al confirmar la sentencia de primer grado ratifica la decisión del juez de la instancia que resolvió que la negativa del Conservador de Bienes Raíces de La Serena de acceder al requerimiento de que se trata ha sido ajustada a derecho, en ejercicio de las facultades que le confiere su investidura;

UNDÉCIMO: Que, consecuentemente, los errores de derecho en que se hacen consistir las infracciones legales denunciadas, no se han cometido, por lo que el recurso en estudio debe ser desestimado.

Por estas consideraciones y lo preceptuado en los artículos 764, 767 y 772 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido en lo principal de la presentación de fojas 79, por el abogado don Luis Gastón Iver Hudson, por la solicitante, en contra de la sentencia de dos de agosto de dos mil trece, escrita a fojas 77

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redacción a cargo del Ministro Señor Nibaldo Segura Peña.

Nº 7719-13.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Nibaldo Segura P, Juan Araya E., Lamberto Cisternas R. y Abogados Integrantes Sres. Jorge Lagos G. y Arturo Prado P.

No firma el Ministro Sr. Araya y el Abogado Integrante Sr. Lagos, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber cesado en sus funciones el primero y estar ausente el segundo.

Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a veintisiete de enero de dos mil catorce, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.