Restitución de dineros

Santiago, uno de julio de dos mil catorce.

Vistos:

En autos rol Nº 581-2013 del Tercer Juzgado Civil de Concepción, doña nombre reservado deduce demanda en contra de Inmobiliaria Diversa Limitada, representada por don nombre reservado, a fin que se declare terminado el contrato de subarriendo celebrado con la demandada por incumplimiento de esta última, en consecuencia, se la condene a restituir los meses de renta y el mes de garantía pagados por la actora, en subsidio, las cifras que el tribunal estime de derecho por estos conceptos, además de los perjuicios que el incumplimiento le ha ocasionado, cuya especie y monto se reserva para discutir en la etapa de cumplimiento de la sentencia o en juicio diverso, a su elección, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 173 del Código de Procedimiento Civil, con costas.

La demandada, evacuando el traslado, solicitó el rechazo de la acción deducida en su contra, argumentando que, conforme al contrato suscrito, la demandante se obligó a realizar todos los trámites necesarios para obtener la patente comercial para el local subarrendado y que la buena fe contractual importa que hubiera ayudado a obtener la recepción municipal del inmueble, lo que no hizo y que pese a los esfuerzos de su parte no ha podido obtener dicha recepción, siendo inefectivo que se haya negado. Controvierte el hecho que la ausencia de recepción municipal haya impedido a la demandante obtener su patente comercial, ya que el Municipio podría haberle otorgado patente provisoria, como ha ocurrido con otros locales, según demostrará; además, niega el hecho que la demandante hubiera realizado mejoras en el local comercial. Asimismo, deduce demanda reconvencional, solicitando la restitución y pago de las rentas insolutas del inmueble subarrendado

El tribunal de primera instancia, en sentencia de cinco de abril de dos mil trece, escrita a fojas 101 y siguientes, acogió la demanda y declaró terminado el contrato de subarriendo otorgado entre las partes con fecha 26 de septiembre de 2012, respecto del local comercial de domicilio reservado C de la comuna de San Pedro de la Paz, con fecha 26 de noviembre de 2012; rechazó la solicitud de devolución de rentas pagadas por los meses de octubre y noviembre de 2012, de la garantía y de indemnizaciones pretendidas; desestimó la demanda reconvencional en todas sus partes; ordenó la devolución del local una vez notificado el presente fallo, en un plazo de tres días e impuso a cada parte sus costas.

Se alzó la demandante y adhirió la demandada y una de las salas de la Corte de Apelaciones de Concepción, en fallo de veinticuatro de septiembre de dos mil trece, que se lee a fojas 148, confirmó la sentencia de primer grado, sin modificaciones.

En contra de esta última decisión, la demandante deduce recurso de casación en el fondo, por haberse incurrido en infracciones de ley que han influido, en su concepto, sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte una de reemplazo que, aplicando la recta doctrina, acoja el recurso de apelación deducido en contra de la sentencia de primera instancia y enmendando conforme a derecho disponga que se confirma dicha sentencia, con declaración que se acoge la demanda principal en todas sus partes, con costas, confirmándola en lo demás.

Se trajeron estos autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la demandante denuncia la infracción de los artículos 44, 1439, 1481, 1493, 1547, 1915 y 1924 N°2 del Código Civil y artículo 173 del Código de Procedimiento Civil.

Refiere los hechos establecidos, entre los que señala que la demandada está obligada a obtener la recepción definitiva de la propiedad, obligación pura y simple y que debe ser ejecutada personalmente por la demandada, la que no está sujeta a la modalidad del mandato de la cláusula 8ª del contrato de subarriendo; que el mandato otorgado por la subarrendadora demandada a la subarrendataria demandante, contenido en dicha cláusula 8ª lo es sólo para realizar los trámites que le permitan obtener la patente comercial para el rubro gastronómico del local comercial, para lo cual fue arrendado; que hasta la fecha en que el demandado fue emplazado en este juicio no ha obtenido recepción definitiva del inmueble arrendado; que el documento de fojas 71, consistente en un Certificado de la Dirección de Obras Municipales, corrobora la imposibilidad de obtener patente comercial, por cuanto, como primera razón, la propiedad cuenta con edificaciones sin recepción municipal.

De la última circunstancia, la actora recurrente desprende que el demandado no ha cumplido con la obligación que le impone el contrato en la cláusula 9ª y que consiste en obtener la recepción definitiva del local subarrendado, lo que ha impedido que su parte pueda obtener patente comercial para ejercer el rubro gastronómico en el local subarrendado, reconocido en el mismo contrato.

Sostiene que en la sentencia impugnada se vulnera el artículo 1481, inciso final, del Código Civil, porque se estima que, no obstante el incumplimiento del demandado, la condición de obtener la patente comercial durante el plazo de dos meses desde el otorgamiento del contrato, lo que no se concretó, por ese hecho, debe considerarse fallida y resuelto ipso facto, de pleno derecho, el contrato de arriendo, por lo que no procede que la demandante reclame indemnización de perjuicios ni la restitución de las rentas de arrendamiento de los meses de octubre y noviembre de 2012 y tampoco procede la devolución de la garantía.

Señala que existe error de derecho en lo resuelto porque el citado artículo 1481, inciso final, señala “Con todo, si la persona que debe prestar la asignación se vale de medios ilícitos para que la condición no pueda cumplirse o para que la otra persona de cuya voluntad depende en parte su cumplimiento no coopere a él, se tendrá por cumplida” y el yerro radica en que la demandada jamás alegó que el contrato estuviera terminado ipso facto y tampoco que la condición estuviera fallida, además, la propia demandada por su falta de diligencia habría producido el hecho de que no pudiera obtenerse la patente ya que no obtuvo recepción municipal, ni hizo nada para ello, por lo que se valió de medios ilícitos. La doctrina ha señalado que, si bien el artículo 1481 del Código Civil se refiere a quien debe prestar la asignación, la norma se hace aplicable a las obligaciones convencionales condicionales de acuerdo a lo prescrito en el artículo 1493 del mismo Código, respecto al que también se produce error de derecho, por no aplicarlo; además al decir el legislador “se vale de medios ilícitos” no solamente se refiere a un medio delictual, es decir, que importe un delito, sino que la correcta interpretación debe ser un medio contrario a derecho y entre ellos está la omisión o falta de actividad, la que precisamente adoptó la demandada principal para impedir el cumplimiento de la condición y si ninguna actividad realizó la demandada principal para obtener la recepción definitiva del inmueble como lo da por establecido la sentencia de primera instancia, confirmada por la Corte de Apelaciones, ello debe calificarse de acuerdo al artículo 44 del Código Civil, como culpa lata, lo que en materia civil equivale al dolo.

En consecuencia, al considerar fallida la condición, lo que nunca fue planteado por la demandada, la sentencia impugnada ha incurrido en un error de derecho en la aplicación del inciso final del artículo 148 del Código Civil, que es aplicable a las obligaciones convencionales condicionales, de acuerdo al artículo 1493 del Código Civil y presumiéndose culpable el incumplimiento de la subarrendadora demandada, reconocido como hecho en la sentencia, ya que de acuerdo con el artículo 1547 del mismo Código, la culpa contractual se presume, cuyo es el caso, “todos los artículos antes citados y de acuerdo al artículo 1915 del Código Civil corresponde calificar de subarriendo el contrato sublite y por lo mismo no pudo dar por resuelto ipso facto el contrato sino que debió considerar cumplida la condición y por ende declarar terminado el contrato y aplicando correctamente los artículos 44,1481, 1493, 1915 y 1439 corresponde que el contrato sublite sea calificado de bilateral, y por ende, conforme lo dispone el artículo 1489” su parte “como contratante diligente puede demandar la terminación del contrato con indemnización de perjuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales de la parte demandada principal y subarrendadora, incumpliendo la obligación de mantener la cosa en estado de servir para el fin para el que fue arrendado, como lo dispone el artículo 1924 N° 2 todos del Código Civil, declarar terminado el contrato de subarriendo por incumplimiento de la subarrendadora y condenar a la demandada a indemnizar los perjuicios de la terminación del subarriendo por incumplimiento de la subarrendadora reservando la determinación de la especie y monto de los perjuicios para la ejecución de la sentencia o para otro juicio distinto a elección de la demandante pagar los perjuicios de acuerdo al artículo 173 del Código de Procedimiento Civil”.

Finaliza su exposición describiendo la influencia sustancial que, en su concepto, han tenido en lo dispositivo del fallo, los errores de derecho que denuncia.

Segundo: Que, en la sentencia impugnada, se fijaron como hechos, los que siguen:

a) No se ha controvertido que con fecha 26 de septiembre de 2012, la demandada dio en subarriendo a la actora, el local 6 C del inmueble de domicilio reservado en San Pedro de la Paz de una superficie aproximada de 80 metros cuadrados. Se pactó que la propiedad sería destinada a local comercial gastronómico, rigiendo el contrato por un año desde el 1° de octubre de 2012 hasta el 20 de septiembre de 2013, renovable tácita y sucesivamente por iguales períodos en la forma señalada en la cláusula tercera. Se acordó una renta de arriendo de $500.000.- pagadera en mensualidades anticipadas dentro de los cinco primeros días de cada mes calendario, reajustable cada seis meses.

b) A la fecha de suscripción del contrato la subarrendataria pagó la suma de $1.000.000.- de los que $500.000.- corresponden a la primera renta y los restantes $500.000.- corresponden al mes de garantía.

c) El referido contrato contiene una cláusula octava que dice: “El inmueble será destinado al giro comercial de la subarrendataria. Las partes elevan a la condición de esencial del presente contrato el hecho que la subarrendataria obtenga para el local comercial objeto de este instrumento patente municipal para el destino antes indicado. Si por razones ajenas a la subarrendataria, habiendo presentado oportunamente la solicitud de patente, no le sea posible la obtención de ésta dentro de un plazo máximo de 2 meses desde esta fecha, el presente contrato se entenderá resuelto ipso facto sin que las partes se deban ningún tipo de indemnización o pago recíproco, devolución de garantía. En este caso, la subarrendataria sólo estará obligada al pago de la renta correspondiente a dichos dos primeros meses, más el tiempo que demore en restituir el inmueble arrendado. La subarrendadora declara desde ya que el inmueble no tiene destino comercial. La subarrendataria realizará en nombre y representación de la subarrendadora y arrendadora, en su caso, todos los trámites necesarios ante la Municipalidad de San Pedro de la Paz y demás autoridades pertinentes, destinados a obtener patente comercial para la propiedad arrendada y de esta manera tener el uso y goce del inmueble a actividades de su giro. Con este objetivo la subarrendadora otorga mandato amplio a la subarrendataria para obtener los permisos necesarios para la explotación del rubro.”.

d) La cláusula 9ª del contrato estipula: “El subarrendador se compromete a regularizar la recepción definitiva de este local en la Municipalidad de San Pedro de la Paz, como asimismo se compromete a cancelar todos los partes municipales que sea afectada la arrendataria por la no regularización.”.

e) La demandante pide la resolución del contrato con restitución de lo pagado e indemnización de perjuicios, alegando que no ha podido obtener patente comercial por el incumplimiento del subarrendador en la recepción municipal definitiva del inmueble donde se ubica el local.

f) El demandado si bien reconoce que el inmueble no cuenta con recepción municipal alega que ello no impide a la demandante obtener patente provisoria, para lo cual cuenta con un mandato otorgado por su parte y por el propietario del inmueble para realizar los trámites necesarios para obtenerla.

g) Con el documento de fojas 71 “Certificado de Destino de la Propiedad”, de la Dirección de Obras Municipales con calificación “desfavorable”, originada en que la propiedad cuenta con edificaciones que carecen de recepción municipal y en que debe obtener autorización sanitaria, se prueba la imposibilidad de obtener patente comercial.

Tercero: Que, sobre la base de los hechos narrados en el motivo anterior, los jueces del fondo, concluyeron que la demandada ha incumplido al no tener la recepción definitiva la que depende únicamente de esa parte, lo que lleva a que no pueda conseguir patente definitiva la actora y no provisoria como alega la demandada, sin que el mandato se le haya otorgado para obtención de la recepción, sino para la obtención de la patente comercial; agregan que las partes elevaron a la condición de esencial la obtención de patente por la subarrendataria, condición fallida desde que la demandante no ha logrado la patente correspondiente y el plazo pactado para su cumplimiento está vencido, en consecuencia, aconteció el evento previsto en la cláusula octava, por lo que se tuvo por terminado ipso facto el contrato de subarriendo con fecha 26 de noviembre de 2012, acogiendo la petición de la demandante en tal sentido, estimando que no procede la devolución de la renta de los meses de octubre y noviembre de 2012, como tampoco la devolución de la garantía, ni indemnización de perjuicios por aplicación de la clausula novena del contrato.

En cuanto a la demanda reconvencional de restitución del inmueble y pago de rentas insolutas desde diciembre de 2012, intentada por la subarrendadora demandada, los sentenciadores la consideraron improcedente atendido lo resuelto, pero para finiquitar las relaciones entre las partes ordenaron la restitución del inmueble.

Cuarto: Que, en síntesis, como se advierte de lo anotado la resolución del litigio ha sido el resultado de la interpretación que se le ha dado a las cláusulas contractuales que ligaron a los contendientes. En efecto, se ha considerado la adquisición de patente comercial como condición esencial, según la redacción de la cláusula pertinente y fallida que fue, por terminada ipso facto la convención; como resultado de ello, se aplicaron las consecuencias estipuladas en la misma cláusula octava en la que se acordó que en el evento que no sea posible la consecución de la patente comercial dentro de un plazo máximo de dos meses desde la fecha de suscripción, el contrato se entenderá resuelto ipso facto sin que las partes se deban ningún tipo de indemnización o pago recíproco, ni devolución de garantía.

Quinto: Que, por consiguiente, las argumentaciones de la recurrente en orden a que la demandada no alegó que la condición pactada estuviera fallida y, por lo tanto, resuelto ipso facto el contrato, que es lo decidido por el tribunal; en cuanto a que el incumplimiento de la subarrendadora en la obtención de la recepción del local de que se trata, demostrado en el proceso, es suficiente para dar lugar a sus pretensiones compensatorias e indemnizatorias, resultan ajenas al sustento de la decisión adoptada, desde que éste, como se dijo, está constituido por la interpretación y aplicación de las estipulaciones convencionales. Por lo tanto, si la recurrente no concuerda con dicha interpretación debió acusar las vulneraciones adecuadas al efecto, lo que no hizo, ya que no ha denunciado infracción alguna de las normas sobre la exégesis de los contratos.

Sexto: Que, la omisión consignada en el motivo anterior, conduce inevitablemente a la inviabilidad del reproche de ilegalidad interpuesto por la demandante, por adolecer el mismo de una defectuosa formalización, circunstancia insuperable por este Tribunal de Casación, ya que no se presentan, además, las condiciones en las que el legislador atribuye facultades oficiosas, pues lo resuelto se ajusta a los hechos y al derecho.

Por estas consideraciones y lo dispuesto, además, en los artículos 764, 765, 766, 767, 768, 771, 772 y 783 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido por la demandante a fojas 149, contra la sentencia de veinticuatro de septiembre de dos mil trece, que se lee a fojas 148.

Redacción a cargo del Ministro señor Ricardo Blanco Herrera.

Regístrese y devuélvanse, con sus agregados.

Nº 11.787-2013.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Ricardo Blanco H., Carlos Aránguiz Z., señora Andrea Muñoz S., y los Abogados Integrantes señores Emilio Pfeffer U., y Ricardo Peralta V. No firman los Abogados Integrantes señores Pfeffer y Peralta, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ambos ausentes. Santiago, uno de julio de dos mil catorce.

Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a uno de julio de dos mil catorce, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.