Ley del contrato

Santiago, treinta y uno de julio de dos mil catorce.

Vistos:

Por sentencia de quince de junio de dos mil doce, escrita a fojas 65 y siguientes, se rechazó la demanda de cobro de honorarios, con costas.

Apelada dicha sentencia por la parte demandante, una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago por sentencia datada el treinta de octubre de dos mil trece, escrita a fojas 99 y siguientes, la revocó y condenó a la demandada a pagar el equivalente a 1,5 % del valor de la transacción de que da cuenta la escritura de venta, esto es, la suma de $ 15.000.000.-, más el impuesto al valor agregado, con reajustes e intereses corrientes, sin costas.

En contra de la citada sentencia la parte demandada dedujo recurso de casación en el fondo, denunciando la infracción de una serie de normas legales, y solicita que se lo acoja, e invalidándosela se dicte una de reemplazo que niegue lugar a la demanda, con expresa condena en costas.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

1° Que el recurrente sostiene que se infringió lo que dispone el artículo 1545 del Código Civil, porque las partes celebraron un contrato de corretaje de propiedades, de naturaleza innominada, acordando que el precio pactado por el servicio sería el equivalente al 1,5 % del valor del inmueble, en caso de aceptarse la oferta en el término de quince días a contar del 6 de abril de 2010, lo que es desechado por los jueces invocando lo que previene el artículo 1546 del citado código. Afirma que la validez de la oferta era un elemento del contrato, y lo consigna así expresamente, y al eliminarse como tal se vulnera la primera norma mencionada.

Agrega que el error de derecho denunciado tuvo influencia sustancial en lo dispositivo de la sentencia, pues de haberse aplicado correctamente el artículo 1545 del Código Civil se habría concluido que la demandada no tiene la obligación de pagar la suma indicada, porque no se acreditó que la vendedora aceptó la oferta dentro de los quince días siguientes al 6 de abril de 2010.

También denuncia la infracción de lo que previene el artículo 1483 en relación con lo que dispone el artículo 1560, ambos del Código Civil, porque las condiciones deben cumplirse del modo que las partes probablemente entendieron que lo fuese, y se presume que el modo más racional de cumplirla es el que han entendido las partes. Según la doctrina, añade, es un precepto que aplica a las condiciones la regla general de interpretación de los contratos contenida en el artículo 1560 del mencionado código: “hay que estarse a la intención de las partes”. Y como la obligación del demandado de pagar el honorario era condicional, sujeta a la condición suspensiva que la oferta fuera aceptada dentro de plazo, lo que no ocurrió, lo que permite reputarla como fallida, se debe concluir que el derecho a percibirlo nunca nació a la vida jurídica, en razón de no haberse materializado lo estipulado en la oferta.

Concluye que como en la sentencia impugnada se desestimó la defensa que la condición debía cumplirse de acuerdo a lo pactado, se transformó una obligación que estaba sujeta a una condición en una pura y simple, es decir, se acogió la demanda sólo porque el corredor “presentó” a las partes, pasándose por alto las demás estipulaciones del contrato.

Solicita, en definitiva, que se acoja el recurso interpuesto y se invalide la sentencia impugnada, y se dicte una de reemplazo que declare que no se hace lugar a la demanda, con expresa condena en costas;

2° Que resulta ilustrativo tener presente que el corretaje o mediación es aquel contrato “…en virtud del cual una persona llamada cliente encarga a otra denominada corredor la obtención de un oferta seria, tendiente a realizar un determinado negocio, quien en el evento de lograrla tiene derecho a cobrar al cliente una retribución llamada comisión, cuyo monto es el convenido o el usual…” (Puelma Accorsi, Álvaro, Contratación comercial moderna, Editorial Jurídica de Chile, 2002, p. 56); por lo tanto, la labor que debe efectuar el corredor de propiedades se traduce en lograr que una tercera persona pacte la operación con el cliente, recibiendo por dicha gestión una comisión si el negocio se lleva a efecto, lo que significa que actúa como mandatario de ambos, esto es, del cliente y del interesado en el negocio, prestando sus servicios de intermediación;

3° Que, como se consignó, se denuncian quebrantadas las normas contenidas en los artículos 1483, 1545 y 1560 del Código Civil. La primera disposición, como también aquella contenida en el artículo 1484 del citado código, refiere la forma como debe cumplirse la condición, y la principal regla es la establecida en la norma que se dice violentada, que es del siguiente tenor: “La condición debe ser cumplida del modo que las partes han probablemente entendido que lo fuese, y se presumirá que el modo más racional de cumplirla es el que han entendido las partes”. En consecuencia, se debe atender a cuál fue la intención de los contratantes al fijar la condición; lo que implica que la voluntad de aquellos es lo esencial para interpretar el contrato en lo concernido a la condición que estipularon, por lo tanto, el intérprete no puede permitir que se cumpla por analogía o equivalencia. Dicha disposición está en plena armonía con lo que previene el artículo 1560 del Código Civil, también denunciado violentado, pues señala: “Conocida claramente la intención de los contratantes debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras”. El artículo 1545 del referido estatuto, por su parte, establece lo que en doctrina se denomina la ley del contrato;

4° Que los sentenciadores del fondo, previo análisis de la prueba rendida, establecieron como hechos de la causa, los siguientes:

-La sociedad Inmobiliaria e Inversiones El Manzano S.A., dueña del predio ubicado en la Ruta 5 Norte, Lote N° 1 del plano de subdivisión que forma parte del resto del predio rustico denominado reserva Cora N° 5 del proyecto de parcelación Santa Rosa, comuna de Colina, provincia de Batuco, con una superficie aproximada de 225 hectáreas, encargó a la sociedad Patricio Cummins y Cia. Ltda. la oferta de dicho bien y la búsqueda de un comprador.

-Don nombre reservado, representante de la sociedad Agrícola Don Lorenzo Limitada, mediante documento datado el 6 de abril de 2010, formuló a la sociedad Cummins & Cía. Propiedades una oferta que consta de dos partes, una que interesa al vendedor y otra al corredor, a saber: a) la dirigida al vendedor de la propiedad es la de compra de la misma, por la suma de mil millones de pesos ($ 1.000.000.000.-), con un plazo de validez de quince días contados desde su data; y b) la que concierne al corredor por la que se obliga a pagarle a título de comisión la cantidad equivalente al 1.5 % del precio de la compraventa, más el impuesto al valor agregado, una vez que la oferta sea aceptada.

-La sociedad Inmobiliaria e Inversiones El Manzano S.A. y la sociedad Agrícola Don Lorenzo Ltda. por escritura pública datada el 6 de abril de 2011, otorgada ante el Notario Público don Pedro Ricardo Reveco Hormazabal, celebraron un contrato de compraventa respecto del inmueble ya individualizado y por el mismo precio ofertado, y

-La sociedad sociedad Patricio Cummins y Cia. Ltda. actuó en la labor de oferta de venta del bien raíz, y vendedor y comprador se conocieron única y exclusivamente gracias a la gestión realizada por la referida sociedad;

5° Que, en consecuencia, al asentarse como hechos de la causa que la oferta constaba de dos partes, dirigida a dos destinatarios, el vendedor y el corredor, reguladas en cláusulas distintas y sometidas a condiciones diferentes; y que la obligación de pagar la comisión sólo estaba sujeta al evento que la oferta se aceptara por su destinatario, independiente de la época en que acaeciera, por lo tanto, para solicitar su solución bastaba que naciera a la vida jurídica el negocio en que el corredor actuó como intermediario, lo que también se dio por establecido; se debe concluir que los sentenciadores del fondo no infringieron lo que dispone el artículo 1483 del Código Civil y, como corolario de lo anterior, lo que previenen los artículos 1545 y 1560 del mismo cuerpo legal; por lo que el recurso debe ser desestimado;

6° Que, además, también debe ser rechazado porque el libelo que se examina se sustenta únicamente en la circunstancia que la intención de las partes del contrato de corretaje de propiedades era que el honorario se devengaba únicamente si el negocio ofrecido se celebraba dentro del plazo de quince días contados desde la data de la oferta; y un discurso en el sentido indicado para que prospere en sede de casación debe apoyarse en presupuestos fácticos que deben estar debidamente asentados en la sentencia, de los que se pueda colegir que la intención de aquellas era la indicada y no la que fue dilucidada por los jueces de la instancia analizando la prueba documental y confesional rendida por la parte demandada, lo que no acontece, como se advierte de lo consignado en el motivo 4°.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia de treinta de octubre de dos mil trece, escrita a fojas 99 y siguientes.

Regístrese y devuélvanse.

Redactada por la ministra señora Gloria Ana Chevesich Ruiz.

Rol N° 825-14.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y el Abogado Integrante señor Ricardo Peralta V. No firma la Ministra señora Muñoz y el Abogado Integrante señor Peralta, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con permiso la primera y por estar ausente el segundo. Santiago, treinta y uno de julio de dos mil catorce.

Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a treinta y uno de julio de dos mil catorce, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.