Obligaciones del vendedor

Santiago, veinticinco de mayo de dos mil quince.

VISTOS:

En estos autos Rol Nro. 24.699-11, seguidos ante el Noveno Juzgado Civil de Santiago, caratulados “nombre reservado con Inversiones e Inmobiliaria Las Nieves S.A.”, juicio ordinario de indemnización de perjuicios, mediante sentencia de diecisiete de septiembre de dos mil trece, escrita a fojas 194 y siguientes, la jueza titular del referido tribunal acogió parcialmente la acción, condenando a la demandada al pago de 275 unidades de fomento.

Impugnada la decisión por esa parte mediante recursos de casación en la forma y apelación, una sala de la Corte de Apelaciones de esta ciudad, en fallo de diecinueve de agosto de dos mil catorce, que se lee a fojas 237 y siguientes, desestimó el libelo de nulidad formal y revocó el pronunciamiento de primer grado, rechazando la demanda.

En contra de esta última sentencia, la parte demandante deduce recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que la pretensión de nulidad sustantiva se funda en la vulneración de los artículos 98 y siguientes del Código de Comercio, en relación al 106, de ese mismo cuerpo legal; 1545 y 1546 del Código Civil, en relación al 1560 del mismo código y 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones; 1824, 1826, 1828 y 1833 del Código Civil, en relación al 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, 1568, 1569, 1547, 1548 y 1556 del Código Civil.

Expone la recurrente que de conformidad a los artículos 98 y siguientes del Código de Comercio, incluido el artículo 106 de ese texto normativo, el consentimiento al que se arribó con la demandada también considera los antecedentes que formaron parte de la publicidad del departamento adquirido, inmueble que fue ofertado por la recurrida –y así aceptado por la compradora- en razón de su superficie de 111,29 metros cuadrados útiles, 14,29 metros cuadrados de terraza y 2,80 metros cuadrados de logia, acusando que los jueces quebrantan las referidas disposiciones al remitirse únicamente al contrato de compraventa para determinar la voluntad de los contratantes, advirtiendo, sobre este mismo asunto, que la circunstancia de haber declarado su parte que recibe a entera satisfacción el inmueble y que ese instrumento informa que lo adquirido es coincidente con lo ofertado no autoriza a los sentenciadores a prescindir de las condiciones de la publicidad, pues se encuentra acreditado que lo entregado tiene una superficie inferior a lo recibido y que el consentimiento versó sobre la cosa y el precio, siendo entonces la superficie ofrecida un elemento de la esencia del contrato de compraventa, sin que el hecho de haberse adquirido el bien como especie o cuerpo cierto permita desconocer lo originalmente ofrecido por la vendedora.

Asimismo, afirma que la sentencia infringe los artículos 1545 y 1546 del Código Civil, en relación a los artículos 1560 de ese texto sustantivo y 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, porque los jueces olvidan que los contratos obligan, además de lo que en ellos se expresa, a todas las cosas que emanan de la naturaleza de la obligación o que por ley pertenecen a ella y que, en el caso de autos, el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones incorpora al contrato todo lo relativo a la publicidad efectuada por el vendedor, pasando así a formar parte de la ley del contrato la superficie del inmueble indicada en su oferta, debiendo estarse, al interpretar lo convenido, a la intención de las partes más que lo literal de las palabras. Sin embargo, los sentenciadores resuelven el conflicto apoyándose únicamente en lo declarado en el contrato y la conformidad expresada por la compradora en ese instrumento sobre la base de cláusulas que fueron impuestas por el vendedor.

Concluye la recurrente de lo recién expuesto que si los jueces hubiesen respetado los preceptos señalados habrían declarado que la recurrida incumplió la ley del contrato al entregar a su parte, a sabiendas, un departamento de una superficie inferior a la ofrecida, quien de buena fe creyó que lo que recibía se ajustaba a la publicidad que desplegó su contraparte.

En cuanto a los artículos 1824, 1826, 1828 y 1833 del Código Civil -que regulan las obligaciones del vendedor- en relación también al artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, afirma la impugnante que la sentencia los infringe al no declarar el incumplimiento de la recurrida por no haber entregado lo que reza el contrato, esto es, el departamento con la superficie ofertada.

En lo que hace a los artículos 1568 y 1569 del Código de Bello, afirma que al desestimar la demanda el fallo conculca esas normas, ya que considera que el deudor extinguió su obligación a pesar de entregar un bien de una superficie menor a aquella que ofreció.

Por último, la impugnante aduce que se quebrantan los artículos 1547 y 1556 porque los jueces se limitan a analizar las declaraciones formuladas por la compradora en el contrato de compraventa para desestimar la infracción a la ley del contrato denunciada, sin que la recurrida haya comprobado haber actuado diligentemente en la satisfacción de sus deberes, circunstancia que le imponía la obligación de resarcir los perjuicios que tal incumplimiento ha generado a la demandante;

SEGUNDO: Que sin haberse controvertido la existencia, validez y vigencia del contrato de compraventa de los inmuebles de marras suscrito entre las partes del juicio el diecisiete de abril de dos mil siete, referido al departamento número mil cuatrocientos dos del décimo cuarto piso, los estacionamientos número setenta y cinco y setenta y seis, ambos del primer subterráneo y la bodega número cincuenta del primer subterráneo del Edificio Girasoles del Llano, en la sentencia cuestionada los juzgadores se abocan a analizar los términos de dicha convención, constatando que los contratantes estimaron lo vendido como especie o cuerpo cierto y que la compradora declaró expresamente, en su cláusula quinta, conocer y aceptar lo vendido en el estado que actualmente se encuentra y, en su cláusula cuarta, conocer y aceptar íntegramente las condiciones ofrecidas en la publicidad del proyecto correspondiente al Edificio Girasoles del Llano –aquella aparecida en la revista Vivienda y Decoración en los meses de enero, junio y julio del año 2006, según precisan los jueces- declarando también esa misma parte que tales condiciones son plenamente coincidentes con los bienes adquiridos, no teniendo reclamo alguno que formular por tal concepto;

TERCERO: Que sobre la base del recién reseñado presupuesto fáctico, y advirtiendo que fueron las partes quienes pactaron hacer aplicable en la especie la norma establecida en el artículo 1833 del Código Civil, al estimar el inmueble vendido como especie o cuerpo cierto, independientemente a que éste se tratara o no de un predio rústico, para desestimar la pretensión resarcitoria los sentenciadores explicitan que ha sido la propia compradora quien reconoció que las condiciones de publicidad –incorporadas al contrato en virtud de lo previsto en el artículo 18 de la Ley número diecinueve mil cuatrocientos setenta y dos- son plenamente coincidentes con los bienes adquiridos, condiciones que además quedan posteriormente explicitadas y precisadas por el contrato de compraventa, ya que ese propio instrumento específicamente se refiere, en detalle y precisión, al inmueble objeto de la compraventa en cuestión, bien que en definitiva compra, acepta y adquiere para sí el comprador, motivos por los cuales declaran carente de justificación la indemnización compensatoria solicitada por la demandante;

CUARTO: Que, como puede observarse de las alegaciones expuestas sintéticamente en la primera consideración del actual pronunciamiento, se aprecia que mediante los argumentos allí descritos la recurrente insta más bien por la modificación de los hechos de la causa que por demostrar un error jurídico, pues expresa su desacuerdo con la manera en que ha efectuado tal operación el tribunal de segunda instancia, ya que, en definitiva, lo que reprocha es que los jueces no hayan declarado que la demandada incurrió en un incumplimiento contractual al haberle entregado a la recurrente un inmueble de menores dimensiones y superficie que la ofertada, censurando el fallo en cuanto determinó, como supuesto fáctico, que la compraventa dio por cumplidas las condiciones ofrecidas en la publicidad;

QUINTO: Que, como es sabido, el recurso de casación en el fondo es esencialmente de derecho, puesto que la resolución que ha de recaer con motivo de su interposición debe limitarse exclusivamente a confrontar si en la sentencia que se trata de invalidar se ha aplicado correctamente la ley, respetando en toda su magnitud los hechos, tal como éstos se han dado por establecidos soberanamente por los jueces sentenciadores, de manera que el examen y consideración de tales hechos y de todos los presupuestos fácticos previos en que se sustenta la decisión que se revisa, por disposición de la ley, escapan al conocimiento del tribunal de casación.

En efecto, el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil ordena que “Cuando la Corte Suprema invalide una sentencia por casación en el fondo, dictará acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, sobre la cuestión materia del juicio que haya sido objeto del recurso, la sentencia que crea conforme a la ley y al mérito de los hechos tales como se han dado por establecidos en el fallo recurrido, reproduciendo los fundamentos de derecho de la resolución casada que no se refieran a los puntos que hayan sido materia del recurso y la parte del fallo no afectada por éste”.

Empero, excepcionalmente, es posible conseguir la alteración de los hechos ya determinados por los jueces de la instancia, lo que ocurrirá en el caso que se constate la infracción de ley que se denuncia en el recurso relacionada con la violación de una o más normas reguladoras de la prueba. Ello, porque sólo en el evento de acusarse la conculcación de esas normas podrá revisar el tribunal de casación la efectividad de haber alterado los juzgadores el peso de la prueba, haber dado por establecido un hecho por medios no admitidos legalmente, haber variado el valor de los medios probatorios que la ley permite emplear o haber rechazado aquellos que el ordenamiento jurídico contempla;

SEXTO: Que al no haber denunciado la impugnante un desacato de los juzgadores respecto de las normas reguladoras de la prueba, debe concluirse que los presupuestos fácticos fijados en la decisión que se revisa han sido establecidos con sujeción al mérito de los antecedentes y probanzas aportadas por las partes, de modo que ellos resultan inamovibles, sin ser posible impugnarlos por la vía de la nulidad en examen, de la forma en que se ha propuesto, adquiriendo el carácter de definitivos para la decisión de la acción interpuesta en autos. Por la misma razón, tampoco es posible asentar el supuesto material sobre el cual la recurrente desarrolla todas las acusaciones formuladas en el recurso, que se relacionan con la circunstancia de haber recibido de parte de la demandada un inmueble que presenta una superficie inferior a la que le fue ofrecida. Luego, al no poder determinar, como hecho de la causa, que el inmueble adquirido por la actora presenta una superficie total de 118,71 metros cuadrados, en vez de los 128,38 metros cuadrados que se le habrían ofertado, resulta imposible analizar si los jueces infringieron los preceptos legales que menciona en libelo anulatorio, relativos a la formación de consentimiento en materia comercial, al contenido de las obligaciones asumidas en virtud del contrato de marras, a la fuerza obligatoria de lo acordado, al modo en que deben ejecutarse esos deberes contractuales y a las sanciones derivadas de la falta de cumplimiento de lo acordado;

SÉPTIMO: Que con el mérito de lo recién expresado, el recurso de casación en el fondo que se viene analizando, por medio del cual la demandante pretendió restar validez a la sentencia de autos, atribuyéndole vicios de ilegalidad de carácter sustantivo, no puede prosperar y ha de ser desestimado.

Y de conformidad, además, a lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido en lo principal de fojas 242, por el abogado señor Jaime del Pozo Lacalle, en representación de la parte demandante, contra la sentencia de diecinueve de agosto de dos mil catorce, escrita a fojas 237.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo de la ministra señora Maggi D.

Nº 24.971-14.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Patricio Valdés A., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D., Sr. Juan Fuentes B. y Abogado Integrante Sr. Rafael Gómez B.

No firman el Ministro Sr. Fuentes y Abogado Integrante Sr. Gómez, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con licencia médica el primero y ausente el segundo.

Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a veinticinco de mayo de dos mil quince, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.