Requisitos de lesión enorme

Santiago, veintisiete de julio de dos mil quince.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo:

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de los considerandos vigésimo y vigésimo primero, que se eliminan.

Se reproduce asimismo lo razonado en los motivos undécimo, duodécimo y décimo tercero de la sentencia de casación que antecede.

Y teniendo además presente:

Primero: Que, en lo que importa al presente arbitrio, el artículo 1889 del Código de Bello ha estipulado que concurre lesión enorme para el vendedor cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; considerado este justo precio al momento de la celebración del contrato de compraventa.

Así conceptualizada, la lesión enorme implica una desigualdad tal entre las prestaciones recíprocas de las partes en un contrato conmutativo que quiebra de manera insostenible para el derecho la equivalencia que debe imperar en esta clase de contratos.

Segundo: Que por aplicación del principio contenido en el artículo 1698 del Código Civil, incumbe a la demandante, vendedora en el contrato impugnado, demostrar la efectividad de la lesión enorme que aduce como fundamento de la acción correspondiente.

Tercero: Que, en tal sentido, tanto de los asertos de la actora como de la prueba por ella rendida, resulta posible establecer los siguientes hechos:

1) Que el actor compró el inmueble de autos en el mes de mayo del año 2008 en la suma de $32.093.520 considerando el valor de la unidad de fomento a la fecha del contrato, esto es, $ 20.058,45;

2) Que el demandante financió la compra del bien raíz objeto de la litis, a través de un mutuo hipotecario ascendente a 1.600 UF, pagadero en 360 cuotas (treinta años), préstamo garantizado por primera hipoteca a favor del Banco del Estado de Chile. Además constituyó segunda hipoteca, con cláusula de garantía general, para asegurar el cumplimiento de todas las obligaciones contraídas con ese banco.

3) Que la demandada compró el inmueble litigioso en el mes de junio del año 2011 en la suma de $8.000.000;

4) Que a la fecha de la segunda transacción se encontraban plenamente vigentes los gravámenes detallados en el numeral 2) precedente, y el demandante había solucionado 36 de las 360 cuotas a las que se obligó en virtud del mutuo hipotecario.

Cuarto: Que la existencia, al momento del contrato, de un derecho real de hipoteca sobre la propiedad en litigio influye directamente en la determinación del justo precio del inmueble, que corresponde -tal como la jurisprudencia y la doctrina han reiterado- al valor real de la cosa al momento del contrato, esto es, el valor en que puede ser transada en el mercado de acuerdo a su naturaleza, estado y condiciones. En tal sentido, la hipoteca constituye un gravamen que, por su naturaleza real, resulta insoslayable para cualquier comprador y merma considerablemente su apreciación intrínseca, mas aun si la deuda que garantiza es cuantiosa, como acaece en el presente caso.

Quinto: Que de haber considerado la juez a quo, al momento de fijar el justo precio del inmueble en pleito, el gravamen hipotecario que éste soporta, habría llegado a la indefectible conclusión de que en la especie no existe lesión, entendida como el perjuicio pecuniario que uno de los contratantes sufre a consecuencia de no existir equivalencia entre el valor que da y el que recibe. Lo anterior toda vez que si bien el precio pagado parece, en una mirada superficial, notoriamente bajo frente al valor en que se transaban a la fecha del contrato inmuebles de similares características, lo cierto es que se trata de un bien raíz respecto del cual no se purificaron los gravámenes que lo afectaban, lo que obra en claro detrimento de su valor comercial.

Sexto: Que de acuerdo a lo ya referido, la acción rescisoria ejercida en el libelo de fojas 16 no puede prosperar.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto por los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia en alzada de dieciocho de junio de dos mil catorce, escrita a fojas 254 y siguientes, que acogió la demanda subsidiaria y, en su lugar, se decide que se rechaza la acción de rescisión por lesión enorme deducida a fs. 16, sin costas.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del Ministro señor Silva.

Rol Nº 30.306-2014.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Patricio Valdés A., Héctor Carreño S., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D. y Abogado Integrante Sr. Juan Figueroa V.

No firma el Ministro Sr. Valdés, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión de servicios.

Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a veintisiete de julio de dos mil quince, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.