Requisitos de lesión enorme

Santiago, veintisiete de julio de dos mil quince.

VISTO:

En estos autos Rol N° 30.306-2014 de esta Corte Suprema, sobre juicio ordinario de nulidad de contrato y rescisión por lesión enorme, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, seguidos ante el Quinto Juzgado Civil de Valparaíso, bajo el Rol N° 5327-2011, la parte demandada dedujo recurso de casación en la forma y en el fondo en contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Valparaíso, de veinte de octubre de dos mil catorce, escrita a fojas 303, que confirmó en todas sus partes el fallo de primer grado que rechazó la demanda principal de nulidad de contrato y acogió la subsidiaria, declarando la rescisión por lesión enorme del autocontrato de compraventa objeto de la litis.

Se ordenó traer los autos en relación.

Y CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que en la presente causa compareció don Jorge Roberto Araya Guzmán, abogado, en representación de nombre reservado, quien dedujo demanda principal de nulidad de contrato de compraventa y subsidiaria de rescision por lesión enorme, respecto del autocontrato de compraventa suscrito por la demandada doña nombre reservado mediante escritura pública otorgada ante el notario de Limache Nelson Lister Nazif el día 13 de junio de 2011, sobre el inmueble que singulariza, solicitando, en lo que importa al recurso en estudio se declare la rescisión del autocontrato así como también la cancelación de la inscripción de dominio que figura a nombre de la demandada sobre el inmueble de autos, quedando vigente la inscripción de dominio del demandante, con costas.

Fundamentando su pretensión, señaló que por escritura pública de 30 de Mayo de 2008 el demandante celebró contrato de compraventa y mutuo hipotecario con la Constructora Pacal S.A. respecto de la propiedad raíz ubicada en la Comuna de Limache, domicilio reservado, que corresponde al Sitio N° 13 del Conjunto Habitacional denominado Villa Alcalde Rodenas, que adquirió gracias a un crédito hipotecario que aún paga.

Relata que el actor mantuvo en el pasado una relación de pareja con la demandada, y en dicha circunstancia procedió de buena fe a otorgarle un poder especial para realizar los actos y contratos relativos al inmueble que le fueren favorables. Sin embargo, vulnerando la voluntad de su parte y ya terminada la relación que ligó a las partes, la contraria procedió con dolo a autocontratar, privando a su representado del dominio del inmueble en cuestión, violando incluso el contrato de hipoteca.

En efecto, la demandada haciendo uso indebido del poder conferido y desobedeciendo las instrucciones de su mandante suscribió un autocontrato sobre el bien raíz materia de autos, por escritura pública el 13 de junio de 2011, compareciendo la demandada como “vendedora” y “compradora”, expresando que él (actor) vendía y que ella (demandada) compraba el inmueble y que el precio supuestamente convenido ascendía a $8.000.000, que habría pagado con anterioridad a la escritura en dinero efectivo.

Afirma que el demandante jamás autorizó la compraventa aludida, ni tampoco el autocontrato de compraventa, no acordó precio ni menos recibió suma alguna de la demandada.

Así las cosas, el precio señalado en el contrato ($8.000.000) no se condice con el valor comercial del inmueble que asciende aproximadamente a $40.000.00, puesto que se trata de una propiedad que consta de living comedor, 3 dormitorios, 3 baños y cocina amoblada completamente, ubicada en un lugar central de Limache, a lo que añade que el actor ejecutó una ampliación de la casa habitación que le dio un mayor valor comercial. Luego, el precio que se indica en la escritura pública de compraventa es ínfimo e irrisorio, violando la letra y espíritu del artículo 1889 del Código Civil.

El trámite de contestación se tuvo por evacuado en rebeldía de la demandada.

SEGUNDO: Que la sentenciadora de primera instancia estimó que los medios de convicción allegados al proceso -valorados en conformidad a la ley- permitían concluir que en autos se encontraban acreditados todos los requisitos legales que autorizaban la procedencia de la rescisión por lesión enorme, atento que estimó que el precio de $8.000.000 pagado por la demandada en el contrato de compraventa de 13 de junio de 2011 resultaba inferior a la mitad del justo precio de conformidad con lo prevenido en el artículo 1889 del Código Civil, toda vez que fijó dicho justo precio en 1700 UF, que a esa fecha correspondía a la suma de $37.128.731 (treinta y siete millones veintiocho mil setecientos treinta y un pesos).

TERCERO: Que el tribunal de alzada confirmó el fallo de primer grado, sin agregar nuevos fundamentos a los ya vertidos en la resolución apelada.

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA:

CUARTO: Que la recurrente sostiene que la sentencia en examen incurrió en el vicio contemplado en el numeral 9° del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, por haber faltado a algún trámite o diligencia declarados esenciales por la ley o a cualquier otro requisito por cuyo defecto las leyes prevengan expresamente que hay nulidad, en relación con el Nº 2 del artículo 800 del mismo cuerpo legal.

Agrega que el tribunal de alzada, el día de la vista de la causa y al pronunciarse sobre los documentos acompañados por su parte, resolvió “Atendida la naturaleza de los documentos acompañados a fojas 300, se deja sin efecto la resolución de fojas 301 que los tuvo por acompañados con citación y en su lugar se provee, téngase presente”.

Estima que esta determinación produjo un perjuicio a su parte sólo reparable con la invalidación del fallo, por cuanto al no agregar los documentos en forma legal y al sólo “tenerlos presente”, no fueron valorados en segunda instancia, influyendo lo anterior en lo dispositivo del mismo, atendido que esos instrumentos eran aptos para determinar si el justo precio fijado obedecía o no a valores referenciales del inmueble al tiempo del contrato, alegación efectuada en el recurso de apelación deducido y elemento substancial que debía ser esclarecido, al tratarse de una controversia que debía ser resuelta aplicando las normas de la lesión enorme, en particular el inciso 2° de artículo 1889 del Código Civil.

Termina solicitando se acoja el recurso, se anule la sentencia recurrida y se dicte otra de reemplazo que dando lugar al recurso de apelación, rechace la demanda subsidiaria en todas sus partes, con costas.

QUINTO: Que para analizar en su mérito el arbitrio de nulidad formal interpuesto, conviene dejar primeramente consignado en qué consisten los documentos cuestionados, para luego determinar, de acuerdo a su naturaleza, si la forma de incorporación al procedimiento ha tenido alguna incidencia en el resultado del juicio.

Así, los mentados documentos, que rolan a fojas 298 y 299 del expediente, consisten en dos impresiones obtenidas de la página web del sitio Portal Inmobiliario, ambas certificadas por el Notario público Nelson Lister Nazif, quién constata que aquellas fueron efectivamente obtenidas del sitio web www.portalinmobiliario.com, correspondiendo la primera de ellas al código 1745465, publicado con fecha 9 de enero de 2014, en el que se observa una casa en venta en la comuna de Olmué, por la suma de 1.837,73 UF, y la segunda al código 1684577, publicado con fecha 29 de octubre de 2013, en el que también se observa una casa en venta en la comuna de Olmué, por el mismo monto de 1.837,73 UF. Dichos instrumentos se tuvieron por acompañados con citación y fueron objetados por la contraria dentro de plazo legal. Sin embargo, el día de la vista de la causa, atendida la naturaleza de los documentos acompañados, se dejó sin efecto la resolución que los tuvo por acompañados y en su lugar, se proveyó “téngase presente”.

SEXTO: Que como ya se señaló, lo que directamente reprocha la recurrente es el hecho de que no se consideraran dichos instrumentos al momento del fallo, toda vez que elucubra que de haber sido legalmente incorporados el resultado del recurso de apelación le habría sido favorable.

Frente a aquella alegación, resulta útil consignar que conforme lo dispone el inciso penúltimo del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, el vicio de forma que puede causar la anulación de una sentencia debe ser corregido cuando el afectado haya sufrido un perjuicio sólo reparable con la invalidación del fallo o cuando ha influido en lo dispositivo del mismo, esto es, cuando sea posible afirmar que, de no haberse incurrido en la falta, el pleito habría sido decidido, en virtud de ello, de modo diverso al que se hizo.

SÉPTIMO: Que, en la especie, de concurrir la falta alegada, ésta no tendría influencia alguna en lo dispositivo del fallo, motivo por el cual resulta improcedente acoger el arbitrio de casación, puesto que mediante la incorporación de las dos impresiones de pagina web, totalmente anónimas, sólo se logra dar cuenta del presunto valor en que se ofertaría, por una persona cuya identidad se desconoce, una propiedad – cuya singularización también se omite- en la vecina ciudad de Olmué. Así, malamente podría dárseles valor alguno, ya que carecen de toda aptitud para incidir siquiera un ápice en el resultado del juicio, cualquiera que fuere, independientemente de su forma de incorporación.

OCTAVO: Que en consecuencia, el arbitrio de nulidad formal debe ser desestimado.

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO:

NOVENO: Que quien recurre asevera que el fallo cuestionado transgredió lo dispuesto en los artículos 1700 y 1706 del Código Civil en relación al artículo 1889 del mismo código, lo que se produce al valorar la prueba documental, consistente en los instrumentos públicos y privados que detalla, al momento de determinar el justo precio del inmueble.

Explica que en lo referente a los instrumentos públicos, no obstante reconocer los jueces la existencia de una hipoteca sobre la propiedad en litigio, no le han otorgado la consecuencia jurídica que le es propia y que dice relación con la influencia en el valor comercial de un bien sujeto a este gravamen al momento de determinar el justo precio. De este modo, no obstante encontrarse agregados legalmente la copia autorizada de escritura pública del contrato de compraventa y mutuo hipotecario de fecha 30 de mayo de 2008, suscrita entre la Constructora Pacal S.A., el Banco Estado y el demandante, en que se expresa que sobre el inmueble en cuestión se constituyó primera hipoteca e hipoteca con cláusula de garantía general, así como las copias de inscripción de las hipotecas que garantizan el mutuo hipotecario por 1600 U.F., antecedentes todos que dan cuenta de la obligación mutuaria, no han sido considerados al momento de determinar el justo precio.

También se vulneran las leyes reguladoras de la prueba establecidas en el artículo 1706 del Código Civil, al no valorarse los certificados extendidos por el Banco Estado de Chile, donde consta que al mes de junio de 2011 sólo se habían pagado 36 dividendos de un total de 360 cuotas en que se dividió el mutuo hipotecario de 1600 U.F., es decir, $7.167.154 de $37.128.731. Tampoco ha sido considerado el documento agregado como medida para mejor resolver consistente en calendario de pago remitido por el Banco del Estado de Chile, datos de la tasación y saldo impago por un total general adeudado de 1.479 UF, ascendente a $35.149.392 del crédito hipotecario relativo al inmueble de autos.

La sentencia recurrida -afirma- no valoró legalmente tales documentos, los que hacen fe entre las partes, fijando contrariamente que el justo precio de la propiedad al 13 de junio de 2011 era de 1.700 Unidades de Fomento, esto es, $37.128.731 y que por ende se configuraron los presupuestos del artículo 1889 del Código Civil. De haber sido valorada la prueba documental de acuerdo a la ley, la demanda de rescisión por lesión enorme debió ser desestimada por la insuficiencia de la prueba para acreditar el justo precio de la cosa al momento del contrato.

A continuación, denuncia la transgresión del artículo 425 del Código de Procedimiento Civil en relación al artículo 1889 del Código Civil, puesto que el tribunal al apreciar la prueba pericial lo hace con infracción de los principios de la lógica, las máximas de la experiencia y los conocimientos científicamente afianzados, por cuanto el peritaje al no efectuar un análisis jurídico de los antecedentes, específicamente la existencia de un mutuo y del derecho real de hipoteca que grava al inmueble, contraviene las máximas de la experiencia en materia inmobiliaria y de compraventa de bienes raíces, ya que el valor comercial de una vivienda es muy distinto en la medida que se encuentre o no gravado, como ocurre en este caso, con una hipoteca.

Finalmente, sostiene que el peritaje y la sentencia definitiva incurren en una omisión consistente en determinar el valor comercial del bien objeto del juicio sin atender al gravamen que lo afecta por un monto de 1600 U.F. y cuya existencia constaba en autos al momento de producirse la prueba, lo que influye substancialmente en lo dispositivo del fallo, toda vez que de no incurrirse en la mentada omisión se hubiera llegado a la conclusión de que el valor comercial del bien no podría ser 1700 UF, sino un valor indeterminado por la insuficiencia de la prueba rendida, pero, en todo caso, muy inferior a ese monto, por cuanto dicho inmueble se encuentra gravado con una hipoteca por 1600 UF, restando por pagar al momento del contrato el 90% del mutuo hipotecario.

DÉCIMO: Que la determinación del justo precio es inherente a la acción de lesión enorme y constituye uno de sus elementos indispensables, ya que sólo una vez fijado aquél el tribunal está en condiciones de comparar ese precio con el acordado por las partes, a fin de establecer si hubo o no lesión enorme.

En tal sentido, la sentencia de primer grado, analizando el peritaje evacuado por el arquitecto señor nombre reservado, la escritura pública de compraventa celebrada por el demandante con fecha treinta de mayo de dos mil ocho, la tasación practicada por el Banco Estado de Chile y la testimonial rendida por el demandante, arribó a las siguientes conclusiones:

1) Que el actor compró el inmueble de autos en el mes de mayo del año 2008 en la suma de $32.093.520 considerando el valor de la unidad de fomento a la fecha del contrato, esto es, $ 20.058,45.

2) Que la demandada compró el inmueble en el mes de junio del año 2011 en la suma de $8.000.000.

3) Que los valores de transacciones comerciales de inmuebles de la ciudad de Olmué –cercanas a la propiedad de autos- alcanzan sumas superiores a las 1.800 unidades tributarias de fomento según lo informa el perito tasador.

4) Que es un hecho público y notorio que la ciudad de Olmué tiene un valor turístico algo mayor que Limache, lo cual es relevante para estimar que la propiedad de autos no puede transarse en valores de 1.800 Unidades de Fomento o superiores como aquellas que se muestran en el peritaje.

5) Que, en consecuencia, parece razonable la conclusión propuesta por el perito en su informe en cuanto a que el justo precio de la propiedad materia de autos, al 13 de junio de 2011, era de 1.700 Unidades de Fomento, esto es, $37.128.731.

UNDÉCIMO: Que de lo recién transcrito se desprende que los jueces del grado, al apreciar el valor comercial de la propiedad a fin de determinar el justo precio, no consideraron los gravámenes a los que la propiedad se encontraba afecta al momento de la transacción, pese a que la existencia de hipotecas sobre la propiedad fue un hecho no controvertido por las partes.

Así, los instrumentos acompañados por ambas partes testifican que, respecto del bien raíz de que se trata, por escritura pública de 30 de mayo de 2008, debidamente inscrita con fecha 29 de agosto del mismo año, se constituyó primera y segunda hipoteca a favor del Banco del Estado de Chile, con cláusula de garantía general, para asegurar el cumplimiento de todas las obligaciones contraídas con ese banco por don nombre reservado. Consta, asimismo, que el demandante financió la compra del bien raíz objeto de la litis a través de un mutuo hipotecario ascendente a 1.600 UF, pagadero en 360 cuotas (treinta años), préstamo que se encuentra garantizado por el gravamen ya singularizado. Dichas hipotecas no fueron alzadas al momento de celebrarse la compraventa entre las partes de este juicio, manteniéndose en plena vigencia hasta esta fecha.

DUODÉCIMO: Que entonces, por razones no explicitadas en los respectivos fallos, en el justo precio que el tribunal asigna al bien raíz se omitió considerar las hipotecas que lo gravan.

Es evidente que la existencia de ese derecho real incide necesariamente en la tasación o valoración del inmueble, como quiera que en su virtud quien lo tenga en su poder está llamado a responder por todas y cada una de las obligaciones garantizadas, so pena de procederse a su realización, para pagar con el producto al respectivo acreedor.

Tan es así que durante el presente juicio, el banco acreedor expresamente declinó hacerse parte del mismo, fundamentando su decisión en que, en su calidad de acreedor hipotecario, le asiste el derecho de perseguir la finca hipotecada sea quien fuere el que la posea y a cualquier título que la haya adquirido, tal como lo estatuye el inciso 1º del artículo 2428 del Código Civil.

DÉCIMO TERCERO: Que, consecuentemente, un bien raíz afecto a un derecho real en favor de un tercero no puede ser justipreciado de manera equivalente o siquiera similar a aquel que se encuentra libre de todo gravamen o servidumbre, ya que el derecho real, cualquiera sea su naturaleza, constituye una carga sobre la cosa que necesariamente afecta su valor económico al ser transado en el mercado. Más aún en el caso que nos ocupa, considerando la ingente deuda que se encuentra afianzada a través de la hipoteca y cuya solución resulta en la práctica condición sine qua non para la purificación de la finca hipotecada.

Así, para establecer jurídicamente el justo precio del inmueble disputado, al valor propuesto por el perito, ascendente a 1.700 UF, debería haberle sido descontado cuando menos una suma equivalente al capital adeudado por el vendedor al momento de la transacción, es decir, un monto de aproximadamente 1.440 UF, que a la fecha de los hechos equivalían a $31.450.219 (treinta y un millones cuatrocientos cincuenta mil doscientos diecinueve pesos). Al haber omitido los jueces del grado esta operación, alteraron erróneamente los presupuestos fácticos de aplicación del artículo 1889 del Código Civil, configurándose el vicio invocado por el recurrente.

DÉCIMO CUARTO: Que, por lo razonado precedentemente, se aprecia que la conclusión a que arribaron los jueces de instancia es incorrecta desde la perspectiva del derecho civil, lo que obedece a un examen equivocado al momento de apreciar las circunstancias de hecho de la transacción cuya rescisión se ha intentado, omitiendo todo análisis de las hipotecas y prohibiciones que gravaban al bien en litigio.

Dicho error en la apreciación del contexto fáctico trajo como consecuencia un yerro en la aplicación del derecho, en cuanto los sentenciadores del grado estimaron concurrente la causal de rescisión contemplada en los artículos 1888 y 1889 del Código Civil, en circunstancias que resultaba improcedente dar aplicación a tales preceptos. Se trata, por ende, de una falsa aplicación normativa que lleva a la invalidación de la sentencia de segunda instancia.

DÉCIMO QUINTO: Que habiéndose acogido la nulidad sustancial en relación a una de las disposiciones invocadas por el recurrente, resulta innecesario emitir pronunciamiento respecto de las restantes infracciones de ley invocadas.

Y de conformidad a lo expuesto, las normas legales citadas y lo señalado en los artículos 764, 766, 767,768 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en la forma deducido en lo principal de la presentación de fojas 304 contra la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Valparaíso, de fecha veinte de octubre de dos mil catorce, escrita a fojas 303; y se acoge el recurso de casación en el fondo deducido en el primer otrosí de la señalada presentación en contra de la misma decisión, la que se anula y se la reemplaza por la que se dicta a continuación, en forma separada, pero sin nueva vista.

Regístrese.

Redacción a cargo del Ministro señor Silva.

Rol Nº 30.306-2014.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Patricio Valdés A., Héctor Carreño S., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D. y Abogado Integrante Sr. Juan Figueroa V.

No firma el Ministro Sr. Valdés, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión de servicios.

Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a veintisiete de julio de dos mil quince, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.