Teoría de los actos propios

Santiago, diecinueve de noviembre de dos mil quince.

Vistos:

En estos autos rol N° C-3802-2014, seguidos ante el Octavo Juzgado Civil de Santiago, sobre terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, caratulados “Inmobiliaria Sandoval S.A. con nombre reservado”, por sentencia de veintitrés de junio de dos mil catorce, que rola a fojas 60 y siguientes, se hizo lugar a la acción principal, en cuanto se declara terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, condenándose a la demandada al pago de las rentas adeudadas y las que se devenguen hasta la restitución del inmueble, con el reajuste establecido en el artículo 21 de la Ley 18.101, con costas, y ordena restituir el inmueble arrendado dentro de quinto día desde que esa sentencia cause ejecutoria, libre de todo ocupante bajo apercibimiento de lanzamiento.

En contra de dicha sentencia, la parte demandada dedujo recurso de casación en la forma y apelación.

Por sentencia de veintitrés de septiembre de dos mil catorce, una de las Salas de la Corte de Apelaciones de Santiago rechazó el recurso de casación en la forma y confirmó la sentencia apelada, que rola a fojas ochenta y cuatro y siguientes.

En contra de esta última sentencia, la parte demandada interpuso recurso de casación en el fondo, solicitando la invalidación del fallo y la consecuente dictación de una sentencia de reemplazo que rechace la demanda de terminación de arriendo y restitución del inmueble.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la recurrente denuncia la infracción de los artículos 177 del Código de Procedimiento Civil, en relación al artículo 303 N° 3 del mismo Código; sostiene al respecto que su parte opuso excepción de litis pendencia que fue acreditada con la agregación a este juicio de otro proceso de arriendo seguido entre las mismas partes, tramitado ante el 23° Juzgado Civil de Santiago; explica que un cotejo de ambos procesos permite comprobar la triple identidad necesaria para producir la litis pendencia.

Asimismo denuncia la infracción del artículo 1709 inciso primero del Código Civil, ya que su parte alegó la inexistencia del contrato de arriendo y su pacto de rentas. La celebración de esta convención no fue probada por la demandante en forma legal, pues la alegación de haberse celebrado en forma verbal y sin ninguna clase de solemnidades no se acreditó en forma legal. Acusa que el tribunal tuvo por celebrado dicho contrato de arriendo, no dando las razones en que apoyaba su decisión.

Desarrolla, finalmente, el modo en que dichas infracciones habrían influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que, para una adecuada resolución del asunto, es menester consignar los hechos que, conforme aparece de autos, fueron establecidos por los jueces del fondo. A saber:

a) Que la demandante es propietaria del inmueble situado en domicilio reservado, el que adquirió con fecha 9 de noviembre de 2012 mediante contrato de compraventa señalado en el considerando sexto de la sentencia de primera instancia e inscrito a su nombre en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces con fecha 29 de noviembre de 2012.

b) Que existió un juicio de término de arrendamiento seguido ante el Vigésimo Tercer Juzgado Civil de Santiago, Rol N° 1688, caratulado “Inmobiliaria Sandoval S.A. con nombre reservado”

c) Que las partes en ambas causas son idénticas.

d) Que se encuentra acreditado el contrato de arrendamiento sobre la propiedad ya individualizada, entre la demandante y la demandada.

e) Que la renta pactada asciende a la suma de $ 500.000 mensuales y se encuentran impagas desde el mes de diciembre de 2013.

Los hechos, así establecidos, resultan definitivos e inamovibles para el tribunal que conoce de un recurso de casación en el fondo -limitación que fluye claramente de lo dispuesto en los artículos 785 y 807 del Código de Procedimiento Civil- a menos que se denuncie una infracción a las leyes reguladoras de la prueba.

Tercero: Que, sobre la base de estos antecedentes la Corte de Apelaciones de Santiago, estimó que la excepción de litis pendencia ha sido correctamente desechada por el juez a quo al no existir coincidencia entre la causa de pedir y la cosa pedida entre este juicio y el que se sigue ante el Vigésimo Tercer Juzgado Civil de Santiago; ya que en aquél se persigue la restitución de la propiedad por haberse extinguido los derechos del arrendador (antiguo propietario del inmueble) y en éste se persigue la terminación de un contrato de arrendamiento celebrado entre la demandante y la demandada por el no pago de las rentas pactadas.

En cuanto a la existencia del contrato de arrendamiento entre las partes, la referida sentencia señaló que de las copias del juicio seguido ante el Vigésimo Tercer Juzgado Civil de Santiago, consta que en marzo del año 2013 la actora demandó a doña nombre reservado la restitución de la propiedad de domicilio reservado por haberse extinguido los derechos del arrendador antiguo propietario del inmueble. En dicho juicio la demandada invocó la existencia de un contrato de arrendamiento con la demandante respecto de la misma propiedad desde el 3 de diciembre de 2012, por una renta mensual de $ 500.000 y por un plazo de 5 años. Posteriormente, un año después, se inicia este segundo juicio, narrando la actora las circunstancias en que adquirió el inmueble y refiriendo que las rentas dejaron de pagarse en diciembre de 2013.

Agregó que conforme a lo señalado y a los principios de congruencia y buena fe que deben regir en las actuaciones procesales, la demandada no puede desconocer el contrato de arrendamiento que la liga con la demandante si ella misma lo ha invocado y detallado en el otro juicio, ni menos escudarse en su falta de escrituración, conforme a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley N° 18.101.

Así, conforme a lo razonado, concluye que la sentencia apelada acierta al tener por acreditada la existencia del contrato de arrendamiento que liga a las partes en este juicio, como las rentas de 500.000 mensuales, sin que la demandada haya demostrado su pago a partir del mes de diciembre de 2013, de manera que la decisión de primer grado que declara terminado el contrato por no pago de rentas se encuentra ajustado a derecho, por lo cual confirma la sentencia apelada.

Cuarto: Que respecto a la excepción de litis pendencia, para que esta sea procedente, es necesario que se verifiquen copulativamente los requisitos de la triple identidad, esto es, la identidad legal de personas, de la causa de pedir y de la cosa pedida; para poder determinar si efectivamente existe la triple identidad en el presente juicio, es necesario efectuar la comparación con el juicio seguido ante el Vigésimo Tercer Juzgado Civil; de un examen preliminar se concluye, de acuerdo a lo sostenido por las sentencias del grado que las partes que litigan en ambos juicios son idénticas, Inmobiliaria Sandoval S.A. como demandante y doña nombre reservado, como demandada.

En cuanto a la cosa pedida, esto es, el objeto o beneficio jurídico que se solicita, debe ser la misma, en definitiva se refiere a lo que se reclama; en el juicio seguido ante el Vigésimo Tercer Juzgado Civil se trata de la restitución del inmueble por haberse extinguido el contrato de arrendamiento por la extinción de los derechos del arrendador; en el caso de autos se reclama la terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre la demandante y la demandada por no pago de las rentas. Finalmente, en cuanto a la causa de pedir, esto es el hecho jurídico o material que sirve de fundamento al derecho reclamado, en el juicio seguido ante el Vigésimo Tercer Juzgado Civil estaría constituido por el contrato de compraventa entre Ia demandante y los propietarios anteriores del inmueble y en este juicio la causa se encuentra en el contrato de arrendamiento entre la demandante y la demandada, cuya existencia se reclama. De acuerdo a lo anteriormente señalado, entre ambos juicios no se produce la identidad de la cosa pedida ni de la causa de pedir.

Por lo cual la infracción de los artículos 177 del Código de Procedimiento Civil, en relación al artículo 303 N° 3 del mismo Código, no se ha producido y los jueces del fondo han rechazado correctamente la excepción interpuesta.

Quinto: Que en cuanto a la infracción del artículo 1709, en cuanto no se habría probado por falta de escrituración la existencia del contrato de arrendamiento entre la demandante y demandada, acierta la Corte al sostener “que conforme a lo señalado y a los principios de congruencia y buena fe que deben regir en las actuaciones procesales, la demandada no puede desconocer el contrato de arrendamiento que la liga con la demandante si ella misma lo ha invocado y detallado en el otro juicio, ni menos escudarse en su falta de escrituración, conforme a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley N° 18.101”. En efecto, en la tramitación del juicio ante el Vigésimo Tercer juzgado civil, la demandada afirmó que no correspondía acceder a lo demandado ya que existía un contrato de arrendamiento verbal con la demandante y que a eso se debía el pago de las sumas posteriores a la actora; no obstante, cuando la demandante inicia un nuevo juicio (el de autos) y pide entonces la terminación del mencionado contrato de arrendamiento, la demandada se desdice, señalando que no existiría dicho contrato. Lo anterior hace imposible considerar que la demandada actúa de buena fe. Para que se configure la doctrina de los actos propios, fundada en el principio de la buena fe, es necesario, en primer lugar, la existencia de una conducta por parte de un sujeto, la cual debe ser susceptible de influir en la conducta de terceros, en el caso de marras tenemos una conducta en un primer juicio (el del Vigésimo Tercer juzgado civil) donde la demandada invoca la existencia de un contrato de arrendamiento verbal entre las partes. La influencia es que ante esta situación, la demandante inicia el juicio de terminación de contrato de arriendo por no pago de rentas; en segundo lugar se requiere de la realización de una segunda conducta, por parte del mismo sujeto, la que es contradictoria con la primera conducta realizada; en el segundo caso, el de marras, la demandada ahora afirma que no existe contrato entre las partes del juicio; por último es necesario que la contradicción de conductas cause perjuicio a los que confiaron en la primera; en el caso en comento la demandante se vio obligada a iniciar un nuevo juicio; pero lo que queda establecido es que la demandada atenta contra el principio de la buena fe procesal en el sentido que las partes deben actuar con honorabilidad, no permitiendo que las partes actúen torcidamente, por lo cual una manifestación del mismo es que los órganos jurisdiccionales tienen un deber de control de la rectitud con que se utilizan las normas de procedimiento, por lo cual en el presente caso dicho control se cumple no dando lugar a la nulidad solicitada por la demandada, por señalar que no existe un contrato que en un juicio anterior ella misma sostuvo que existía y lo hizo detalladamente y por el contrario es correcto que los jueces hayan dado por acreditada la existencia del mentado contrato.

Sexto: Que, las consideraciones precedentes conducen a desestimar los yerros denunciados, ya que los jueces del fondo han aplicado correctamente el derecho.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto en lo principal de fojas 87 y siguientes, en contra de la sentencia de veintitrés de septiembre de dos mil catorce.

Se previene que el ministro Cerda no comparte el fundamento quinto ni los tres últimos párrafos del cuarto, teniendo en su lugar presente que:

1) Partiendo de la base que el recurso presupone la inexistencia del vínculo de inquilinaje entre las partes, la única posibilidad que prospere es destruyendo la premisa fáctica del fallo, que es justamente la contraria, esto es, que las une un contrato de esa naturaleza.

2) Con ese propósito se esgrime un hipotético atentado al artículo 1709 del Código Civil, según el cual los actos o contratos que contienen la entrega o promesa de una cosa que valga más de dos unidades tributarias, deben constar por escrito, inhibiendo al efecto la prueba testifical, de la manera que describe su inciso segundo.

3) Esa disposición no resulta aplicable a una situación como la que ha dado origen al pleito. Desde luego, por incompatible con las convenciones que se perfeccionan por la mera manifestación del consentimiento y no requieren para ello de escrituración, como acontece con el contrato de arrendamiento y aparece de alguna manera corroborado por el artículo 20 de la Ley 18.101; y, en seguida, porque esa legislación, de carácter especial, contempla en su artículo 15 una regla que, conforme a axioma hermenéutico, prima sobre la del citado artículo 1709, a saber, que es facultad privativa del tribunal valerse de los medios probatorios que estime pertinentes.

4) Por otra parte, como al tenor del artículo 8 N° 7) de la misma ley, en los procedimientos de que se trata, la prueba ha de apreciarse conforme a las reglas de la sana crítica, para que la objeción de esta parte del recurso adquiriese eficacia habría sido en todo caso menester se explicase la manera cómo

los juzgadores del fondo transgredieron los parámetros que identifican esa clase de valoración probatoria, lo que se echa de menos.

5) Todavía, no se divisa la influencia de esta objeción en lo dispositivo del fallo, por cuanto no ha sido prueba testimonial la que por sí sola formara la convicción de la Corte de Apelaciones, sino la confesional que deriva de la teoría del acto propio, anidado en el reconocimiento del contrato manifestado por la parte demandada en causa anterior, en torno a semejante relación.

6) Así, no existe conculcación de referido artículo 1709.

Redactó la abogada integrante Leonor Etcheberry Court y la prevención, su autor.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

N° 29.556-2014.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Juan Fuentes B., señora Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señor Jaime Rodríguez E., y señora Leonor Etcheberry C. No firma el Ministro señor Fuentes, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar en comisión de servicios. Santiago, diecinueve de noviembre de dos mil quince.

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a diecinueve de noviembre de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.