Precario

Santiago, trece de julio de dos mil dieciséis.

Vistos:

En autos rol C-7632-2013, del Primer Juzgado Civil de Puerto Montt, doña nombre reservado demandó a doña nombre reservado y a don nombre reservado, de precario sobre una franja de aproximadamente 600 metros cuadrados dentro de un inmueble de su propiedad ubicado en Panitao Alto, de la comuna de Puerto Montt y que se encuentra inscrito a fojas 343 N° 354 del Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de Puerto Montt, del año 2003.

La parte demandada contestó solicitando el rechazo de la demanda.

Con fecha once de noviembre de dos mil catorce, se dictó sentencia definitiva acogiendo la demanda y ordenando la restitución del inmueble, dentro del plazo de treinta días corridos desde que la sentencia se encontrare firme y ejecutoriada, bajo apercibimiento de lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública.

El demandado en contra de dicho fallo dedujo recurso de apelación, la que fue confirmada por la Corte de Apelaciones de Puerto Montt el primero de junio de dos mil quince.

La misma parte respeto de la referida decisión interpuso recursos de casación en la forma y en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

En cuanto al recurso de casación en la forma:

Primero: Que la recurrente funda el recurso de casación en la forma en que la citada sentencia habría omitido la decisión del asunto controvertido, exigida por el numeral sexto del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil. Arguye que dicha omisión se habría producido por no pronunciarse la sentencia de primera instancia, ni la de segunda, sobre la alegación hecha valer por la recurrente relativa a que la demanda debía rechazarse por aplicación de la teoría de los actos propios.

Segundo: Que al contestar la demanda, la recurrente sostuvo que la demandante había renunciado expresamente a ejercer las facultades del derecho de dominio respecto del inmueble de autos. Sostuvo asimismo que mientras construían dos casas, una bodega y un kiosco, la demandante mantuvo una actitud pasiva. Alega que al demandar la restitución del inmueble, la demandante va en contra de dichos actos propios.

Tercero: Que no es efectivo que la sentencia recurrida no haya resuelto el asunto controvertido. En efecto, las citadas alegaciones de la recurrente tenían por objeto demostrar que no se cumplían las condiciones para acceder a la acción de precario. La sentencia, sin embargo, estimó que sí se cumplían dichas condiciones y acogió la acción deducida, decidiendo con ello el asunto controvertido.

Cuarto: Que de lo razonado en el considerando anterior no puede sino concluirse que no puede prosperar el recurso de casación en la forma.

En cuanto al recurso de casación en el fondo:

Quinto: Que la recurrente funda el recurso de casación en el fondo en que la sentencia habría infringido los artículos 2195 inciso segundo, 2174, 582, 588, 670, 700, 925, 1546 y 1700, todos del Código Civil.

Todas las infracciones acusadas por el articulista descansan en el hecho que se habrían dado por acreditados erróneamente, por los sentenciadores del grado, los requisitos para acceder a la acción de comodato precario.

Sexto: Que son hechos establecidos, sea porque así lo declararon los jueces del fondo luego de ponderar la prueba, sea porque no fueron controvertidos por los litigantes, los siguientes:

a) La demandante es poseedora inscrita de un predio de mayor extensión dentro del cual se sitúa la franja de terreno cuya restitución demanda. Lo adquirió por compraventa de fecha 12 de diciembre de 2002;

b) En la citada escritura de compraventa, la demandante se comprometió a respetar la posesión material que terceros tenían sobre la señalada franja de terreno;

c) Los demandados construyeron en la franja de terreno demandada, con posterioridad a su compra por la demandante, dos viviendas, una bodega y un kiosco.

d) Los demandados ocupan el inmueble demandado al menos desde el año 2010.

Séptimo: Que los demandados alegaron que uno de ellos es poseedor material del inmueble demandado. Sostuvieron que dicha posesión se justifica en una serie ininterrumpida de ventas de acciones y cesiones de derechos que recaen sobre dicho predio y que se remonta a un primer contrato de 15 de abril de 2001. Agregaron que esa circunstancia, sumada al compromiso asumido por la demandante a respetar dicha posesión material y a la construcción de dos viviendas, una bodega y un kiosco, permiten concluir que su ocupación no es sin previo contrato ni por ignorancia o mera tolerancia de la demandante.

Octavo: Que para desestimar las defensas reseñadas en el motivo precedente, la sentencia impugnada estimó que la citada serie de ventas de acciones y cesiones de derechos tenía su origen en quien solo fue promitente compradora del inmueble. Concluyó entonces que mediante dichos contratos no pudo transmitirse el dominio sobre el inmueble demandado, pues la vendedora y cedente originaria jamás tuvo tal carácter. Estimó, asimismo, que dos de los contratos de cesión de derechos carecían de valor probatorio para establecer la serie ininterrumpida de cesiones, pues se trata de documentos privados emanados de terceros que no comparecieron al juicio.

En cuanto al compromiso contracualmente asumido por la demandante, de respetar la posesión material de terceros sobre el inmueble cuya restitución ahora reclama, la sentencia recurrida lo estimó insufienciente para adquirir convicción sobre quiénes eran dichos terceros con anterioridad al año 2003. Luego de ponderar la prueba, la sentencia concluyó que que la parte demandada habita el terreno al menos desde el año 2010. En consecuencia, concluyó que la parte demandanda carecía de un título oponible a la actora.

Por último, la sentencia impugnada estimó que la construcción de viviendas, bodega y kiosco constituían actos de apoderamiento que tampoco justificaban un título posesorio oponible a la demandante.

Noveno: Que la recurrente reclama que la sentencia impugnada ha sido dictada con infracción del inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil. Al efecto alega, primero, que la demandante no es dueña del predio demandado y, segundo, que ella no ocupa el predio como mero tenedor, sino en la calidad de poseedor material de uno de los demandados, amparado de la compra que hizo de acciones y derechos en el predio.

Décimo: Que, según se ha consignado en la letra b) del motivo séptimo precedente, es un hecho no controvertido que la escritura de compraventa que invoca la demandante para justificar su calidad de propietaria del inmueble demandado contiene una cláusula por la cual se compromete a respetar la posesión material de terceros. Dicha cláusula es del siguiente tenor:

“La parte compradora ratifica su compromiso de respetar la posesión material de una franja de terreno cercado e inserto en el predio materia de la compraventa, que tiene una superficie aproximada de seiscientos metros cuadrados, dicho inmueble, es ocupado actualmente, por doña nombre reservado y nombre reservado, quienes regularizarán su dominio vía Decreto Ley dos mil seiscientos noventa y cinco, respecto a lo cual la compradora renuncia a deducir las acciones de oposición o reivindicación”.

Esta cláusula consigna la intención de la demandante de respetar la “posesión material” de terceros sobre el inmueble demandado y de no obstruir la constitución por dichos terceros del derecho de dominio. No se trata de una obligación personal asumida con dichos terceros, quienes no eran parte del contrato, sino más bien de una cláusula que podría expresar la exclusión de la citada franja de terreno del predio de mayor cabida objeto de la compraventa. No es necesario determinar los alcances jurídicos precisos de esta cláusula para resolver el presente recurso. Basta constatar que ella, no obstante, la posesión inscrita que la demandante ostenta sobre el predio de mayor cabida en que se encuentra aquel cuya restitución demanda, cuestiona la congruencia entre la compraventa y la correspondiente inscripción.

Undécimo: Que, por sí solo, lo razonado en el motivo precedente no es suficiente para estimar que la sentencia impugnada ha incurrido en error derecho. En efecto, a diferencia de la acción reivindicatoria, el objeto de la acción de precario no es el dominio. En consecuencia, en virtud de lo dispuesto en los artículos 700 y 728 del Código Civil, esta acción puede ser interpuesta por quien se reputa dueño por tener el inmueble inscrito a su nombre, aún cuando su dominio pudiera ser impugnado.

Pero la acción de precario no podrá prosperar si la ocupación por los demandados aparece de alguna manera relacionada con las circunstancias que cuestionan la propiedad de la demandante. Así ocurre en el presente caso. En efecto, es un hecho no controvertido que la franja de terreno cuya posesión material la demandante se comprometió a respetar es precisamente la misma franja de terreno que ocupan los demandados. Y es asimismo un hecho no controvertido que sobre dicha franja los demandados construyeron dos casas, una bodega y un kiosco. Estas construcciones aparecen por tanto en principio amparadas por aquel compromiso. Estos hechos son suficientes para estimar que la recurrente no ocupa en inmueble por mera tolerancia o ignorancia de la demandante. En consecuencia, la sentencia recurrida incurrió en infracción del inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil al acoger la acción de precario.

Duodécimo: Que, dándose por acreditado que no concurren los requisitos de la acción de precario, omisión de la cual se sigue la infracción al artículo mencionado, no se hace necesario entrar a analizar los demás vicios de fondo alegados por el incidentista en cuanto esta sola circunstancia es suficiente por sí misma para hacer procedente el recurso de casación en el fondo deducido.

Por estas consideraciones y en conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 771, 772, 783 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en la forma y se acoge el recurso de casación en el fondo deducido contra la sentencia de primero de junio de dos mil quince, escrita a fojas 209 y siguientes, la que, en consecuencia, se invalida y se la reemplaza por la que se dicta a continuación, sin nueva vista, separadamente.

Redacción del abogado integrante señor Correa.

Regístrese.

N°9.706–2015

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Sergio Muñoz G., Ricardo Blanco H., Jorge Dahm O., y los Abogados Integrantes señora Leonor Etcheberry C., y señor Rodrigo Correa G. No firma la Abogada Integrante señora Etcheberry, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, trece de julio de dos mil dieciséis.