Rentas de arrendamiento

Santiago, tres de noviembre de dos mil dieciséis.

Dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de sus motivos, décimo tercero y décimo octavo. Se reproduce, asimismo, el motivo tercero de la sentencia de casación.

Y teniendo en su lugar y, además, presente:

Primero: Que zanjada la controversia en relación al incumplimiento por parte de la demandada de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, que le imponía la prohibición de subarrendar en todo o en parte el inmueble objeto del contrato, al haberse obtenido convicción por el juez a quo de que “efectivamente la propiedad arrendada fue ampliada y se construyó en el patio dos habitaciones que fueron subarrendadas por la demandada” (motivo 16°), queda pendiente de resolver si incurrió también en incumplimiento en el pago de las rentas de arrendamiento, según sostiene el demandante.

Segundo: Que son hechos no controvertidos que el actor dio en arrendamiento a la demandada la propiedad objeto del pleito con fecha 19 de enero de 2012, mediante contrato escrito ante el Notario Público Juan Antonio Puga Lozano, por el plazo de un año, y que con fecha 16 de diciembre de 2013 envió una carta a la demandada manifestándole su decisión de no continuar con el arrendamiento, por haberse infringido el contrato y que se le restituyera el inmueble a más tardar el 27 de diciembre de 2013. En su demanda, el actor sostiene que la demandada ha hecho caso omiso de la carta aviso y que no ha pagado las rentas correspondientes a los meses de diciembre de 2013 y enero, febrero y marzo de 2014. Cobra, además, las que se devenguen durante la tramitación del juicio y hasta que se verifique la restitución del inmueble.

Al contestar, la demandada señaló que el actor cerró el inmueble arrendado con un candado el día 31 de diciembre de 2013, impidiéndole sacar sus cosas y que desde esa fecha no ha vivido en dicha propiedad. Agregó que pagó la renta del mes de diciembre de 2013 en el mes de enero de 2014, mediante depósito en una cuenta del Banco del Estado que indica, a nombre del actor, lo que, según establece la sentencia que se revisa en el motivo décimo tercero, fue reconocido por éste, razón por la cual se acogió la excepción de pago opuesta, en lo que respecta, específicamente, al mes de diciembre.

La controversia se circunscribe, pues, a determinar si se adeudan las demás rentas reclamadas por el actor.

Tercero: Que las declaraciones efectuadas espontáneamente por el actor, tanto en su demanda como al contestar la reconvencional, resultan concordantes con lo sostenido por la demandada, en cuanto a que el inmueble arrendado no se encuentra en su poder, desde que, en el primero de los escritos mencionados, señala que las conversaciones con la demandada han sido infructuosas porque no tiene obligación de pagarle por la construcción que ella determinó realizar en el inmueble de su propiedad y que “le pido que saque todos los muebles y enseres de mi casa”; lo que reitera en el segundo, al sostener –refiriéndose a la demandada– que “siempre le dio la posibilidad de que retirara sus pertenencias del inmueble pero no recibió respuesta de ella. Siempre ha habido disponibilidad de mi representado para que la arrendataria retire sus pertenencias del inmueble, de otra manera le impide arrendar a otra persona”.

Cuarto: Que, a su turno, a la inspección personal del tribunal efectuada con fecha 2 de mayo de 2014 y de que da cuenta el acta que rola a fojas 57, concurrieron personalmente ambas partes y sus apoderados, constatándose lo siguiente:

“El inmueble principal consiste en una casa habitación que al momento de la inspección se encuentra sin moradores y para acceder a la parte posterior del inmueble el demandante procede a abrir el candado del portón lateral. En la parte posterior del inmueble se observa una construcción nueva, adosada a la casa principal, con entrada independiente, de material ligero y recubierto con planchas de zinc-aluminio, en una extensión de 8 metros de largo por 3 metros de ancho. La construcción se encuentra cerrada con llaves y la demandada, doña nombre reservado, procede en este acto a abrir la puerta. El lugar consta de dos habitaciones donde se puede observar, en la primera habitación, una mesa, sillas y menaje propio de una casa. En la segunda, se observan dos colchones afirmados en la pared y ropa de cama. La construcción por dentro es de madera a excepción del muro colindante que es de material. El piso es de cerámica, cuenta con instalación eléctrica y se puede evidenciar que dicha construcción no ha sido ocupada en un tiempo inmediato.”

La diligencia antes descrita permite advertir, por una parte, que es el demandante quien abrió el candado del portón lateral, lo que deja en evidencia que la puerta efectivamente se encontraba cerrada con un candado cuyas llaves manejaba, y que sólo una vez dentro de la propiedad, la demandada abrió la puerta de la construcción adosada a la principal, con sus llaves. Por otra parte, la observación del juez que realiza la diligencia concuerda con lo sostenido por la defensa en el sentido que se evidencia que la propiedad no ha sido ocupada en un tiempo inmediato.

Quinto: Que, en ese contexto, resultan verosímiles las imágenes que aparecen en las fotografías acompañadas a fojas 89 por la demandada en segunda instancia –no objetadas por el demandante– las que, según certifica el Notario Público Juan Antonio Puga Lozano, corresponden al inmueble arrendado, cuyo portón de entrada (reja de fierro) se encuentra cerrado con una cadena y un candado, lo que acontece con fecha 24 de abril de 2014.

Concordante con lo anterior, resulta ser la copia de la constancia estampada por el receptor ad-hoc nombre reservado y acompañada en segunda instancia (fojas 90), quien con fecha 17 de julio de 2014 certificó haberse constituido dos días antes en el domicilio de autos (domicilio reservado) con el objeto de hacer entrega material del inmueble, no siendo posible debido a que dicha propiedad se encuentra cerrada, abandonada y sin moradores.

Sexto: Que, así las cosas, con el mérito de la prueba analizada precedentemente, es posible formarse convicción acerca de que el demandante impidió el acceso al inmueble arrendado a la demandada, colocando cadenas y candado en el portón de entrada, de suerte que se ha visto privada de su uso, a partir del día 31 de diciembre de 2013, fecha señalada por la demandada, no controvertida por el actor y coincidente con aquella que indicó en la carta aviso dirigida a la demandada en que debía ser restituida la propiedad.

En tal circunstancia, no existe causa para pedir el pago de las rentas posteriores a diciembre de 2013, lo que conducirá a rechazar la demanda en esta parte.

Séptimo: Que, asimismo, se considera un hecho establecido en autos, atendido el reconocimiento efectuado por el demandante, que al interior del inmueble sub lite se encuentran enseres y pertenencias de la demandada, lo que resulta avalado por lo percibido en la inspección personal del tribunal.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada de dieciséis de junio de dos mil catorce, escrita a fojas 63 y siguientes, complementada por la de veintiséis de marzo de dos mil quince, que rola a fojas 103, en cuanto ordena pagar las rentas de arrendamiento devengadas desde el mes de enero de 2014 hasta la entrega efectiva del inmueble, y, en su lugar, se declara que la demanda queda rechazada en ese aspecto. Se confirma en lo demás apelado, la referida sentencia.

El demandante permitirá que la demandada retire los muebles de su propiedad que se encuentran al interior del inmueble objeto del arrendamiento, dentro de tercero día en que quede ejecutoriada la presente sentencia.

Cada parte pagará sus costas.

Redactó la ministra Andrea Muñoz S.

Regístrese y devuélvase.

N°13.713-2015.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., Ministro Suplente señor Alfredo Pfeiffer R. y los abogados integrantes señor Álvaro Quintanilla Pérez, y señora Leonor Etcheberry C. No firma el Abogado Integrante señor Quintanilla, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, tres de noviembre de dos mil dieciséis.

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a tres de noviembre de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.