Contrato de arrendamiento

Santiago, treinta de noviembre de dos mil dieciséis.

VISTOS:

En estos autos Rol Nº C-6967-2014, seguidos ante el Segundo Juzgado Civil de Temuco, doña nombre reservado dedujo demanda de desahucio de contrato de arrendamiento de inmueble en contra de Espex Ingeniería Limitada, representada por don nombre reservado, solicitando poner término al contrato de arrendamiento y ordenar que el arrendatario restituya la propiedad el día primero de Diciembre del 2014 o el día que se determine.

Por sentencia de fecha dos de enero de dos mil quince, que se lee a fojas 35 y siguientes, se acogió la demanda, ordenando al demandado restituir al actor el inmueble sub judice en el plazo de un mes contado desde que la sentencia cause ejecutoria, con costas.

El demandado interpone recurso de casación en la forma y de apelación; y una sala de la Corte de Apelaciones de Temuco, con fecha de 14 de julio de 2015, según consta a fojas 83 y siguientes, desestimó el recurso de casación en la forma y revocó la sentencia apelada rechazando en todas sus partes la demanda de desahucio, sin costas.

En su contra, la parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

Primero: Que el recurso denuncia la infracción a los artículos 1545, 1562, 1563 y 1951 en relación con el artículo 1976, todos del Código Civil, y este último en relación con el artículo 3 de la Ley 18.101.

Sostiene el recurrente que la errada aplicación de los artículos 1545, 1562 y 1563 del Código Civil se configura al no respetar la voluntad de las partes, interpretando la cláusula segunda del contrato de arrendamiento en el sentido que es uno a plazo fijo y, por lo tanto, no procede el desahucio. Añade que esta interpretación le resta toda eficacia a dicha cláusula ya que, al no existir acuerdo entre las partes para ponerle fin al contrato, se transformaría en uno eterno o, al menos, en uno cuya duración se encuentra entregada a la mera voluntad de una de las partes. A la vez, no se estaría interpretando el contrato de acuerdo a lo que mejor cuadre con la naturaleza del mismo, ya que el arrendamiento es uno de carácter temporal, esto es, destinado a tener una duración en el tiempo y no resulta posible entender que en un contrato a plazo fijo las partes tengan que acordar por escrito ponerle término. Por lo demás, sostiene que si para poner término al contrato se requiere acuerdo de las partes, esta sola circunstancia lo transforma en un contrato de plazo indefinido.

Añade, a continuación, que se han infringido los artículos 1951 en relación con el artículo 1976 del Código Civil, y el artículo 3° de la Ley 18.101, toda vez que tratándose el contrato de uno de plazo indefinido, se ha negado a su parte el derecho de terminarlo mediante el desahucio, obligándola a permanecer eternamente ligada a su arrendataria.

Finalmente señala como lo anterior ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, ya que de no haberse incurrido en la contravención de ley en los términos señalados se habría confirmado la sentencia de primer grado calificando al contrato de arrendamiento como uno de plazo indefinido, permitiéndole ponerle fin por medio del desahucio.

Segundo: Que son hechos de la causa, que adquieren el carácter de definitivos y, de acuerdo a los cuales corresponde resolver el recurso, los siguientes:

a.- La existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes en relación al inmueble ubicado en domicilio reservado, correspondiente a la construcción del primer piso, bodegas y todo el terreno de la propiedad.

b.- Su duración de diez años, desde el 1° de diciembre de 2004, el cual se renovará en forma tácita, sucesiva y automática por periodos iguales de diez años cada uno. Salvo que las partes acuerden por escrito ponerle término.

c.- La renta mensual corresponde a $ 220.000.- reajustables de acuerdo a la variación que experimente el IPC.

d.- Con fecha 23 de septiembre de 2014, la parte demandante envió carta certificada al demandado comunicándole su intención de no perseverar en el contrato de arrendamiento.

e.- Con fecha 25 de noviembre de 2014 la demandante ingresó la demanda de desahucio a la Corte de Apelaciones de Temuco.

f.- Las partes no señalaron ninguna forma especial para dar el aviso de no seguir con el contrato por un nuevo periodo.

Tercero: Que, sobre la base de los hechos establecidos, los sentenciadores concluyeron que el desahucio, entendido como la voluntad unilateral de alguno de los contratantes para poner fin al contrato, solo es procedente en los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, por así disponerlo el artículo 3° de la ley 18.101, resultando improcedente en el contrato de arrendamiento de autos que contiene un plazo fijo, de acuerdo a su cláusula segunda, y teniendo presente, además, que en esta materia resulta aplicable el artículo 19 de la misma ley, disposición que contempla la irrenunciabilidad de los derechos que le confiere a los arrendatarios, calidad que, en el caso de autos, tiene la parte demandada, lo que lleva necesariamente al rechazo de la demanda de desahucio.

Cuarto: Que las partes pactaron un contrato de arrendamiento que contiene la siguiente estipulación: “Cláusula Segunda: El presente contrato tendrá una duración de diez años, rigiendo en consecuencia, desde el primero de diciembre del dos mil cuatro y hasta el primero de diciembre de dos mil catorce, este plazo se renovará en forma tácita, sucesiva y automática por periodos iguales de diez años cada uno. Salvo que las partes acuerden por escrito poner término al contrato”.

Quinto: Que el adecuado tratamiento de este recurso exige precisar cómo ha de interpretarse esta cláusula, tarea que debe relacionarse con la definición de la duración del contrato, determinada o indeterminada.

Antes de establecerla, sin embargo, es necesario precisar que en cuestiones de derecho civil patrimonial, el vínculo obligacional que se establece a través del contrato –al menos en este tipo de vínculos patrimoniales- es transitorio. Resulta bien sabido que repugnan al Derecho las obligaciones perpetuas y que son ampliamente rechazadas por la doctrina.

Si lo anterior es correcto, es necesario concluir que aún cuando las partes pacten que el contrato se mantendrá perpetuamente, cualquiera puede ponerle término a través del desahucio.

De ser así, la pregunta que ha de responderse es si la cláusula que aquí se analiza arriesga la transitoriedad del vínculo obligatorio generado por el contrato de arrendamiento, transformando las obligaciones que de él surgen en perpetuas.

Para responder a esta pregunta puede comenzar advirtiéndose que la cláusula establece una duración de diez años, por lo mismo, a primera vista, no se observa de qué manera podría la cláusula en cuestión configurar un vínculo obligacional perpetuo. Sin embargo, resulta necesario preguntarse cómo puede evitarse que el contrato siga prorrogándose perpetuamente. La respuesta, según lo dispone la cláusula, es a través del acuerdo de las partes; únicamente a través de dicho acuerdo. Pues bien, siendo las cosas de esta manera, habrá que concluir que el contrato se mantendrá hasta que ambas partes decidan ponerle fin. El punto, sin embargo, es que la situación que produce es exactamente la misma que si las partes hubieran pactado la perpetuidad, pues, qué duda puede caber que en esa última situación las partes también pueden poner fin al contrato, según lo dispone el artículo 1567, a través del mutuo disenso.

En estos términos, conviene volver a lo que las partes pactaron. Y lo que, en verdad, acordaron es un contrato que las mantiene vinculadas mientras no exista el acuerdo de desvincularse.

Como puede verse, no obstante el lenguaje que emplearon, las partes pactaron un contrato que se mantendrá indefinidamente hasta que ambas decidan ponerle fin. Por lo mismo, funcionalmente, se trata de la misma situación de un contrato perpetuo al que las partes pueden ponerle fin por un mutuo disenso.

En esas condiciones, debe entenderse, como sucede respecto de cualquier contrato de arrendamiento indefinido, que cualquiera de las partes puede ponerle término desahuciándolo. Por lo cual efectivamente incurren en error los jueces del fondo al interpretar dicha cláusula en el sentido de entender que la intención de las partes era permanecer eternamente vinculadas y que la única forma de ponerle término a la relación era por el mutuo acuerdo, lo que en definitiva deja el término del contrato a la sola voluntad de una de las partes, ya que de no querer ponerle fin una de ellas, las partes estarían obligadas a seguir vinculadas.

Sexto: Que, sobre la base de las consideraciones vertidas en los fundamentos que anteceden, no cabe sino concluir que la casación en el fondo intentada debe ser acogida;

Séptimo: Que en razón de lo expuesto en el apartado anterior, no resulta necesario abordar las otras normas que el recurrente estima que han sido también vulneradas.

Y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 764, 765, 767 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido en lo principal de fojas 90 por la demandante, en contra de la sentencia de catorce de julio de dos mil quince, escrita a fojas 83, la que se invalida y se la reemplaza por la que se dicta acto continuo, sin nueva vista, pero separadamente.

Redactada por la abogado integrante Leonor Etcheberry Court

Regístrese.

N°15.921-15

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., Ministro Suplente señor Alfredo Pfeiffer R., y los abogados integrantes señora Leonor Etcheberry C., y señor Rodrigo Correa G. No firma el Ministro Suplente señor Pfeiffer y el Abogado Integrante señor Correa, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber terminado su periodo de suplencia el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, treinta de noviembre de dos mil dieciséis.