Ley del contrato

Santiago, uno de marzo de dos mil diecisiete.

Vistos:

Ante el Sexto Juzgado Civil de Santiago, en los autos Rol Nº 13.705-2014, don nombre reservado dedujo demanda en contra de don nombre reservado, representado por don nombre reservado, y/o por la Sociedad Propiedades y Gestión de Mercado Inmobiliario Limitada, representada a su vez por don nombre reservado, a fin de que sea declarado el término del contrato de arrendamiento que suscribieron, se decrete la reducción de rentas, su reembolso e indemnización de perjuicios y cobro de prestaciones, o las sumas que el tribunal fije, con intereses y costas. Funda su acción en haber celebrado, con fecha 27 de noviembre de 2013, un contrato de arrendamiento con el demandado sobre el inmueble ubicado en domicilio reservado, por el plazo de un año a contar del 1° de diciembre de 2013, con una renta de arrendamiento mensual pactada de $1.125.000, pagándose por anticipado la suma de $13.500.000, equivalente a doce meses de renta, y con el objeto de garantizar la conservación de la propiedad y su restitución en el mismo estado que fue recibida, se entregó la suma de $1.125.000, según se estipuló en la cláusula decimocuarta del contrato.

Conforme a lo pactado en la cláusula cuarta del contrato, se suscribió por las partes un inventario que forma parte integrante de la convención, en la que se establecieron, con cargo al arrendador, reparaciones de ambos cierres automáticos en las puertas de calle de la propiedad, entrega de piscina que presentaba fallas en filtro y bordes, retiro de basura acopiada en el patio y en todo el cierre perimetral, rebaja de pasto y reparación de riego automático.

Expresa que se solicitó al arrendador en reiteradas oportunidades el cumplimiento de su obligación de ejecutar los trabajos requeridos, tras lo cual envió un contratista a visitar la propiedad, quien no volvió a realizar las reparaciones.

Indica que, ante esa circunstancia, fue su parte quien debió asumir los gastos de las reparaciones, que, en concreto, ascendieron a $500.000 por reparación de cierre automático, $55.000 por reparación de piscina, $815.200 por retiro de basuras, $40.000 por reparación de riego automático, $100.000 por afianzamiento del parrón y $123.865 por desratización, lo que arroja un total de gastos por reparaciones de $1.634.065, suma que pide sea reembolsada por el demandado.

Señala que con fecha 3 de junio de 2014, con las primeras lluvias, se anegó el interior de la propiedad, informando al demandado la situación, pero no contestó. Posteriormente, con las segundas lluvias se produjo otro anegamiento del segundo piso del inmueble y del departamento exterior de la casa, y sólo con fecha 17 de junio, es decir, 15 días después de ocurrido el primer aniego, el arrendador indicó que iniciarían las reparaciones, enviando a otro contratista, quien entregó un informe de daños y constató los vicios ocultos de la propiedad que produjeron el anegamiento y la imposibilidad de ser habitada.

Solicita se acoja su demanda declarando el término del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, desde la notificación de la demanda o desde el momento que el tribunal estime pertinente, ordenando al demandado restituir inmediatamente las sumas correspondientes a las rentas de arrendamiento pagadas referentes a los meses de junio de 2014 en adelante, esto es, la suma de $6.750.000 o las que el tribunal considere, dentro de tercero día de notificada la sentencia definitiva y respecto de las rentas pagadas desde 1° de diciembre en adelante, hasta esta fecha, sean restituidas en un 70% de su valor o el porcentaje que el tribunal estime, y para el caso que se considere que los vicios de la propiedad impiden sólo parcialmente su goce, solicita se declare el término inmediato del contrato de arrendamiento desde la notificación de la demanda o desde el momento que se determine, ordenando la restitución inmediata de las rentas de arrendamiento pagadas de los meses de junio en adelante, que ascienden a la suma de $6.750.000 o las que se estime pertinentes dentro del plazo de tercero día después de notificada la sentencia definitiva o se declare la rebaja del precio de la renta en un 70% o en el porcentaje que se considere ajustado a derecho, condenándose, además, al demandado al pago de la suma de $1.634.065 o la suma que se estime por concepto de reparaciones efectuadas en la propiedad sub-lite y a la restitución del mes de garantía correspondiente a $1.125.000, en el evento de dar por terminado el contrato, a las que deberá aplicársele el interés y reajuste que corresponda, con costas.

La demandada contestó el libelo solicitando su total rechazo, señalando la efectividad de haber suscrito un contrato de arrendamiento a plazo fijo, con fecha 27 de noviembre de 2013, desde el 1° de diciembre de 2013 hasta el 1° de diciembre de 2014, respecto del inmueble de autos, pagándose anticipadamente la suma de $13.500.000, equivalente a los doce meses de arriendo, más $1.125.000 por concepto de mes de garantía, firmándose un inventario del estado en que se encontraba la propiedad, en el cual la arrendataria de su puño y letra agregó aquellas cuestiones que, a su parecer, debían ser arregladas por el arrendador.

Indica que su parte cumplió con enviar a un contratista a fin de que realizara los trabajos señalados, los que no pudo realizar debido a que la arrendataria le impidió entrar a la propiedad, sin mediar explicación alguna, circunstancia que se volvió a repetir con un segundo contratista.

Manifiesta que los valores cobrados por la actora por concepto de reparaciones no resultan razonables e intenta cobrar trabajos por reparaciones producto del uso del inmueble, como el afianzamiento del parrón y la desratización, que son gastos naturalmente de cargo del arrendatario.

En cuanto a la filtración de aguas lluvias ocurrida en el inmueble, reconoce que su parte fue informada al respecto, razón por la que envió al contratista nombre reservado, quien acudió dos veces al inmueble y le informó los costos de las reparaciones, disponiéndose a realizarlas. Sin embargo, se le negó la entrada a la propiedad cuando fue a comenzar los trabajos.

Señala que con fecha 18 de junio pasado, ofreció a la actora poner término anticipado al contrato y restituirle las rentas pagadas por anticipado entre el día de la entrega y el 1° de diciembre de 2014, a lo que se negó, pretendiendo que se le pagaran las sumas alegadas en la demanda, cuestión que fue rechazada. Pide se desestime la demanda en todas sus partes, con costas.

El tribunal de primera instancia mediante fallo de veintisiete de agosto de dos mil catorce, que se lee a fojas 120 y siguientes, acogió la demanda, declarando el término del contrato de arriendo por incumplimiento de las obligaciones del arrendador a contar del uno de junio de 2014, condenando al demandado a la devolución de las rentas pagadas anticipadamente a contar de aquella correspondiente al mes de junio de 2014 en adelante, y a la restitución del mes de garantía, debidamente reajustadas de conformidad a lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley 18.101, además del reembolso de las sumas cobradas por concepto de reparaciones efectuadas por la arrendataria, y las costas del juicio.

El tribunal de segunda instancia, conociendo de la apelación deducida por la parte demandada por fallo de veinticinco de mayo dos mil quince, escrito a fojas 171, revocó la sentencia en alzada, únicamente en aquella parte que condenó en costas a la demandada, confirmando en lo demás.

En contra de esta última decisión, la parte demandada deduce recurso de casación en el fondo por haberse incurrido, en su concepto, en infracciones de ley que han influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte la de reemplazo que resuelva que su representada no se encuentra obligada a devolver la cantidad de $8.088.633, por concepto de rentas enteradas por anticipado, más el mes de garantía, y tener que pagar, además, la cantidad de $896.815, que corresponde a gastos a los cuales estaba obligada la demandante, por ser de su obligación la mantención del inmueble arrendado.

Se trajeron estos autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la parte demandada funda su recurso sosteniendo que los jueces, al acoger la demanda, incurrieron en tres errores de derecho.

El primero, en la infracción del artículo 1545 del Código Civil, fundado en que la sentencia al imponer al demandado la obligación de devolver a la actora el mes de garantía, en circunstancias que se estableció en la convención que sólo al cabo de cuarenta y cinco días de entregada la propiedad sin daño alguno y con todas sus cuentas de servicios pagadas, se podía proceder a ello, y, además, al establecer la obligación de reembolsar al demandante la suma de $896.815, por concepto de retiro de árboles secos, poda de palmeras y enredaderas, siendo que, de acuerdo a la cláusula novena letra d) de la ley contractual, eran de cargo de la arrendataria aquellos gastos.

El segundo, denuncia una vulneración al artículo 1467 del Código Civil, al imponer a su representada la obligación de devolver la suma de $6.896.195, por concepto de rentas pagadas por anticipado, en circunstancias que la demandante ocupó en forma real y efectiva el inmueble, lo que conllevaría a un enriquecimiento sin causa, vulnerando la norma denunciada que establece que no se puede imponer una obligación sin una causa real y licita.

El tercer error de derecho denunciado refiere al artículo 19 N° 2 de la Constitución Política de la República, que asegura a todas las personas la igualdad ante la ley, arguyendo que la sentencia impugnada al imponer la obligación de devolver a la actora las cantidades de dinero decretadas, desconociéndose su obligación respetar los términos del contrato de arriendo que firmó, infringe el principio de igualdad a que tienen derecho ambas partes del juicio.

Segundo: Que la sentencia estableció como hechos de la causa, en lo que interesa al recurso, los siguientes:

a) La existencia y estipulaciones del contrato de arriendo celebrado entre las partes sobre el inmueble ubicado en domicilio reservado.

b) Pactaron como renta de arrendamiento la suma mensual de $1.125.000, pagándose por anticipado la suma de $13.500.000, equivalente a doce meses de renta

c) La demandada no cumplió con su obligación de mantener la cosa en el estado de servir para el fin a que fue arrendada, pues producto de las lluvias se evidenciaron problemas en la techumbre que anegaron el segundo piso, lo que lo hizo inhabitable e impidió su uso y goce.

d) Los montos de gastos cuyos cobros pretende por la actora, por los siguientes conceptos: 1) Reparación de cierre automático $500.000; 2) Reparación de piscina $55.000;3) Retiro de basura $815.200; 4) Reparación de riego automático $40.000;5) Afianzamiento del parrón $100.000; 6) desratización $123.865.

e) la propiedad fue restituida el día siete de noviembre de 2014.

Tercero: Que sobre la base de los hechos reseñados precedentemente, los sentenciadores del grado estimaron que la demandada incumplió el contrato celebrado por las partes, y decidieron acoger la demanda declarando el término del contrato de arriendo por incumplimiento de las obligaciones del arrendador a contar del uno de junio de 2014, condenando al demandado a la devolución de las rentas pagadas anticipadamente a contar de aquella fecha en adelante, y a la restitución del mes de garantía, debidamente reajustadas de conformidad a lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley 18.101, además del reembolso de las sumas cobradas por concepto de reparaciones efectuadas por la arrendataria, y eximiendo al demandado del pago de costas del juicio.

Cuarto: Que en cuanto a la vulneración del artículo 1545 del Código Civil, fundada en la obligación de devolución del mes de garantía y restitución de los gastos por concepto de retiro de árboles secos, poda de palmeras y enredaderas, se estableció como premisa fáctica por los jueces del fondo que el arrendador no cumplió con su obligación de mantener la cosa arrendada en el estado de servir para el fin a que fue arrendada, además se estableció la obligación y los montos de los gastos cuyos cobros pretendía la actora, por lo cual, la postura que asumieron es la correcta, interpretando la ley del contrato en el alcance, extensión y dimensión que jurídicamente corresponde, resolviendo adecuadamente la controversia al ordenar la devolución del mes de garantía y de los gastos que asumió el arrendatario y que eran de cargo del arrendador, por lo cual, resulta forzoso concluir, que en este sentido, no se ha vulnerado la norma del artículo 1545 del Código Civil, sino que se ha aplicado correctamente, en armonía con lo estipulado en el contrato suscrito por las partes, por lo que el recurso de casación en el fondo en este capítulo no puede prosperar y debe ser desestimado.

Quinto: Que referente al quebrantamiento del artículo 1467 del Código Civil, al ordenar los jueces del fondo la devolución de la suma de $6.896.195, es necesario precisar que de dicha norma, es posible desprender que el legislador requiere una causa, no sólo para las obligaciones que tienen como fuente un contrato, sino que también para el acto o contrato que las engendra, siguiendo, en lo que atañe a las primeras, la teoría o doctrina clásica que postula una causa objetiva, y para las segundas la doctrina de los móviles o motivos psicológicos, que supone una causa subjetiva, lo que presenta la ventaja de que se pueden invalidar, por causa ilícita, convenciones en que el motivo que induce a las partes a contratar se aparta de la ley, la moral, el orden público o las buenas costumbres. En lo que atañe a la causa de los contratos, según la doctrina moderna, falta cuando el motivo que indujo a contratar resultó errado o equivocado, dándose el supuesto de lo que se denomina una “falsa causa” como consecuencia de un error relevante sobre los motivos.

Sexto: Que teniendo en cuenta lo anterior, cabe concluir que sería legítimo alegar la ineficacia de una obligación por falta de causa de la misma recurriendo a los postulados de la doctrina o teoría clásica, más no como lo hace la demandado y recurrente, pues aplica los postulados de dicha teoría en forma equivocada. En efecto, en el contrato de arrendamiento la causa de la obligación de una de las partes es la existencia de la obligación de la otra parte y no el cumplimiento o ejecución de esta última, como cree la recurrente. Es evidente que en el contrato de arrendamiento que las partes celebraron, el arrendador se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa inmueble, y el arrendatario se obliga a su vez, a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado, lo que sirve de causa a la obligación que asumió, por su parte. En consecuencia, tanto la obligación del arrendador como la obligación del arrendatario se sirven, recíprocamente, como causa, lo que comprueba que carece de sustento la alegación de la recurrente, por lo que teniendo causa las obligaciones que contrajeron ambas partes, al declararse el término del contrato de arrendamiento, y ordenar las devolución de la rentas pagadas por anticipado, no por ello las obligaciones que engendró el contrato de arriendo dejan de tener causa, sin embargo, al no encontrarse discutido que la entrega efectiva del inmueble fue el día 07 de noviembre de 2014, y al ser el contrato de arrendamiento un acto jurídico bilateral y oneroso, la devolución de las rentas pagadas por anticipado debió disponerse desde dicha fecha, y no desde el mes de junio de 2014, como se ordenó en la sentencia que se revisa, ya que tal decisión configura una infracción a la ley del contrato, porque se alteran las prestaciones reciprocas que emana de la convención, y procede, por tanto, que sea revisado por este tribunal de casación, pues se ha desnaturalizado el contenido y alcance de la convención, transgrediendo a la ley del contrato, y contraviniendo el citado artículo 1545 del Código Civil.

Séptimo: Que, de este modo, al haberse ordenado la restitución de las rentas de arrendamiento desde el mes de junio de 2014, y no desde la restitución de inmueble, se han desconocido los términos del contrato que sirve de fundamento a la demanda, y los jueces del fondo han infringido el artículo 1545 del Código Civil, yerro que ha influido sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia, circunstancia que llevará a esta Corte a dar lugar a la nulidad de fondo denunciada.

Octavo: Que sin perjuicio de lo resuelto, y sólo a mayor abundamiento, es necesario consignar que no resulta efectivo lo señalado en el recurso en cuanto a que se habría vulnerado el artículo 19 N° 2 de la Constitución Política de la República que asegura a todas las personas la igualdad ante la ley, por cuanto, el principio de igualdad significa, como la ha sostenido reiteradamente esta Corte, que las normas jurídicas deben ser iguales para todas las personas que se encuentren en las mismas circunstancias y, consecuencialmente, diversas para aquellas que se hallen en situaciones diferentes, de acuerdo a este criterio, en nada vulnera el fallo recurrido el referido principio, ni ha establecido diferencia arbitraria alguna, al imponer la obligación de tener que devolver la arrendadora las cantidades de dinero decretadas, pues aquello no es más que el efecto propio de la declaración del término del contrato de arriendo.

Por estas consideraciones y lo dispuesto, además, en los artículos 764, 765, 767, 771, 772 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandada, en contra de la sentencia de veinticinco de mayo de dos mil quince, que se lee a fojas 171, la que, en consecuencia, se invalida y se reemplaza por la que se dicta a continuación, sin nueva vista, pero separadamente.

Redacción a cargo del abogado integrante señor Juan Eduardo Figueroa Valdés.

Regístrese.

N° 11.877-2015.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., y los abogados integrantes señores Jaime Rodríguez E., y Juan Figueroa V. No firman los Abogados Integrantes señores Rodríguez y Figueroa, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ambos ausentes. Santiago, uno de marzo de dos mil diecisiete.