Contrato de arrendamiento

Santiago, nueve de marzo de dos mil diecisiete.

Dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción del párrafo que, en el motivo quinto, comienza después del primer punto seguido, con la frase “En cuanto a la existencia de deuda” y termina con la expresión “Secretaria del Tribunal”, previa al punto final, y de los motivos sexto y séptimo, que se eliminan; y el motivo sexto se sustituye por el que sigue: “En cuanto a los gastos de consumos básicos demandados, no existe deuda por consumo de agua potable.”

Y teniendo en su lugar y, además, presente:

Primero: Los motivos tercero, cuarto, sexto y séptimo de la sentencia de casación.

Segundo: Que, en relación a la excepción de pago opuesta en segunda instancia, a fojas 58, la demandada sostiene que se encuentran solucionadas las rentas de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2015; habiéndose pagado las dos primeras mediante depósito en la cuenta corriente de la demandante N°91970034582 del Banco del Estado, cuyos comprobantes ya se encuentran agregados en autos; y los comprobantes correspondientes al pago de las rentas de los meses de abril y mayo de 2015, que acompaña en ese acto. Señala, además, que se encuentran pagadas la cuenta de agua, adeudada al mes de junio de 2015, ascendente a la suma de $3.687, según reporte de Esval, boleta electrónica N°7220371 y comprobante de pago que adjunta, y la cuenta de luz adeudada al mes de junio de 2015, ascendente a $27.966, también ha sido solucionada, según “movimiento de saldo” de Chilquinta, boleta electrónica N°47286480 y comprobante de pago adjunto.

Tercero: Que la demandada acompañó en el otrosí de la presentación descrita en el motivo precedente, los siguientes documentos:

- original de tres comprobantes de depósitos efectuados en la cuenta del Banco Estado de la demandante, el 10 de junio de 2015, por la suma de $30.000, $20.000 y $20.000, lo que suma $70.000 y corresponden a la renta del mes de abril de 2015;

- original del comprobante de depósito efectuado en la cuenta del Banco Estado de la demandante, el 11 de junio de 2015, por la suma de $70.000, que corresponde a la renta del mes de mayo de 2015;

- original del reporte de facturación emitido por Esval, donde consta que la deuda ascendía a $3.687 en el mes de junio de 2015 y original del comprobante de pago de dicha deuda;

- original de documento titulado “movimiento de saldo” emitido por Chilquinta, donde consta que la deuda por consumo de luz en la propiedad arrendada ascendía a la suma de $27.966 al mes de junio de 2015 y el respectivo comprobante original de pago de dicha deuda.

Cuarto: Que, en relación a los documentos que la demandada señala que ya obrarían en autos, constan de fojas 14 a 18, acompañados los siguientes: boleta electrónica de Chilquinta, N°46775363, con vencimiento el 15 de mayo de 2015, por un monto de $50.023, con el respectivo comprobante de pago; boleta electrónica de Esval N°6658780, con vencimiento al 12 de mayo de 2015, por un monto de $4.817, con el respectivo comprobante de pago; tres comprobantes de depósito en la cuenta corriente N°91970034582, del Banco Estado, cuya titular es nombre reservado, todos por $70.000, de fechas 27/01/2015, 2/03/2015 y 2/04/2015.

Quinto: Que, esta Corte recibió a prueba la excepción de pago opuesta, fijando como hechos sustanciales, pertinentes y controvertidos, los siguientes:

a) Efectividad de haber pagado la demandada las rentas de febrero, marzo, abril y mayo de 2015. Fecha, forma y monto del pago;

b) Efectividad de haber pagado la demandada, las cuentas por consumo de agua potable y energía eléctrica correspondientes al inmueble materia de autos. Fecha y monto del pago.

Sexto: Que la demandada hizo una presentación con fecha 28 de agosto de 2015, que rola a fojas 65, en que reitera que su parte hasta la fecha ha acompañado los siguientes documentos en relación a los puntos de prueba:

a) Efectividad de haber pagado las rentas de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2015.-

- comprobante de depósito efectuado ante la cuenta corriente de la demandante del Banco Estado realizado el 2/03/2015, por $70.000, que corresponden al mes de febrero de 2015, a fojas 13;

- comprobante de depósito efectuado ante la cuenta corriente de la demandante del Banco Estado realizado el 2/04/2015, por $70.000, que corresponden al mes de marzo de 2015, a fojas 13;

- comprobante de depósitos efectuados ante la cuenta corriente de la demandante del Banco Estado realizados el 10/06/2015, por las sumas de $30.000, $20.000 y $30.000 (sic), que dan un saldo de $70.000 y corresponden al mes de abril de 2015, a fojas 58;

- comprobante de depósito efectuado ante la cuenta corriente de la demandante del Banco Estado realizado el 11/06/2015, por $70.000, que corresponden al mes de mayo de 2015, a fojas 58;

b) Efectividad de haber pagado las cuentas de consumo de agua potable y energía eléctrica correspondiente al inmueble.-

- original del reporte de facturación emitido por Esval, donde consta que la deuda ascendía a $3.687 en el mes de junio de 2015 y original del comprobante de pago de dicha deuda;

- original de documento titulado “movimiento de saldo” emitido por Chilquinta, donde consta que la deuda por consumo de luz en la propiedad arrendada ascendía a la suma de $27.966 al mes de junio de 2015 y el respectivo comprobante original de pago de dicha deuda.

Séptimo: Que, examinada la prueba rendida, no objetada por la contraria, es posible establecer que la excepción opuesta por la demandada en segunda instancia, cumple con los presupuestos contemplados en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, esto es, se funda en antecedentes escritos, se alegó mediante presentación escrita antes de la vista de la causa y el tribunal le dio tramitación incidental, recibiendo la excepción a prueba por estimarlo necesario, de manera que corresponde emitir pronunciamiento sobre la misma.

Octavo: Que, del análisis de los documentos acompañados, se observa que, efectivamente, a fojas 18 constan comprobantes de depósito en la cuenta corriente de la demandante doña nombre reservado, de fechas 2/03/2015 y 2/04/2015, por el monto de $70.000 cada uno, los que corresponde imputar a las rentas de arrendamiento de los meses de febrero y marzo de 2015, que sirvieron de fundamento a la demanda. Es menester tener presente que en la audiencia de estilo el demandante reconoció “el abono” de abril de 2015, destinado en parte a cubrir la renta de octubre de 2014 adeudada, alegación que sin embargo no será admitida, ya que en la demanda se reclaman las rentas a partir de febrero de 2015. Asimismo, con los comprobantes que rolan a fojas 51, de fechas 10/06/2015 –tres, que en total suman $70.000– y 11/06/2015, por un monto de $70.000, se darán por pagados los meses de abril y mayo del mismo año.

En lo que respecta a los consumos de electricidad, con la factura de Chilquinta agregada a fojas 15 y el respectivo comprobante de pago que rola a fojas 14, se tiene por acreditada la solución de la deuda con dicho servicio, que ascendía a $50.023 y cuyo vencimiento era el 15 de mayo de 2015; otro tanto ocurre con la factura de Chilquinta correspondiente al mes de junio de 2015, por la suma de $27.966, que aparece pagada mediante comprobante de recaudación N°77, de 09/06/2015, todo lo cual es concordante con la información contenida en la planilla con los “movimientos de saldo” que rola a fojas 55.

En cuanto a la supuesta deuda por consumos de agua, la sentencia que se revisa la da por “inexistente”, sin embargo, conviene aclarar que con la documentación acompañada a fojas 16 y 17, aparece que la factura con vencimiento al 12/05/2015, por $4.817 se encuentra pagada, lo mismo que aquella rolante a fojas 54, que asciende a la suma de $3.687, según consta del comprobante de fojas 53. Lo anterior es concordante con la información que se registra en el reporte de facturación de fojas 52, por lo que es posible declarar que ambas deudas han sido extinguidas por la solución o pago efectivo de las mismas.

Noveno: Que, en tales condiciones y atendido que con el material probatorio que sustenta la excepción de pago opuesta ante esta Corte, se ha de entender enervada la acción de terminación de contrato de arrendamiento, por no pago de rentas, procede rechazar la demanda principal incoada.

Décimo: Que, desechada la acción principal, corresponde pronunciarse sobre la subsidiaria incoada.

En efecto, para el caso que la demandada enervara la acción de terminación de contrato, la demandante accionó, en subsidio, solicitando la restitución del inmueble, conforme a lo previsto en el artículo 4° de la ley 18.101, manifestando que no desea perseverar en el arriendo pactado a plazo fijo por 10 meses, con prórroga automática en iguales condiciones. Pide que se disponga la restitución en el plazo de dos meses de notificada la demanda.

Undécimo: Que examinado el contrato que se encuentra acompañado a fojas 8, se observa que en la cláusula cuarta se convino que “El presente contrato comenzará a regir el 28 de enero de 2012 y terminará el 28 de noviembre de 2012. El arrendamiento así pactado se entenderá prorrogado en iguales condiciones, por periodos mensuales si las partes no le ponen término dando el aviso correspondiente en conformidad a la ley…”.

En consecuencia, si bien el contrato fue pactado originalmente a plazo, por 10 meses, se estipuló una renovación por períodos mensuales, lo que según aparece del presente litigio, se ha mantenido hasta la fecha. En tales circunstancias, y considerando que la demandante ha manifestado su voluntad de no perseverar en el contrato, lo que equivale a un desahucio, corresponde aplicar lo dispuesto en el artículo 3° de la ley 18.101, según el cual en los contratos pactados mes a mes y de duración indefinida, el arrendador podrá ponerles término mediante desahucio judicial o mediante desahucio practicado a través de una notificación personal efectuada por un notario.

Por lo antes razonado no cabe sino acoger la acción subsidiaria.

En cuanto al plazo de restitución, considerando que la demandada ha ocupado el inmueble arrendado por más de 4 años, se otorgará el máximo de seis meses previsto en el inciso 2° del citado artículo 3° de la ley 18.101, contado desde la notificación de la demanda.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia de cinco de junio de dos mil quince, escrita a fojas 28 y siguientes, en cuanto hace lugar a la demanda principal y declara terminado el contrato, condena a la demandada al pago de las rentas a partir del mes de febrero de 2015 –descontando un abono de $70.000– y de la deuda por consumo de energía eléctrica ascendente a $50.023, y ordena la restitución del inmueble en el plazo que indica y, en su lugar, se rechaza la referida demanda y se acoge la subsidiaria de desahucio, debiendo la demandada restituir el inmueble a la arrendadora, vencido el plazo de desahucio señalado en el motivo undécimo.

Cada parte pagará sus costas.

Acordada con el voto en contra del ministro señor Aránguiz, quien fue de opinión de confirmar la sentencia en alzada, con declaración que las sumas cuyo pago ha sido acreditado se tengan en consideración para efectos de la liquidación del crédito que se deba practicar, teniendo para ello en consideración los fundamentos expresados en la disidencia de la sentencia de casación que antecede.

Regístrese y devuélvase.

Redactó la ministra Andrea Muñoz S., y el voto, su autor.

N°22.861-2015

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Ricardo Blanco H., Carlos Aránguiz Z., señora Andrea Muñoz S., y los abogados integrantes señor Carlos Pizarro W., y señora Leonor Etcheberry C. No firman el Ministro señor Aránguiz y el Abogado Integrante señor Pizarro, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con licencia médica el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, nueve de marzo de dos mil diecisiete.