Oportunidad procesal

Santiago, cuatro de abril de dos mil diecisiete.

Vistos:

En autos rol Nº C-1217-2015 del Tercer Juzgado Civil de Coquimbo, la sociedad Freres y Compañía Limitada, representada por doña nombre reservado, en su calidad de arrendadora de los terrenos ubicados, el primero, al interior de la propiedad de domicilio reservado, de Coquimbo; y, el segundo, en domicilio reservado, de la misma ciudad, que suman una superficie total aproximada de 500 metros cuadrados, dedujo demanda en contra de doña nombre reservado, a fin que se declare el término de contrato de arrendamiento, el pago de rentas insolutas a contar del mes de junio de 2014 y la restitución de las propiedades arrendadas.

La demandada, evacuando el traslado conferido, solicitó el rechazo de la demanda deducida en su contra, con costas, sosteniendo que si bien es efectiva la celebración del contrato de arrendamiento, el arrendador dio en pago a un tercero las propiedades objeto del contrato, lo que le fue comunicado con fecha 17 de junio de 2014, señalándosele que con esa enajenación se ponía término al contrato. Así, celebró un contrato con los nuevos propietarios. Por lo expuesto, sostiene que el contrato que motiva el juicio terminó por extinción del derecho del arrendador.

En sentencia de siete de agosto de dos mil quince, escrita a fojas 38 y siguientes, el tribunal de primer grado rechazó la demanda, con costas.

Se alzó la demandante y la Corte de Apelaciones de La Serena, en fallo de treinta y uno de diciembre de dos mil quince, escrito a fojas 64, la confirmó, sin costas.

En contra de esta última decisión, la demandante dedujo recurso de casación en el fondo, a fin que se la invalide y se dicte la de reemplazo que indica, con costas.

Se trajeron estos autos en relación.

Considerando:

Primero: Que en el recurso de casación en el fondo se denuncia que los jueces, al rechazar la demanda, infringieron el artículo 8 N° 7 de la Ley 18.101; artículo 1698 del Código Civil; artículo 6 de la Ley 18.101; y artículo 1545 del Código Civil.

En un primer capítulo del recurso se denuncia la infracción a las normas reguladoras de la prueba bajo dos conceptos distintos. Así, en primer lugar, se alega que la sentencia ha infringido la sana crítica como método de valoración de la prueba, en particular el principio de identidad, pues se dio por establecida la identidad entre los inmuebles arrendados y los enajenados, pero no coincide la ubicación de los inmuebles, ni sus deslindes, tampoco la superficie, ni la identidad de la persona que los enajenó con la de la arrendadora.

En segundo lugar, bajo este primer capítulo, se reclama que el fallo infringió, además, la norma del artículo 1698 del Código Civil al invertir el peso de la prueba, por cuanto indica que la actora no logró acreditar que se le adeudaran rentas, correspondiéndole la carga sobre este punto; así como sobre la restitución de los inmuebles, respecto de lo cual la parte demandada alegó que habría celebrado un nuevo contrato de arriendo con los actuales propietarios, sin acreditarlo.

En un segundo capítulo, denuncia la infracción al artículo 6° de la Ley 18.101, al concluir que la obligación de pagar las rentas de arrendamiento cesó a la fecha de enajenación de los inmuebles materia del contrato contra texto expreso del citado artículo, que, en dicho caso, dispone que el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento, hasta que se efectúe la restitución del inmueble. También del artículo 1545 del Código Civil, en relación con la ley del contrato, ya que en la cláusula novena la arrendataria se obligó a restituir los inmuebles arrendados inmediatamente que termine el contrato, acordándose que el incumplimiento haría incurrir en una multa mensual equivalente al doble de la renta pactada en el contrato.

Termina señalando la forma en que los errores de derecho denunciados influyeron en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que se han establecido como hechos de la causa los siguientes:

a) La demandante, sociedad Freres y Compañía Limitada, y la demandada, doña nombre reservado, celebraron un contrato de arrendamiento el día 9 de agosto de 2011, en virtud del cual la primera entregó a la segunda el inmueble ubicado al interior de la propiedad de domicilio reservado y el terreno emplazado en domicilio reservado, ambos de la ciudad de Coquimbo, cuyos deslindes se precisan, los que suman una superficie aproximada de 500 metros cuadrados;

b) El referido contrato se celebró por un plazo de un año, renovado por los mismos períodos, si ninguna de las partes pone término manifestando por escrito su decisión con, a lo menos, 30 días de anticipación a su vencimiento, estableciéndose en la cláusula cuarta que terminaría anticipadamente si una de las partes vende los inmuebles arrendados antes del vencimiento del contrato;

c) La renta de arrendamiento es de $500.000 mensuales por ambos terrenos, por los meses que transcurren desde abril a noviembre; elevándose a $700.000 mensuales por ambos, entre los meses de diciembre y marzo, y la renta debía pagarse por adelantado los cinco primeros días de cada mes; y,

d) La parte arrendadora enajenó las propiedades arrendadas con fecha 16 de junio de 2014.

Sobre la base de dichos hechos se rechazó la demanda, por estimarse que se puso término al contrato por la venta de los inmuebles, lo que provocó que cesara la obligación de la arrendataria de pagar las rentas de arrendamiento devengadas con posterioridad a ese suceso, y porque no se acreditó rentas pendientes durante su vigencia.

Tercero: Que para los efectos de resolver el asunto sometido al conocimiento de este tribunal, es menester señalar que el presente juicio se inició por demanda deducida con fecha 21 de abril de 2015 por la sociedad Freres y Compañía Limitada, representada por doña nombre reservado, en contra de doña nombre reservado, pidiendo se declare terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, se ordene la restitución de los inmuebles y se condene al pago de las rentas adeudadas y las que se devenguen hasta la ejecución del fallo, más reajustes y costas. La actora fundó el libelo en la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado con la demandada el día 9 de agosto de 2011, mediante el cual le dio en arrendamiento: a) el terreno ubicado al interior de la propiedad de domicilio reservado de Coquimbo, colindante al oriente en 18 metros con inmueble de otro propietario signado bajo el número 835 de calle Aldunate de la misma ciudad, y b) el terreno ubicado en domicilio reservado de la ciudad de Coquimbo, colindante al norte en 30 metros con inmueble de otro propietario signado con el número 835 de calle Aldunate de la misma ciudad; que tienen una superficie total aproximada de 500 metros cuadrados; como asimismo, en el hecho de haber cesado la demandada en el pago de las rentas de arrendamiento a partir de junio de 2014.

La sentencia de primera instancia rechazó la demanda de término de contrato de arrendamiento, porque tuvo por acreditada la enajenación de las propiedades arrendadas con fecha 16 de junio de 2014, y se discurrió en el sentido que esa circunstancia es una causal de término del contrato de arrendamiento, según se estipuló en la cláusula cuarta del contrato, concluyéndose que el contrato terminó a dicha fecha, de manera que a esa época cesó la obligación de la arrendataria de pagar las rentas devengadas a la actora.

Al apelar del fallo de primer grado, la actora señaló, entre otras alegaciones, que el inmueble enajenado es uno de los dos inmuebles arrendados, esto es, aquel signado en la cláusula primera del contrato de arrendamiento como “terreno ubicado al interior de la propiedad de domicilio reservado, de Coquimbo”, por lo que debió acogerse la demanda respecto del otro inmueble (terreno de domicilio reservado, de Coquimbo). Además señaló que la terminación del contrato requería declaración judicial.

Sin embargo, en el recurso de casación en el fondo que dedujo contra la sentencia de segunda instancia, sostuvo que es imposible lo que concluye, en el sentido que el inmueble que aparece enajenado, según consta en la inscripción de dominio acompañada por la demandada, corresponda a los dos inmuebles arrendados, pues no coincide su ubicación, ni deslindes, como tampoco la superficie de los terrenos, ni la identidad de las persona que lo enajenó con la arrendadora. Del mismo modo, afirmó que “en conformidad a la prueba rendida es un tercero quien enajenó un inmueble diverso a los arrendados, contraviniendo las reglas de la sana critica”. Por otra parte, expresó que debió acogerse la demanda condenando a la demandada al pago de las rentas devengadas desde la terminación del contrato hasta la restitución de los inmuebles.

Cuarto: Que resulta un hecho, pues, que la recurrente al apelar plantea que el inmueble enajenado es uno de los dos inmuebles arrendados y al deducir recurso de casación en el fondo, expresa, en cambio, que es imposible concluir que el inmueble que aparece enajenado, según consta en la inscripción de dominio acompañada, corresponda a los dos inmuebles arrendados. Asimismo, al apelar, indica que la terminación del contrato requiere declaración judicial y que las rentas se deben hasta la restitución; por el contrario, en la casación sostiene que el contrato terminó y que debe condenarse al pago de las rentas devengadas desde la terminación del contrato hasta la restitución de los inmuebles.

Quinto: Que, de esta manera, se advierte que las argumentaciones desarrolladas en el recurso de casación, tendientes a justificar los errores de derecho que denuncia, importa el planteamiento de alegaciones que se introducen por primera vez en el presente estadio procesal, a saber, que un tercero enajenó un inmueble diverso a los arrendados, y que el contrato terminó y que debió acogerse la demanda condenando a la demandada al pago de las rentas devengadas desde la terminación del contrato hasta la restitución de los inmuebles, pues no fueron invocadas en la demanda y, además, son contradictorias con lo sostenido en la apelación donde se expresa que el inmueble enajenado es uno de los dos arrendados y que debió acogerse la demanda respecto del otro inmueble, o que la terminación del contrato requería declaración judicial debiendo pagarse las rentas hasta la restitución.

Sexto: Que el recurso de casación en el fondo es un recurso de derecho estricto, previsto para corregir los errores en la aplicación del derecho en que incurrieron los jueces del fondo, de manera que no es posible admitir la denuncia de vulneración de normas introduciendo alegaciones nuevas, que, por lo mismo, no fueron planteadas en la etapa procesal correspondiente, ya que de esa manera se estaría promoviendo la invalidación de un pronunciamiento por un error que, desde esa perspectiva, no pudo cometerse.

Lo anterior en ningún caso significa emitir un juicio que permita concluir que, de haberse planteado la tesis de la actora oportunamente, hubiera prosperado el recurso, desde que lo que cabría discernir, en esa tesitura, es si los artículos supuestamente infringidos permiten dar lugar a la demanda de término de contrato de arrendamiento, restitución de los inmuebles arrendados y pago de las rentas adeudadas desde el mes de junio de 2014 hasta la ejecución del fallo.

Séptimo: Que, por consiguiente, el discurso de la demandante no es del todo coherente, lo que lo torna defectuoso e importa no respetar las normas que regulan el recurso de casación en el fondo, que obligan a que se señale de manera clara, precisa y coherente cuáles son los yerros jurídicos en que incurrieron los sentenciadores del fondo al resolver el asunto sometido a su decisión, lo que significa que no puede fundamentarse utilizándose argumentos que no fueron alegados en la oportunidad procesal correspondiente.

Octavo: Que, atendido lo expuesto, el recurso que se examina no puede prosperar y debe ser desestimado.

Por estas consideraciones, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandante en contra de la sentencia de treinta y uno de diciembre de dos mil quince, escrita a fojas 64, dictada por la Corte de Apelaciones de La Serena.

Acordada con el voto en contra del fiscal judicial subrogante señor Sáez, quien estuvo por acoger el recurso de casación interpuesto e invalidar la sentencia impugnada por estimar que infringió la norma contenida en el artículo 1698 del Código Civil, y, a continuación, dictar una de reemplazo que revoque el fallo de primer grado que rechazó la demanda y, en su lugar, la acoja parcialmente, en atención a los siguientes fundamentos:

1°) Que la norma del artículo 1698 del Código Civil exige probar las obligaciones o su extinción a quien alega aquéllas o éstas.

Así las cosas, acreditada como fue la existencia de la obligación de pagar la renta de arrendamiento, correspondía a la demandada acreditar su extinción, lo que podía lograrse probando el pago u otro medio de extinguirla.

2°) Que al sostener la sentencia de primera instancia, confirmada en su totalidad por la de segunda, en su considerando undécimo: que no se acreditó la existencia de rentas pendientes durante la vigencia del contrato, invierte la carga de la prueba de la extinción de la obligación en perjuicio del acreedor, obligándole a acreditar el pago de la renta del mes de junio, devengada antes de la enajenación.

En cuanto al hecho de la restitución del inmueble y el haberse celebrado un contrato con los nuevos propietarios, ello no tiene incidencia en la relación contractual ya fenecida entre las partes de este juicio.

3°) Que, en consecuencia, los jueces del fondo han cometido el error de derecho indicado, lo que claramente ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, ya que condujo a que se rechazara el cobro de todas las rentas pretendidas, no obstante que una correcta aplicación del artículo 1698 obligaba a acoger la demanda de cobro de la renta del mes de junio de 2014.

En mérito de lo anterior, este disidente estima que procedía acoger el recurso de casación en el fondo, sin que fuera necesario pronunciarse sobre las restantes infracciones denunciadas.

4°) Que, en ese sentido, atendido que se demandó el pago de las rentas insolutas a partir del mes de junio de 2014, encontrándose la de este mes devengada a la fecha de enajenación de la propiedad, sin que se haya acreditado su pago ni su extinción por otro modo legal, correspondía acoger la demanda en lo que se refiere a esta pretensión.

Redacción a cargo del fiscal judicial subrogante señor Jorge Sáez Martin.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Nº 14.269-2016.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Gloria Ana Chevesich R., Fiscal Judicial Subrogante señor Jorge Sáez M., y los Abogados Integrantes señor Jorge Lagos G., y señora Leonor Etcheberry C. No firman los Abogados Integrantes señor Lagos y señora Etcheberry, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ambos ausentes. Santiago, cuatro de abril de dos mil diecisiete.