Contrato de arrendamiento

Santiago, uno de junio de dos mil diecisiete.

Vistos:

En estos autos N° 26.481-2016, seguidos ante el Décimo Octavo Juzgado Civil de Santiago, sobre término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, por resolución de doce de enero de dos mil dieciséis, escrita a fojas 19, se desechó en su totalidad la denuncia intentada por doña nombre reservado en contra de don nombre reservado, para que se declare la terminación del contrato de arrendamiento que recae sobre la finca sita en domicilio reservado.614, comuna de Pudahuel, Santiago, por no pago de rentas y cobro de las mismas y aquellas que se devenguen durante la substanciación de este pleito hasta la restitución del predio.

Se alzó la demandante y una de las salas de la Corte de Apelaciones de Santiago, por sentencia de ocho de abril de dos mil dieciséis, confirmó tal decisión pura y simplemente, en contra aquella de la cual interpuso recurso de casación en el fondo para solicitar su invalidación y la consecuente dictación de otra de reemplazo que acoja la demanda principal, con costas, y para su conocimiento se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la recurrente censura conculcados los artículos 1545, 1560 al 1566, 1915 y 1977 del Código Civil; 4°, 7°, 8° y 10 de la ley N° 18.101; y 186 y siguientes (sic) del Código de Procedimiento Civil, que, afirma, ordenan que el tribunal al apreciar la prueba ceñidos a las pautas de la sana crítica, debe expresar las razones tanto jurídicas como simplemente lógicas, técnicas o de experiencia, en cuya virtud les asigna mérito. Es así como plantea que la acción esgrimida reposa en la normativa de la ley Nº 18.101, debido al incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 21 de febrero de 2014, precisamente por el no pago de las rentas comprendidas entre los meses de febrero a octubre de 2015, e invoca la facultad que le confiere el artículo 1977 del Código Civil.

Segundo: Que insiste que el numeral séptimo del artículo 8º de la ley N° 18.101, prescribe que la apreciación de la prueba debe realizarse ajustados a los parámetros de la sana crítica, y obliga al tribunal a desplegar un ejercicio valorativo conjunto de los medios probatorios con apego a los proverbios de la lógica, los conocimientos científicamente afianzados y las máximas de experiencia.

Critica que, pese a probarse la existencia del contrato y de sus cláusulas, sin que el demandado comprobara el pago de las rentas adeudadas, entre los meses de febrero a octubre de 2015, se denegó indebidamente la acción deducida y soslayó que se sustenta en dicho incumplimiento, bajo el pretexto inexacto de una data que no se condice con la realidad, con desconocimiento de la verdadera época de la convención y de los meses cobrados, al estimar también reclamadas rentas atinentes al año 2014 que declaró satisfechas y entonces se vulnera la preceptiva mencionada, lo cual constituye un error de derecho que influyó de manera sustantiva en lo medular del laudo.

Tercero: Que para resolver el asunto, se torna necesario dejar en claro que la petición inicial del libelo radica en la declaración de terminación del contrato de arrendamiento acordado el 21 de febrero de 2014, merced a la falta de pago de las rentas devengadas durante los meses de marzo a octubre de 2015; y que en la demanda la actora da cuenta, además, que en su cláusula quinta se dejó constancia que el demandado efectuó un pago anticipado equiparado a doce meses de renta, lo que nunca concretó.

Cuarto: Que, por lo demás, conviene recordar que el presente juicio se tramitó en rebeldía del demandado, y sobre la base de los elementos aparejados a la litis, los sentenciadores del grado tuvieron por establecida la existencia del contrato de arrendamiento ya referido, y coligen que es carga de la demandante probar tal circunstancia y del demandado demostrar su cumplimiento e indican, al efecto, que si bien este último no rindió prueba alguna destinada a dicho menester, del propio instrumento contractual aparece que enteró por adelantado doce meses de arriendo y el mes de garantía, “(…) por lo que no habiendo la actora acompañado probanza alguna que acredite la falsedad de lo establecido en dicha cláusula y el incumplimiento en que funda su acción, se procederá a rechazar la demanda”.

Quinto: Que, como se observa, el asidero de la decisión refutada estriba en la ausencia probatoria acerca del incumplimiento contractual delatado, pues al mediar una cláusula que da cuenta de la solución antelada de doce meses, no demostró la accionante su falsedad; sin embargo, se queja que tal disquisición se aleja ostensiblemente del mérito del proceso, toda vez que en los márgenes de lo efectivamente demandado, es palmario que su pretensión se asila en un contrato que comenzó a regir el 21 de febrero de 2014, como lo asentaron los falladores en la reflexión cuarta del fallo a quo, reproducido y confirmado sin reproche por el superior, sin perjuicio que erradamente en la sección expositiva, que se lee a fojas 19, se expresa que data el 21 de noviembre de 2014; mientras que el incumplimiento que se acusa, se hace recaer en la carencia de pago de las rentas durante los meses de febrero a octubre de 2015.

Sexto: Que, de esta manera, queda en evidencia que lo que se pide es la terminación del contrato por no pago específico de dichas rentas de arrendamiento, más el cobro de las que se devenguen en el transcurso de la litis hasta la restitución del bien raíz, los consumos que detalla, reajustes, intereses y la multa fijada convencionalmente, con lo que desmiente el relato concerniente a la inefectividad de haberse practicado el pago de doce meses de renta por adelantado que consigna el contrato, ello accesorio e irrelevante para el fondo de la acción, porque si se repara en el instante de suscripción de la convención basal, tal anticipo no alcanza a cubrir los meses en que se apoya la acción ejercida, en vista de lo cual la exactitud o no de tal declaración deviene impertinente e insustancial para la resolución de la controversia, desde que al haberse comprobado la existencia del contrato, el demandado debía probar el pago de las rentas de los meses requeridos para enervar la acción promovida en su contra, cuestión que el propio pronunciamiento atacado descarta.

Séptimo: Que, de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 10 de la ley N° 18.101, “Cuando la terminación del contrato de arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1977 del Código Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho precepto se refiere, se practicará en la audiencia de contestación de la demanda”. A su turno, el artículo 1977 estatuye: “La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días”.

Octavo: Que por su parte, el literal séptimo del artículo 8º de la ley Nº 18.101, aplicable en la especie, dispone que la prueba en estos procedimientos, deberá ser apreciada conforme las reglas de la sana crítica. Al respecto, esta Corte ha manifestado que aquellas hacen referencia a criterios restrictivos de la actividad ponderatoria que ejecutan los jueces de instancia con los elementos aportados, los que sólo son controlables por este tribunal de casación, en la medida que se acredite inobservancia de los dogmas de la lógica, las máximas de la experiencia y los conocimientos científicamente afianzados al determinar los cimientos fácticos de la causa, puesto que, si bien este sistema otorga a los magistrados amplias facultades en el proceso de apreciación de la prueba, el concepto de la “sana crítica” se erige como un deslinde racional en el desarrollo de la actividad, de modo que la valoración de los medios de convicción que llevan a cabo los jurisdiscentes debe efectuarse con la corrección adecuada a sus principios y máximas, esto es, con la coherencia que imponen la lógica, la experiencia y las ciencias.

Noveno: Que, en consonancia con lo antes razonado, y analizada bajo ese prisma la corrección de la actividad ponderatoria practicada por los jueces del fondo, esta Corte estima que tales elucidaciones fueron obtenidas en contraposición a dichos criterios. Pues bien, el raciocinio desestimador de la pretensión de la compareciente, como ya se insinuó, se construye sobre una errada indagación del material probatorio, que, según se advierte, provocó confusión en el tribunal que lo condujo a violentar la ley reguladora de la prueba cuando asevera que, aun cuando el demandado no acompañó prueba alguna para demostrar el cumplimiento de sus obligaciones, onus que le era pertinente para enervar la acción dirigida en su contra, del contrato se desprende que pagó doce meses de rentas anticipadas, más el mes de garantía, con lo que no se acreditó el incumplimiento basal de la demanda; empero, semejante premisa transgrede los cánones de la lógica, entendidos como directrices de la corrección interna de la elucubración, mediante la cual se exige que los argumentos expuestos por los magistrados revelen coherencia y vinculación racional entre sus enunciados y conclusiones, dado que no es lógico dilucidar la falta de acreditación del incumplimiento sobre la base de tener por solucionadas las rentas desde el inicio del contrato por doce meses, que, tal como se lee de la cláusula tercera del instrumento en comento, comenzó a regir desde el 18 de febrero de 2014, y, por lo tanto, sólo cubren hasta el mes de febrero de 2015, si las rentas demandadas son las que corren desde marzo de ese año, se quebranta así y además, el axioma lógico de la identidad, por el cual se dice que si una proposición es verdadera, siempre será verdadera, nada cambia si se dan otros hechos no contemplados en esa apreciación. En consecuencia, establecida la existencia del contrato a contar de febrero de 2014, y el pago por adelantado por doce meses, no se puede entender satisfechas con ese solo mérito, las rentas que exceden de dicho lapso, y entonces, en dicho contexto, yerra el laudo rebatido.

Décimo: Que, por consiguiente, es palmario el error de apreciación en que incurren los sentenciadores, con infracción de los apotegmas de la lógica, que por aplicación del artículo 8º, ordinal 7º, de la ley Nº 18.101, estaban obligados a respetar, y adaptaron equivocadamente esta norma, en conjunto con su artículo 10 y 1977 del Código Civil, lo que ciertamente ha influido en lo dispositivo de lo resuelto, pues los hizo desestimar la demanda, en circunstancias que una correcta aplicación de la preceptiva traída a colación, obligaba a su acogimiento en este aspecto.

En mérito de lo anterior, procede acoger el recurso de casación en el fondo, sin que sea necesario pronunciarse sobre las restantes violaciones legales que se reclaman.

Por estas consideraciones, disposiciones legales citadas y lo prevenido en los artículos 764, 765, 767 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo entablado por la demandante en contra de la sentencia de ocho de abril de dos mil dieciséis, escrita a fojas 52, la que se invalida y se procede a dictar acto seguido, sin nueva vista y en forma separada, la de reemplazo que corresponde.

Redacción a cargo del abogado integrante señor Rodríguez.

Regístrese.

Rol N°27.623-2016.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Gloria Ana Chevesich R., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señor Jaime Rodríguez E., y señora Leonor Etcheberry C. No firma el Ministro señor Blanco, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con licencia médica. Santiago, uno de junio de dos mil diecisiete.