Contrato de arrendamiento

Santiago, veintinueve de junio de dos mil diecisiete.

Vistos y teniendo presente:

Primero: Que se ha ordenado dar cuenta, conforme lo disponen los artículos 781 y 782 del Código de Procedimiento Civil, de los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos por la parte demandada contra la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Concepción, que confirmó la de mérito que rechazó las excepciones opuestas y acogió la demanda, declarando terminado el contrato de arrendamiento y ordenando el pago de las rentas que se devenguen desde la sentencia y hasta la entrega del inmueble.

En cuanto al recurso de casación en la forma:

Segundo: Que el recurrente fundamenta su solicitud de nulidad formal en las causales previstas en el artículo 768 N° 4, 5 y 7 del Código de Procedimiento Civil. La primera, porque los jueces establecieron que la vigencia del contrato era indefinida, en circunstancia que su duración no fue un punto sometido a su decisión, desde que el demandante asumió que se trataba de uno celebrado a un plazo de cinco años, como había sido previamente resuelto en la causa Rol N°325-2015, seguida entre las partes ante el mismo tribunal, motivo por el que tampoco se recibió a prueba este hecho; y porque se ordenó el pago de las rentas devengadas desde que la sentencia quede ejecutoriada y hasta la entrega del inmueble, lo que no fue pedido por el actor, por lo que no es materia del juicio. La segunda, porque no se pronunciaron sobre la excepción de ineptitud de libelo y resolvieron las restantes sin expresar los motivos que llevaron a desestimarlas. La tercera se funda en que acogieron la demanda, pese a haberse asentado en el proceso que las rentas estaban íntegramente pagadas al momento de practicarse la segunda reconvención. Se solicita invalidar la decisión recurrida y dictar una de reemplazo que acoja la excepción de ineptitud de libelo y, en subsidio, la de litis pendencia.

Tercero: Que la causa se inició por demanda de término de contrato de arrendamiento de predio urbano por incumplimiento de la obligación de pago de rentas, en particular, las devengadas desde el mes de marzo de 2015. La demandada opuso la excepción de ineptitud de libelo, estimando que el libelo no es claro en cuanto al relato de hechos; excepción de litis pendencia en relación a la causa Rol N°325-2015, seguida entre las partes ante el mismo tribunal, iniciada por demanda de restitución del inmueble por expiración del plazo pactado en el contrato de arrendamiento, en la cual existía pronunciamiento de primera instancia que rechazó la demanda, sin perjuicio de ordenar el pago de las rentas devengadas desde el mes de febrero de 2015; y, en cuanto al fondo, alegó el pago de las rentas, cumplido mediante consignación efectuada en la causa señalada.

Los jueces acogieron la demanda tras dar por acreditado que las partes celebraron un contrato de arrendamiento con fecha 29 de enero de 2010, pactando una renta mensual de $100.000 y una vigencia de cinco años; que el 27 de abril de 2015, el arrendador demandó la restitución del inmueble por vencimiento del plazo, proceso que concluyó por sentencia firme y ejecutoriada de 27 de julio de 2015, que establece que el contrato señalado expiró y que las partes celebraron uno nuevo, desde el 1° de marzo de 2015, cuya renta ascendió a $300.000, sin que se definiera un plazo de vigencia, por lo que debe entenderse indefinido; que a la época en que se pronunció la sentencia en análisis, la demandada había consignado la suma de $2.800.000 en la presente causa y $550.000 en la anterior, solucionando la totalidad de las rentas demandadas como insolutas, sin perjuicio que por aplicación del artículo 10 de la Ley 18.101, debe entenderse que la acción comprende también aquellas que se devenguen durante el proceso, cuyo pago no consta en la especie, sin que puedan tenerse por pagadas las rentas correspondientes al período que va desde el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia en adelante, lo que amerita declarar terminado el contrato; agregando que tampoco pueden acogerse las excepciones opuestas porque no existe juicio pendiente entre las partes, desde que aquel a que se ha hecho mención, se encuentra concluido, y porque la demanda no es vaga e ininteligible, ni ha perjudicado las posibilidades de defensa del recurrente.

Cuarto: Que, en lo que respecta a la primera causal de nulidad formal, cabe considerar que reiteradamente esta Corte ha dicho que el vicio de ultra petita se produce cuando la sentencia otorga más de lo pedido por las partes o se extiende a puntos no sometidos a la decisión del tribunal, esto es, cuando apartándose de los términos en que los interesados situaron la controversia por medio de sus respectivas acciones o excepciones, altera su contenido, cambiando su objeto o modificando su causa de pedir, de modo que sólo se configura si la sentencia excede el margen de las pretensiones formuladas en la fase de discusión.

En consecuencia, la primera causal de nulidad debe ser desestimada, por cuanto, según se desprende de la lectura de la sentencia impugnada, se pronunció estrictamente sobre lo controvertido, al resolver la acción de término de contrato por incumplimiento de la obligación de pago de rentas, analizando si fueron solucionadas tanto hasta la fecha del requerimiento, como durante la tramitación del juicio, en concordancia con lo pedido en la demanda, que incluye el pago de las rentas hasta la restitución del inmueble arrendado, y con lo previsto en el inciso final del artículo 10 de la Ley 18.101, que establece que en este tipo de procedimientos se entenderá comprendido el cobro de las rentas que se devenguen durante la tramitación del juicio y hasta la restitución o el pago.

Quinto: Que, en cuanto a la segunda causal denunciada, el artículo 766 del Código de Procedimiento Civil establece que “El recurso de casación en la forma se concede contra las sentencias definitivas, contra las interlocutorias cuando ponen término al juicio o hacen imposible su continuación y, excepcionalmente, contra las sentencias interlocutorias dictadas en segunda instancia sin previo emplazamiento de la parte agraviada, o sin señalar día para la vista de la causa”.

Agregando, en su inciso segundo, que “Procederá, asimismo, respecto de las sentencias que se dicten en los juicios o reclamaciones regidos por leyes especiales, con excepción de aquéllos que se refieran a la constitución de las juntas electorales y a las reclamaciones de los avalúos que se practiquen en conformidad a la Ley N° 17.235, sobre Impuesto Territorial y de los demás que prescriban las leyes”.

En tanto que el inciso segundo del artículo 768 del mismo cuerpo legal dispone que “En los negocios a que se refiere el inciso segundo del artículo 766 sólo podrá fundarse el recurso de casación en la forma en alguna de las causales indicadas en los números 1°, 2°, 3°, 4°, 6°, 7° y 8° de este artículo y también en el número 5° cuando se haya omitido en la sentencia la decisión del asunto controvertido”.

Conteniendo la sentencia impugnada una decisión respecto de la cuestión controvertida, ya que, no obstante que el recurrente cuestione la decisión o su motivación, lo cierto es que se pronuncia rechazando cada una de las excepciones opuestas, no se configura el único requisito de procedencia de esta causal de nulidad que, en los restantes casos, ha sido expresamente excluida por el legislador en los procedimientos regidos por leyes especiales, por lo que no podrá prosperar.

Sexto: Que, en lo que respecta a la última causal propuesta, esta Corte ha señalado reiteradamente que aquella sólo puede configurarse en relación a las decisiones contenidas en la parte resolutiva de la sentencia impugnada y no respecto a las consideraciones o motivaciones en que se funda, por lo que en este caso no se configura, ya que no contiene ninguna decisión que contradiga o anule las restantes, apuntando cada una al rechazo de las excepciones y a acoger la demanda en los términos que indica, desprendiéndose de la lectura del recurso que lo cuestionando son los fundamentos expresados por los jueces, sin denunciar contradicción alguna en la parte dispositiva.

En tal circunstancia, el recurso de nulidad formal será desestimado.

En cuanto al recurso de casación en el fondo:

Séptimo: Que la nulidad sustantiva se funda en la infracción a los artículos 10 y 19 de la Ley 18.101, en relación con los artículos 1977 del Código Civil y 611 del de Procedimiento Civil, porque los jueces acogieron la demanda sin contar con prueba que acreditara que las rentas devengadas tras la sentencia de primera instancia no estaban pagadas, desconociendo los pagos a través de los cuales se enervó la acción, lo que debió llevar a aplicar la opción por la pervivencia del contrato que efectúa el legislador en la ley sobre arrendamiento de predios urbanos. Se solicita invalidar la sentencia y dictar una de reemplazo que rechace la demanda, por haberse solucionado las rentas adeudadas al momento de practicarse la segunda reconvención de pago.

Octavo: Que, en lo que dice relación con los argumentos referidos precedentemente, no se advierte la infracción de ley acusada, toda vez que los jueces aplicaron correctamente las normas atinentes al caso, declarando terminado el contrato de arrendamiento en razón de los incumplimientos de la demandada, a quien correspondía acreditar el haber solucionado en forma íntegra cada una de las rentas pactadas, tanto a la fecha de la reconvención como aquellas que se devengaron durante el curso del proceso, lo que no ocurrió, según establecieron los jueces, tratándose de una conclusión fáctica que no puede ser alterada por este tribunal de casación, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, menos aun cuando no se denuncia la conculcación de las referidas normas.

De este modo, establecido por los jueces de manera inamovible que no se acreditó el pago de las rentas devengadas desde la época en que se pronunció la sentencia de primera instancia y atendido que el inciso final del artículo 10 de la Ley 18.101 incorpora a la acción de término de contrato por no pago de las rentas aquellas que se devenguen durante la tramitación del juicio y hasta que la restitución o el pago se efectúe, debe concluirse que los sentenciadores efectuaron una correcta interpretación y aplicación de las normas jurídicas pertinentes, por lo que no cabe sino concluir que el arbitrio debe ser desestimado por adolecer de manifiesta falta de fundamento.

Por estas consideraciones y normas legales citadas, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos contra la sentencia de uno de diciembre de dos mil dieciséis.

Acordada, la decisión de rechazar el recurso de casación en la forma, con el voto en contra de la Ministra Sra. Chevesich, quien estuvo por traerlo en relación, considerando que no se encuentran en ninguna de las situaciones previstas en los artículos 772 inciso segundo y 776 inciso primero del Código de Procedimiento Civil, que permiten la declaración de inadmisibilidad de conformidad con el artículo 781 del mismo cuerpo legal.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Nº 9.252-2017.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Gloria Ana Chevesich R., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señor Jaime Rodríguez E., y señora Leonor Etcheberry C. No firman el Ministro señor Blanco y el Abogado Integrante señor Rodríguez, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con licencia médica el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, veintinueve de junio de dos mil diecisiete.