Justo título

Santiago, veintinueve de junio de dos mil diecisiete.

VISTOS:

En este juicio ordinario sobre acción de precario, seguido ante el Primer Juzgado de Letras de Puente Alto con el rol C- 9.173-2013, caratulado “nombre reservado con nombre reservado”, mediante sentencia dictada por el juez titular de ese tribunal el 8 de marzo de 2016, que se lee a fojas 112 y siguientes, se rechazó la demanda, sin costas.

El fallo fue apelado por la demandante y una sala de la Corte de Apelaciones de San Miguel, en sentencia de 16 de agosto de ese año, rolante a fojas 131, lo confirmó.

En contra de este último pronunciamiento, la misma parte deduce recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que la recurrente, fundamentando su solicitud de nulidad sustancial, expresa que en el fallo cuestionado se infringe el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil por su errónea interpretación, ya que para justificar la ocupación de la demandada y desestimar la acción los jueces se retrotraen a un antecedente emanado del antecesor en el dominio de la recurrente, consistente en un acuerdo celebrado en una audiencia preparatoria de una causa de violencia intrafamiliar, pacto que en opinión de quien impugna le es inoponible, añadiendo que adquirió el inmueble de buena fe mediante su debida tradición y que la demandada le ha privado hasta la fecha de los derechos inherentes a su dominio, careciendo de un título idóneo que justifique su ocupación.

SEGUNDO: Que para resolver el recurso interpuesto es del caso considerar que mediante su presentación de fojas 8, rectificada a fojas 69, la actora dedujo demanda de precario a fin de que la parte demandada le restituyera el inmueble ubicado en domicilio reservado, Región Metropolitana, así como los bienes muebles que lo guarnecen, todos adquiridos mediante sendos contratos de compraventa celebrados el 13 de junio del año 2012, afirmando que la contraria ocupa el inmueble y dichos enseres hace más de un año, tolerando su parte tal ocupación desde la fecha de la compraventa del inmueble y los muebles que singulariza, informando también que en reiteradas ocasiones ha requerido su entrega, sin éxito, pretensión que la recurrida no enfrentó, teniéndose por contestada la demanda en su rebeldía.

TERCERO: Que la sentencia dejó establecidos, como hechos de la causa, que la actora es dueña del inmueble ubicado en domicilio reservado, Región Metropolitana, que lo adquirió por tradición a la que sirvió de título la compraventa efectuada a nombre reservado; que dicho inmueble es ocupado por el demandado nombre reservado y que en la audiencia preparatoria celebrada el 28 de febrero de 2012 en la causa Rit F-142- 2012 del Juzgado de Familia de Puente Alto por Violencia Intrafamiliar, iniciada por denuncia de Rime Ferrán Chacón en contra de nombre reservado, las partes acordaron, no obstante no tratarse de materias relacionadas con la naturaleza de ese procedimiento, que la denunciante, madre del denunciado, permanecería en forma definitiva e indefinida en su actual domicilio –el inmueble de autos, de propiedad a ese entonces del denunciado- hasta sus últimos días; que su hijo, nombre reservado –demandado en el actual proceso- viviría con su madre; que los demás hijos solo la visitarían y se preocuparían de sus cuidados en atención a su edad y estado de salud, y que temporalmente su hija nombre reservado podría alojar en el hogar de la denunciante.

CUARTO: Que sobre la base del antedicho presupuesto fáctico los sentenciadores concluyen que el acuerdo arribado entre el anterior propietario del inmueble y su madre, en cuya virtud el demandado fue autorizado a vivir en la propiedad en forma conjunta con ella hasta que falleciere, constituye el título que lo autoriza para ocupar el inmueble y no la mera tolerancia del propietario que exige la acción de precario, “…no pudiendo devenir una situación contractual, en un asunto de hecho, generándose consecuencialmente una vinculación entre el anterior dueño y el demandado, que justifica la permanencia de éste en el inmueble”, añadiendo que “…el demandado no llegó a instalarse a la propiedad sin título alguno, sino que dispuso de un título al efecto, en primer término por ser el hogar familiar y luego de la ruptura, por así haberse acordado con el anterior propietario, circunstancia fáctica que escapa a la figura del precario lo que no importa en el demandado radicar un derecho de dominio sobre el inmueble sino que solamente excluye esta vía procesal como la herramienta jurídica procedente para obtener la reivindicación de dicho inmueble.”.

En consecuencia, estimando los jueces que la ocupación del demandado sobre el inmueble sub lite no deriva de una situación de aceptación, admisión, aprobación o tolerancia por parte de su anterior dueño, desestiman la acción en razón de la falta de concurrencia de los presupuestos del inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, “sin perjuicio de otros derechos que le asistan a la parte demandante”.

QUINTO: Que emprendiendo el análisis de los reproches jurídicos que se formulan en el arbitrio de nulidad sustantiva, ha de señalarse que la petición efectuada por la actora encuentra su sustento jurídico en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, como quiera que su pretensión se dirige a obtener de la contraria la restitución de un inmueble que ha ocupado por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Al tenor de dicha disposición, se desprende que un elemento inherente del precario constituye una mera situación de hecho y la total ausencia de vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor del inmueble reclamado.

Con estricto apego a esta última disposición transcrita y de acuerdo a la reiterada jurisprudencia existente sobre la materia, para que exista precario es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Resultando en la especie comprobada la concurrencia de los dos primeros presupuestos de la acción; esto es, que la actora es dueña del predio cuya restitución reclama y que este es ocupado por la demandada, en lo que hace al tercer requisito de la acción conviene recordar que esta Corte ya ha asentado que “La disposición sustantiva en referencia, pone de manifiesto que un elemento inherente del precario constituye una mera situación de hecho, la total ausencia de vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor del inmueble reclamado, carencia de nexo jurídico que justifica la acción de precario, toda vez que lo pedido a través de ella es la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz” (considerando vigésimo cuarto de la sentencia de esta Corte, Rol N° 5986-2010, entre otros fallos relativos al mismo asunto).

SEXTO: Que con el mérito del instrumento aportado por la demandada en el segundo otrosí de su presentación de fojas 29, los sentenciadores estiman que la ocupación del inmueble encuentra su título en el acuerdo al que se arribó en una causa sobre denuncia de violencia intrafamiliar entre la denunciante y su hijo, anterior propietario del inmueble reclamado en estos antecedentes, conclusión que la actora cuestiona en su recurso, alegando que el antecedente en cuestión no resulta idóneo para justificar la ocupación porque no le es oponible, de modo que la tenencia del inmueble por parte del demandado sólo obedece a la mera tolerancia del dueño.

En consecuencia, como se dijo, la controversia jurídica se centra en determinar si en el caso de autos concurre el tercer requisito a que se refiere el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, esto es, si la parte demandada detenta el bien reclamado sin previo contrato con la demandante y por ignorancia o mera tolerancia, resultando necesario dilucidar el sentido y alcance de la expresión "sin previo contrato" a que se refiere la disposición recién citada.

Al respecto, al tenor de la definición de contrato que ofrece el artículo 1438 del Código Civil corresponde entender como “título" cualquier antecedente jurídico al que la ley le reconozca la virtud de justificar la ocupación. Empero, no todo título que invoque el ocupante de un inmueble puede entenderse suficiente como para enervar la acción que se viene analizando, pues además debe tener la entidad necesaria para obligar al propietario a respetarlo; es decir, debe serle oponible y, como consecuencia de ello, en la posición de tolerar o aceptar la ocupación del inmueble de que es dueño por otra persona que no lo es.

SÉPTIMO: Que el título que los jueces consideran para desestimar la concurrencia del requisito que se viene examinando no emana del propietario del inmueble ni de la parte demandada, sino que del anterior dueño de ese bien raíz y de su madre, la que, en consecuencia, sólo podría tener un derecho personal para reclamar el cumplimiento de lo allí acordado respecto de quien se obligó a esa prestación.

Se trata, además, de una limitación a una de las facultades del dominio cuya existencia no fue debidamente publicitada, sin que el proceso permita demostrar que la actora la conocía a la época de adquisición del inmueble.

Siendo así, el acuerdo en referencia constituye un antecedente que es inoponible a la actual propietaria del predio, sin que se encuentre obligada, bajo ningún concepto, a reconocerlo o respetarlo.

Ello determina, como necesaria consecuencia, que mal podría pretender nombre reservado, ocupante del inmueble, invocar como título para su tenencia frente a la propietaria del mismo el antedicho, resultándole absolutamente inoponible a ella, dándose de tal modo a cabalidad el supuesto de hecho previsto por el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, cual es la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

OCTAVO: Que en razón de lo que se viene señalando, la sentencia objeto de alzamiento no puede ser mantenida ya que al desestimar la acción por la falta de concurrencia de sus presupuestos de procedencia, los jueces han infringido lo estatuido en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, evidenciándose que de ese error ha seguido una decisión necesariamente diversa a la que se habría debido arribar, con lo que se satisface el requisito de que el yerro tenga influencia decisiva en lo resuelto.

Por estas consideraciones y lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 785 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido en lo principal de la presentación de fojas 136 por la abogada Myriam Troncoso Carrasco, en representación de la demandante, en contra de la sentencia de dieciséis de agosto de dos mil dieciséis, escrita a fojas 131, la que en consecuencia se invalida y se reemplaza por la que se dicta separadamente y a continuación.

Regístrese.

Redacción a cargo del ministro señor Fuentes B.

Nº 65.385-2016.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sr. Patricio Valdés A., Sr. Héctor Carreño S., Sr. Guillermo Silva G., Sra. Rosa María Maggi D. y Sr. Juan Eduardo Fuentes B.

No firma el Ministro Sr. Valdés, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión de servicio.