Ocupación ilegal

Santiago, doce de julio de dos mil diecisiete.

Vistos:

En autos número de rol 1794-2015, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, seguidos ante el Sexto Juzgado Civil de Santiago, por sentencia de veintinueve de enero de dos mil dieciséis, escrita a fojas 75 y siguientes, se acogió la demanda de precario y se declaró que el demandado debe hacer abandono del inmueble, dentro de tercero día desde que quede ejecutoriada, sin costas; la que fue revocada por una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por sentencia de dieciséis de mayo del mismo año, escrita a fojas 105 y siguientes, declarando que dicha demanda quedaba rechazada, sin condenación en costas.

La parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo en contra de dicha decisión, denunciando la vulneración de lo dispuesto en diversas normas legales que menciona, solicitando que se lo acoja y se la anule, acto seguido, sin nueva vista y separadamente, se dicte la de reemplazo que haga lugar a la demanda.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

1° Que el recurrente afirma, en primer lugar, que la sentencia impugnada conculca lo que señalan los artículos 19, 20 y 2195 inciso 2 del Código Civil, al concluir que el contrato de arrendamiento que el tenedor del inmueble celebró con un tercero es suficiente para justificar su tenencia, pues contraviene el claro tenor literal y sentido de la última norma, ya que las expresiones "sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño" denotan que el vínculo contractual debe darse entre demandante y demandado para excluir la figura del precario, hipótesis que no concurre, por cuanto el supuesto arrendamiento fue acordado con un tercero, doña nombre reservado; añadiendo que si se acepta el criterio de la sentencia, sería muy fácil inhibir cualquier acción de precario, ya que al demandado le bastaría "fabricarse" cualquier contrato con un tercero, incluso antedatarlo, para obtener un "título de tenencia" que le permita gozar del inmueble, con grave perjuicio al dueño del bien raíz, que se vería privado del mismo y de los atributos del derecho de dominio.

En segundo lugar, acusa conculcadas las dos primeras normas señaladas en relación a lo que prescribe el artículo 1545 del Código Civil, pues el vínculo contractual cuya fuerza y obligatoriedad se asimilan a las de una ley solo resulta aplicable y extensivo a las partes contratantes, que no existe en el presente caso; por lo que al desestimarse la demanda se hizo oponible al dueño (demandante) un contrato celebrado entre el tercero y el demandado, atribuyéndosele, además, la calidad de título suficiente de tenencia del inmueble por parte de éste, contrato en que, como la sentencia reconoce y establece, no se vislumbra participación ni concurrencia del demandante.

Luego, señala cómo las vulneraciones que denuncia influyeron sustancialmente en lo dispositivo de la decisión que impugna, y solicita, en definitiva, se acoja el recurso y se la anule, acto seguido, sin nueva vista y separadamente, se dicte la de reemplazo que haga lugar a la demanda;

2° Que los sentenciadores del fondo establecieron como hechos de la causa, los siguientes:

-El demandante suscribió la escritura pública de compraventa del departamento N° 410, estacionamiento N° 57 y bodega N° 70, ubicados en domicilio reservado, con fecha 30 de noviembre de 2001, inscribiéndose el título a su nombre a fojas 5.740 número 6.648 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, año 2002.

-El demandado celebró con doña nombre reservado un contrato de arriendo respecto del citado inmueble, con fecha 14 de abril de 2014, en virtud del cual lo ocupa.

Sobre la base de los referidos presupuestos fácticos, señalaron que el vocablo que utiliza el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil, como lo sostiene la jurisprudencia sobre la materia, debe entenderse en términos más amplios, en cuanto que la tenencia de la cosa ajena, para que no se entienda precario, debe al menos sustentarse en un título al que la ley reconozca la virtud de justificarla, aun cuando no sea de origen convencional o contractual, y que resulte oponible al propietario, de forma que la misma ley lo ponga en situación de tener que respetarlo y, en consecuencia, de tolerar o aceptar la ocupación de una cosa de que es dueño por otra persona distinta que puede eventualmente no tener sobre aquélla ese derecho real; que, por ello, el título que justifica su tenencia no necesariamente debe provenir del propietario, sino que lo relevante radica en que el derecho que emana del referido título o contrato, que legitima su tenencia, pueda ejercerse respecto del propietario y que habilite la ocupación que se cuestiona; que la ausencia de mayores antecedentes para determinar la relación jurídica o fáctica entre quien figura en calidad de arrendador y el demandado, no afecta la validez del contrato, pues el arrendamiento de cosa ajena no resta eficacia al pacto; que, por lo tanto, el demandado no ocupa el bien por la mera tolerancia o ignorancia de su dueño, sino que en virtud de un contrato mediante el cual se le hizo entrega en el año 2014, es decir, con fecha posterior a la que el demandante adquirió el inmueble; y que al no concurrir la mera tolerancia, a la acción ejercida le falta uno de sus supuestos esenciales, siendo insuficiente para arribar a una decisión diversa la titularidad en el dominio acreditada por el demandante, quien, por lo demás, acepta que el demandado ocupa el inmueble desde junio de 2014, sin agregar mayores antecedentes de esa situación fáctica, lo que parece extraño tratándose de un inmueble que sirve de casa habitación;

3° Que, conforme lo dispone el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil, para que se configure la institución del precario es menester que concurran los siguientes presupuestos: que el demandante sea dueño del bien cuya restitución procura; que el demandado lo ocupe; que esa ocupación no esté amparada en un contrato y, por último, que lo sea por ignorancia o mera tolerancia del dueño. El primer concepto –la ignorancia-, importa el desconocimiento, la falta de noticia de un hecho, en el caso concreto, que la cosa que se intenta recuperar es ocupada por una persona; y el segundo, da cuenta de una actitud permisiva, el simple beneplácito o aquiescencia del propietario de la cosa que luego trata que se le restituya. Al demandante le incumbe probar que es dueño de la cosa y que es ocupada por el demandado; cumplida dicha carga, a éste le compete probar que la ocupación está justificada por un título o contrato y que, por lo tanto, no obedece a ignorancia o a mera tolerancia;

4° Que, por consiguiente, como se ha indicado de manera reiterada, la figura jurídica del precario es una cuestión de hecho y constituye un impedimento a que se establezca la circunstancia que el tenedor tenga alguna clase de justificación para ocupar la cosa cuya restitución se solicita, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno, cuyo es el caso, pues se tuvo por acreditado que la demandada ocupa el inmueble en virtud de un contrato de arriendo, en los términos consignados en el motivo 2°; razón por la que se debe inferir que se interpretó correctamente la disposición contenida en el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil, al colegirse que como la ocupación lo es conforme a un título que la justifica, no debido a la ignorancia o mera tolerancia del actor, no se configuró la institución jurídica del precario. También, por los mencionados argumentos se debe descartar la infracción al artículo 1545 del citado código;

5° Que, atendido lo expuesto, el recurso de casación en el fondo no puede prosperar y debe ser desestimado.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo previsto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia de dieciséis de mayo de dos mil dieciséis, escrita a fojas 105 y siguientes.

Acordada con el voto en contra del abogado integrante señor Correa, quien fue de opinión de acoger el recurso, anular el fallo recurrido y dictar sentencia de reemplazo acogiendo la demanda. El contrato de arrendamiento invocado en la especie fue celebrado después de la adquisición del inmueble por la demandante y compareció como arrendador un tercero. Se trata en consecuencia de un contrato inoponible a la demandante. En opinión del disidente, la acción de precario no puede ser enervada justificando la ocupación con un contrato de arrendamiento que el poseedor inscrito no está obligado a respetar.

Regístrese y devuélvanse.

Redactó la ministra Gloria Ana Chevesich Ruiz.

Rol N° 41.090-16.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señores Jaime Rodríguez E., y Rodrigo Correa G. No firman la Ministra señora Muñoz y el Abogado Integrante señor Correa, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal la primera y por estar ausente el segundo. Santiago, doce de julio de dos mil diecisiete.