Ocupación ilegal

Santiago, trece de julio de dos mil diecisiete.

Vistos:

En autos rol C-40925-2015 del Tercer Juzgado de Letras en lo Civil de San Miguel, nombre reservado demandó a nombre reservado de término de precario sobre una parte situada en el deslinde sur del inmueble ubicado en domicilio reservado.

Con fecha veintiocho de octubre de dos mil quince, el Tercer Juzgado de Letras en lo Civil de San Miguel dictó sentencia definitiva rechazando la demanda en todas sus partes.

Contra dicha sentencia la parte agraviada dedujo recurso de apelación.

Con fecha veintiocho de marzo de dos mil dieciséis la Corte de Apelaciones de San Miguel revocó la sentencia apelada, acogió la demanda de precario y dispuso que el demandado restituyera el inmueble dentro de tercero día de ejecutoriada la sentencia.

La parte demandada dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la parte demandada ha deducido recurso de casación en el fondo en contra de la resolución de la Corte de Apelaciones de San Miguel de veintiocho de marzo de dos mil dieciséis, que revocó la del Tercer Juzgado Civil de San Miguel, de veintiocho de octubre de dos mil quince y, en su lugar, acogió la demanda de precario y dispuso la devolución dentro de tercero día de ejecutoriada la sentencia del inmueble ubicado en domicilio reservado.

Segundo: Que funda el recurso en que la citada sentencia de la Corte de Apelaciones de San Miguel infringió los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y 23, 1950, 1962 y el inciso segundo del artículo 2195, todos del Código Civil. En síntesis, reclama que encontrándose acreditado que ocupa el inmueble objeto del juicio en virtud de un arrendamiento suscrito por la hermana del actor, quien, a la fecha del contrato, era comunera del inmueble, no se encuentra en la situación que justifica la acción de precario.

Tercero: Que los siguientes hechos no han sido controvertidos:

a) El inmueble objeto de autos, ubicado en la domicilio reservado de la Comuna de la Cisterna, es parte del predio de mayor extensión ubicado en la domicilio reservado, de la misma comuna, y corresponde a un establecimiento comercial que funciona como tal desde hace mucho tiempo.

b) El demandante es poseedor inscrito del inmueble.

c) El año 2001 el demandado arrendó el inmueble que ocupa. En el contrato de arrendamiento se individualizó como arrendadores tanto al demandante como su hermana, pero el contrato sólo fue suscrito por esta última.

d) A la fecha de celebración del contrato de arrendamiento el demandante era comunero junto a su hermana del inmueble, y

e) El año 2014 el demandante compró los derechos de su hermana en el inmueble.

Cuarto: Que la sentencia impugnada concluyó que estos hechos permitían establecer que el arrendador no era el demandante sino su hermana, y que el contrato de arrendamiento había concluido por expiración del derecho del arrendador. Por esta razón, concluyó que el título de ocupación invocado por la demandada no resultaba idóneo para enervar la acción de precario.

Quinto: Que el artículo 1950 del Código Civil, cuya infracción se denuncia, dispone en su tercer numeral que el arrendamiento de cosas termina “Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán”. Esta regla resultará aplicable en la especie solo si el demandante no era arrendador.

Sexto: Que es un hecho acreditado en la causa, según se ha señalado, que el demandante no concurrió a suscribir la escritura de arrendamiento. Pero es también un hecho no discutido que el demandante era, junto a su hermana, comunero de dicho bien a la fecha de celebración del arrendamiento. Según dispone el artículo 2305 del Código Civil, “El derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común es el mismo que el de los socios en el haber social”. Por su parte, el artículo 2081 del mismo código dispone que “No habiéndose conferido la administración a uno o más de los socios, se entenderá que cada uno de ellos ha recibido de los otros el poder de administrar con las facultades expresada en los artículos precedentes”.

No es un hecho controvertido que el inmueble objeto de la acción de precario corresponde a un establecimiento comercial que existe desde mucho antes de su arrendamiento al demandado. Su explotación o arrendamiento constituye un acto propio del giro ordinario. En consecuencia, las disposiciones legales citadas autorizaban a la hermana del demandante, en su calidad de comunera, a darlo en arrendamiento en nombre de todos los comuneros. El demandante no ha alegado ni probado haber ejercido el derecho de oponerse que le reconoce el primer numeral del citado artículo 2081. Por esta razón, el hecho de que siendo comunero no haya suscrito la escritura de arrendamiento, no excluye que haya tenido también la calidad de arrendador.

Séptimo: Que, por otra parte, el demandante señala expresamente en su demanda haber tolerado la ocupación. No se trata sin embargo de mera tolerancia, sino de tolerar una ocupación por la que el demadado pagaba una renta en virtud de un contrato suscrito por uno de los comuneros a nombre de ellos, incluido el demandante. Esta situación no corresponde a la mera tolerancia a que se refiere el artículo 2195 del Código Civil.

Octavo: Que en consecuencia, la sentencia impugnada infringió el artículo 1950 del Código Civil al concluir que el arrendamiento había terminado por extinción del derecho del arrendador. Tal error ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pues estando vigente el arrendamiento, legítimamente celebrado a nombre de una comunidad integrada por el demandante y su hermana, la ocupación no se debe ni a ignorancia ni a mera tolerancia del actor. No habiéndose probado la extinción del arrendamiento por alguna otra causal, la acción de precario debió haber sido rechazada, por lo tanto, también se conculcó el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil.

Por estas consideraciones y en conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 771, 772, 783 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandante a fojas 151, contra la sentencia de veintiocho de marzo de dos mil dieciséis, escrita a fojas 148, la que, en consecuencia, se invalida y se la reemplaza por la que se dicta a continuación separadamente, pero sin nueva vista.

Redacción del abogado integrante señor Correa.

Regístrese.

N°27.044-16.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y el Abogado Integrante señor Rodrigo Correa G. No firman la Ministra señora Muñoz y el Abogado Integrante señor Correa, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal la primera y por estar ausente el segundo. Santiago, trece de julio de dos mil diecisiete.